Elektronická verze. O ceně

Transkript

1 B81 Elektronická verze Vyhotovení č.: E Znalecký posudek č /2944 O ceně p.p.č. 52/2 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba bez č.p./e.č. a pozemku p.p.č. 250/12 - ostatní plocha v obci Řečany nad Labem, k.ú Řečany nad Labem, okres Pardubice DODATEK č. 2 Vlastník nemovitosti: Na listu vlastnictví číslo pro k.ú Řečany nad Labem je zapsáno vlastnické právo pro SJM Petr Valenta, nar a Ivana Valentová, nar Objednatel posudku: Exekutorský úřad Plzeň-město Mgr. Martin Tunkl 094 EX 19850/08 Palackého n. 28, Plzeň Dodatek posudku vypracoval dne 1. září 2015: Petr Brodský, Třibřichy Chrudim Dodatek posudku obsahuje 13 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve čtyřech vyhotoveních. Vyhovení č. 1-3 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 4 je přílohou znaleckého deníku

2 Znalecký posudek č / DODATEK č. 2 Elektronická verze Strana 2 Úvodní část dodatku posudku Účel posudku Posudek byl vypracován jako podklad pro exekuci majetku dlužníka: Petr Valenta, nar , č.j. 094 EX 19850/08 Dodatek posudku je vypracován jako aktualizace ceny po neúspěšné opakované dražbě Podklady pro ocenění - údaje z katastru nemovitostí - informace z místního ohledání - informace z realitního trhu prostřednictvím sítě internet Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření/ověření stavu nemovitosti byly provedeny dne 1. září Současně byly doplněny některé další údaje rozhodné pro ocenění Stručný popis Předmětem ocenění je p.p.č. 52/2 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba bez č.p./e.č. a pozemku p.p.č. 250/12 - ostatní plocha v obci Řečany nad Labem, k.ú Řečany nad Labem, okres Pardubice Ocenění je provedeno je provedeno obvyklou cenou, to jest cenou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je provedeno ke dni ocenění, to jest Nález, výměry a ocenění Seznam oceněných položek 1 Stavba na p.p.č. 52/2 2 Pozemek veřejného parteru 3 Dokumentace ke dni 1. září 2015

3 Znalecký posudek č / DODATEK č. 2 Elektronická verze Strana 3 1 Stavba na p.p.č. 52/2 Nález: Původní stodola s přístavbou je zčásti ve zcela nevyhovujícím technickém stavu (chybí střešní krytina), zčásti je využívána jako nebytový prostor a v části stodoly a v přístavbě probíhá rekonstrukce na byt, dosud nedokončená (v původní stodole vstup, koupelna, WC, kotelna a boyler, v přístavbě celkem tři nedokončené místnosti). Obecní úřad v Řečanech údajně vydal vlastníkovi dobrozdání, že po dokončení bude objektu bydlení přiděleno číslo popisné 409. Stavba je ve velmi špatném stavu, několik let opuštěná a chátrající. Základní údaje: Velikost podsklepení: nepodsklepené Svislá nosná konstrukce: zděná Počet nadzemních podlaží: 1 Typ střechy: šikmá nebo strmá/plochá Velikost podkroví: podkroví není zřízeno Příslušenství: Ocelový přístřešek před vjezdem do původní stodoly. Postaven na pozemku p.p.č. 250/8 - ostatní plocha Výměry: 4,53x4,7x4,55 = 96,87 m3 Základní údaje: Velikost podsklepení: Svislá nosná konstrukce: Velikost podkroví: nepodsklepené přístřešek střecha-krov neumožňuje zřídit podkroví Stav v roce původní stodola s přístřeškem

4 Znalecký posudek č / DODATEK č. 2 Elektronická verze Strana 4 Stav v roce přístavba Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V nem K f H v = C vz x K u / V vz x V nem / K f, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví jiný cihlová zdevastovaný fyzická osoba Výměry a dispozice Podlaží výměry zastavěná plocha [m 2 ] původní stodola 16,9 x 6,97 117,79 přístavba 16,9 x 6,31 106,64 Zastavěná plocha celkem 224,43 m 2

