Znalecký posudek č /2013

Transkript

1 Znalecký posudek č /2013 O ceně nemovitosti: pozemků KN p.č. 895/4 a 895/8 a PK p.č. 160/4, 795, 796 a 1028 dle LV č. 66 k.ú. Libež obec Libež okres Benešov kraj Středočeský Objednatel posudku: Exekutorský úřad Beroun Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/ Beroun IČ: DIČ: CZ č. obj.: 015 EX 580/ ze dne: vystavil: Mgr. Pavel Dolanský Účel posudku: Podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Ivan Rut Atlasová Úvaly u Prahy ivan.rut@seznam.cz Posudek obsahuje 9 stran a 7 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Úvalech dne

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle 66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných uskutečněných nebo uskutečňovaných obchodních případů v daném místě a čase. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi. Předmětem ocenění jsou nemovitosti: pozemky KN p.č. 895/4 - orná půda, o výměře 2194 m 2, p.p.č. 895/8 - orná půda, o výměře 220 m 2, a pozemky PK p.č. 160/4 o výměře 1848 m 2, p.č. 795 o výměře 1187 m 2, p.č. 796 o výměře 6089 m 2 a p.č o výměře 3327 m 2, k.ú. Libež, obec Libež, okres Benešov - jsou vedeny u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Benešov na listu vlastnictví LV č. 66. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti jsou vypočteny následující pomocné hodnoty - Hodnota podle cenového předpisu ke dni ocenění - vyhl.č. 450/2012 Sb. - Porovnávací hodnota 2. Informace o nemovitosti Pozemky - KN p.p.č. 895/4 - orná půda, o výměře m 2. Pozemek protáhlého obdélníkového tvaru, neudržovaný, neoplocený, porostlý náletovými travinami a rostlinami, žádné stavby, zemědělsky neobhospodařovaný. Pozemek situovaný ve svahu na JV okraji zastavěného území obce, svažitý k severu, terasovitě upravený, přístupný od východu nebo západu z obslužných komunikací a přilehlých pozemků. V územním plánu obce pro zástavbu objekty venkovského bydlení a příslušenství. V dosahu je možnost napojení na veřejný rozvod el. energie. Kanalizace, voda ani plyn v místě nejsou. KN p.p.č. 895/8 - orná půda, o výměře m 2. Pozemek protáhlého obdélníkového tvaru, udržovaný, neoplocený, zatravněný, žádné stavby, zemědělsky neobhospodařovaný. Pozemek situovaný ve svahu na JV okraji zastavěného území obce, svažitý k severu, terasovitě upravený, přístupný od západu z obslužných komunikací a přilehlých pozemků, od severu ohraničený oplocením u rekreační chaty. V územním plánu obce pro zástavbu objekty venkovského bydlení a příslušenství. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 V dosahu je možnost napojení na veřejný rozvod el. energie. Kanalizace, voda ani plyn v místě nejsou. PK p.č. 160/4 - trvalý travní porost, o výměře 1848 m 2. Pozemek protáhlého lichoběžníkového tvaru, situovaný v severním okraji katastru obce, mimo souvislou zástavbu, v údolí na pravém břehu řeky Blanice. Pozemek je zemědělsky neudržovaný, porostlý náletovými travinami a rostlinami a tvoří přirozenou louku na břehu řeky. Pozemek je součástí pozemku KN p.č trvalý travní porost. Přístup k pozemku od východu z veřejné komunikace po polní cestě a přilehlé pozemky. Na pozemku se nenacházejí žádné stavby ani inženýrské sítě. V územním plánu v zóně zemědělské půdy - travní porosty a zahrady. PK p.č orná půda, o výměře 1187 m 2. Pozemek nepravidelného tvaru, situovaný na jižním okraji katastru obce, mimo souvislou zástavbu, na návrší nad obcí, mírně svažitý k SV. Pozemek je zemědělsky obhospodařovaný, udržovaný, osetý obilovinami. Pozemek je součástí rozlehlých zemědělských lánů na pozemku KN p.č. 770/1 - orná půda. Přístup k pozemku od SZ z veřejné okresní silnice. Na pozemku se nenacházejí žádné stavby ani inženýrské sítě. V územním plánu v zóně zemědělské půdy - orná půda. PK p.č orná půda, o výměře 6089 m 2. Pozemek nepravidelného tvaru, situovaný na jižním okraji katastru obce, mimo souvislou zástavbu, na návrší nad obcí, mírně svažitý k SV, navazuje na pozemek PK p.č Pozemek je zemědělsky obhospodařovaný, udržovaný, osetý obilovinami. Pozemek je součástí rozlehlých zemědělských lánů na pozemku KN p.č. 770/1 - orná půda. Přístup k pozemku od SZ z veřejné okresní silnice. Na pozemku se nenacházejí žádné stavby ani inženýrské sítě. V územním plánu v zóně zemědělské půdy - orná půda. PK p.č orná půda, o výměře 3327 m 2. Pozemek protáhlého lichoběžníkového tvaru, situovaný na JZ okraji katastru obce, mimo souvislou zástavbu, na návrší nad obcí, zvlněný. Pozemek je zemědělsky obhospodařovaný, udržovaný, osetý obilovinami. Pozemek je součástí rozlehlých zemědělských lánů na pozemku KN p.č. 1190/1 - orná půda. Přístup k pozemku od severu po polních cestách od obce a veřejné silnice. Na pozemku se nenacházejí žádné stavby ani inženýrské sítě. V územním plánu v zóně zemědělské půdy - orná půda. Pozemky jsou situované v k.ú. Libež, obeclibež, okres Benešov. Přístup k obci po okresní silnici od Divišova cca 10 km od exitu 41 dálnice D1. Obec - Obec Libež má podle Lexikonu obcí ČR 2012 cca 167 obyvatel a má statut obce. Obec se rozkládá asi 3 km jižně od dálnice D1 a 6 km severně od Vlašimi, okres Benešov, ve zvlněné středočeské krajině nad údolím řeky Blanice, v nadmořské výšce cca 330 m.n.m., asi 40 km JV od Prahy. V místě omezená občanská vybavenost a infrastruktura - obecní úřad, hasiči, sportoviště, restaurace, obchod, živnostníci, podnikatelé, zemědělské farmy atd. Občanská vybavenost v nedaleké Vlašimi. Inženýrské sítě - elektro. Doprava: veřejný autobus, okresní silnice.

