ZNALECKÝ POSUDEK č

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č Odhad obvyklé ceny Nemovitosti - rodinného domu č.p. 134 s příslušenstvím v katastrálním území Černolice, obec - Černolice, okr. Praha západ, včetně pozemku čísla parcel 610 a 56/3. Vlastník : SJM Michal Jiří a Michalová Ludmila /099, /057 Objednatel posudku: Účel posudku: Ocenění vypracoval : Exekuční úřad Praha 2, č.j. EX 253/02-95/Pa Hradecká Praha 3 Stanovení odhadní ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení Ing. Jiří Janovský Nerudova Říčany tel.: janovsky_j@post.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 24 stran textu, 9 stran příloh a je vypracován ve 3 vyhotoveních. V Říčanech

2 Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Jsou to zejména faktory : - Změna v úrokových sazbách, zlepšení podmínek poskytování úvěrů, cenová politika peněžních tuzemských domů obecně - Vstup do EU a následné změny tržního prostředí - Větší využívání nedobrovolných dražeb (banky) a tím nadbytek nemovitostí - - Uvolnění regulovaného nájemného v bytových domech - Výrazné zhoršení technického stavu hlavní stavby (sendvičová obvodová konstrukce) Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda srovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. V tomto případě se jedná o nový rodinný dům o jedné bytové jednotce, postaveném na středně velkém pozemku. Nemovitost je ve výborném stavebně technickém stavu. Pro ocenění je dále použita kombinace metod nákladová, výnosová a zejména srovnávací. Informativně je zjištěna cena administrativní, zejména pro podrobné popisy staveb a zjištění nákladových cen.

3 - 3 - Pozn. Při ocenění je dodržena větší míra opatrnosti, zejména pro druh použité nosné konstrukce (sendvičové panely, ocel. nosné prvky) Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti rodinného domu č.p. 134 s příslušenstvím a pozemkem číslo parcely 610 a 56/3 v katastrálním území Černolice, obec Černolice, okr. Praha západ. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení na nemovitý majetek povinného Účel ocenění Exekuční úřad Praha 2 je pověřený k provedení exekuce v usnesení o nařízení exekuce, vydaném OS Praha 2 dne č.j. Nc 455/ a. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zajišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 a další OSŘ). Nemovitý majetek se bude zpeněžovat formou dražby a proto je dále při odhadu přihlédnuto k 13 zák. 26/2000 Sb. (odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé). Dále je respektováno ustanovení 66 odst. 5 exekučního řádu Ocenění je provedeno ke dni Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 540/2002 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce 1998, v 02/2000 a v 06/ Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - - Katalogy ÚRS Praha průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku z roku Rozpočtové ukazatele stavebních objektů vydané ÚRS Praha v roce 2002 (tématická řada), zařazení dle JKSO - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách - Cenové zprávy vydávané ÚRS Praha (indexy cen stavebních prací, specifikace materiálu, aktuální cenové údaje a informace)

4 Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu, nájmy - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí - Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne za účasti zástupců exekutora a Policie ČR Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 491 pro katastrální území Černolice, obec Černolice, okr. Praha západ. V části A je zapsán vlastník SJM Michal Jiří a Ludmila /099, /057 V části B vlastnictví stavby a pozemku (rozest. stavba) V části C zástavní právo pro KB a.s. V části E nabývací listiny (smlouvy) Podrobně viz příloha ocenění. Pozn. Pro další řízení je třeba výpis z K.N. novějšího data (zapsání exekuce a další). Důležité : z tohoto výpisu z K.N. a z dalších podkladů nejsou zjištěny žádné závady (práva), které by se měly ocenit dle bodu 3, z úkolu znalce v předmětném usnesení (věcná břemena apd. nejsou zapsána) Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3.

