ZNALECKÝ POSUDEK Č. 48/74/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 48/74/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podíl ve výši id. 5/8 na pozemcích parc. č. st. 31/1 a st. 31/2 vč. příslušenství a stavby průmyslového objektu č. p. 41 (1. část - rodinný dům + 2. část - mlýn), která je součástí pozemku parc. č. st. 31/1, a stavby zemědělského stavení bez čp/če (chlévy), která je součástí pozemku parc. č. st. 31/2; to vše v k. ú. Liběchov, obec Liběchov, okres Mělník. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 10535/14-26 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Zhotovitel: Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, Praha 8 IČ: , DIC: CZ mob: dagmar.musilova@estimmo.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 54 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ Poloha a vnější vlivy Rodinný dům + mlýn č. p. 41, který je součástí p. č. st. 31/1, a příslušenství část rodinný dům část mlýn Příslušenství a přípojky inženýrských sítí Pozemky Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR Shrnutí C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY srovnávacím způsobem Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 45

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 10535/14-26: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 573, tj.: - podíl ve výši id. 5/8 na pozemcích parc. č. st. 31/1 a st. 31/2 vč. příslušenství a stavby průmyslového objektu č. p. 41 (1. část - rodinný dům + 2. část - mlýn), která je součástí pozemku parc. č. st. 31/1, a stavby zemědělského stavení bez čp/če (chlévy), která je součástí pozemku parc. č. st. 31/2; to vše v k. ú. Liběchov, obec Liběchov, okres Mělník. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považujeme nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 573 pro k. ú. Liběchov, obec Liběchov, okres Mělník; ke dni ALV: Vlastník Coufalová Ivana MUDr., Azalkova 579, Horní Jirčany, Jesenice; identifikátor /110; podíl ¼ Družstvo AVECO INTERNATIONAL v likvidaci, Za Zelenou liškou 473/16, Krč, Praha 4; identifikátor ; podíl 5/8 Křivánek Milan, č. p. 41, Liběchov; identifikátor /112; podíl 1/8 BLV: Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. st. 31/1 zastavěná plocha a nádvoří m 2 Součástí je stavba: Liběchov č. p. 41, prům.obj Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 31/1 parc. č. st. 31/2 zastavěná plocha a nádvoří 221 m 2 Součástí je stavba: bez čp/če, zem.stav Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 31/2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 45

4 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/ Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovitosti; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. katastrální území; KP katastrální pracoviště; č. j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; č. p. číslo popisné; RD rodinný dům; NP nadzemní podlaží, PP podzemní podlaží; IS inženýrské sítě; KM katastrální mapa; zap.pl. započitatelná plocha; oc.nem. oceňovaná nemovitá věc B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne za přítomnosti spolumajitele pana Křivánka Milana. Místní šetření tak bylo provedeno jak z veřejně přístupných míst tak i z částí neveřejných (vnitřní prostory). Povinný - likvidátor jako zástupce povinného nám po telefonickém rozhovoru zaslal znalecký posudek č /07 ze dne Likvidátor dále sdělil, že se místního šetření nemůže zúčastnit, z důvodu pracovní neschopnosti (úraz). Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý (adresát nemá domovní schránku). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Doporučeným dopisem byli obeslání následující spoluvlastníci MUDr. Ivana Coufalová a Milan Křivánek. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 45

5 MUDr. Ivana Coufalová zaslala poštou níže uvedené podklady a dokumenty. Pan Milan Křivánek se s námi telefonicky spojil a zúčastnil se místního šetření. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 573 ze dne , k. ú. Liběchov, obec Liběchov, okres Mělník vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. 167 EX 10535/14-26 ze dne Písemné sdělení spolumajitelky MUDr. Ivany Coufalové ze dne o tom, že zasílá podklady, které má k dispozici: Kupní smlouva ze dne Znalecký posudek č. 326/92 ze dne Žádost o registraci kupní smlouvy ze dne Vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. Zn. V-2939/ ze dne Informace o pozemcích parc. č. st. 31/1 a st. 31/2 dálkový náhled Písemné sdělení MěÚ Liběchov ze dne ; č. j. 1205/2015; vyřizuje: Kϋhnelová; že v příloze zasílají dostupné doklady k nemovitosti č. p. 41 a parc. č. st. 31/1 v k.ú. Liběchov Žádala jsem o: Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích Doloženo bylo: Výřez územního plánu s legendou Část kupní smlouvy ze dne Výzvu k doplnění žádosti č.j. Výst /93 ze dne Sdělení k č. p. 41 č.j. Výst /94 ze dne Technickou zprávu a výkresovou dokumentaci k přístavbě domu Písemné sdělení ze dne a zaslání znaleckého posudku č /07 likvidátorem JUDr. Josefem Vlčkem Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 573 dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Liběchov dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Liběchov kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 45

6 Informace získané při místním šetření Údaje předané spoluvlastníkem nemovitých věcí Milan Křivánek Mapa oblasti viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR Povodňový plán ČR ( a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 45

7 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 45

8 Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 573 ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz. přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 573 ze dne dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí podíl id. 5/8 - viz. přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb. Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k podrobnému zaměření nemovitých věcí včetně příslušenství. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností BOSCH. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne od likvidátora JUDr. Josef Vlček. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 45

9 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu s mlýnem a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena vypočtená nákladovým způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 45

10 Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Mělník v centrální části města Liběchov v katastrálním území Liběchov, v souvisle zastavěné části obce. Nemovité věci se nachází v centru města Liběchov v blízkosti hlavní ulice Pražská, která je kolmá na ulici Rumburská a souběžná s ulicí Litoměřická. Absolutní centrum města (náměstí V. Levého) je vzdáleno cca 100 m pěšky východním směrem. Okresní město Mělník je vzdáleno cca 7,6 km jízdy autem jižním směrem. Jedná se o město s dlouhou historií, leží na pravém břehu řeky Labe v rovinaté krajině středního Polabí. V okolí převažují pole, severovýchodním směrem od města lesy. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. Severním směrem od objektu je zámek Liběchov. Jedná se o druhý dům (mimo hlavní ulici Pražská) po pravé straně při příjezdu do obce směrem od města Štětí po odbočení z ulice Litoměřická směrem na Mělník. Objekt stojí při hlavní silnici č. I/9 Pražská. V blízkosti oceňovaných nemovitých věcí (cca 60 m od oc. nem) se nachází autobusová zastávka. Les (zámecký park) je za domem, k vodě (Labe) je to cca 560 m. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici základní občanská vybavenost - lékárna, obecní úřad, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, ordinace, knihovna, muzeum, městská policie, zámek a kostel, aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v nedalekém Mělníku. Dopravní dostupnost: Město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic I. a II. třídy. Z veřejné dopravy je asi 60 m pěšky zastávka autobusů - dobré spojení do Mělníka na autobusové nádraží. Vlaková stanice je vzdálena cca m pěšky trať Mělník - Litoměřice. Nevýhodou je nízká četnost spojení mimo špičku. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po nezpevněném pozemku parc. č. 1244/1 (ostatní plocha-ostatní komunikace; vlastník: Brožová Marie). Dále navazuje zpevněná veřejná komunikace na parc. č Není zajištěn fyzický a právní přístup a příjezd k oceňované nemovité věci. Jedná se o rizikovou skupinu, která je nevhodnou zástavou pro banky, proto potencionální okruh kupujících je výrazně nižší. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 45