4 4 Dostupnost Vlašimi cca 10 minut, Benešov 20 minut, dálnice D1 cca 10 minut autem. Nabídka pracovních možností v místě omezená, převážně ve větších městech v okolí. Příznivé životní prostředí, klidná rekreační a chatová oblast u řeky Blanice, lesy, turistika. Ekologické zatížení - Ekologicky závadné okolí nemovitostí není. Stavby s přímým negativním vlivem na nemovitosti v okolí nejsou. Geologie podloží - pozemky p.č. 895/4 a 895/8, hornina typu svor - metamorfity, p.č. PK 160/4 - nivní sedimenty - písek, hlína, štěrk, p.č. PK 795, 796 a pararula. Radonové riziko - v horninách typu svor a pararula radonový index č. 3 - střední stupeň rizika. V této části vybraného území se doporučuje věnovat zvýšenou pozornost protiradonovým opatřením ve stávajících budovách nebo při výstavbě nových. Případná výstavba je podmíněna podrobným radonovým průzkumem. Při využívání místních zdrojů podzemní vody pro pitné účely se doporučuje analýza podzemní vody na radioaktivní prvky; je pravděpodobná potřeba technologických úprav. V nivních horninách u řeky stupeň radonového rizika č. 2 - přechodný. Územní plán - v platném územním plánu obce jsou pozemky p.č. PK 160/4, 795, 796 a 1028 situovány mimo souvislou zástavbu obce v plochách zemědělských - orná půda a louky - tzn. nestavební zemědělské pozemky. Pozemky p.č. 895/4 a 895/8 dle územního plánu k zastavění objekty bydlení venkovského charakteru a hospodářského příslušenství - zn. stavební pozemky. Ochranná pásma - nezjištěna ani objednatelem doložena. Výhled do 10 let - Nepředpokládá se žádná změna v okolní zástavbě. Omezení vlastnického práva - Dle části C listu vlastnictví - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce. Věcné břemeno nezjištěno Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. Rizika - 1. Radon - v části pozemků střední index - stupeň 3 - neovlivní obvyklou cenu. 2. Exekuce - v obvyklé ceně se nezohledňuje. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne za přítomnosti znalce, asistenta znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku a) Výpis z katastru nemovitostí KP Benešov LV č. 66 ze dne a informace z KN ze dne b) Kopie kat. mapy k.ú. Libež ze dne c) Usnesení Exekutorského úřadu Benešov, Palackého 31/2, Benešov, soudního exekutora Mgr. Pavla Dolanského č.j. 015 EX 580/ ze dne d) Výsledky místního šetření včetně zhotovení skic a poznámek a informace poskytnuté objednatelem. e) Informace získané z realitního trhu a obecního úřadu v Libži. f) Územní plán obce Libež vypracoval Ing. arch. Jan Malát, Praha 10, datum 12/1999 a schválilo zastupitelstvo obce dne g) Fotodokumentace.