5 Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného pana Jiřího Michala a paní Ludmily Michalové. Nemovitý majetek je ve společném jmění manželů. Nemovitost se nalézá v zastavěném území obce Černolice. Černolice jsou situovány v prostoru pod Brdskými hřbety, návaznost na Strakonickou silnici, rychle dostupná Praha. Předmětná nemovitost je novým rodinným domem s příslušenstvím. Postavené v okrajové části obce, na vlastním pozemku. Jedná se o v tuzemsku stále neobvyklou konstrukci RD sestávající z ocelové tyčové konstrukce a sendvičových panelů. U nemovitosti je i zatím málo běžné vytápění pomocí termovrtů a tepelného čerpadla. Nemovitost je napojena na kanalizaci, vodovod, elektro. Černolice jsou malou nevýznamnou obcí, o základní občanské vybavenosti. Situováním spíše vhodné na rekreační účely (chalupy), o trvalé bydlení byl dosud malý zájem. Tím, jak se bydlení z Prahy neustále rozšiřuje do okolí (satelitní městečka a nové lokality RD) dostává se i oblast Mníšku po Brdy a okolí, do zájmů investorů pro trvalé bydlení Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a srovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace) a informací získaných v místě. Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č.540/02 Sb. (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). V tomto konkrétním případě je pro stanovení věcné hodnoty použita metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v ČS a.s. platná od (06/02). Tj.výsledná zjištěná cena staveb dle administrativního předpisu se krátí koeficientem prodejnosti. Tím se dostává na průměrnou současnou hodnotu cen stavebních prací včetně specifikace materiálu. (Vyhláška č. 540/02 Sb. představuje cenovou hladinu I/2003 Sb.). Tímto výpočtem se stanoví výsledné reprodukční ceny, které nejvíce odpovídají skutečnosti ( reálným nákladům k datu ocenění ).

6 Zjištění administrativní ceny Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně rodinného domu č.p. 134 s příslušenstvím v katastrálním území Černolice, obec - Černolice, okr. Praha západ, včetně pozemku čísla parcel 610 a 56/3. Jedná se o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti formou dražby. Zákon č. 26/2000 Sb. Tento zákon stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé ( 13 zákona ). Toto zjištění administrativní ceny je tedy jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. K nemovitosti se váže zástavní právo pro Komerční banku a.s. ve výši ,0 Kč ( viz výpis z LV ). Toto právo nevyžaduje, aby jím nemovitost byla zatížena i nadále, pohledávka by měla být uspokojena z výtěžku dražby. Na základě podkladů dodaných exekučním úřadem a dalších podkladů získaných znalcem, nejsou zjištěny žádné závady na nemovitosti, které by případně vydražitel převzal bez započtení ( resp. se započtením ) na nejvyšší podání. Závady, které by vázly na nemovitosti ( 336aodst. 3 o.s.ř. ), event. práva s nemovitostí spojená, taktéž nejsou zjištěna. ( věcná břemena nejsou na listu vlastnictví zapsána ). 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům s příslušenstvím Adresa nemovitosti: Černolice Černolice Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Katastrální území: Černolice Počet obyvatel: 182 Základní cena stavebního pozemku: 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti zástupců exekutora a policie ČR oddělení Mníšek pod Brdy.. 4. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, pro katastrální úřad okr. Praha západ, ke dni , číslo listu vlastnictví 491, katastrální území Černolice - - Snímek katastrální mapy vyhotovený Katastrálním úřadem pro okr. Praha západ ze dne Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření - - Usnesení exekučního úřadu Praha 2 č.j. EX 253/02-95/Pa ze dne

