ZNALECKÝ POSUDEK. č. 618/089/2011

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 618/089/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 338, na pozemku jiného vlastníka č. parc (LV č. 33), vč. příslušenství, k.ú., obec, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Rychnov nad Kněžnou Objednatel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Účel posudku: č. j. 132 EX 15122/09-20/Zl Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 -2Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Chaloupkova Kraj: Královéhradecký Okres: Rychnov nad Kněžnou Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti p. Kalmana Tancoše, spolumajitele nemovitosti. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne , k.ú. 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. 3) Usnesení č.j. 132 EX 15122/09-20/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zaměřeny. Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 338, na pozemku jiného vlastníka č. parc (LV č. 33), vč. příslušenství, k.ú., obec, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Rychnov nad Kněžnou Typ stavby Rodinný dům, koncový řadový, stávající dokončený Vlastníci pozemku: SJM Divíšek Dušan a Divíšková Renata, Jiráskova 840, Vamberk,

3 -3Podíl ½ : SJM Adam František a Adamová Dorota, Chaloupkova 338, Vlastníci Podíl ½ : SJM Tancoš Kalman a Tancošová Daša, Chaloupkova 338, stavby: pro Královéhradecký kraj, 2461 Katastrální úřad: LV č. KP Rychnov nad Kněžnou Královéhradecký Katastrální úz.: Kraj: Obec: část obce: Chaloupkova Ulice: počet obyvatel: 338 č.p. způsob ochrany: jiného vlastníka č. parc. 1521, LV č. 33, není součástí ocenění na pozemku další pozemky: - Všeobecný popis Rušivá a obtěžující zařízení Oceňovaná nemovitost se nachází v Kostelci nad Orlicí. Jedná se o menší město ležící mezi Hradcem Králové a Ústím nad Orlicí, cca 7 km jihozápadně od Rychnova nad Kněžnou. V obci je základní občanská vybavenost, kompletní vybavenost je ve správním centru Rychnov nad Kněžnou, dobře dostupném po silnicích č. 11 a č. 14 cca 10km. Rodinný dům č.p. 338 je situován v jižní části obce v lokalitě zástavby starších rodinných domů. Přístupová komunikace je ze severozápadní strany, jedná se o klidnou ulici pouze s místním provozem, nemá rušivý vliv. Celkově jde o klidné místo, vhodné pro bydlení. Nebyly zjištěny žádné rušivé vlivy. Dopravní prostředky a dostupnost Zastávka autobusů cca 500 m, vlaková zastávka cca 400 m. Poloha a okolí Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Povrchová úprava, tvar pozemku Druh zástavby Popis stavby Rok dokončení přístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních nadzemních Počet bytových jednotek 2 Elektro, vodovod, kanalizace. Plyn v ulici, není proveden rozvod do domu. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Není součástí ocenění. Koncový řadový rodinný dům, stávající dokončený cca 1950 zděná 0 nepodsklepeno 1+0 1NP + podkroví k bydlení neupravené. nebytových garážových stání 0 jednotek (zděný přístřešek) 0

