Znalecký posudek č /3545

Transkript

1 DD9 Elektronická verze Vyhotovení č.: E Znalecký posudek č /3545 O ceně p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 63 spolu s příslušenstvím a pozemky p.p.č zahrada a p.p.č. 231/2 - zahrada v obci Hluboká, k.ú Hluboká u Skutče, okres Chrudim DODATEK č. 1 Vlastník nemovitosti: Na listu vlastnictví číslo 336 pro k.ú Hluboká u Skutče je zapsáno vlastnické právo pro Jaroslav Flégr, nar.: /2 Blanka Flégrová, nar.: 4., /2 Objednatel posudku: BTF Management a.s. V Olšinách 16/82, Praha 10 Dodatek posudku vypracoval dne 29. října 2015: Petr Brodský, Třibřichy Chrudim Dodatek posudku obsahuje 15 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve třech vyhotoveních. Vyhovení č. 1 a 2 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 3 je přílohou znaleckého deníku

2 Znalecký posudek č /3545 DODATEK č. 1 Elektronická verze Strana 2 Úvodní část dodatku posudku Účel posudku Posudek byl vypracován jako podklad pro zpeněžení souboru nemovitých věcí dražbou podle 13 zákona č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách. Dodatek posudku je vypracován jako aktualizace ceny před opakovanou dražbou Podklady pro ocenění - údaje z katastru nemovitostí - informace z místního ohledání - informace z realitního trhu prostřednictvím sítě internet Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 9. března Současně byly doplněny některé další údaje rozhodné pro ocenění. Ke dni zpracování dodatku nebyly zjištěny okolnosti svědčící o možné změně zjištěné ceny s vyjímkou ceny samostatné zahrady. Stručný popis Předmětem ocenění je p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 63 spolu s příslušenstvím a pozemky p.p.č zahrada a p.p.č. 231/2 - zahrada v obci Hluboká, k.ú Hluboká u Skutče, okres Chrudim Ocenění je provedeno je provedeno obvyklou cenou, to jest cenou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je provedeno ke dni ocenění, to jest ke dni 29. října 2015 Nález, výměry a ocenění Seznam oceněných položek 1 - p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p p.p.č. 231/2 - zahrada

3 Znalecký posudek č /3545 DODATEK č. 1 Elektronická verze Strana p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 63 Nález: Samostatně stojí rodinný dům z roku Stavba, jako téměř všechny obytné stavby na venkově v té době měla provedenu hospodářskou část, to jest chlívek pro chov užitkového zvířectva a stodolu pro skladování píce a nářadí, v současnosti se však tyto části využívají jako pomocné prostory obytné části a ve stodole je umístěna kotelna se skladem paliva a komora, v části navazující na obytnou je zřízena koupelna se záchodem (nedokončeno) a komora. Dům je proveden z tradičních materiálů (kombinace cihelného (nadzemní část) a kamenného (sklep) zdiva, stodola a zadní část koupelny s komorou rovněž z kamene, směrem k zahradě terén stoupá, takže úroveň terénu je zde cca 30 cm pod rovinou okapu střechy a celá zadní stěna domu i stodoly je tak zasypána zeminou. V původní obytné části jsou provedeny trámové stropy, koupelna a komora mají stropy z cihelných kleneb do I nosníků, krov sedlový s původní cementopískovou krytinou, osazeny jsou okapy a svody, provedeno oplechování střechy a parapetů. V domě se nacházejí celkem dvě obytné místnosti, z nichž jedna slouží jako obytná kuchyň, ze vstupní chodby je dále vstup do koupelny, spíže a komory v původní hospodářské části, do sklepa, na půdu a východ na zahradu. U tohoto východu jsou provedeny dvě dřevěné přístavby (kolny), které jsou v tak špatném technickém stavu, že hodnotu nemovitosti spíše snižují. V kuchyni je instalována linka s dřezem a malým zásobníkovým ohřívačem vody, elektrický sporák,proveden obklad stěny za linkou, v chodbě původní litinové umyvadlo s odpadem, koupelna s vanou a elektrickým 200 litrů elektroakumulačním zásobníkem, umyvadlem a záchodem zcela nedokončena (nejsou obklady, dlažby, nedokončené zednické práce). Vytápění budovy kotlem ÚT na pevná paliva, umístěným v původní stodole, sklad paliva tamtéž. TUV lze v topné sezóně připravovat ohřevem z kotle ÚT. Dům je napojen na rozvodnou elektrickou síť, obecní vodovod a kanalizaci, plyn není k dispozici. Vstup do domu je řešen ze silnice Perálec - Luže vraty na dvorek, který je zpevněný dlažbou, ohrazen zděným oplocením s ocelovými vraty a vrátky směrem k silnici, u stodoly stojí zděná kolna (původní chlívek pro drůbež). Tyto stavby a venkovní úpravy však leží na pozemku jiného vlastníka (obec Hluboká) a činí tak poměrně zásadní právní závadu celé nemovitosti. Podle kombinace leteckého snímku a katastrální mapy se zdá, že i část stodoly stojí na pozemku obce, k dokázání této domněnky by však bylo třeba provést geogetické zaměření. Dalším příslušenstvím jsou dvě dřevěné kolny u západní stěny domu, provizorní opěrné zdi a skleník v zahradě, vše ve velmi zanedbaném stavu. V obci jsou k dispozici voda, elektro a kanalizace, všechny sítě zaveden, dopravní dostupnost, zejména v zimě mírně zhoršená, dispozici autobusová přeprava. Celkově nepříliš atraktivní nemovitost v dosti zanedbaném technickém stavu, spíše jako rekreační objekt než k trvalému bydlení. Pohled ze silnice, příjezd od Skutče