11 Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku i na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod a kanalizace. Rodinný dům je napojen na elektřinu a vodovod, kanalizace je do jímky. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu Název obce Kód obce Správní obvod CZ0206 Liběchov Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku let; 7 dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 pošta; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm) 7.2. Rodinný dům + mlýn č. p. 41, který je součástí p. č. st. 31/1, a příslušenství část rodinný dům Jedná se o dvougenerační rodinný dům obdélníkového tvaru se sklepem, 2 nadzemními podlažími a neupraveným půdním prostorem. Objekt svou severozápadní štítovou stranou navazuje na stavbu mlýna, se kterým tvoří dům ve tvaru písmene L. Rodinný dům má 2 vlastní vstupy, je přístupný z pozemku jiného vlastníka parc. č. st. 30, na kterém stojí také dřevěná přístavba vstupu verandy. Druhý vstup do RD je ze dvora z pozemku parc. č. st. 31/1. Severní částí objektu protéká potok náhon mlýna. Na pozemku u domu se nachází dvě hospodářská stavení, která tvoří příslušenství. Tyto stavby ohraničují pozemky na severní a západní straně, mezi nimi oplocení tvoří zděná zeď (cca uprostřed je zbořená). Pozemky jsou neudržované, společně se stavbami a příslušenstvím tvoří funkční celek. Dispoziční řešení V suterénu se nachází uhelna, sklad, lisovna, sklad 2, chodba a schodiště do 1.NP. V 1.NP se nachází bytová jednotka o dispozici 3+1, která je v neobyvatelném stavu, chodba a schodiště do 2.NP. Ve 2.NP se nachází bytová jednotka 3+1 o dispozici: veranda, kuchyň, obývací pokoj, koupelna s WC, 2x pokoj, kotelna, komora, balkon a schodiště na půdu a do 1.NP. Dispoziční řešení rodinného domu je tak 2x 3+1. Objekt je v současném stavu stavebně upraven na dvě samostatné části, avšak prostory v 1.NP je nutné kompletně zrekonstruovat. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu prům.objekt, což pro část rodinný dům neodpovídá způsobu využití objektu prům.objekt. Objemově v areálu převažuje budova mlýnu. Za nejlepší možné využití však považuji bydlení. Dle evidence katastru nemovitostí se jedná se o nemovitou kulturní památku č. rejstříku 36338/ a dle sdělení pana Křivánka také o národní technickou památku (v případě mlýna). kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 45

12 Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle sdělení spolumajitele pana Křivánka byl dům postaven v 16. stol. a přestavba v 18. stol. Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 2 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: obvodové zdivo o tloušťce cca 60 cm - zděné z pálených plných cihel a z kamene Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu; chybí směrem do dvora Vnější povrchy: omítka vápenná Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná dvojitá s jednoduchým zasklením; směrem do dvora okna v 1.NP chybí kromě jednoho a v 1.PP z ½ chybí a z ½ jsou dřevěná okna s jednoduchým zasklením a kovovou mříží Bleskosvod: není proveden Komíny: cihelné Zabezpečovací systém: není POPIS INTERIÉRU Vnitřní povrchy: dvouvrstvé štukové omítky 2.NP; vápenocementové 1.NP a 1.PP Obklady: keramické v koupelně a v kuchyni za kuchyňskou linkou 2.NP Schody: konstrukce: kamenné Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné v 1.NP; z laminátu a keramické dlažby byt ve 2.NP; betonové v suterénu Vytápění: ve 2.NP ústřední kotlem na tuhá paliva + deskové radiátory; v ostatních podlažích není Ohřev teplé vody: ve 2.NP el. bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody ve 2.NP Hygienické vybavení: podstandardní koupelna s WC (vana, sprchový kout, umyvadlo, WC) ve 2.NP Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do jímky z 2.NP Vnitřní plynovod: není Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) a v 1.PP také motorový rozvod Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: elektrický sporák, myčka a digestoř ve 2.NP Údržba: převážně zanedbaná; ve 2.NP a částečně v 1.PP je prováděna základní údržba Ostatní: není Výpočet obestavěného prostoru - část RD č. p dle měření Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.PP 17,95*10,03 2,79 m 180,04 m m 3 1.NP 17,95*10,03 2,75 m 180,04 m m 3 4,05*2,25 - veranda 4,50 m 9,11 m 2 41 m 3 2.NP 17,95*10,03 3,17 m 180,04 m m 3 půda 17,95*10,03*(4,2/2) - sedlová střecha 378 m 3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo m 3 Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo 190 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 550 m 2 Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 370 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 45

13 Výměry místností části rodinného domu č. p dle měření + odhad (1.NP) Podlaží 1.PP Místnost Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná plocha uhelna 13,33 50% 6,67 m 2 sklad 25,95 50% 12,98 m 2 lisovna 23,69 50% 11,84 m 2 sklad 2 13,16 50% 6,58 m 2 chodba 4,78 50% 2,39 m 2 Započitatelná plocha 1.PP 40,45 m 2 1.NP dřevník - přístup z cizího pozemku 7,88 50% 3,94 m 2 kuchyň 22,96 100% 22,96 m 2 obývací pokoj 30,26 100% 30,26 m 2 koupelna s WC 15,53 100% 15,53 m 2 pokoj 2 26,51 100% 26,51 m 2 kotelna 8,76 100% 8,76 m 2 Započitatelná plocha 1.NP 107,96 m 2 2.NP veranda 7,88 100% 7,88 m 2 kuchyň 22,96 100% 22,96 m 2 obývací pokoj 30,26 100% 30,26 m 2 koupelna s WC 16,93 100% 16,93 m 2 pokoj 1 15,53 100% 15,53 m 2 pokoj 2 26,51 100% 26,51 m 2 kotelna 8,76 100% 8,76 m 2 balkon 5,16 50% 2,58 m 2 schodiště 8,68 100% 8,68 m 2 komora 4,48 100% 4,48 m 2 Započitatelná plocha 2.NP 144,56 m 2 Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.) 293 m 2 Stavebně technický stav a provedené rekonstrukce Objekt je celkově ve špatném stavu. Pouze byt ve 2.NP je obyvatelný, ostatní prostory jsou využitelné pouze ke skladování. Na zdivu je patrná pronikající zemní vlhkost, převážná část prvků krátkodobé životnosti (vnitřní a vnější omítky, rozvody inženýrských sítí, okna, dveře, podlahy) je dožilá. Celkové vnitřní vybavení je nevyhovující dnešním standardům, koupelna v 1.NP byla vybourána, je bez zařizovacích předmětů, kuchyňská linka v 1.NP byla demontována, dále v 1.NP chybí okna, podlahy, veškeré rozvody, dveře a nyní je nepřístupná plná odpadu. Dalším nedostatkem je fasáda a opadávající omítka na jihozápadní straně objektu. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako zhoršený, vyžadující provedení rekonstrukce zejména vnitřních prostor, výměnu střešní krytiny, opravu krovu a výměnu části prvků krátkodobé životnosti (např. okna, dveře, podlahy, rozvody inženýrských sítí, zařizovací předměty atd.). V roce 1981 byla dokončena přístavba dřevěné verandy a venkovních schodů na cizím pozemku parc. č. st. 30 vstup do bytu ve 2.NP. V letech byla provedena vestavba koupelny a WC vč. obkladů a keramické dlažby. Dále byly provedeny nové rozvody vody, kanalizace a elektroinstalace ve 2.NP. V roce 1998 byl ve 2.NP osazen bojler a v roce 2000 byl proveden rozvod ÚT s kotlem na pevná paliva. V roce 1997 byla rekonstruována fasádní omítka jedné štítové stěny obytné části a před cca 17 lety byla vyměněna jedna polovina střešní krytiny. V roce 2008 byla provedena rekonstrukce pokoje a ložnice ve 2.NP, v roce 2014 byla provedena rekonstrukce obývacího pokoje podlaha a kuchyně podlaha + štuk. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 45

