Znalecký posudek č /3631

Transkript

1 E2F Elektronická verze Vyhotovení č.: E Znalecký posudek č /3631 O ceně ideální 1/8 p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 36 spolu s příslušenstvím a pozemky ve funkčním celku p.p.č zahrada v obci Nalžovice, k.ú Nalžovice, okres Příbram Vlastník nemovitosti: Na listu vlastnictví číslo 377 pro k.ú Nalžovice je zapsáno vlastnické právo pro Veronika Petrlíková, nar.: /8 ostatní vlastníci... 7/8 Objednatel posudku: Mgr. Karel Knypl KSPH 69 INS 10499/2015 Čihákova 386/12, Poděbrady, okres Nymburk Posudek vypracoval dne 5. ledna 2016: Posudek obsahuje 14 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve třech vyhotoveních. Vyhovení č. 1 a 2 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 3 je přílohou znaleckého deníku

2 Znalecký posudek č /3631 Elektronická verze Strana 2 Úvodní část posudku Účel posudku Posudek byl vypracován jako podklad pro insolvenční řízení dlužníka Veronika Petrlíková, nar.: sp. zn. KSPH 69 INS / 2015 vedená u Krajského soudu v Praze Podklady pro ocenění - údaje z katastru nemovitostí - informace z místního ohledání = informace z realitního trhu prostřednictvím sítě internet Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 17. prosince Současně byly doplněny některé další údaje rozhodné pro ocenění Stručný popis Předmětem ocenění je ideální 1/8 p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 36 spolu s příslušenstvím a pozemky ve funkčním celku p.p.č zahrada v obci Nalžovice, k.ú Nalžovice, okres Příbram Ocenění je provedeno je provedeno obvyklou cenou, to jest cenou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je provedeno ke dni ocenění, to jest ke dni 5. ledna 2016 Nález, výměry a ocenění 1 - rodinný dům č.p. 36 s příslušenstvím a pozemky Nález: Oceňovaný dům je ve stáří cca 80 let, je proveden zděný tradiční technologií v tloušťce zdiva 60 cm s trámovými stropy a se sedlovou střechou s taškovou krytinou, osazen bleskosvod, okapy a svody. Dům je netradičně posazen do svahu tak, že obytná část s bytem velikosti 3+1 s příslušenstvím je ze strany vstupu přízemím, severní část domu je podsklepena ve dvou úrovních přičemž i do spodního sklepa je vstup z přilehlého terénu. Výškový rozdíl je řešen zakrytým schodištěm ze vstupní verandy na podsklepenou terasu a venkovním schodištěm. Byt v domě je jak výše uvedeno velikosti 3+1 se vstupní verandou a koupelnou s WC, osazena jsou dřevěná zdvojená okna, v kuchyni běžná kuchyňská linka s elektrickým sporákem, topení ústřední na pevná paliva s kotelnou umístěnou v prvním podzemním podlaží (přístupná po krytém schodišti z verandy). V bytě jsou provedeny palubkové obklady, v koupelně keramické obklady a dlažba, sprchový kout, umyvadlo a WC. Podlahy plovoucí a parketové. K domu byla v úrovni 2. podzemního podlaží přistavěna terasa sloužící jako sklad, v části průchod do původního sklepa domu. K severnímu štítu přisatvěna garáž nepravidelného půdorysu, další sklad na úrovni 1. podzemního podlaží pod altánem vedle verandy, na terasu navazuje kolna a schodiště na úroveň garáže, k níž je normální příjezd z úrovně terénu. Stav domu je průměrný, bez zásadních stavebních závad, svažitý pozemek (včetně zahrady s orientací na sever) snižuje možnosti využití pozemku. Pozemek je oplocen, v zahradě se nachází pletivový psí kotec. Možnost napojení na elektřinu, vodovod a kanalizaci, plyn není. V obci se nachází základní občanská vybavenost, mateřská a základní škola, dopravní spojení autobusové. V okolí omezené pracovní příležitosti.

3 Znalecký posudek č /3631 Elektronická verze Strana 3 Vstup do obytné části Pohled od spodních vrat (zprava garáž, nad garáží kotelna, dále podsklepená terasa se schodištěm a kolna)

4 Znalecký posudek č /3631 Elektronická verze Strana 4 Pohled ze zahrady Zahrada Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům samostatný cihlová dobře udržovaný fyzická osoba

