Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K č / 2014 ve věci ocenění id. 1/5 nemovitosti bytového domu čp. 75, ul. Generála Svobody č. 100, vč. pozemků a příslušenství v k.ú. Staré Pavlovice a obci i okrese Liberec. Účel posudku: stanovit cenu staveb, pozemků a porostů příslušejících k výše uvedené nemovitosti, za účelem uvažovaného prodeje, k rozhodnému dni ocenění ve vlastnictví Jakubička Roman Mgr. (2/5), Kudráčová Margita (1/5) a Mauder Karel Mgr. (2/5) podle listu vlastnictví 1374 pro k.ú. Staré Pavlovice, obec i okres Liberec. Objednavatel posudku: soudní exekutor JUDr. Jiří Janečka, Ph.D., V Bezovce 1896/6, Plzeň - jih usnesením čj. 178 EX 2579/10-28 ze dne Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění platném k rozhodnému dni ocenění. Znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Miller Mlýnská Jablonec nad Nisou Znalecký posudek má 9 stran textu a 3 listy příloh. Rozhodný den ocenění

2 1. NÁLEZ: 1.1 Podklady předané objednavatelem: a) ústní údaje podle požadavků znalce b) výše uvedené usnesení, starší výpis, předchozí znalecké posudky ve věci (elektronicky) 1.2 Podklady opatřené znalcem: a) ohledání, prohlídka a zaměření oceňované nemovitosti ve dnech a b) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, dále jen zákon c) odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty) d) kniha Oceňování nemovitostí IV. - metodická příručka k zákonu a vyhlášce - autorský kolektiv (ing. Hallerová, ing. Stibůrek, ing. Vrabec a P. Weidenhoffer) e) skripta Úřední oceňování majetku - CERM Brno (Doc. Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Krejčíř a Ing. Hallerová) f) časopis Soudní inženýrství - vydává VÚT Brno, Ústav soudního inženýrství g) aktuální znění publikace Malý lexikon obcí ČR h) publikace Znalec vydávaná Komorou soudních znalců i) zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění - o územním plánování a stavebním řádu - stavební zákon, včetně prováděcích vyhlášek j) mapa města, popř. oblasti k) údaje získané v síti internet, popř. na katastrálním pracovišti a stavebním úřadě 1.3 Dokumentace a skutečnost: Při místním šetření, které proběhlo ve výše uvedených dnech (na místní šetření dne dostala p. Kudráčová doporučený dopis, přesto nebyla přítomna, její byt zpřístupnil její synovec, ona později volala, že si dopis špatně přečetla), bylo provedeno zaměření nemovitosti, s důrazem na zjištění užitné plochy, která je využita pro stanovení výsledné porovnávací hodnoty, dále byla provedena fotodokumentace, která je uložena v archivu znalce, část i v příloze. K tomuto ocenění nebyla předložena nájemní či jiná smlouva, která by omezovala či jinak snižovala hodnotu vlastnictví a na tomto základě je ocenění provedeno. Na listech vlastnictví v části C je několik exekucí. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v ocenění. 1.4 Výčet oceňovaných nemovitostí Rodinný dům čp. 75 porovnávací metoda 2

3 2. POSUDEK: Oceňovaný bytový dům se nachází na okraji města Liberec, v k.ú. a části města Staré Pavlovice, v ulici generála Svobody. V sousedství je zahrádkářská osada (severovýchodně), rodinné či bytové domy, areál bývalé Tesly, před domem vede rušná ulice gen. Svobody, centrum města je vzdáleno cca 3 km (vzdušnou čarou cca 2 km), zastávka MHD (autobus) cca 200 metrů. Z hlediska bydlení jde o méně vhodné místo, a to zejména s ohledem na okolní hluk od dopravy. Vlastní dům je zděný, z cca poloviny podsklepený, když sklep je přístupný od severu, strop sklepa je klenutý, je zde umístěna studna. V přízemí je jeden byt, v patře dva a v podkroví opět jeden (obývaný p. Kudráčovou). Vstup do půdního prostoru není možný, schody chybí, údajně zde kdysi hořelo, prostory jsou dosud prý poškozené. Vytápění v domě je lokální, kamny na tuhá paliva, v bytech jsou koupelny se sprchovými kouty a WC, odpady z domu jsou svedeny do vybírací jímky (zřejmě s trativodem). Místním šetřením konstatuji absenci i základní údržby či oprav, zejména byt v podkroví má chybějící části oken (venkovní křídla), tepelná izolace vůči střeše také zcela chybí (obývané jsou i komory), rozvody vody jsou sice v plastu, ale po povrchu, apod. Střešní krytina je poškozená zejména na východní straně. Informativní obestavěný prostor je cca 1400 m3, zastavěná plocha 119,53 m2. Podle předaných podkladů pochází dům z roku 1898, z roku 1994 je datována údajná rekonstrukce bytu v podkroví. Bytový dům čp id. 1/5 - porovnávací metoda Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce H v = C vz x K u / V vz x V nem / K f, kde H v hodnota dle vzorku, C vz cena vzorku, K u koeficient úpravy na reálnou cenu, V vz výměra vzorku, V nem výměra oceňované nemovitosti, K f cenotvorný koeficient. Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví činžovní dům cihlová zdevastovaný fyzická osoba Výměry a dispozice Podlaží výměry užitná plocha [m 2 ] 1. PP sklep 112 x 0,4 44,80 přízemí pokoj 13,48 pokoj 11,26 pokoj 20,58 pokoj 15,53 kuchyň 6,99 + 3,73 10,72 Koupelna + WC 2,90 3