14 Stavebně technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě část mlýn Jedná se původně o hospodářský objekt, který byl součástí liběchovského panství. V polovině 18. století byl přestavěn na mlýn. Půdorysně má obdélníkový tvar se sklepem, 3 nadzemními podlažími a půdním prostorem. Objekt je kolmý na 1.část objektu - RD, se kterým tvoří dům ve tvaru písmene L. Mlýn má vlastní vstup z pozemku parc. č. 1244/1, který je jiného vlastníka. Dispoziční řešení Stavba obilního mlýna je mohutná, čtyřpodlažní budova, situovaná na pozemku parc. č. se. 31/1 a navazuje na obytnou část. Sloužila pro výrobní účely úpravu zemědělských produktů. K mlýnu vede náhon, který není předmětem tohoto ocenění. Jsou zachovány jednotlivé provozní prostory, i když jsouznačně poškozeny. Jde o strojní vybavení spodního náhonu, turbíny, drtiče, násypky, plniče pytlů, převodnice, běhouny, vačky, hřídele, šrotovnice, moučnice atd. Tato technologie je značně zchátralá, dle dostupných informací pochází z první poloviny 18.století. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu prům.objekt, což je v souladu s původním využitím objektu jako mlýn. V současnosti není objekt již dlouhou dobu využíván, svým stavem a vybavením neodpovídá dnešním nárokům na obdobné objekty. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle sdělení spolumajitele pana Křivánka byla stavba postavena v 16. stolelí, přestavba byla provedena v 18. století Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 3 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: obvodové zdivo o tloušťce cca 100 cm - zděné z pálených plných cihel a z kamene Stropy: dřevěné trámové Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: chybí Vnější povrchy: omítka vápenocementová (místy opadaná) Vstupní dveře do objektu: dřevěné Vrata: nejsou Okna: bez okenních křídel Bleskosvod: není proveden Komíny: cihelné Zabezpečovací systém: není POPIS INTERIÉRU Vnitřní povrchy: vápenocementové Obklady: nejsou Schody: konstrukce: dřevěné Dveře: nejsou Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné nadzemní podlaží, dlažba v 1.PP Vytápění: není Ohřev teplé vody: není Vnitřní vodovod: není Hygienické vybavení: není Vnitřní kanalizace: není Vnitřní plynovod: není Elektroinstalace: není Výtahy: nejsou kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 45

15 Vybavení kuchyní: není Ostatní: není Údržba: není dlouhodobě prováděna Výpočet obestavěného prostoru - část mlýn č. p dle měření Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.PP 12,26*19,6 2,63 m 240,30 m m 3 1.NP 12,26*19,6 2,85 m 240,30 m m 3 2.NP 12,26*19,6 2,85 m 240,30 m m 3 3.NP 12,26*19,6 2,85 m 240,30 m m 3 půda 12,26*19,6*(5,15/2) - sedlová střecha 619 m 3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo m 3 Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo 240 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 961 m 2 Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 721 m 2 Stavebně technický stav 2. část mlýn Objekt je celkově ve špatném stavu. Na zdivu je patrná pronikající zemní vlhkost, převážná část prvků krátkodobé životnosti (vnitřní a vnější omítky, rozvody inženýrských sítí, okna, dveře, podlahy) je dožilá, nebo nejsou provedeny. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako zhoršený, vyžadující provedení rekonstrukce zejména vnitřních prostor, výměnu střešní krytiny, opravu krovu a výměnu či instalaci části prvků krátkodobé životnosti (např. okna, dveře, podlahy, rozvody inženýrských sítí, zařizovací předměty atd.). V objektu chybí okna, vnitřní dveře, podlahy jsou dřevěné prkenné místy propadlé, schodiště je dřevěné místy uhnilé. Tato část objektu je dlouhodobě nevyužívaná a chátrá. Dalším nedostatkem je fasáda a opadávající omítka na objektu. Pokud nedojde k výše uvedeným opravám, hrozí celkové snížení životnosti stavby. Stavebně technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané základní údržbě Příslušenství a přípojky inženýrských sítí - Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí elektřina, kanalizace do jímky, vodovod (jsou součástí pozemku) b) Jímka betonová (je součástí pozemku) c) Oplocení zděné z kamene (část zborcená) d) Vjezdová brána kovová - Chlévy stavba na parc. č. st. 31/2, zděná z cihel a kamene, střecha je valbová a se štítem, krov je dřevěný, krytina je cementová taška, vrata a dveře dřevěná, celkově ve špatném stavu. Jedná se o nemovitou kulturní památku. Výpočet obestavěného prostoru chlévu bez čp/če na parc. č. st. 31/2 - dle měření Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 14,5*9,22+7,3*6,2 3,1 m 178,95 m m 3 zastřešení (14,5*9,22+7,3*6,2)*(4,25/2) - sedlová střecha 380 m 3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 935 m 3 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 45

16 - Stodola stavba na par. č. 31/1, zděná z cihel a kamene, střecha je sedlová jihovýchodní část zborcená, střecha propadlá, celkově ve špatném stavu. Výpočet obestavěného prostoru stodoly na parc.č. st. 31/1 - dle měření Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 30,28*11,51 3,74 m 348,52 m m 3 zastřešení 30,28*11,51*(5,44/2) - sedlová střecha 948 m 3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo m Pozemky Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 5/8 na pozemcích parc. č. st. 31/1 a st. 31/2, které jsou zapsané na LV č. 573 ze dne pro k. ú. Liběchov, obec Liběchov, okres Mělník. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná, je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládáme nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou mírně svažité jihozápadním směrem (k řece Labe) a mají celkově nepravidelný tvar mnohoúhelníku o rozměrech cca 48 m x 44 m. Sousední parcely (info z parc. č. st. 31/1 : 1244/2, 1244/1 (přístup), 1346, st. 31/2, 1244/3, st. 30, 38/1, 41/1 a 1345 parc. č. st. 31/2: st. 31/1, st. 529, 1244/3, 38/2 a 38/1 Pozemek parc. č. st. 31/1 Pozemek je mírně svažitý, má nepravidelný tvar mnohoúhelníku, ve své východní části je částečně zastavěn objektem č. p. 41 (rodinný dům s mlýnem) a v západní části je částečně zastavěn vedlejší stavbou stodoly. Pozemek severovýchodním okrajem těsně sousedí s přístupovým pozemkem parc. č. 1244/1. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 45

