se sídlem Purkyňova 125, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek

Transkript

1 STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek č Objednatel: Účel posudku : Oceněno k datu: Zhotovitel posudku: Mgr. Martin Horák soudní exekutor, Exekutorský úřad Tábor Bílkova 960, Tábor IČ: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV 455 k.ú. Pouzdřany, obec Pouzdřany pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 173 EX 1129/16-28; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Jaroslav Plíska, bytem Hřbitovní 172, Pouzdřany, PSČ: , IČ: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědný zpracovatel: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Lukáš Pejchal Počet stran posudku: Počet vyhotovení : stran příloh 4, z toho 3x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu, 1x CD

2 Obsah STATIKUM s. r.o NÁLEZ Znalecký úkol Účel posudku Celkový popis nemovitých věcí Věcná břemena a nájemní práva Movité a nemovité příslušenství Vlastnické a evidenční údaje Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlášení Znalce o nezávislosti Podklady pro vypracování znaleckého posudku Definice obvyklé ceny Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí Metoda administrativní Metoda nákladová Metoda výnosová Metoda komparativní Použitelnost znaleckého posudku POSUDEK Volba metody ocenění Metoda administrativní (pomocná metoda) Metoda porovnávací Komparativní metoda - dům včetně pozemku Srovnávací nabídka Komparace REKAPITULACE ZNALECKÁ DOLOŽKA Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí... 3 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy... 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace... 3 listy Str. 2

3 STATIKUM s. r.o NÁLEZ 1.1 Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 173 EX 1129/16-28, a to: 1.2 Účel posudku Znalecký posudek je vypracován pro potřeby exekučního řízení. 1.3 Celkový popis nemovitých věcí Pouzdřany jsou obec v okrese Břeclav v Jihomoravském kraji. Leží nedaleko řeky Svratky, zhruba 13 km od Hustopečí a 12 km od Pohořelic mezi dálnicemi D2 a D52. Obslužnost je zajištěna autobusovou a železniční dopravou. V obci se nachází pošta, obecní úřad, obchod s potravinami, sportoviště i městská knihovna. Předmětem ocenění je rodinný dům,který se nachází v jihovýchodní části obce v zástavbě rodinných domů na ulici Hřbitovní. Jedná se o nepodsklepenou samostatně stojící stavbu. Objekt je dle sdělení příslušného stavebního úřadu kolaudován v roce 2007, kdy stavební povolení bylo vydáno v roce Dům je vystavěn klasickou zděnou technologií má plochou střechu a dvě podlaží. Koupelna a WC jsou původní, oddělené. Na chodbách a v sociálním zázemí je položena keramická dlažba, v obytných místnostech je linoleum a celoplošné koberce. Okna v nemovitosti jsou převážně původní dřevěná, ve dvou obytných místnostech jsou pak okna plastová. Nemovitost je připojena k elektřině, plynovodu a vodovodu. Kanalizace je svedena do odpadní jímky, vytápění zajišťuje kotel na THP. K nemovitosti náleží zahrada obdélníkového tvaru a nachází se na ni skleník. 1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle výpisu z katastru nemovitostí a dle informací získaných při místním šetření, nebyla zjištěna žádná váznoucí věcná břemena ani nájemní práva. Na nemovitosti vázne pouze zástavní právo viz. příloha č Movité a nemovité příslušenství Nemovité příslušenství tvoří skleník, zpevněné plochy a brána na p.č.335/2. Str. 3

4 Movité příslušenství nebylo při místním šetření zjištěno. STATIKUM s. r.o Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí je k datu ocenění jako vlastník zapsán: 1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne , kdy zástupci znaleckého ústavu nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Následná prohlídka byla provedena dne , za účasti zástupce zpracovatele, vykonavatele EU a dlužníka. 1.8 Prohlášení Znalce o nezávislosti Společnost STATIKUM s. r. o. (dále jen Znalec ) dále prohlašuje, že k objednateli není ve vztahu personální či finanční závislosti, v zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu. Znalec dále prohlašuje, že jednání o odměně za zpracování tohoto znaleckého posudku byla vedena tak, aby výše odměny nebyla nikterak závislá na výsledcích ocenění. 1.9 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění; Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění; Vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška, v platném znění; BRADÁČ a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; 1.10 Definice obvyklé ceny Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování Str. 4