4 1.patro pokoj 23,73 kuchyň 8,44 + 2,47 10,91 koupelna 2,41 pokoj 9,17 pokoj 14,36 kuchyň 8,68 + 2,45 11,13 koupelna + WC 2,30 podkroví kuchyně 19,39 komora 4,96 pokoj 12,70 pokoj 21,57 koupelna+wc v komoře 4,50 Užitná plocha celkem 256,40 m 2 Zastavěná plocha 120,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří zahrada 952 Celkem Vzorek 1 RD ve Vratislavicích nad Nisou. Samostatně stojící dvougenerační rodinný dům s terasou. Dům prošel částečnou rekonstrukcí. Jsou zde nové omítky, podlahy, částečně rozvody a kuchyňská linka ve spodním bytě. RD je rozdělený na dvě bytové jednotky. V 1.NP je byt dispozičně řešen jako 2+1, v 2.NP je byt dispozičně řešen jako 4+1 s terasou. Oba byty mají vlastní kuchyni, obývací pokoj, ložnici, soc. zařízení a koupelnu. V 1.NP se dále nachází kotelna, sušárna a prádelna. Dům je částečně podsklepen. K domu náleží rovinatý udržovaný rozlehlý pozemek o celkové výměře 612 m². Součástí domu je velká zděná garáž. Do domu je přiveden plyn, elektrika, voda městská, kanalizace. Na pozemku se dále nachází studna. Dům je vytápěn plynovým kotlem. Nabízeno RK od Obdobná poloha, výrazně lepší stav, obdobná velikost pozemku. Identifikace vzorku - nabídka I93-EG0XIY (929) Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu 4

5 Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům samostatný cihla velmi dobrý osobní Výměry a dispozice Užitná plocha 420,00 m 2 Zastavěná plocha 401,00 m 2 Podlahová plocha 420,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Pozemek celkem 786 Celkem 786 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] K f 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje nařízená exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 2 Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav +60 výrazně lepší stav 3 Vliv příslušenství kotel na plyn K f = 1,20 x 1,00 x 1,80 = 2,16 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 0,85 / 420,00 m 2 x 256,40 m 2 / 2,16 = ,- Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 2 Dvougenerační RD se 2 prostornými byty v Chrastavě v ul. Družstevní nedaleko centra. V přízemí situován byt o velikosti 4+1. Tento byt je nyní pronajat. V 1.patře byt 3+1 mezipatře velká terasa asi 10 m2. V pokojích parkety, koberce. Ústřední vytápění na elektrokotel pro oba byty. Plyn přiveden na druhé straně ulice. V roce 2003 byl dům částečně rekonstruován: nová šindelová střecha a střešní okna, nové okapové svody. K domu patří dílna. Zahrada se skalkou je dobře udržovaná 632 m2. Nabízeno RK aktualizace Mírně horší poloha, lepší stav, menší pozemek. 5

6 Identifikace vzorku - nabídka 13PD152 Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví samostatně stojící cihlová dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 290,00 m 2 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] K f 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje nařízená exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu -10 horší poloha 2 Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav +60 částečná rekonstrukce, výrazně lepší stav 3 Vliv příslušenství vytápění - elektrokotel K f = 1,20 x 0,90 x 1,80 = 1,944 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 0,85 / 290,00 m 2 x 256,40 m 2 / 1,944 = ,- Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 3 RD v Liberci - Krásné Studánce, s velkou stodolou a zahradou v okrajové části Liberce - Krásné Studánce. Dům je zděný o dvou podlažích. V přízemí se nalézá byt 3+1 se sociálním zařízením a v podkroví 6

7 2+1 s komorami. Možnost rekonstrukce půdních prostor k bydlení. Dům je v původním stavu, střecha je plně funkční. Dům je situovaný u hlavní komunikace Pozemek 1043 m2. Nabízeno RK od , aktualizace Obdobná poloha, lepší stav, obdobná velikost pozemku. Identifikace vzorku - nabídka K Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví samostatně stojící cihlová dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 430,00 m 2 Zastavěná plocha 760,00 m 2 Podlahová plocha 430,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Pozemek celkem 1043 Celkem Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] K f 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje nařízená exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 2 Ostatní místní vlivy 0 0 7

8 3 Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav +30 lepší stav 3 Vliv příslušenství K f = 1,20 x 1,00 x 1,30 = 1,56 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 0,85 / 430,00 m 2 x 256,40 m 2 / 1,56 = ,- Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Cena vlastnického podílu ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč x 1 / 5 = ,- Kč Úkolem posudku je ocenit ideální pětinu nemovitosti, jde o bytový dům se čtyřmi byty, bez prohlášení vlastníka (rozdělení na jednotky), proto je odhadnutá hodnota dále snížena o 15 %. Výsledná porovnávací hodnota je tedy po zaokrouhlení ,- Kč. Odhad tržní hodnoty "Bytový dům čp id. 1/5 - porovnávací metoda" ,- Kč 8

9 3. REKAPITULACE: Bytový dům čp id. 1/5 - porovnávací metoda Celkem ,- Kč ,- Kč Odhad tržní hodnoty činí ,- Kč slovy: stodvanácttisíc Kč V rámci místního šetření nebyla zjištěna věcná břemena, na LV je zapsáno zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, předkupní právo, exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce a zahájení exekuce, příslušenstvím nemovitosti jsou přípojky sítí, oplocení zahrady, vjezdová vrata, popř. další venkovní úpravy, zajišťující chod nemovitosti. V Jablonci nad Nisou, Ing. Zdeněk Miller Mlýnská Jablonec nad Nisou , Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Ústí nad Labem pod č.j. 4117/89 ze dne pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, zvl. specializace nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. Rozdělovník: 2x objednavatel 1x archív znalce (jako textový soubor na disketě) 9