17 Pozemek parc. č. st. 31/2 Pozemek je rovinný až mírně svažitý, má nepravidelný tvar, je z celé své plochy zastavěn stavbou chléva bez čp/če, která je součástí pozemku. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Liběchov se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako smíšené obytné území. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 45

18 7.5. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky - se jedná o záplavové území 5 leté vody řeky Labe. Dle zakreslení v povodňovém plánu byly nemovité věci zaplaveny při historických povodních v letech 2013, 2011, 2010, 2009, 2007, 2006 a Dle sdělení spolumajitele pana Křivánka byly stavby zaplaveny nejvíce do výšky cca 8 m. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 45

19 7.6. Shrnutí Adresa: okres Mělník, obec Liběchov, k. ú. Liběchov Nemovité věci: Pozemky parc. č. st. 31/1 a st. 31/2 vč. příslušenství a stavby průmyslového objektu č. p. 41 (rodinný dům + mlýn), která je součástí pozemku parc. č. st. 31/1, a stavby zemědělského stavení bez čp/če (chlévy), která je součástí pozemku parc. č. st. 31/2 - podíl id. 5/8; vše v záplavovém území 5-leté vody řeky Labe 1. část - rodinný dům Stavební stav: špatný Vybavení: podstandardní Dispozice vč.zhodnocení: ve 2.NP; 1.NP stodola, venkovní úpravy, Příslušenství: neobyvatelné chlévy Podlažnost: 1 PP + 2 NP + půda Výměra pozemků: m 2 Obestavěný prostor (OP): m 3 Zast. plocha 1.NP: 190 m 2 Započitatelná plocha (zap.pl.): 293 m 2 Zastavěná plocha nadzemních podlaží: 370 m 2 OP / zap.pl.: 6,782 IPP: 0, část - mlýn Stavební stav: špatný Vybavení: žádné Podlažnost: 1 PP + 3 NP + půda Zast. plocha 1.NP: 240 m 2 Obestavěný prostor (OP): m 3 Zast. plocha 1.NP vedlejších staveb Zastavěná plocha nadzemních podlaží: 721 m m 2 Realizovatelnost: velmi obtížná Pozn.: IPP index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 45

20 C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem Srovnání je provedeno s nabízenými zemědělskými usedlostmi napříč regionem, které jsou převážně ve špatném stavu a již nefungují k hospodářským účelům. Objekty slouží k bydlení, s ohledem na celkovou velikost staveb se však jedná o malou část usedlosti. Hospodářské části usedlostí jsou s ohledem na svůj stav, vybavení a dispoziční řešení v dnešní době obtížně konkurenceschopné. Náklady na jejich případnou rekonstrukci by byly dosti vysoké. Hlavním držitelem obvyklé ceny je obytná část usedlostí, a proto byla za měrnou jednotku zvolena započitatelná plocha obyvatelné části objektu, tj. v případě oceňovaných nemovitých věcí 2.NP rodinného domu (byt 3+1). Započitatelná plocha 2.NP části rodinného domu je po zaokrouhlení 145 m 2. Náklady na stavební úpravu dalších prostor v objektu by pravděpodobně převyšovaly výši změny obvyklé ceny nemovitých věcí, a proto nejsou v použité měrné jednotce zohledněny, ale jsou zohledněny pomocí koeficientů níže v porovnání. V ostatních měrných jednotkách jako je zastavěná plocha 1.NP, zastavěná plocha všech podlaží či výměra pozemků se jednotliví reprezentanti dosti liší a tyto faktory nejsou ty s největším vlivem na obvyklou cenu. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K2 Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K3 Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K7 Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 45

21 K10 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K11 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,75 až 0,95, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K12 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K13 Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma. K14 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 5/8 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 573 ze dne mají nemovité věci celkem 3 spoluvlastníky. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne č. j. 16 Co 53/ rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/ tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu - pozemky s komerčními objekty, památkami a zemědělskými objekty 1.) Nabídka nemovitých věcí domy, památky-jiné a zemědělské objekty v obci Liběchov - byly nalezeno celkem 2 nemovité věci s nabídkovou cenou od Kč do Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 7 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. Nabídka nemovitých věcí komerční nemovité věci v okrese Mělník - bylo nalezeno celkem 11 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 45

22 2.) Nabídka nemovitých věcí komerční nemovité věci v okrese Mělník - bylo nalezeno celkem 11 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 3.) Nabídka nemovitých věcí komerční nemovité věci v okrese Mělník - bylo nalezeno celkem 6 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 4.) Na těchto serverech nebyla v obci Liběchov nalezena žádná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím. 5.) Na těchto serverech nebyla v obci Liběchov nalezena žádná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 45

23 Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Nemovité věci: RD + mlýn Zemědělská usedlost Zemědělská usedlost Zemědělská usedlost Zemědělská usedlost Zemědělská usedlost Adresa: Liběchov 41 Nabdín 30, Černuc Příčina 18 Krupá bez čp/če GPS: 50 24'27.84"N, 14 26'44.75"E N, E N, E N, E Ve Familii 116, Všetaty - Přívory N, E Ostrý 5, Stránka N, E Vzdálenost cca od oc. nem.: x 29,6 km 82 km 67 km 21,7 km 28,3 km Fotografie: Doplňující popis: x Objekt se skládá z patrového RD, podsklepené 2 patrové sýpky, stodoly s dvěma obytnými místnostmi, garáže a kůlny. IS: 2x kopaná studna, septik, elektřina a vodovod je před domem. Jedna místnost po kompletní rekonstrukci vč. nových oken, zbylá část k rekonstrukci, půda s možností vestavby. Stodola, chlévy a další vedlejší prostory. Pozemky jsou zcela oplocené. Objekt prošel částečnou rekonstrukcí, má novou střechu, elektřinu a rozvody vody v plastu. V patře je byt 3+1 s příslušenstvím. Areál je nově oplocen. Zap.plocha je odhadnuta, zastavěná plocha odměřena z KM. Areál přístupný ze zpevněné obecní komunikace. Na pozemku je hospodářská budova, 2 chlévy, 2 sklady a studna. Objekt je částečně podsklepený. ÚT na TP. V 1.NP je kuchyň s kachlovými kamny, 2 pokoje, schodiště do 2.NP. Ve 2.NP jsou 4 místnosti. Jsou zde 2 chlévy, 2 sýpky, stodola, špejchar, 2 kůlny. Usedlost je v původním stavu. Konstrukční provedení: zděné z cihel a kamene cihelné cihelné cihelné cihelné kamenné Dispozice: kk NP-4+1; 2.NP Podlažnost: část RD: 1 PP + 2 NP + půda; část mlýn: 1 PP + 3 NP + půda 1 PP + 2 NP + půda 1 NP + půda 1 NP + část podkroví / část půda 1 PP + 2 NP + půda 1 PP + 2 NP + půda parc. č. st m 2 parc. č. st m 2 Pozemky parc. č. s výměrami: p. č. st. 31/ m 2 parc. č. st m 2 parc. č. 39/2-44 m 2 parc. č. st. 31/2-221 m 2 parc. č m 2 parc. č. 39/ m 2 p. č. st m 2 parc. č. st m 2 parc. č. st m 2 parc. č. 687/2-416 m 2 parc. č m 2 parc. č m 2 Výměra pozemků [m 2 ]: Zastavěná plocha 1.NP [m 2 ]: Zastavěná plocha 1.NP všech staveb [m 2 ]: Zastavěná plocha NP všech staveb [m 2 ]: Započitatelná plocha [m 2 ]: kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 45