5 STATIKUM s. r.o stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí Metoda administrativní Metoda administrativní se používá pro zjištění ceny pro potřeby ocenění podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obecně se jedná o případy, kdy je nutné cenu nemovitých věcí určitým způsobem regulovat, aby její použití vytvářelo rovnoprávné podmínky. Příkladem použití administrativního ocenění je stanovení zjištěné ceny pro potřeby určení daně z nabytí nemovitých. Tento způsob ocenění není vhodný pro potřeby stanovení tržní hodnoty, ale může sloužit jako pomocná metoda Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013, o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. Str. 5

6 Metoda komparativní STATIKUM s. r.o Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí vzdálenost od center měst či obcí vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak pře dimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 1.12 Použitelnost znaleckého posudku Znalecký posudek je použitelný pouze pro potřeby exekučního řízení. Str. 6

7 STATIKUM s. r.o POSUDEK 2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní. Pomocnou metodou je metoda administrativní. 2.2 Metoda administrativní (pomocná metoda) Ocenění pomocnou administrativní metodou je provedeno za využití oceňovacího předpisu. Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., Základní informace Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Pouzdřany Katastrální území: Pouzdřany Počet obyvatel: 755 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 239,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová II 0,95 zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 331,00 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi Str. 7

8 STATIKUM s. r.o Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV 1,00 výskytu záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel III 1,00 nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,800 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má I 0,00 obec: Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci I 0,00 je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné VII 0,01 komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: I -0,01 Nevýhodná pro účel užití realizované stavby Str. 8

9 STATIKUM s. r.o Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - vše je již zohledněno v ostatních koeficientech II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,824 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 1,030 Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 150,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží : 11,7*9 = 105,30 m 2 : 11,7*9 = 105,30 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška : 105,30 m 2 2,90 m : 105,30 m 2 2,85 m Obestavěný prostor : (11,7*9)*(2,90) = 305,37 m 3 : (11,7*9)*(2,85) = 300,11 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 605,48 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 105,30 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 210,60 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny II typ B zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 Str. 9

10 STATIKUM s. r.o Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby: lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: standardní III 0,05 příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 II 0,00 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,850 = 0, i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 150,- Kč/m 3 * 0,708 = 1 522,20 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 605,48 m 3 * 1 522,20 Kč/m 3 * 1,000 * 1,030= ,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,51 Kč Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Str. 10

11 STATIKUM s. r.o Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,93 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 335/4 104,00 340, ,72 nádvoří 4 odst. 1 orná půda 335/2 496,00 340, ,28 Stavební pozemky - celkem 600, ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč REKAPITULACE 1. Rodinný dům ,50 Kč 2. Pozemky ,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Jedenmilionjednostopadesáttřitisícosmsetsedmdesát Kč ,50 Kč ,- Kč Str. 11

12 2.3 Metoda porovnávací STATIKUM s. r.o Předmětem ocenění je pouze stavba, bez pozemku. S obdobnými typy nemovitých věcí se běžně neobchoduje a není tedy možné sestavit dostatečnou databázi pro porovnání. V daném případě byla porovnávací hodnota stavby domu stanovena jako rozdíl mezi porovnávací hodnotou pozemku včetně chaty a porovnávací hodnotou samotného pozemku. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES, databáze realitní inzerce projektu Rozvoje vědního oboru oceňování nemovitých věcí, vlastní databáze znaleckého ústavu a informací o cenách nemovitostí z katastru nemovitostí Komparativní metoda - dům včetně pozemku Celková uvažovaná užitná plocha je 178 m2. Uvažovaná výměra pozemku pro ocenění je 600 m2 (plocha pozemku vymezena k užívání se stavbou) Srovnávací nabídka 1) Pouzdřany, okres Břeclav, započitatelná plocha 165 m 2, výměra pozemku 397 m 2 Rodinný dům v obci Pouzdřany. Celková plocha pozemku je 397m2, podlahová plocha 165m2. Dispozičně řešeno jako 5+1. Přízemí: obývací pokoj, jídelna s kuchyní, pracovna, koupelna s rohovou vanou, samostatné WC. Patro: lodžie, 2x dětský pokoj, ložnice, koupelna se sedací vanou a WC. Vytápění je plynovým kotlem a krbovými kamny. Kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Dále je k dispozici bazén, prostorná garáž pro dvě auta a vinný sklep. Pozemek je oplocený. NABÍDKOVÁ CENA: Kč Str. 12