5 Znalecký posudek č /3631 Elektronická verze Strana 5 Výměry a dispozice Podlaží výměry zastavěná plocha [m 2 ] zastavěná plocha 8,46 x 16,27 137,64 veranda a schodiště 4,63 x 2,87 + 1,76 x 5,33 22,67 Zastavěná plocha celkem 160,31 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] zahrada zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p Celkem 812 Ocenění Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V nem K f H v = C vz x K u / V vz x V nem / K f, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. Vzorek 1 Prodej, rodinný dům 6+1, 793 m², Nalžovice K prodeji dvougenerační, zděný rodinný dům po kompletní rekonstrukci z celé části podklepen. Ve sklepení domu letní kuchyně se vstupem na zahradu, sušárna, prádelna, toaleta a dílna.v prvním patře 2+1, v druhém patře čtyři pokoje + (balkon) z toho jeden připraven na druhou kuchyň. V každém patře koupelna + toaleta. Půdní prostor k rekonstrukci, na pozemku pergola, bazén. Třída energetické náročnosti: G podle vyhlášky 148/2007 Sb. Další údaje z nabídky: Umístění v obci: okraj obce Pozemek celkem: 673 m² Zastavěná plocha: 120 m² Podlahová plocha: 793 m² (pozn. znalce:?) Typ budovy: samostatný Druh budovy: Cihla Počet NP: 2 Počet PP: 1 Počet pokojů: 7 Dostupnost pozemku: Příjezd: Obecní, Zpevněný Stávající stavby: Dílna, Zahradní domek

6 Znalecký posudek č /3631 Elektronická verze Strana 6 Stávající porosty: Zahrada: Okrasná Počet stání: 2 Voda: Veřejný vodovod Plyn: Není Elektroinstalace: 230 (220) V, 400 (380) V Kanalizace: Veřejná kanalizace Topení: Tuhá paliva Sociální zařízení: Koupelna: Keramické obklady, Sedací vana, Sprchový kout, Umyvadlo, WC; WC: Tři a Sklep: Ano, 50m² Zařízení nábytkem: Ano Parkování: Parkování na pozemku, Parkování na ulici Stav objektu: velmi dobrý, Rok výstavby: 1978, Rok rekonstrukce: 2006 obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka W Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba samostatný Konstrukce cihla Stav velmi dobrý, rok výstavby: 1978, rok rekonstrukce: 2006 Vlastnictví neuvedeno Výměry a dispozice Zastavěná plocha 120,00 m 2 Podlahová plocha 793,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Pozemek celkem 673 Celkem 673

7 Znalecký posudek č /3631 Elektronická verze Strana 7 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Technický stav Využitelnost Příslušenství Pozemky - velikost 0 4 Pozemky - konfigurace Ostatní místní vlivy 0 5 Právní vady - prodej podílu koef. K f K f = 1,30 x 1,40 x 1,05 x 1,20 x 1,15 = 2,63718 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,90 / 120,00 m 2 x 160,31 m 2 / 2,63718 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 2 Prodej chalupy 300 m², pozemek m²nalžovice - Nalžovické Podhájí, okres Příbram Exkluzivně nabízíme k prodeji zemědělskou usedlost s rybníčkem (446 m2) v kouzelné vesničce Nalžovické Podhájí a v blízkosti rekreační oblasti Častoboř (Slapy prodej usedlosti). Nabízené stavby s pozemky tvoří jeden celek o výměře 3669 m2 (stavební pozemek 1168 m2). Bývalou usedlost tvoří stodola (pouze obvodové zdivo), bývalé chlévy (nutná rekonstrukce střechy) a objekt k bydlení, který je v obytném stavu. Nemovitosti jsou vzdálenu od vesničky zhruba 300 m a příjezd je po obecní nezpevněné cestě. Na pozemku jsou dvě studny. První studna (kopaná 13m) je určena pouze pro užitkovou vodu a druhá vrtaná (35 m) je pro pitnou vodu. Od nemovitostí je překrásný výhled do krásné krajiny Středního Povltaví. Další údaje z nabídky: Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu (k jednání) ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Špatný Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 300 m 2 Plocha pozemku: 3669 m 2 Sklep: Parkování: Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 400V Komunikace: Neupravená Energetická náročnost budovy: Třída F - Velmi nehospodárná Pozn: Zastavěná plocha obytné části měřena ze serveru CUZK: 137,3 m 2

8 Znalecký posudek č /3631 Elektronická verze Strana 8 obr. 1 Identifikace vzorku - ID zakázky Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví neuvedeno smíšená špatný neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 300,00 m 2 Zastavěná plocha 137,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku Celkem Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Technický stav Využitelnost Příslušenství Pozemky - velikost Pozemky - konfigurace Ostatní místní vlivy Právní vady - prodej podílu koef. K f K f = 1,00 x 1,00 x 0,90 x 1,80 x 1,05 = 1,701 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,90 / 137,00 m 2 x 160,31 m 2 / 1,701 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1