24 Nabídková / prodejní cena [Kč]: Jednotková cena [Kč/m 2 zap.pl.]: Variační koeficient [%]: 38,97% Srovnání pomocí indexové metody bez občanské bez občanské méně občanské část obce bez občanské bez občanské K 1 - Lokalita: vybavenosti-horší vybavenosti-horší vybavenosti-horší vybavenosti-horší vybavenosti-horší Koeficient úpravy centrum obce 1,05 1,05 1,02 1,02 1,05 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč K 2 - Obslužnost veřejnou pouze bus (nízká pouze bus-horší obdobná obdobná obdobná dopravou: frekvence spojů)-horší vlak i bus Koeficient úpravy 1,02 1,00 1,00 1,00 1,04 tj. číselná úprava v hodnotě Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč silnice III.třídy (slepá K 3 - Dostupnost osobní dopravou: silnice III.třídy-horší obdobná obdobná silnice III.třídy-horší silnice)-horší Koeficient úpravy silnice I.třídy 1,02 1,00 1,00 1,02 1,04 tj. číselná úprava v hodnotě Kč 0 Kč 0 Kč Kč Kč K 4 - Pozemek: menší větší větší větší obdobný Koeficient úpravy m 2 1,01 0,94 0,93 0,97 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč 0 Kč nová střecha, nová střecha, K 5 - Stavebně technický stav: nevalný-lepší nevalný-lepší špatný-obdobný nevalný-lepší nevalný-lepší Koeficient úpravy špatný 0,80 0,90 0,80 0,90 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč 0 Kč K 6 - Vybavení: suché WC-horší obdobné obdobné obdobné lokální topení-horší Koeficient úpravy podstandardní, ÚT na TP 1,01 1,00 1,00 1,00 1,04 tj. číselná úprava v hodnotě Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč nové oplocení, chlévy a 2 stodoly, garáž a kůlna stodola, chlévy a další v hospodářská budova, 2 dva chlévy, dvě kůlny, K 7 - Příslušenství: stodola v lepším stodola a chlév ve v lepším stavu-lepší lepším stavu-lepší chlévy, 2 sklady-lepší stodola, špejchar-lepší stavu-lepší špatném stavu Koeficient úpravy 0,95 0,95 0,95 0,95 0,97 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč K 8 - Velikost nemovitých věcí: část RD: 1 PP + 2 NP + menší menší menší větší obytná část větší obytná část Koeficient úpravy půda; část mlýn: 1 PP + 0,85 0,85 0,90 1,10 1,05 tj. číselná úprava v hodnotě 3 NP + půda Kč Kč Kč Kč Kč E, 2x studna, E, 2x studna, K 9 - Napojení na sítě (přípojky): E,V, jímka-obdobné E,K,P,V-lepší pouze E-horší jímka-horší jímka-horší Koeficient úpravy E, V, K - jímka 1,01 1,00 0,97 1,01 1,03 tj. číselná úprava v hodnotě Kč 0 Kč Kč Kč Kč kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 24 z 45

25 K 10 - Funkční využitelnost: bydlení - byt 3+1; ostatní střední-lepší střední-lepší střední-lepší obtížná-lepší obtížná-lepší Koeficient úpravy části velmi obtížně 0,85 0,85 0,85 0,92 0,92 tj. číselná úprava v hodnotě využitelné Kč Kč Kč Kč Kč K 11 - Zdroj informací: reality.idnes.cz; ID: AK reality.idnes.cz; ID: reality.idnes.cz; ID: reality.idnes.cz; ID: reality.idnes.cz; ID: Nabdín ; bez provize Koeficient úpravy 0,75 0,80 0,80 0,90 0,95 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč K 12 - Právní vztahy: bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce Koeficient úpravy v exekuci 0,96 0,96 0,96 0,96 0,96 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč K 13 - Věcná břemena: obdobné obdobné obdobné obdobné obdobné Koeficient úpravy bez VB 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč K 14 - Ostatní: záplavové území 5-leté vody řeky Labe; nemovitá kulturní památka; přestavek - veranda není záplavová zóna ani kulturní památka-lepší není záplavová zóna ani kulturní památka-lepší není záplavová zóna ani kulturní památka-lepší není záplavová zóna ani kulturní památka-lepší není záplavová zóna ani kulturní památka-lepší Koeficient úpravy 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč Váhy: 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Vážený průměr [Kč / m 2 zap.pl.]: Kč Kč Kč Kč Kč Kč Vážený průměr upr. cen [Kč]: Kč Kč Kč Kč Kč Kč Variační koeficient [%]: 11,78% Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Maximální upravená cena [Kč]: Srovnávací hodnota celku (Vážený průměr) [Kč]: Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 5/8 na LV č. 573, k. ú. Liběchov Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 5/8 na LV č. 573, k. ú. Liběchov Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 5/8 na LV č. 573, k. ú. Liběchov Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 25 z 45

26 Mapa umístění reprezentantů - R1 R5 reprezentant č. 1 až č. 5 Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o možnost dalšího rozšíření obytných prostor objektu Ponižující faktory: o velice rozsáhlý objekt nákladný na provoz a údržbu o špatný stav staveb o nemovitá kulturní památka o praskliny na fasádě - nebyl doložen statický posudek o není zajištěn fyzický a právní přístup a příjezd k oceňované nemovité věci. Jedná se o rizikovou skupinu, která je nevhodnou zástavou pro banky, proto potencionální okruh kupujících je výrazně nižší o nevýhodné situování domu v zátopovém území 5-leté vody řeky Labe o neúplné inženýrské sítě není napojení na kanalizaci, zemní plyn v místě není o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: V celé České republice vyjma velkých měst je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitých věcí v nevalném či špatném stavu, podstandardně vybavených s obdobnou velikostí. Poptávka je spíše po objektech, které splňují standardní požadavky na bydlení, protože případné náklady na rekonstrukci obdobných starých objektů se ne zcela zohlední v obvyklé ceně poměr růstu obvyklé ceny ku vloženým finančním prostředkům je nízký. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 26 z 45

27 Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovité věci v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Obchodovatelnost proto posuzuji jako obtížnou. Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem v průměru od 1,2 mil. Kč do 2,15 mil. Kč (tj. cca od Kč/m 2 do Kč/m 2 zap.pl. obytné části objektů). Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 5.978,- až 7.971,- Kč/m 2 Určená cena za 1 m 2 u oceňované nemovité věci: 6.898,- Kč/m 2 Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o ocenění pouze id. podílu 5/8, byla uvažována srážka za horší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů ve výši 80% z vypočtené srovnávací hodnoty. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po zaokrouhlení při dolní hranici uvedeného rozmezí. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen ve výši Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky velice rozsáhlému objektu bydlení i dalších objektů ve špatném stavu, které jsou nákladné na provoz a údržbu, evidenci jako nemovitá kulturní památka, prasklinám na fasádě, nezajištěnému fyzickému a právnímu přístupu, nevýhodnému situování objektu v zátopovém území, neúplným IS a vlastnictví nemovitých věcí více subjekty (negativní faktory), i přes dobrou dopravní dostupnost a návaznost a možností dalšího rozšíření obytné části objektu (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí velmi obtížná a to i v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,75, 0,8, 0,9 a 0,95. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši ,- Kč, tj Kč/m 2 zap.pl. obytné části objektu Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znaleckým ústavem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem). NENÍ PRAVDA! kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 27 z 45