4 Znalecký posudek č /3545 DODATEK č. 1 Elektronická verze Strana 4 Pohled ze silnice. Vrata, vrátka, plot, dlažba na dvoře a kolna na cizím pozemku (obec Hluboká) Pohled z úrovně zahrady. Štítová zeď stodoly popraskaná a vyboulená.

5 Znalecký posudek č /3545 DODATEK č. 1 Elektronická verze Strana 5 Koupelna Kotel ÚT v bývalé stodole Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav rodinný dům samostatný cihlová novostavba fyzická osoba Výměry a dispozice Podlaží výměry zastavěná plocha [m 2 ] 1.NP 10,17 x 8,01 + 4,76 x 5,5 107,64 Zastavěná plocha celkem 107,64 m 2 Ocenění Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V nem H v = C vz x K u / V vz x V nem /, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. Data vzorků byla získána z realitního portálu se souhlasem provozovatele. Vzorek 1 Rodinný dům, Předhradí u Skutče, Předhradí Naše realitní kancelář nabízí k prodeji rodinný dům (chalupu) v obci Předhradí u Skutče. Celková plocha pozemku činí m². Dům je určený k rekonstrukci dle vlastních představ. Součástí prodeje je slunná zahrada s ovocnými stromy. V obci školka, obchod, restaurace, jinak veškerá občanská vybavenost ve 4 km vzdálené Skutči. Nemovitost je vhodná jak k trvalému bydlení, tak i k rekreaci. V okolí nepřeberné množství využití volného času (turistické a cyklistické trasy, houbaření, koupání). Pro další informace kontaktujte realitního makléře.

6 Znalecký posudek č /3545 DODATEK č. 1 Elektronická verze Strana 6 Identifikace vzorku - nabídka STG (86139) Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav smíšená vesnický dům před rekonstrukcí neuvedeno Výměry a dispozice Zastavěná plocha 76,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Pozemek celkem Celkem Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha Využitelnost Technický stav Vybavení Vliv příslušenství 0 4 Pozemek Právní závady koef. = 1,05 x 1,05 x 1,15 x 1,50 x 1,25 = 2,37727 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,80 / 76,00 m 2 x 107,64 m 2 / 2,37727 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1