7 Exekuční příkaz vydaný Exekučním úřadem Praha 2 ze dne , pod č.j. EX 253/02-34/Pa ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaný do exekuce ) - - Údaje a prohlášení získaná znalcem při místním šetření - Archiv SÚ Mníšek pod Brdy - osobně znalec - - Stavební povolení na RD a přípojky inž. sítí vydané SÚ Mníšek pod Brdy ze dne , č.j. 2085/00/I - - Projektová dokumentace na stavbu RD typ B, vyhotovená v 04/2000, zodpovědný GP Ing. Jaroslav Cikán CSc. Příbram V/384, pod zak. č. 11/99 - Kolaudační rozhodnutí vydané SÚ Mníšek p.b. ze dne , pod č.j. SÚ 1831/01 - kolaudováno : RD, přípojky vody, elektro, kanalizace - - Technické údaje a souhlas se zahájením zkušebního provozu 2. termovrtů dne , vydáno dne , pod č.j. SÚ 1831/01/I - - Rozhodnutí SÚ č.j. SÚ 3473/00 ze dne o změně vytápění na tepelné čerpadlo - - Geometrický plán na zaměření RD vyhotovený QUATRO s.r.o. Světová 7, Praha 8, ze dne , potvrzený Katastr. úřadem pro okr. Praha západ ze dne , č. 3098/00 ( st. č ,0 m 2 a ost. plocha 56/ ,0 m 2 ) - Revizní zkoušky, tlakové, atesty, protokoly a další doklady předkládané při kolaudačním řízení - 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou vedeny na listu vlastnictví číslo 491 pro katastrální území Černolice, okr. Praha západ. Podrobně - viz přílohy posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Zjištěná dokumentace a podklady v archivu SÚ Mníšek pod Brdy odpovídá kontrolnímu zaměření znalce. Venkovní úpravy jsou zaměřeny výlučně znalcem. Způsob užívání nemovitosti je shodný s právním stavem. Pozn. Výměry zakrytých staveb ( vrtů, přípojek ) jsou převzaty z existujících podkladů, z menší části technický odhad ). 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nalézá v zastavěném území obce, západní, okrajová část. Nová lokalita soliterních rodinných domů, vznikajících na pozemcích, které jsou zasíťované obcí. Pozemky byly původně ornou půdou ve vlastnictví fyzické osoby. Na základě ÚR a návrhu ÚP byly původní orné půdy geometricky rozděleny na stavební parcely pro RD a místní, obslužné komunikace. K datu ocenění jsou již některé RD dokončovány ( dokončeny ) a další RD jsou zahajovány. Vesměs se jedná o výstavbu soliterních rodinných domů s příslušenstvím, na středně velkých pozemcích. Lokalita je

8 - 8 - plně zasíťována s vyjímkou zemního plynu, který má být realizován v následujícím období. Velmi klidné prostředí v blízkosti lesa ( Brdské hřbety ) a rekreačních chat, dále navazuje koncová zástavba obce. Cca 0,5 km do centra obce, jen základní občanská vybavenost. Do centra Prahy 29 km. Menší správní centra jsou v blízkých Dobřichovicích, nebo ve Všenorech, blízko IMD, zastávka ČD ve Všenorech. Návaznost na Strakonickou silnici. Černolice jsou ostatní obcí okr. Praha západ, dosud vyhledávané spíše pro rekreační účely. Jedná se o jedno z nových vyhledávaných míst v bližším okolí Prahy, pro klidné trvalé bydlení a rekreační účely. Možnost denního dojíždění do Prahy. Předmětem ocenění je nový rodinný dům s příslušenstvím, postavený netradiční technologií - sendvičové panely a konstrukce, doplněné ocelovými nosnými prvky. Klasický vázaný krov. Dům je postaven s odstupem do mírně sklonitého pozemku, dle typového projektu Multiform B. Pozemek sestává ze dvou parcel, které spolu tvoří jednotný funkční celek. Dle podkladů je nemovitost užívána od roku Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 134 b) Venkovní úpravy b 1 ) Vrata - b 2 ) Vrátka - b 3 ) Oplocení do ulice - b 4 ) Přípojka vody - b 5 ) Přípojka kanalizace - b 6 ) Přípojka elektro - b 7 ) Boční ploty - b 8 ) Dlažby - b 9 ) Terasa - c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty - d) Pozemky d 1 ) Pozemek - Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p Samostatná stavba situována na st. číslo 610. Menší odstup do pozemku. Jedná se o zčásti typový dům Multiform B. Nosná konstrukce z ocelových tyčových prvků, doplněné sendvičovými panely tl. 25 cm, příčky typu RIGIPS - KNAUF. Dřevěný vaznicový krov, střecha členitá, základní tvar valbová. V podkroví zčásti zkosené stěny, obklady sádrokarton a desky Cetris. Fasáda zateplená, strukturovaná omítka. Stropy z ocelových profilů, sendvičová výplň. Schody dřevěné,