28 NE NE Popis rizika: Přístavba verandy není zakreslena v KM. Stavba je umístěna na vlastním pozemku. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Přístavba vstupu do objektu (veranda) je na pozemku jiného vlastníka - parc. č. st. 30. K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Přístup k nemovitým věcem je možný pouze po pozemcích jiných vlastníků a není pravděpodobně právně zajištěn právní zajištění nebylo doloženo. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO ANO NE NE Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva. Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. břemeno vedení IS, ochranná pásma. Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji. Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Hlavní objekt s č. p. má viditelné praskliny na fasádě a ostatní objekty porušenou střechu. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. NE NE Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Přístavba verandy zasahuje na pozemek jiného vlastníka parc. č. st. 30. Stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Stavba je dle evidence KN vedena jako průmyslový objekt, převažující část v minulosti sloužila jako mlýn. ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. NE NE ANO ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Nemovité věci se nachází v zátopovém území řeky Labe 5-ti leté vody. Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Nemovité věci byly v minulosti vícekrát zatopeny při historických povodních. Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží. Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava, výroba, jiné zdroje). ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 28 z 45

29 ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví. Jedná se o nemovitou kulturní památku (číslo rejstříku: 36338/2-1342) dle výpisu z KN ze dne a dle sdělení spolumajitele pana Křivánka také o národní technickou památku Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření nebylo zjištěno stáří objektů. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně. A. Nález Adresa předmětu ocenění: Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Liběchov Katastrální území: Liběchov Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo IV 1,01 oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, II 0,85 nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 554,37 Kč/m 2 2. Prohlídka nemovitých věcí viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č. p Mlýn č. p Chlévy bez čp/če na parc. č. st. 31/ Stodola na par. č. st. 31/ Příslušenství Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 29 z 45

30 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,06 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) - část I -0,03 na cizím pozemku (veranda) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavní právo, zahájení I -0,04 exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - nemovitá kulturní památka - I -0,30 obtížné nakládání s nemovitými věcmi ve špatném stavu 6. Povodňové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5-leté vody) I 0,70 5 Index trhu I T = P6 * (1 + Pi) = 0,399 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné komunikaci, IV -0,03 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,02 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel I -0,01 užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P1 * (1 + Pi) = 1,010 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č. p. 41 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ D kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 30 z 45

31 Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 17,95*10,03 = 180,04 1.NP 17,95*10,03 = 180,04 4,05*2,25 = 9,11 2.NP 17,95*10,03 = 180,04 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 180,04 m 2 2,79 m 1.NP 180,04 m 2 2,75 m 9,11 m 2 4,50 m 2.NP 180,04 m 2 3,17 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (17,95*10,03)*(2,79) = 502,31 m 3 1.NP (17,95*10,03)*(2,75) = 495,11 m 3 (4,05*2,25)*(4,50) = 41,01 m 3 2.NP (17,95*10,03)*(3,17) = 570,72 m 3 půda 17,95*10,03*(4,2/2) = 378,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 502,31 m 3 1.NP NP 495,11 m 3 NP 41,01 m 3 2.NP NP 570,72 m 3 půda Z 378,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 987,23 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamené S Zdivo zděné tl. 60 cm S Stropy dřevěné S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina pálená krytina S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Klempířské konstrukce chybí C Vnitřní omítky vápenné, štukové S Fasádní omítky vápenocementové S Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Vnitřní obklady chybí C Schody kamenné S 100 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 31 z 45

32 12. Dveře hladké plné dveře S Dveře chybí C Okna dřevěná, zdvojená S Okna chybí C Okna kovová bez přerušení tep. mostu P Podlahy obytných místností plovoucí podlaha N Podlahy obytných místností prkenný povrch P Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Podlahy ostatních místností betonová mazanina P Vytápění ústřední topení S Vytápění chybí C Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod chybí C Rozvod vody plast, studená i teplá voda S Rozvod vody chybí C Zdroj teplé vody bojler S Zdroj teplé vody chybí C Instalace plynu chybí C Kanalizace plastové potrubí S Kanalizace chybí C Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou N 50 deskou 23. Vybavení kuchyně chybí C Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Vnitřní vybavení chybí C Záchod splachovací S Záchod chybí C Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 4, ,00 4,30 2. Zdivo S 24, ,00 24,30 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Střecha S 4, ,00 4,20 5. Krytina S 3, ,00 3,00 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,35 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,40 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,30 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 1, Vnitřní obklady C 2, ,00 0, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 1, Dveře C 3, ,00 0, Okna S 5, ,00 2, Okna C 5, ,00 0, Okna P 5, ,46 0, Podlahy obytných místností N 2, ,54 1, Podlahy obytných místností P 2, ,46 0, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 0, Podlahy ostatních místností P 1, ,46 0, Vytápění S 4, ,00 2, Vytápění C 4, ,00 0, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 2, ,00 1,40 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 32 z 45

33 19. Rozvod vody C 2, ,00 0, Zdroj teplé vody S 1, ,00 0, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 1, Kanalizace C 2, ,00 0, Vybavení kuchyně N 0, ,54 0, Vybavení kuchyně C 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 2, Vnitřní vybavení C 5, ,00 0, Záchod S 0, ,00 0, Záchod C 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 80,96 Koeficient vybavení K4: 0,8096 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP UP PP Opot. Opot. z Část [%] K St. Živ. [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 4,30 100,00 1,00 4,30 5, ,24 5, Zdivo S 24,30 50,00 1,00 12,15 15, ,50 4, Zdivo S 24,30 50,00 1,00 12,15 15, ,24 14, Stropy S 9,30 75,00 1,00 6,98 8, ,50 2, Stropy S 9,30 25,00 1,00 2,33 2, ,24 2, Střecha S 4,20 100,00 1,00 4,20 5, ,00 4, Krytina S 3,00 100,00 1,00 3,00 3, ,33 3, Klempířské konstrukce S 0,70 50,00 1,00 0,35 0, ,75 0, Vnitřní omítky S 6,40 50,00 1,00 3,20 3, ,00 3, Vnitřní omítky S 6,40 50,00 1,00 3,20 3, ,00 0, Fasádní omítky S 3,30 25,00 1,00 0,83 1, ,00 0, Fasádní omítky S 3,30 75,00 1,00 2,47 3, ,67 2, Vnitřní obklady S 2,40 50,00 1,00 1,20 1, ,00 0, Schody S 3,90 100,00 1,00 3,90 4, ,24 4, Dveře S 3,40 50,00 1,00 1,70 2, ,25 0, Okna S 5,30 40,00 1,00 2,12 2, ,91 2, Okna P 5,30 30,00 0,46 0,73 0, ,91 0, Podlahy obytných místností N 2,30 50,00 1,54 1,77 2, ,50 0, Podlahy obytných místností P 2,30 50,00 0,46 0,53 0, ,00 0, Podlahy ostatních místností S 1,40 50,00 1,00 0,70 0, ,50 0, Podlahy ostatních místností P 1,40 50,00 0,46 0,32 0, ,00 0, Vytápění S 4,20 50,00 1,00 2,10 2, ,00 1, Elektroinstalace S 4,00 100,00 1,00 4,00 4, ,00 2, Rozvod vody S 2,80 50,00 1,00 1,40 1, ,00 0, Zdroj teplé vody S 1,60 50,00 1,00 0,80 0, ,50 0, Kanalizace S 2,90 50,00 1,00 1,45 1, ,00 0, Vybavení kuchyně N 0,50 50,00 1,54 0,39 0, ,67 0, Vnitřní vybavení S 5,00 50,00 1,00 2,50 3, ,00 1, Záchod S 0,40 50,00 1,00 0,20 0, ,00 0,0875 Opotřebení: 60,5 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8096 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1190 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 259,53 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 33 z 45