7 Znalecký posudek č /3545 DODATEK č. 1 Elektronická verze Strana 7 Vzorek 2 Prodej, rodinný dům 10+kk, Luže Prodej třípodlažního rodinného domu v obci Luže. V podsklepení se nachází garáž, kotelna, prádelna, sušárna a sklep. V zadním traktu bezbariérový byt 2+kk. V 1. NP kuchyň, tři pokoje, koupelna, WC. Ve 2. NP 4+kk s vlastním sociálním zařízením, vytápění po kompletní rekonstrukci. K domu patří samostatná garáž, zahrada. Veškerá občanská vybavenost v obci. Identifikace vzorku - nabídka W Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba samostatný Konstrukce cihla Stav velmi dobrý, rok výstavby: 1986, rok rekonstrukce: 2001 neuvedeno Výměry a dispozice Zastavěná plocha 166,00 m 2 Podlahová plocha 810,00 m 2 Pozemky Pol. číslo pozemek výměra [m 2 ] 1 Pozemek celkem 810 Celkem 810 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha Využitelnost Technický stav Vybavení Vliv příslušenství Pozemek Právní závady koef. = 1,10 x 1,15 x 1,35 x 1,45 x 1,25 = 3,0953 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí

8 Znalecký posudek č /3545 DODATEK č. 1 Elektronická verze Strana 8 H v = ,00 Kč x 0,80 / 166,00 m 2 x 107,64 m 2 / 3,0953 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 3 Prodej RD č.p. 56 s pozemky stpč. 159 a ppč. 344/4 k.ú. Nové Hrady u Skutče Předmětný majetek se nachází ve starší zástavbě na okraji obce Nové Hrady. Přístup k němu je po nezpevněné veřejné komunikaci. Dům není užíván, jeho technický stav je zhoršený.rodinný dům č. p. 56 byl postaven v roce Tento dům o velikosti s úplným příslušenstvím je nepodsklepený, má 1 nadzemní podlaží s obytným podkrovím a je zastřešen sedlovou střechou. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektrický proud a plynovod. V 1. NP se nachází veranda, chodba, kotel ústředního topení, 2 pokoje, kuchyň, spíž, WC, koupelna a schodiště do podkroví. V podkroví se nachází chodba, 2 pokoje a vstup do půdního prostoru. Z chodby 1. NP je vstup na zahradu se zemním sklepem, který je z důvodu vysoké hladiny spodní vody zatopen do výše cca 15 cm. U domu byla v roce 1962 postavena garáž se skladem dřeva a chlévem a v roce 1980 dřevěná kolna. K domu dále patří skleník, venkovní úpravy (přípojka vody, plynová, kanalizační a elektro, žumpa, zpevněné plochy, ploty, vrata, betonový kompost, věšák na prádlo) a trvalé porosty (okrasné dřeviny).dle územně plánovací informace jsou pozemky stavební parcela číslo 159 a pozemková parcela číslo 344/ 4 v katastrálním území Nové Hrady u Skutče a obci Nové Hrady součástí funkční plochy BV plochy bydlení v rodinných domech - venkovské. Na prodávaném majetku se nachází nebo zasahuje ochranným pásmem energetické zařízení typu: nadzemní sítě, společnosti ČEZ Distribuce, a. s.; sítě elektronických komunikací, společnosti Telefónica Czech Republic, a. s.; sítě ve správě VS Chrudim, a. s.; a plynárenská zařízení: STL plynovodní přípojka PE d32 pro č. p. 56 v obci Nové Hrady, společnosti RWE Distribuční služby, s. r. o. Zastavěná plocha 67.2 m2 (měřeno) Identifikace vzorku - nabídka BQ Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav samostatně stojící neuvedeno špatný neuvedeno Výměry a dispozice Zastavěná plocha 67,00 m 2 Podlahová plocha 131,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Pozemek celkem 377 Celkem 377