9 Znalecký posudek č /3631 Elektronická verze Strana 9 Vzorek 3 Prodej rodinného domu 147 m², pozemek m²nalžovice - Nalžovické Podhájí, okres Příbram V obci Nalžovické Podhájí (okres Příbram) k prodeji rodinný dům 4+kk z roku 2009 se zastavěnou plochou 154 m2 a zahradou 871 m2 situovaný na samém okraji obce s výhledem do krajiny. V přízemí domu je zádveří 6,17 m2, chodba 3,20 m2, obývací pokoj s jídelnou a kuchyňským koutem 49,60 m2 s kachlovými kamny s krbovou vložkou, terasa 20 m2 se zábradlím přístupná francouzskými dveřmi z obývacího pokoje, ložnice 21,10 m2, koupelna se sprchovým koutem 3,20 m2, WC 1,90 m2, technická místnost 8,27 m2, šatna 2,52 m2 a schodiště. Dražší zakázková kuchyně se prodává včetně zařizovacích předmětů. V patře domu je chodba (galérie) o ploše 5,56 m2, dále dvě ložnice 17,20 a 15,05 m2, šatna 3,10 m2 a větší koupelna s vanou a WC 13,2 m2. Parkovat lze přímo u domu na vyasfaltovaném stání pro cca 4 vozy. Celý objekt je vytápěn ústředním topením s elektrokotlem s akumulační nádrží o objemu 1000 l s elektrickými topnými tělesy 7,5 a 6 kw. Podlahové topení je rozvedeno do obývací pokoje a obou koupelen, v ostatních prostorách jsou radiátory. Kanalizace je svedena do vlastní ČOV. Dům je napojen na vlastní studnu (vrt) s úpravnou vody. V tomto domě se zateplenou fasádou byly instalovány předokenní rolety na dálkové ovládání a zabezpečovací elektronický systém. Část zahrady nad domem je rovinatá, zbudovaná opěrná zeď a vzrostlé stromy tvoří soukromí, je zde domácí udírna s grilem a se zpevněnou plochou pro venkovní sezení. Druhá část zahrady pod domem je mírně svažitá k jihu. Vzdálenost ke Slapské přehradě cca 3,5 km. Dům nemá žádných zástav ani jiných právních vad a je ihned volný k pohodlnému nastěhování. Další údaje z nabídky: Celková cena: Kč za nemovitost, + provize RK, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Hypotéka: ,31 Kč měsíčně více» Provize: 79100,0 Kč Poznámka k ceně: daň z nabytí hradí kupující ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 2 podzemních Plocha zastavěná: 154 m 2 Užitná plocha: 147 m 2 Plocha pozemku: 1025 m 2 Plocha zahrady: 871 m 2 Rok kolaudace: 2009 Datum ukončení výstavby: Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední elektrické Odpad: ČOV pro celý objekt Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná

10 Znalecký posudek č /3631 Elektronická verze Strana 10 obr. 1 Identifikace vzorku - ID zakázky Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví neuvedeno cihlová velmi dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 147,00 m 2 Zastavěná plocha 154,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku Celkem Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Technický stav Využitelnost Příslušenství Pozemky - velikost Pozemky - konfigurace Ostatní místní vlivy 0 5 Právní vady - prodej podílu koef. K f K f = 1,40 x 1,20 x 1,00 x 1,20 x 1,15 = 2,3184 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,90 / 154,00 m 2 x 160,31 m 2 / 2,3184 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1

11 Znalecký posudek č /3631 Elektronická verze Strana 11 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Cena vlastnického podílu ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč x 1 / 8 = ,00 Kč Odhad tržní hodnoty "1 - rodinný dům č.p. 36 s příslušenstvím a pozemky" ,00 Kč 2 - podklady Katastrální mapa a letecký snímek

12 Znalecký posudek č /3631 Elektronická verze Strana 12 Obec Nalžovice Východní část okresu Příbram

13 Znalecký posudek č /3631 Elektronická verze Strana 13 Závěrečná část posudku Obvyklá cena ideální 1/8 p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 36 spolu s příslušenstvím a pozemky ve funkčním celku p.p.č zahrada v obci Nalžovice, k.ú Nalžovice, okres Příbram, činí ke dni ocenění, to jest ke dni 5. ledna ,00 Kč slovy: dvěstědvacetjedentisícsedmsetpadesát Kč V Třibřichách, dne 5. ledna 2016

14 Znalecký posudek č /3631 Elektronická verze Strana 14 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1989, č.j. SPR 2586/87 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a z oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /3631 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v příloze, číslo dokladu V Třibřichách, dne 5. ledna 2016 Petr Brodský Třibřichy Chrudim