34 Plná cena: 1 987,23 m 3 * 3 259,53 Kč/m 3 = ,80 Kč Koeficient opotřebení: (1-60,5 % /100) * 0,395 Nákladová cena stavby CS N = ,14 Kč Koeficient pp * 0,403 Cena stavby CS = ,62 Kč Rodinný dům č. p výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,62 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 5 / 8 Rodinný dům č. p zjištěná cena = ,14 Kč Mlýn č. p. 41 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.PP 12,26*19,6 = 240,30 1.NP 12,26*19,6 = 240,30 2.NP 12,26*19,6 = 240,30 3.NP 12,26*19,6 = 240,30 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.PP 240,30 m 2 2,63 m 631,99 1.NP 240,30 m 2 2,85 m 684,86 2.NP 240,30 m 2 2,85 m 684,86 3.NP 240,30 m 2 2,85 m 684,86 Součet 961,20 m ,57 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 686,57 / 961,20 = 2,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 961,20 / 4 = 240,30 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.PP 240,3*2,63 = 631,99 m 3 1.NP 240,3*2,85 = 684,86 m 3 2.NP 240,3*2,85 = 684,86 m 3 3.NP 240,3*2,85 = 684,86 m 3 půda 12,26*19,6*(5,15/2) = 618,76 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 631,99 m 3 1.NP NP 684,86 m 3 2.NP NP 684,86 m 3 3.NP NP 684,86 m 3 půda Z 618,76 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 305,33 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 34 z 45

35 Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací kamenné S Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S Stropy dřevěné P Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech pálená taška S Klempířské konstrukce chybí C Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů vápenocementové omítky S Vnitřní obklady keramické X Schody dřevěné P Dveře chybí C Vrata chybí C Okna chybí C Povrchy podlah prkna palubky P Vytápění X Elektroinstalace chybí C Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. X Výtahy X Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 13, ,00 13,10 2. Svislé konstrukce S 30, ,00 30,40 3. Stropy P 13, ,46 6,35 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3, ,00 3,90 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,70 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody P 1, ,46 0, Dveře C 2, ,00 0, Vrata C 3, ,00 0, Okna C 3, ,00 0, Povrchy podlah P 3, ,46 1, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace C 6, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 68,56 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 35 z 45

36 Koeficient vybavení K4: 0,6856 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP UP PP Opot. Opot. z Část [%] K St. Živ. [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 13,10 100,00 1,00 13,10 19, ,24 18, Svislé konstrukce S 30,40 100,00 1,00 30,40 44, ,24 42, Stropy P 13,80 100,00 0,46 6,35 9, ,24 8, Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 10, ,24 9, Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 4, ,91 3, Úprava vnitřních povrchů S 3,90 100,00 1,00 3,90 5, ,00 5, Úprava vnějších povrchů S 2,70 100,00 1,00 2,70 3, ,00 3, Schody P 1,80 100,00 0,46 0,83 1, ,91 1, Povrchy podlah P 3,00 100,00 0,46 1,38 2, ,91 1,8273 Opotřebení: 95,4 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9475 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,6856 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 871,78 Plná cena: 3 305,33 m 3 * 2 871,78 Kč/m 3 = ,59 Kč Koeficient opotřebení: (1-95,4 % /100) * 0,046 Nákladová cena stavby CS N = ,31 Kč Koeficient pp * 0,403 Cena stavby CS = ,04 Kč Mlýn č. p výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,04 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 5 / 8 Mlýn č. p zjištěná cena = ,78 Kč Chlévy bez čp/če na parc. č. st. 31/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: L. živočišná produkce Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 14,5*9,22+7,3*6,2 = 178,95 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 178,95 m 2 3,10 m 554,75 Součet 178,95 m 2 554,75 Průměrná výška podlaží: PVP = 554,75 / 178,95 = 3,10 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 178,95 / 1 = 178,95 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 36 z 45

37 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP 178,95*3,1 = 554,75 m 3 půda (14,5*9,22+7,3*6,2)*(4,25/2) = 380,27 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 554,75 m 3 půda Z 380,27 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 935,02 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací kamenné P Svislé konstrukce smíšené zdivo S Stropy hurdiskové S Stropy trámové polospalné S Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech cementová taška S Klempířské konstrukce chybí C Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů vápenocementové omítky S Vnitřní obklady X Schody betonové S Dveře chybí C Dveře dřevěné C Vrata dřevěná S Okna chybí C Povrchy podlah prkna palubky P Vytápění X Elektroinstalace chybí C Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod chybí C Vnitřní kanalizace chybí C Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody chybí C Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienická vybavení chybí C Výtahy X Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 11, ,46 5,20 2. Svislé konstrukce S 26, ,00 26,20 3. Stropy S 8, ,00 4,45 3. Stropy S 8, ,00 4,45 4. Krov, střecha S 10, ,00 10,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 37 z 45

38 9. Vnitřní obklady X 0, ,00 0, Schody S 0, ,00 0, Dveře C 2, ,00 0, Dveře C 2, ,00 0, Vrata S 2, ,00 2, Okna C 4, ,00 0, Povrchy podlah P 4, ,46 2, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace C 5, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 1, ,00 0, Vnitřní kanalizace C 1, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienická vybavení C 2, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 67,76 Koeficient vybavení K4: 0,6776 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP UP PP Opot. Opot. z Část [%] K St. Živ. [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací P 11,30 100,00 0,46 5,20 7, ,50 7, Svislé konstrukce S 26,20 100,00 1,00 26,20 38, ,50 37, Stropy S 8,90 50,00 1,00 4,45 6, ,00 1, Stropy S 8,90 50,00 1,00 4,45 6, ,50 6, Krov, střecha S 10,30 100,00 1,00 10,30 15, ,67 14, Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 4, ,00 4, Úprava vnitřních povrchů S 5,90 100,00 1,00 5,90 8, ,00 8, Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 4, ,00 4, Schody S 0,70 100,00 1,00 0,70 1, ,00 0, Vrata S 2,40 100,00 1,00 2,40 3, ,00 3, Povrchy podlah P 4,70 100,00 0,46 2,16 3, ,50 2,7912 Opotřebení: 92,5 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 930,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 1,0750 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9569 Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,2032 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,6776 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 431,46 Plná cena: 935,02 m 3 * 3 431,46 Kč/m 3 = ,73 Kč Koeficient opotřebení: (1-92,5 % /100) * 0,075 Nákladová cena stavby CS N = ,28 Kč Koeficient pp * 0,403 Cena stavby CS = ,42 Kč Chlévy bez čp/če na parc. č. st. 31/2 - výchozí cena pro výpočet = ,42 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 5 / 8 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 38 z 45