5 5 h) Literatura: Metodika oceňování nemovitostí pro bankovní účely. Teorie oceňování nemovitostí - Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech - Z. Zazvonil, Ceduk, Praha. i) Informace České geologické a radonové služby. 5. Vlastnické a evidenční údaje P.p.č. KN 895/4 - orná půda, o výměře m 2 P.p.č. KN 895/8 - orná půda, o výměře m 2 P.kat.č. PK 160/4 - o výměře m 2 P.kat.č. PK o výměře m 2 P.kat.č. PK o výměře m 2 P.kat.č. PK o výměře m 2 - v k.ú. Libež, obec Libež, jsou vedeny u KP Benešov na LV č. 66. Vlastníkem je : 1. Hošková Válková Ivana, Tehov 47, Tehov, r.č / Dokumentace a skutečnost Situační umístění pozemků souhlasí se zakreslením v katastrální mapě a v mapě pozemkového katastru. Skutečný stav odpovídá právnímu stavu uvedenému v katastru nemovitostí. Pozemky p.č. 895/4 a 895/8 - orné půdy jsou v územním plánu obce určeny k zastavění objekty bydlení venkovského charakteru, ostatní pozemky jsou nestavební, převážně zemědělské pozemky. 7. Celkový popis nemovitosti Poloha v k.ú. Libež, obec Libež, okres Benešov. Dálnice D 1 od exitu 41 Divišov cca 10 km. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - dle části C listu vlastnictví - v obvyklé ceně se nezohledňují. Zemědělské pozemky nepravidelných tvarů, mimo souvislou zástavbu obce na jihu i na severu katastru - orné půdy a trvalý travní porost. Na pozemcích žádné stavby ani inženýrské sítě. Nestavební pozemky zahrnuté do územního plánu obce k zástavbě objektů bydlení, na JV od centra obce, ve svahu. Na pozemcích se nenacházejí žádné stavby, zatravnění. Inž. sítě pouze elektro. 8. Obsah posudku a) Pozemky

6 6 B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Benešov Počet obyvatel: do obyvatel a) Pozemky 29, Nestavební - zahrnuté do územního plánu - pozemky p.č. 895/4 a 895/8 - orná půda. Dle územního plánu k zástavbě objektů bydlení venkovského charakteru. Oceňují se jako stavební k možnému zastavění. V místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci, vodovod ani plyn. Rekreační a turistická oblast podél řeky Blanice. Pozemky v zastavěném území obce, výhodná poloha nedaleko centra. 2. Zemědělské - orné půdy a trvalý travní porost - pozemky původního pozemkového katastru PK p.č. 160/4, 795/796 a Mimo souvislou zástavbu obce. Jsou součástí rozlehlých zemědělských lánů a trvalých travních porostů. Popis pozemků je uveden v úvodu znaleckého posudku. Na trhu nemovitostí ke dni ocenění bylo nalezeno v hodnocené lokalitě malé množství informací o cenách porovnávacích nemovitostí - stavebních pozemků. Se zemědělskými pozemky se hodnocené lokalitě prakticky neobchoduje, z toho důvodu jsou zemědělské pozemky oceněny také podle bonitovaných půdně ekologických jednotek - BPEJ náležející hodnoceným pozemkům, dle platného cenového předpisu ke dni ocenění t.j. podle vyhl.č. 450/2012 Sb. Při ocenění porovnávací metodou je v celkové ceně pozemků zahrnuto případné příslušenství pozemků ( např. porosty). Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 167 obyvatel v obci. 32 odst. 1 Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků % Úprava celkem: % 3,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 %

7 7 Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Úprava celkem: 12 % 0,880 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,538 Koeficient úpravy dle 32 odst.1: 0,300 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Orná půda - k 895/ , 91, ,69 zastavění Orná půda - k 895/ , 91, ,06 zastavění Součet: ,75 29 Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Trvalý travní porost PK 160/ ,33 9, ,84 Orná půda PK ,22 3, ,14 Orná půda PK ,85 7, ,45 část Orná půda PK ,22 3, ,04 část Orná půda PK ,85 7, ,95 Součet: ,42 Součet cen všech typů pozemků: = ,17 Kč Pozemky zjištěná cena: ,17 Kč Výsledné ceny: a) Pozemky ,17 Kč Výsledná cena činí celkem: ,17 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Zjištěná cena pozemků celkem podle cenového předpisu: , Kč Cena slovy: dvěstědevadesáttřitisíce Kč