13 STATIKUM s. r.o ) Strachotín, okres Břeclav, započitatelná plocha 274 m 2, výměra pozemku 540 m 2 RD 6+1 Strachotín. Nabízíme dvoupatrový RD 6+1 v klidné části obce. Dům je suchý, udržovaný, celý den prosvětlený, ihned k nastěhování. Dispozice 1NP šatna, chodba, kuchyně s prostornou jídelnou, koupelna, WC, 2 pokoje. 2NP chodba, 3 pokoje, obývací pokoj s krbem se vstupem na balkon. Dům je celý podsklepený, napojen na veškeré IS. Vytápění kombinované, ústřední plynové a ústřední na tuhá paliva. Za domem je vstup na dvůr a zahradu přes terasu z jídelny. K domu náleží vinný sklep, dvůr, zahrada, zahradní domek a garáž. NABÍDKOVÁ CENA: Kč 3) Hlavní, Šakvice, započitatelná plocha 180 m 2, výměra pozemku 626 m 2 RD 5+1 Šakvice, okr, Břeclav. Jedná se o řadový, patrový, cihlový, plnohodnotně podsklepený, cca 25 let starý dům. Z ulice viditelné pouze přízemí z toho do ulice orientovaná pouze kuchyň, patro a zbytek přízemí jsou orientované do klidové zóny do dvora. Dům je v perfektním technickém stavu. Dispozice I.NP: vstupní hala, oddělené WC, koupelna, pokoj, obývací pokoj, kuchyň. Z přízemí vstup na terasu a do dvora. Dispozice II. NP: hala, koupelna s WC, 3 pokoje (z toho jeden sloužil jako kuchyň), 2 půdní prostory (možnost dobudování dalších místností). Dispozice podsklepení: technická místnost, spíž, dílna, prádelna skladový prostor, průchod do dvora, lisovna, kvelbený sklep. K domu náleží průjezdná garáž (parkování pro 2 auta), terasa, pergola, ve dvoře hospodářská budova, jezírko, bazén k dodělání, okrasná a užitná zahrada. Celková plocha pozemku je 626 m2, z toho zastavěná plocha domu je 130 m2, užitná plocha je 180 m2. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě (elektřina, plyn, voda, kanalizace). NABÍDKOVÁ CENA: Kč Str. 13

14 STATIKUM s. r.o ) Přibice, okres Brno-venkov, započitatelná plocha 100 m 2, výměra pozemku m 2 Jedná se o dům v obci Přibice. Jedná se o řadový dům s vjezdem, velkou zahradou, stodolou a zvlášť stojící garáží. CP pozemků je 1209m z toho zahrada má cca 780m. V domě s aktuální dispozicí 3+1 je možné vybudovat velkou půdní vestavbu či nástavbu na ploše (zastavěná plocha domu) až 175m. Dům byl majiteli zrekontsruován počátem 80. let a později v letech 90. byla rekonstruovaná koupelna a WC. V domě byly cca před sedmi lety vyměněny okna za plastová a to v dvorní části domu, vybudované ústřední plynové topení (momentálně napojené na jednu ložnici, koupelnu a WC) vybudované nové schodiště na půdu (z masivního dřeva), z ulice předokenní žaluzie. Přes dílčí rekonstrukce je dům vhodny k modernizaci. NABÍDKOVÁ CENA: Kč Str. 14

15 STATIKUM s. r.o Komparace č. Poloha objektu Nabídková cena jednotková [Kč/m 2 ] Redukce na pramen ceny (Krpc) Cena po redukci (Krpc) [Kč/m 2 ] K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (poloha) (velikost) (technický stav) (vybavení a příslušenství) (pozemek) (úvaha znalce) Cena oceň. objektu [Kč/m 2 ] 1 Pouzdřany, okres Břeclav , ,00 1,02 1,15 1,10 0,94 1,00 1, Strachotín, okres Břeclav , ,95 0,92 1,08 1,05 0,99 1,00 0, Hlavní, Šakvice , ,00 1,00 1,15 1,15 1,01 1,00 1, Přibice, okres Brnovenkov , ,05 1,12 1,15 1,05 1,11 1,00 1, Střední hodnota Minimum Maximum Směrodatná odchylka Průměr - směrodatná odhylka Průměr + směrodatná odchylka Variační koeficient 55,94% 59,30% 12,84% Výměra oceňovaného objektu m Cena objektu Kč Celková cena po zaokrouhlení Kč K CR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy (lokalita, dopravní dostupnost) K2 koeficient velikosti K3 K4 K5 K6 koeficient stavebně - technického stavu koeficient vybavení a příslušenství objektu koeficient velikosti pozemku koeficient úpravy dle úvahy znalce IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Je-li IO < 1,00 je srovnávaný objekt horší, je-li IO > 1,00 je srovnávaný objekt lepší než oceňovaný objekt Upravená cena srovnávanýc objektů se zjistí jako podíl redukované ceny a indexu odlišnosti IO Porovnávací hodnota činí dle odborného odhadu Kč. Při porovnání byly zohledněny veškeré skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu. Str. 15