9 - 9 - bez podstupnic. Vytápění pomocí tepelného čerpadla, jímání dvěma vrty a krbová kamna. Ostatní vnitřní vybavení a provedení převážně standardní. Dle podkladů byla stavba realizována převážně dodavatelským způsobem a to firmou M.F. service s.r.o. Nosné konstrukce nevykazují zjevné stavební poruchy ( závady ), moderní dispoziční řešení, v podstatě novostavba. Stavebně - technický stav je kvalifikován, jako výborný. Konstrukce a vybavení obsažené v jednotkové ceně jsou uvedeny v příloze číslo 6 cenové vyhlášky. Bližší popis - viz vybavení stavby. Budova je základního půdorysu do tvaru L. Obsahuje 1. podlaží nadzemní, není podsklepena, obytné podkroví. Vnitřní dispozice : V přízemí - hala, komora, kotelna, WC, šatna, obýv. pokoj s k.k., pokoj, schodišťový prostor. V podkroví - šatna, koupelna s WC, galerie, 3 x pokoj. Řešeno jako jedna bytová jednotka. Obytná budova je rodinným domem ve smyslu vyhl. č. 137/98 Sb. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ L Svislá nosná konstrukce: dřevěná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Dům: neřadový Kód standardní klasifikace produkce: Obestavěný prostor: Vrchní stavba: = 780,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 780,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy: vyztužená základová deska S 100,00 2. Zdivo: ocelová prostorová konstrukce, sendvičové S 100,00 panely 3. Stropy: systém RIGIPS - KNAUF, ocel. nosníky S 100,00 4. Střecha: vaznicový krov, valby, vikýře S 100,00 5. Krytina: tašková Bramac S 100,00 6. Klempířské konstrukce: standardní S 100,00 7. Vnitřní omítky: sádrokarton, nátěry, tmelení, S 100,00 8. Fasádní omítky: zateplená, struktur. omítka N 100,00 9. Vnější obklady: v malé míře kamenný "řemínek" N 10,00 C 90, Vnitřní obklady: standardní S 100, Schody: dřevěné samonosné, kvalitní truhlář S 100, Dveře: hladké dýhované, vstup kazetové dřevěné S 100, Okna: plastová, diterm N 100, Podlahy obytných místností: dlažby, plovoucí S 100, Podlahy ostatních místností: dlažby S 100, Vytápění: tepelné čerpadlo s termovrty N 100, Elektroinstalace: 220/380 V S 100, Bleskosvod: ano S 100,00

10 Rozvod vody: studená teplá, plast S 100, Zdroj teplé vody: centrální S 100, Instalace plynu: není C 100, Kanalizace: standardní S 100, Vybavení kuchyně: elektr. sporák S 100, Vnitřní vybavení: standardní S 100, Záchod: standardní S 100, Ostatní: C 50,00 slaboproud, krbová kamna, okna Velux S 50, tepelné vrty A 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: N 2,80 100,00 1,54 4,31 9. Vnější obklady: N 0,50 10,00 1,54 0,08 C 0,50 90,00 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 1,00 100,00 1,00 1, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: N 5,20 100,00 1,54 8, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytápění: N 5,20 100,00 1,54 8, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: C 3,40 50,00 0,00 0,00 S 3,40 50,00 1,00 1, tepelné vrty A 2,34 100,00 1,00 2,34 Součet upravených objemových podílů: 106,85 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0685 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 080,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0685 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500

11 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 1,7360 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,2310 Základní cena upravená = 8 194,53 Kč/m 3 Plná cena: 780,00 m 3 * 8 194,53 Kč/m 3 = ,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 68 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 70 = 2,857 % ,82 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,58 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Vrata Ocelové profily z Ja, truhlářsky opracované letě, luxol nátěry. Stavební stav dobrý. Počet: 1,00 ks Ocenění: Kód standardní klasifikace produkce: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 600,- Kč/ks = 3 600,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 1,640 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,231 Plná cena: = ,05 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 30 = 6,667 % - 746,44 Kč Vrata - - zjištěná cena = ,61 Kč b 2 ) Vrátka Dtto vrata, stavební stav dobrý. Počet: 1,00 ks Ocenění: Kód standardní klasifikace produkce: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 500,- Kč/ks = 1 500,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 1,640 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,231