4 -4Stavba rodinného domu není podsklepena. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je šikmá sedlová, krytina tašková. Stropy částečně dřevěné, podbité rákosovými rohožemi, částečně klenbové, omítané. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou dřevěná, dveře vstupní jsou dřevěné, vnitřní foliované do kovových zárubní. Vnitřní povrchy keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah keramická dlažba, PVC. V domě jsou dvě bytové jednotky 1+1, v žádné není koupelna, záchod je společný. Vybavení a zařizovací předměty chybí koupelna. 1x samostatné WC. Fasáda - hladká omítka. Topení lokální na tuhá paliva. Zdroj teplé vody chybí. Přípojky: elektro, vodovod, kanalizace. Dispoziční řešení: 1.NP: I. BJ 1+1: kuchyň 8,4 m2, chodba 2,4 m2, pokoj 12,9 m2 UP 23,70m2. II.BJ 1+1 : předsíň s kuchyní 18,9 m2, pokoj 10,6 m2, WC 2,0 m2 UP 31,5 m2 Užitná plocha celkem: 55,2 m2. Podkroví : k bydlení neupravené. Popis Rekonstrukce a modernizace Pozemky: V posledních letech bez rekonstrukce a modernizace, zanedbaná údržba. Oplocení Zpevněné plochy Napojení inž. sítí Vnější zařízení Elektro Vodovod Kanalizace Plynovod ano ano ano ne Přístup po zpevněné komunikaci ano Vedlejší stavby a příslušenství Popis Nejsou. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Zhoršený - poškozená omítka, praskliny ve zdivu, v předsíni první bytové jednotky poškozený strop vlivem zatékání, špatný stav Technický stav stavby střešní krytiny, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti stopy vlhkosti na svislých konstrukcích. Poloha vzhledem k užívání Vhodná pro bydlení, v zastavěné části obce, bez rušivých vlivů. Užívání nemovitosti Podle KN je stavba určena k bydlení, podle zjištění na místě je tak i užívána. Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 2461, k.ú. 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 2461, k.ú. Kostelec nad

5 -5Orlicí Zahrnuta v tržní ceně 1),2) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé Na místním šetření byl zjištěn nesoulad v evidenci katastru Stav zápisu katastru nemovitostí nemovitostí a skutečností, část stavby č. p. 338 již neexistuje, a skutečnosti skutečná zastavěná plocha je pouze cca 55 m2 Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Přístup je ze zpevněné komunikace č. parc (silnice, vlastník Prověření přístupu Královéhradecký kraj), přes pozemek č. parc. 1521,(zastavěná plocha a nádvoří, k nemovitosti soukromý vlastník) CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2] POZEMKY č. parcelní výměra [m2] současný stav budoucí stav Cena pozemku [Kč] současný stav druh pozemku Není předmětem ocenění 0 Kč I. CENA POZEMKU STAVBY stáří cca 60 let stavba RD užitná plocha: 55,2 m2 reprodukční cena staveb Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] [Kč/m3] [%] [Kč] [%] současný stav OP Jednot. cena [m3] Kč II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč budoucí stav -

6 -6- POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Vamberk, RD 3+1 ZP 129 m2, UP 95 m2, pozemek 224 m2 řadový RD, po rekonstrukci rozvodů a topení. Nabídková cena: Kč, 3/ podstatně větší UP, lepší stav nemovitosti, vlastní pozemek horší lokalita Porovnatelný RD č. 2:, RD 2+1 ZP 72 m2, UP 180 m2, pozemek 192 m2 10 let stará střešní krytina, vybavený starším vybavením. Nabídková cena: Kč, 2/ vlastní pozemek, po část. rekonstrukci lepší stav srovnatelná lokalita. Porovnatelný RD č. 3: Choceň, RD ZP 119 m2, UP 110 m2, pozemek 119 m2 Nová koupelna se sprchovým koutem. Klenutý sklep. V podkroví půda. Nabídková cena: Kč, 12/ vlastní pozemek, podsklepeno, větší UP VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

7 -7- URČENÍ OBVYKLÉ CENY pozemek jiného vlastníka nezajištěn přístup k nemovitosti z veřejné komunikace, v domě je nedostatečné sociální zařízení, podstandardní Slabé stránky vybavení bez teplé vody, lokální topení na tuhá paliva, zhoršený stavebně-technický stav nemovitosti dobrá dostupnost občanské vybavenosti, klidná lokalita v zastavěné části Silné stránky města Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a Zdůvodnění ceny obvyklé technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA Spoluvlastnický podíl 1/2 rodinného domu č.p. 338, na pozemku jiného vlastníka č. parc (LV č. 33), vč. příslušenství, k.ú., obec, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Rychnov nad Kněžnou Kč SJM Kalman Tancoš a Daša Tancošová Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 618/089/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/089/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne , k.ú.

8 -8-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Situace, fotodokumentace ze dne

9 -9-