9 Znalecký posudek č /3545 DODATEK č. 1 Elektronická verze Strana 9 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha Využitelnost Technický stav 0 3 Vybavení Vliv příslušenství +5 4 Pozemek Právní závady koef. = 0,95 x 1,05 x 1,05 x 1,05 x 1,15 = 1,26471 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,80 / 67,00 m 2 x 107,64 m 2 / 1,26471 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Odhad tržní hodnoty "1 - p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 63" ,00 Kč 2 - p.p.č. 231/2 - zahrada Nález: Pozemek evidovaný v KN jako zahrada se nachází mimo zastavěnou část obce, je svažitý, bez přístupové cesty. Na pozemku se nacházejí ovocné porosty ve stáří cca 80 let, zcela neošetřované a proschlé, na části pozemku silný náletový podrost plevelných dřevin. Obvyklá cena zjištěna porovnatelně jako u zemědělské půdy podle BPEJ. Pozemek je dotčen změnou právního vztahu: Z-1176/2015. Katastrálnímu úřadu byla doručena listina k záznamu právních vztahů nebo k zápisu jiných údajů do katastru nemovitostí nebo k zápisu poznámky dne , plomba u nemovitostí, které mají být dotčeny záznamem nebo zápisem poznámky byla vyznačena dne Podle dostupných informací byly v katastrálním území Hluboká u Skutče zahájeny pozemkové úpravy, po jejich ukončení tedy může dojít ke změně evidované výměry pozemku nebo ke změně či narovnání vlastnické hranice. Obvyklou cenu pozemku tato skutečnost v zásadě neovlivňuje.

10 Znalecký posudek č /3545 DODATEK č. 1 Elektronická verze Strana 10 Charakteristika pozemku Pozemek zahrada fyzická osoba Výměry Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 231/2 zahrada Celková výměra Ocenění Tržní hodnota oceňovaného pozemku se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) pozemků dále jen vzorky. Hodnota pozemku, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V poz H v = C vz x K u / V vz x V poz /, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňovaného pozemku, cenotvorný koeficient. Vzorek 1 Zemědělská půda, Proseč u Skutče - Podměstí, okres Chrudim Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika pozemku Pozemek zemědělský a lesní neuvedeno

11 Znalecký posudek č /3545 DODATEK č. 1 Elektronická verze Strana 11 Výměry Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 pozemek Celková výměra Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha Dostupnost Svažitost koef. = 1,05 x 1,05 x 1,05 = 1,15763 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,80 / ,00 m 2 x 1 586,00 m 2 / 1,15763 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 2 Zemědělská půda, Proseč u Skutče, okres Chrudim Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika pozemku Pozemek zemědělský a lesní neuvedeno Výměry Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 pozemek Celková výměra Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha Dostupnost Svažitost koef. = 1,05 x 1,05 x 1,05 = 1,15763 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,80 / 2 183,00 m 2 x 1 586,00 m 2 / 1,15763 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1

12 Znalecký posudek č /3545 DODATEK č. 1 Elektronická verze Strana 12 Vzorek 3 Zemědělská půda Načešice, okres Chrudim. Rovinatý pozemek u lesíka, vysoká bonita, při rychlém jednání sleva Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika pozemku Pozemek zemědělský a lesní neuvedeno Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha Dostupnost Svažitost koef. = 1,20 x 1,20 x 1,20 = 1,728 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,75 / 3 388,00 m 2 x 1 586,00 m 2 / 1,728 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku Odhad tržní hodnoty p.p.č. 231/2 - zahrada ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Závěrečná rekapitulace 1 - p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p ,00 Kč 2 - p.p.č. 231/2 - zahrada ,00 Kč Celkem ,00 Kč slovy: čtyřistačtyřicetosmtisíc Kč Z toho ideální ½ činí: ,00 Kč * ½ = ,00 Kč slovy: dvěstědvacetčtyřitisíce Kč

13 Znalecký posudek č /3545 DODATEK č. 1 Elektronická verze Strana 13 Závěrečná část dodatku posudku Obvyklá cena ideální 1/2 p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 63 spolu s příslušenstvím a pozemky p.p.č zahrada a p.p.č. 231/2 - zahrada v obci Hluboká, k.ú Hluboká u Skutče, okres Chrudim, činí ke dni ocenění, to jest ke dni 29. října ,00 Kč slovy: dvěstědvacetčtyřitisíce Kč V Třibřichách, dne 29. října 2015

14 Znalecký posudek č /3545 DODATEK č. 1 Elektronická verze Strana 14 Dokumentace Katastrální mapa a letecký snímek Obec Hluboká Jihovýchodní část okresu Chrudim

15 Znalecký posudek č /3545 DODATEK č. 1 Elektronická verze Strana 15 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1989, č.j. SPR 2586/87 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a z oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /3545 ve znaleckém deníku včetně dodatku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v příloze, číslo dokladu V Třibřichách, dne 29. října 2015 Petr Brodský Třibřichy Chrudim