12 Plná cena: = 4 665,02 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 30 = 6,667 % - 311,02 Kč Vrátka - - zjištěná cena = 4 354,- Kč b 3 ) Oplocení do ulice Ocel. sloupky a dřevěné opracované plotovky. Nátěry, stavební stav dobrý. Plocha: 1,20*20,0 = 24,00 m 2 Ocenění: Kód standardní klasifikace produkce: Základní cena (dle příl. č. 11): 24,00 m 2 * 435,- Kč/m 2 = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 1,640 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,231 Plná cena: = ,55 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 30 = 6,667 % ,68 Kč Oplocení do ulice - - zjištěná cena = ,87 Kč b 4 ) Přípojka vody Technický odhad ( délka, směr vedení ). Délka: 3,00 m Ocenění: Kód standardní klasifikace produkce: Základní cena (dle příl. č. 11): 3,00 m * 340,- Kč/m = 1 020,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 1,823 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,231 Plná cena: = 3 526,19 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků

13 Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 50 = 4,000 % - 141,05 Kč Přípojka vody - - zjištěná cena = 3 385,14 Kč b 5 ) Přípojka kanalizace Dtto vodovodní, délka 3,0 m. Délka: 3,00 m Ocenění: Kód standardní klasifikace produkce: Základní cena (dle příl. č. 11): 3,00 m * 1 180,- Kč/m = 3 540,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 1,823 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,231 Plná cena: = ,94 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 77 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 80 = 3,750 % - 458,92 Kč Přípojka kanalizace - - zjištěná cena = ,02 Kč b 6 ) Přípojka elektro Zemní kabel ze zděného kiosku na jiném pozemku. ( Technický odhad ). Funkční. Uvažován kabel AYKY. Délka: 10,00 m Ocenění: Kód standardní klasifikace produkce: Základní cena (dle příl. č. 11): 10,00 m * 250,- Kč/m = 2 500,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 1,823 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,231 Plná cena: = 8 642,62 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 50 = 4,000 % - 345,70 Kč Přípojka elektro - - zjištěná cena = 8 296,92 Kč b 7 ) Boční ploty Ocelové sloupky a jednoduché ( lesnické ) pletivo, pozink. Stavební stav dobrý. ( Úprava

14 základní ceny ). Plocha: 1,10*40,0 = 44,00 m 2 Ocenění: Kód standardní klasifikace produkce: Základní cena (dle příl. č. 11): 44,00 m 2 * 150,- Kč/m 2 = 6 600,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 1,640 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,231 Plná cena: = ,09 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 18 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 20 = 10,000 % ,61 Kč Boční ploty - - zjištěná cena = ,48 Kč b 8 ) Dlažby Betonové dlaždice s vymývaným povrchem. Stavební stav dobrý. Pro zjednodušení jsou započítány i stejně provedené venkovní schody. Výměra: 0,90*11,0+6,0+10,0*0,90+7,0*0,90 = 31,20 m 2 Ocenění: Kód standardní klasifikace produkce: Základní cena (dle příl. č. 11): 31,20 m 2 * 205,- Kč/m 2 = 6 396,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 1,726 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,231 Plná cena: = ,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 38 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 40 = 5,000 % ,74 Kč Dlažby - - zjištěná cena = ,01 Kč b 9 ) Terasa Dřevěné, palubkové provedení na dřevěné polštáře. Zadní část u RD. Nátěry, stavební stav dobrý. Výměra: 6,70*4,90 = 32,83 m 2 Ocenění: Kód standardní klasifikace produkce: Základní cena (dle příl. č. 11): 32,83 m 2 * 970,- Kč/m 2 = ,10 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,850