16 STATIKUM s. r.o REKAPITULACE Dle 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Výsledky jednotlivých metod: Metoda administrativní Metoda porovnávací Kč Kč Cena obvyklá (tržní hodnota) nemovitých věcí specifikovaných v bodě 1.1 je dle odborného odhadu: Kč Cena slovy: miliondevětsetpadesáttisíc Kč Při stanovení návrhu tržní hodnoty se předpokládá, že nemovité věci jsou právně čisté, bez zástavních práv a jakéhokoliv omezení a jsou prázdné. Stanovená výše tržní hodnoty platí pro standardní prodej nemovitostí v daném místě a čase. Str. 16

17 STATIKUM s. r.o ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne ) v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem V Brně dne Podpis jednatele znaleckého ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 17

18 PŘÍLOHY Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí... 3 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy... 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace... 3 listy

19 A Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 1129/16 pro Mgr. Martin Horák CZ0644 Břeclav Vlastník, jiný oprávněný Obec: Kat.území: Pouzdřany List vlastnictví: Pouzdřany V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor Vlastnické právo Plísková Jitka, Hřbitovní 172, Pouzdřany /4078 Podíl B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 335/2 496 orná půda zemědělský půdní fond 335/4 104 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Pouzdřany, č.p. 172, rod.dům Stavba stojí na pozemku p.č.: 335/4 B1 C Jiná práva Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro - Bez zápisu Povinnost k o Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek včetně příslušenství na výši ,00 Kč Hypoteční banka, a.s., Radlická Parcela: 335/2 V-1475/ /150, Radlice, Praha 5, Parcela: 335/4 V-1475/ RČ/IČO: Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. V-1475/2008. Právní účinky vkladu práva ke dni V-1475/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno Plísková Jitka, Hřbitovní 172, Pouzdřany, RČ/IČO: /4078 Z-10228/ Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 97EX-2772/ Exekutorský úřad Brno-město ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Brno-město Z-10228/ Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina Parcela: 335/2 Z-2162/ Parcela: 335/4 Z-2162/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 97EX-2772/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Hustopeče Z-2162/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, kód: 735. strana 1

20 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 CZ0644 Břeclav Povinnost k Obec: Kat.území: Pouzdřany List vlastnictví: Pouzdřany V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Parcela: 335/2 Parcela: 335/4 Z-2074/ Z-2074/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí č.j.173 EX 1129/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne Z-2074/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 173 EX-1129/ ze dne Právní moc ke dni Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne Z-2373/ o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Alena Blažková Ph.D., Exekutorský úřad Brno-město, Konečného nám. 2, Brno Plísková Jitka, Hřbitovní 172, Pouzdřany, RČ/IČO: /4078 Z-10802/ Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 006 EX-1586/ Exekutorský úřad Brno-město ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Brno-město Z-10802/ Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina Parcela: 335/2 Z-2234/ Parcela: 335/4 Z-2234/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 006 EX-1586/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Hustopeče Z-2234/ o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno Plísková Jitka, Hřbitovní 172, Pouzdřany, RČ/IČO: /4078 Z-11099/ Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 97EX-3035/ Exekutorský úřad Brno-město ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Brno-město Z-11099/ Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: Parcela: 335/2 335/4 Z-2284/ Z-2284/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 97EX-3035/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, kód: 735. strana 2

21 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 CZ0644 Břeclav Obec: Kat.území: Pouzdřany List vlastnictví: 455 Typ vztahu Oprávnění pro Pouzdřany V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Povinnost k ; uloženo na prac. Hustopeče Z-2284/ D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní V-973/2008. Právní účinky vkladu práva ke dni V-973/ Pro: Plísková Jitka, Hřbitovní 172, Pouzdřany RČ/IČO: /4078 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 335/ Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, kód: 735. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :50:32 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, kód: 735. strana 3

22

23

24 Fotodokumentace z prohlídky

25

26