8 8 C. Porovnávací hodnota nemovitosti C.1. Stavební pozemky - dle územního plánu k zastavění - p.č. 895/4 a 895/8. Porovnávací nemovitosti byly vyhledávány z internetové databáze seznam.reality.cz. Pro lokalitu obce Libež byly ke dni ocenění nalezeny celkem 3 nabídky k prodeji stavebních pozemků určených pro výstavbu objektů bydlení nebo rekreaci s nabídkovými cenami od 330,-- do 400,-- Kč/m 2 - pozemky v zastavěném území obce, dle územního plánu k zástavbě bydlení venkovského charakteru nebo rekreaci, IS pouze elektro, přístup z místní zpevněné obecní komunikace. Obec Libež také nabízí dle informací vedení obce holé stavební pozemky bez inženýrských sítí dle územního plánu k zástavbě bydlení za cenu 250,-- Kč/m 2. Průměrná cena z nalezených realitních nabídek dle internetu a obce činí 330,-- Kč/m 2. Nabídkové ceny na realitním trhu je nutno brát s rezervou. Většina skutečně realizovaných (prodejních) cen nemovitostí je v průměru o 10% až 25% nižší než jsou nabídkové ceny. Pro tento konkrétní případ je jednotková porovnávací cena pozemku odvozena z průměrné nabídkové ceny hodnocených pozemků t.j. 330,-- Kč/m 2 upravená: - koeficientem zdroje informace o porovnávacích cenách ve výši 0,75: 330,-- x 0,75 = cca 250,-- Kč/m 2. Hodnocené pozemky: P.p.č. 895/4 o výměře 2194 m 2 a p.č. 895/8 o výměře 220 m 2, celková výměra m 2 : Výpočet porovnávací hodnota: Porovnávací hodnota C1 - stavební pozemky: 2414 m 2 x 250,-- Kč/m 2 = ,-- Kč. C.2. Zemědělské pozemky - PK p.č. 160/4, 795, 796 a orná půda a louka. Porovnávací nemovitosti byly vyhledávány z internetové databáze seznam.reality.cz. Pro lokalitu obce Libež nebyly ke dni ocenění nalezeny žádné nabídky k prodeji podobných zemědělských pozemků. K dispozici nebyly žádné informace o uskutečněných prodejích zemědělských pozemků. Pro tento konkrétní případ je porovnávací cena zemědělských pozemků převzata z ocenění dle platného cenového předpisu podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ. Bonita hodnocených zemědělských pozemků je v rozmezí od 3,22 Kč/m 2 do 9,33 Kč/m 2. Celková výměra zemědělských pozemků činí m 2. Porovnávací hodnota C2 - zemědělské pozemky - zaokrouhleno: ,-- Kč. Porovnávací hodnota celkem C1+C2 = ,-- Kč

9 9 D. Ocenění práv a závad Omezení vlastnických práv jsou uvedena v části C listu vlastnictví a popsána v předchozí kapitole posudku. Nařízení exekuce není zohledněno v obvyklé ceně nemovitosti. Hodnota práv a závad = 0 E. Závěr: Obvyklá cena nemovitosti byla odhadnuta na základě propočtu ceny dle platného cenového předpisu a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosově nebyla nemovitost hodnocena, neboť není a nebude pronajata. S podobnými stavebními pozemky dle územního plánu k zastavění se na trhu nemovitostí celkem běžně obchoduje. Se zemědělskými pozemky se obchoduje podstatně méně, v hodnocené lokalitě prakticky vůbec. Hodnota nemovitosti zjištěná porovnávací metodou vychází ze současných podmínek na trhu, což je pro stanovení obvyklé ceny zásadní. Hodnota stanovená porovnávací metodou má největší vypovídací schopnost a nejlépe vystihuje poptávku po daném typu nemovitostí v dané lokalitě. Současnou obvyklou cenu nemovitosti stanovuji tedy v úrovni porovnávací hodnoty nemovitosti t.j ,-- Kč. Tato cena je cenou obvyklou ve smyslu 2 zák. č. 151/97 Sb. o oceňování majetku. Obvyklá cena nemovitosti - pozemků KN p.č. 895/4, 895/8 a PK p.č. 160/4, 795, 796 a k.ú. Libež, obec Libež, okres Benešov - ke dni ocenění činí:... Slovy: Šestsetsedmdesátpěttisícšestset korun českých ,-- Kč V Úvalech dne Ing. Ivan Rut Atlasová Úvaly V Úvalech dne Ing. Ivan Rut Přílohy:1. Výpis z katastru nemovitostí 5x A4 2. Poloha obce 1x A4 3. Situační umístění pozemků v obci 1x A4 4. Poloha pozemků v PK mapě1x A4 5. Kopie katastrální mapy 1x A4 6. Kopie pozemkové mapy PK 2x A4 7. Fotodokumentace 2x A4

10 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17 Fotodokumentace: Pozemky LV č. 66, k.ú. Libež, obec Libež, okres Benešov: 1. Pozemky dle územního plánu k zastavění objekty bydlení Pozemek KN p.č. 895/4 2. Pozemek KN p.č. 895/8 Pozemky zemědělské Pozemek PK p.č. 160/4 - louka Pozemek PK p.č. 795 orná půda Pozemek PK p.č. 796 orná půda Pozemek PK p.č orná půda