5 Znalecký posudek č / DODATEK č. 2 Elektronická verze Strana 5 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 52/2 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba bez č.p./e.č. 307 Celkem 307 Data vzorků byla získána z realitního portálu se souhlasem provozovatele. Vzorek 1 Prodej RD 4 + kk, pozemek 715 m², Řečany nad Labem Ve výhradním zastoupení nabízíme k prodeji venkovský, atypický, k jihu orientovaný rodinný dům o zastavěné ploše 121m² s dispozicí 4+kk, v klidné zástavbě rodinných domů. Dům je celý podsklepený a sklep je využitelný pro garáž nebo dílnu. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, ze kterého vejdeme do vstupní haly výměře 14m². Z haly jsou vstupy do koupelny se sprchovým koutem, na samostatné WC a do prvního pokoje. Z něj můžeme vejít do zahrady nebo do velkého pokoje s kuchyňským koutem, následují dva průchozí pokoje. Pokoje mají výměry 9, 10, 19 a 22m². Podlaha je v koupelně pokryta keramickou dlažbou, v ostatních místnostech betonová, pokrytá PVC. Topení řešeno plynovým kotlem, lze využít i kamna na tuhá paliva, elektroinstalace 230/400V, vodovod a kanalizace jsou obecní. Dům byl zkolaudován v r. 2000, ale nebyl obydlen, vyžaduje tedy dokončení a úpravy podle přání nového majitele, což je zohledněno v ceně. Plochá střecha vybízí k vybudování patra. Rovinatá zahrada o výměře 594m² zaručuje spoustu místa k odpočinku. Ze zahrady je vstup po schůdkách do sklepa. V Řečanech nad Labem je základní občanská vybavenost a služby, obecní úřad, MŠ, ZŠ, obchody, pohostinství. Dobrá je i dopravní dostupnost po nedaleké D11, dále je v obci vlaková zastávka. Koupi lze financovat hypotékou, kterou Vám rádi zprostředkujeme. Doporučujeme prohlídku, pro více informací volejte makléře. Nabídka č Tř. energ. náročnosti budovy G obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka AK (65417) Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví smíšená neuvedeno dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Zastavěná plocha 121,00 m 2

6 Znalecký posudek č / DODATEK č. 2 Elektronická verze Strana 6 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Pozemek celkem 715 Celkem 715 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Technický stav Vybavení Vliv příslušenství Pozemky Morální opotřebení koef. K f K f = 1,90 x 1,90 x 1,05 x 1,80 x 1,90 = 12,96351 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,80 / 121,00 m 2 x 224,43 m 2 / 12,96351 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 2 Dražby, Rodinné domy, 168 m² Jedná se o samostatně stojící, podsklepený rodinný dům se 2.NP a podkrovím o dvou bytových jednotkách a s garáží a dalším příslušenstvím. V nemovitosti se nachází: V 1.PP: sklep, V 1.NP: veranda, WC, koupelna, spíž, chodba, ložnice, kuchyně, obývací pokoj. V 2.NP: chodba, WC, pokoj, jídelna, kuchyně, obývací pokoj a balkón. V podkroví: 2x pokoj.dům je zděný s izolací proti zemní vlhkosti, zdivo je tl 60 cm v úrovni přízemí +10 cm polystyren, v úrovni patra je tl. 35 cm ze škvárobetonových tvárnic +10 cm polystyren. Stropy jsou v původní části domu cihelné klenuté, ve zbývající části jsou I nosníky a desky PZD. Střecha je sedlová s krytinou z eternitových šablon, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, vnější omítky jsou stěrkové, silikonová na dodatečném zateplení. Vnitřní omítky jsou štukové, keramický obklad je v koupelnách a kuchyních. Schody jsou betonové s keramickou dlažbou, do podkroví dřevěné žebříkové, do sklepa jsou betonové. Dveře jsou hladké, plné či prosklené do ocelových zárubní, okna jsou dřevěná euro. Podlahy obytných místností tvoří betony s PVC nebo plovoucí laminátové, v ostatních místnosti mají keramickou dlažbu, ve sklepě je beton. Vytápění je ÚT plynové s radiátory deskovými, plynový kotel Dakon. Rozvod je světelné i motorové elektroinstalace, rozvod vody je v ocelových trubkách, odkanalizování je v kameninových či litinových rourách. Kuchyňské vybavení tvoří ve 2.NP elektrický sporák se sklokeramickou varnou deskou, kuchyňská linka, myčka, el.trouba, v přízemí je kombinovaný sporák, kuchyňská linka, digestoř. V koupelně je vana, sprchový kout, umyvadla, WC kombi 2ks. Příslušenství tvoří bývalý chlívek - dílna. Dále příslušenství tvoří sdružený objekt obdélníkového půdorysu - v přední části je garáž.na garáž navazuje letní pokoj. Na tuto střední část objektu navazuje zadní část - kůlna. Příslušenství domku tvoří i pravý plot - dřevěný laťkový, ocel. sloupky, výšky 1,80m, dále uliční oplocení výšky 1,2m, zděné sloupky z vápenopískových cihel. Vzadu na zahradě se nachází ještě venkovní udírna. Příslušenství dále tvoří studna kopaná skružová o hl. cca 7m, v domku je vodárna Darling. Dále se na pozemku nachází za kůlnou dřevěný altán. Zastavěná plocha 111 m2 - měřeno ze serveru CUZK Třída energetické náročnosti: G