15 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 1,640 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,231 Plná cena: = ,71 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 15 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 15 = 13,333 % ,83 Kč Terasa - - zjištěná cena = ,88 Kč c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty - Nezastavěná část pozemku je osázena trvalými porosty, okrasnými keři. Běžný vzrůst. Okrasné dřeviny: příloha č. 34 Název Stáří [roků] Počet / výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Srážka [%] Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] konifery 4 26,00 ks 155,00 155, ,00 Součet 4 030,00 Polohový koeficient (dle příl. č. 34): * 0,75 Koeficient prodejnosti K p (dle příl. č. 36): * 1,00 Celkem - okrasné dřeviny 3 022,50 Trvalé porosty - - zjištěná cena = 3 022,50 Kč d) Pozemky d 1 ) Pozemek Zastavěná plocha s ostatní plochou tvoří jednotný funkční celek, vlastnicky náležející stejnému právnímu subjektu, jako stavby. Zhruba obdélníkový tvar, mírně sklonitý charakter k k jihovýchodu. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Event. důvody pro snížení ( zvýšení ), základní ceny pozemku - viz dále. Černolice jsou ostatní obcí okr. Praha západ, s počtem obyvatel do 1 tisíce. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast. plocha ,00 35, ,- Součet 4 760,- Úprava ceny příloha č tabulka 1:

16 Pozemek ve výhodně položených částech obce 60 % Úprava ceny celkem 60 % ,- Mezisoučet 7 616,- Přístup po nezpevněné komunikaci: -2 % Úprava ceny celkem -2 % - 152,32 Mezisoučet 7 463,68 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,231 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP hlavní stavby): * 1,736 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,95 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 7. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Ost. plocha 56/3 482,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny - příloha č tabulka 1: Pozemek ve výhodně položených částech obce 60 % Úprava ceny celkem 60 % ,- Mezisoučet ,- Přístup po nezpevněné komunikaci: -2 % Úprava ceny celkem -2 % - 539,84 Mezisoučet ,16 Úprava ceny dle 28 odst. 7: * 0,400 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,231 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP hlavní stavby): * 1,736 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 7 - celkem ,86 Pozemek - - zjištěná cena = ,81 Kč Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 134 = ,40 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Vrata - = ,05 Kč b 2 ) Vrátka - = 4 665,02 Kč b 3 ) Oplocení do ulice - = ,55 Kč b 4 ) Přípojka vody - = 3 526,19 Kč b 5 ) Přípojka kanalizace - = ,94 Kč b 6 ) Přípojka elektro - = 8 642,62 Kč b 7 ) Boční ploty - = ,09 Kč b 8 ) Dlažby - = ,75 Kč b 9 ) Terasa - = ,71 Kč

17 c) Trvalé porosty - = 3 022,50 Kč d) Pozemek - = ,81 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 49 činí ,63 Kč ,- Kč Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 134 = ,58 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Vrata - = ,61 Kč b 2 ) Vrátka - = 4 354,- Kč b 3 ) Oplocení do ulice - = ,87 Kč b 4 ) Přípojka vody - = 3 385,14 Kč b 5 ) Přípojka kanalizace - = ,02 Kč b 6 ) Přípojka elektro - = 8 296,92 Kč b 7 ) Boční ploty - = ,48 Kč b 8 ) Dlažby - = ,01 Kč b 9 ) Terasa - = ,88 Kč c) Trvalé porosty - = 3 022,50 Kč d) Pozemek - = ,81 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 49 činí ,82 Kč ,- Kč slovy: šestmilionůčtyřistasedmdesátčtyřitisícsedmsetdevadesát Kč 3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity výsledky zjištěné ceny dle platného cenového předpisu (vyhl. č. 540/2002 Sb.), které při úpravě (pokrácení koeficientem Kp) se nejvíce blíží reálné reprodukční ceně stavby. Takto stanovené ceny jsou ještě informativně porovnány s cenovými ukazateli ÚRS a.s. (I/2002). U RD je použita jednotková cena bez koeficientu polohy není pro tuto oblast adekvátní. Výčet oceňovaných nemovitostí Rodinný dům č.p Venkovní úpravy vrata, vrátka, oplocení do ulice, přípojka vody, kanalizace, elektro, boční ploty, dlažby, terasa Pozemek a trvalé porosty