39 Chlévy bez čp/če na parc. č. st. 31/2 - zjištěná cena = ,26 Kč Stodola na par. č. st. 31/1 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: K. skladování a úprava zemědělských produktů Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 30,28*11,51 = 348,52 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 348,52 m 2 3,74 m 1 303,46 Součet 348,52 m ,46 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 303,46 / 348,52 = 3,74 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 348,52 / 1 = 348,52 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP 348,52*3,74 = 1 303,46 m 3 půda 30,28*11,51*(5,44/2) = 947,98 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 1 303,46 m 3 půda Z 947,98 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 251,44 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací kamenné S Svislé konstrukce smíšené zdivo S Svislé konstrukce chybí C Stropy železobetonové montované S Stropy trámové polospalné S Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech osinkocementové šablony S Klempířské konstrukce chybí C Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky S Vnitřní obklady X Schody dřevěné P Dveře hladké plné dveře S Vrata chybí C Okna jednoduchá S Povrchy podlah cementový potěr S Povrchy podlah prkna palubky P Vytápění X 100 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 39 z 45

40 16. Elektroinstalace chybí C Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienická vybavení X Výtahy X Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12, ,00 12,30 2. Svislé konstrukce S 29, ,00 23,84 2. Svislé konstrukce C 29, ,00 0,00 3. Stropy S 9, ,00 2,28 3. Stropy S 9, ,00 6,82 4. Krov, střecha S 11, ,00 11,20 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,80 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,20 9. Vnitřní obklady X 0, ,00 0, Schody P 0, ,46 0, Dveře S 2, ,00 2, Vrata C 2, ,00 0, Okna S 4, ,00 4, Povrchy podlah S 4, ,00 2, Povrchy podlah P 4, ,46 1, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace C 4, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienická vybavení X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 78,84 Koeficient vybavení K4: 0,7884 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP UP PP Opot. Opot. z Část [%] K St. Živ. [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 12,30 100,00 1,00 12,30 15, ,50 15, Svislé konstrukce S 29,80 80,00 1,00 23,84 30, ,50 29, Stropy S 9,10 25,00 1,00 2,28 2, ,00 1, Stropy S 9,10 75,00 1,00 6,82 8, ,50 8, Krov, střecha S 11,20 100,00 1,00 11,20 14, ,67 13, Krytiny střech S 2,80 100,00 1,00 2,80 3, ,00 3, Úprava vnitřních povrchů S 6,00 100,00 1,00 6,00 7, ,75 7, Úprava vnějších povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 4, ,00 4, Schody P 0,70 100,00 0,46 0,32 0, ,50 0,3998 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 40 z 45

41 11. Dveře S 2,10 100,00 1,00 2,10 2, ,00 2, Okna S 4,40 100,00 1,00 4,40 5, ,00 5, Povrchy podlah S 4,90 50,00 1,00 2,45 3, ,75 2, Povrchy podlah P 4,90 50,00 0,46 1,13 1, ,00 1,4300 Opotřebení: 95,8 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 468,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 1,0750 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9389 Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,0487 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7884 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 597,09 Plná cena: 2 251,44 m 3 * 2 597,09 Kč/m 3 = ,31 Kč Koeficient opotřebení: (1-95,8 % /100) * 0,042 Nákladová cena stavby CS N = ,08 Kč Koeficient pp * 0,403 Cena stavby CS = ,58 Kč Stodola na par. č. st. 31/1 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,58 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 5 / 8 Stodola na par. č. st. 31/1 - zjištěná cena = ,99 Kč 1.2. Příslušenství Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č. p. 41 Celkem: Cena stavby ,14 Kč ,14 Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,14 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = ,54 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 835,00 m 2 R = ( ,8 * vp) / vp R = ( ,8 * 1 835,00) / 1 835,00 = 0,909 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 41 z 45

42 Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; IV 0,00 ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné I 0,00 pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,399 Index polohy pozemku I P = 1,010 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,399 * 1,000 * 1,010 = 0,403 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,92 0, ,08 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,909 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 31/ ,00 203, ,12 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 31/2 221,00 203, ,68 nádvoří Stavební pozemky - celkem 1 835,00 m ,80 Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,80 Celková výměra pozemku m ,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 100,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,00 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 1 726,18 Trvalé porosty - zjištěná cena = 1 726,18 Kč Cena porostů celkem = 1 726,18 Kč Pozemky - celkem ,80 Kč Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,98 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 5 / 8 Pozemky - zjištěná cena = ,24 Kč kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 42 z 45

43 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č. p ,10 Kč Mlýnu č. p ,80 Kč Chlévy bez čp/če na parc. č. st. 31/ ,30 Kč Stodola na par. č. st. 31/ ,- Kč 1.2. Příslušenství Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmilionjednostotřicettřitisícčtyřistatřicet Kč kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 43 z 45

44 D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 573, tj.: o podíl ve výši id. 5/8 na pozemcích parc. č. st. 31/1 a st. 31/2 vč. příslušenství a stavby průmyslového objektu č. p. 41 (1. část - rodinný dům + 2. část - mlýn), která je součástí pozemku parc. č. st. 31/1, a stavby zemědělského stavení bez čp/če (chlévy), která je součástí pozemku parc. č. st. 31/2; to vše v k. ú. Liběchov, obec Liběchov, okres Mělník. Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni , částkou ve výši: ,- KČ slovy: Pětsettisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o Venkovní úpravy; stodola na parc. č. st. 31/1 c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele. V Praze dne Znalecký ústav ESTIMMO, s. r. o. se sídlem: Trojská 163/28, Praha 8 Na vypracování tohoto znaleckého posudku se podíleli Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) a Ing. Jan Rejmon a Ing. Tomáš Kukla a mohou osobně stvrdit správnost tohoto posudku a mohou podat žádaná vysvětlení před orgánem veřejné moci..... Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) Ing. Jan Rejmon Ing. Tomáš Kukla kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 44 z 45

45 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav, který byl rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne pod čj. MSP-21/2015-OSD-SZN/9 zapsán do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitých věcí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, určení obvyklého nájemného) a práv k nemovitým věcem (zástav, břemen), oceňování movitých věcí (motorových vozidel). Znalecký úkon je zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 48/74/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 573 ze dne Příloha č. 2: Katastrální mapa dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 45 z 45

46 Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 573

47

48

49 Příloha č. 2: Katastrální mapa dálkový náhled

50 Příloha č. 3: Mapa oblasti Letecká fotomapa průmyslového objektu č. p. 41 GPS: 50 24'27.84"N, 14 26'44.75"E Umístění nemovité věci v rámci ulice Pražská

51 Umístění nemovité věci v rámci obce Liběchov Umístění nemovité věci v rámci okresu Mělník