7 Znalecký posudek č / DODATEK č. 2 Elektronická verze Strana 7 obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka B (5738) Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví patrový cihlová velmi dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Zastavěná plocha 111,00 m 2 Podlahová plocha 168,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Pozemek celkem 664 Celkem 664 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Technický stav Vybavení Vliv příslušenství Pozemky Morální opotřebení koef. K f K f = 1,60 x 1,60 x 1,40 x 1,70 x 1,90 = 11,57632 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,80 / 111,00 m 2 x 224,43 m 2 / 11,57632 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1

8 Znalecký posudek č / DODATEK č. 2 Elektronická verze Strana 8 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Odhad tržní hodnoty "1 Stavba na p.p.č. 52/2" ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč 2 Pozemek veřejného parteru Nález: Pozemek je součástí veřejného parteru před vjezdem na dvůr, pozemek nesousedí se stavbou na p.p.č. 52/2 a pozemkem p.č. 52/2. Ocenění samostatně jako pozemek komunikace, cena cca 30% ceny stavebního pozemku Tržní hodnota oceňovaného pozemku se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) pozemků dále jen vzorky. Hodnota pozemku, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V poz K f H v = C vz x K u / V vz x V poz / K f, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňovaného pozemku, cenotvorný koeficient. Charakteristika pozemku Pozemek Vlastnictví stavební pro bydlení a rekreaci fyzická osoba Výměry Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 250/12 - ostatní plocha Celková výměra 101 Data vzorku byla získána z realitního portálu se souhlasem provozovatele. Vzorek 1 Prodej, stavební pozemek, 1013 m², Řečany nad Labem Prodej stavební parcely v obci Řečany nad Labem. Celková plocha pozemku 1013 m². Veškeré inženýrské sítě jsou na pozemku - voda, elektřina, kanalizace, plyn. V obci je veškerá občanská vybavenost, včetně školy, školky. Velmi dobré železniční a autobusové spojení. Klidné místo nedaleko hřebčína Kladruby nad Labem. Cena 740,00 Kč/m 2 Identifikace vzorku - nabídka W Datum zpracování Nabídková cena 740,00 Kč/m 2

9 Znalecký posudek č / DODATEK č. 2 Elektronická verze Strana 9 K u = 0,80 koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika pozemku Pozemek Vlastnictví neuvedeno neuvedeno Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Využitelnost koef. K f K f = 1,80 = 1,80 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = 740,00 Kč x 0,80 / 1,00 m 2 x 101,00 m 2 / 1,80 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Cena vlastnického podílu Odhad tržní hodnoty "2 Pozemek veřejného parteru" ,00 Kč x 0,3 = 9 900,00 Kč 9 900,00 Kč 3 Dokumentace Katastrální mapa

10 Znalecký posudek č / DODATEK č. 2 Elektronická verze Strana 10 Letecký snímek Západní část okresu Pardubice

11 Znalecký posudek č / DODATEK č. 2 Elektronická verze Strana 11 Závěrečná rekapitulace 1 Stavba na p.p.č. 52/ ,00 Kč 2 Pozemek veřejného parteru 9 900,00 Kč Celkem Odhad tržní hodnoty činí ,00 Kč ,00 Kč slovy: stoosmdesátčtyřitisíce Kč

12 Znalecký posudek č / DODATEK č. 2 Elektronická verze Strana 12 Závěrečná část posudku Obvyklá cena p.p.č. 52/2 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba bez č.p./e.č. a pozemku p.p.č. 250/12 - ostatní plocha v obci Řečany nad Labem, k.ú Řečany nad Labem, okres Pardubice, činí ke dni ocenění, to jest ke dni 1. září ,00 Kč slovy: stoosmdesátčtyřitisíce Kč Na nemovitosti nebyly zjištěny závady ve smyslu služebností (věcných břemen) V Třibřichách, dne 1. září 2015

13 Znalecký posudek č / DODATEK č. 2 Elektronická verze Strana 13 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1989, č.j. SPR 2586/87 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a z oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / DODATEK č. 2 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v příloze, číslo dokladu V Třibřichách, dne 1. září 2015 Petr Brodský Třibřichy Chrudim