18 Rodinný dům č.p. 134 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry viz administrativní cena. OP celkem - 780,0 m3 ZCU základní cena upravená (dle vyhl.č. 540/02 Sb.) 8.195,- Kč / 2,231/ 0,85 = 4.321,- Kč / m3 OP Reprodukční cena 780,0 m3 OP * 4.321,- Kč 3, ,- Kč Znehodnocení opotřebením - 3% tj ,- Kč Věcná hodnota rodinného domu č.p. 134 ke dni ocenění 3, ,- Kč Venkovní úpravy Administrativní cena venkovních úprav činí celkem načítaně : (10.450, , , , , , , , ,-) = = ,- Kč/ 2,231. = ,0 Kč Věcná hodnota venkovních úprav ke dni ocenění ,- Kč Pozemek a trvalé porosty Základní popis pozemku viz administrativní cena. Výměry : parcela číslo 610 zast. plocha ,0 m2 parcela číslo 56/3 ost. plocha ,0 m Výměra pozemku celkem ,0 m2 Věcná hodnota pozemku je stanovena zejména na základě rozboru dosahovaných cen zjištěných při místním a dalším šetření. Obvyklé ceny takto zasíťovaných pozemků (elektro, kanalizace, voda) se pohybují (pohybovaly) v dané lokalitě v rozpětí 900,- Kč 1.200,- Kč /m2. Dále uvažuji hodnotu 900,- Kč/ m2 (míra bezpečnosti). Trvalé porosty jsou součástí pozemku. Propočet ceny 618,0 m2 * 900,- Kč ,- Kč Věcná hodnota pozemku ke dni ocenění ,- Kč

19 Věcná hodnota - rekapitulace Rodinný dům č.p , ,- Kč Venkovní úpravy celkem ,- Kč Stavby mezisoučet 3, ,- Kč Pozemek ,- Kč 3.4. Věcná hodnota nemovitosti ke dni ocenění celkem 3, ,- Kč Tj. slovy : Třimilionydevětsetjedenácttisícosmsetsedmdesátjedna Kč 3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. Jako odpočitatelné položky na dosažení příjmů je nutno uvažovat zejména : - daň z nemovitosti - pojištění stavby (2,3%.) - průměrné roční výdaje na opravy a údržbu (0,5 1,5% z reprod.ceny) (- výdaje na úklid, osvětlení apd.společných prostor) (- náklady na správu nemovitosti) (- odpisy (amortizaci) staveb) Pozn. Nájemce si hradí energii, stočné, vodné apd. ve vlastní režii. Za výše uvedených předpokladů potom platí : - vztah pro věčnou rentu - zisk (čistý příjem) z nemovitosti (Kč/rok) výnos = * 100% = úroková míra (%) Kapitalizační úroková míra je stanovena ve výši 8 % (v souladu s MF ČR)

20 Hrubý roční příjem z teoretického pronájmu celé nemovitosti : (1.bytová jednotka) ,- Kč * ,- Kč Náklady na dosažení příjmů paušální částka (ve smyslu výše uvedeného) 30% ,- Kč Čistý roční příjem z nájmů ,- Kč V.H. výnosová hodnota (objekty v řádném stavu) ,- Kč * 100% / 8% = 1, ,- Kč Výnosová hodnota nemovitosti (stavba a pozemek) ke dni ocenění celkem 1, ,- Kč Tj. slovy : Jedenmilionpadesáttisíc Kč Pozn. Rodinné domy s jednou bytovou jednotkou se v dané lokalitě staví zejména pro vlastní potřebu bydlení a ne pro větší zisky z nájmů (takováto nemovitost ani dost dobře nejde pronajmout). Teoreticky stanovená výnosová hodnota výrazně zkresluje závěry ocenění. Dále není s touto metodou ocenění pracováno! (resp. jen informativně- vážený průměr!) Stanovení výsledné tržní hodnoty Srovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) srovnatelných nemovitostí jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí srovnávacích hodnot pro blízké okolí obce stažené z nabídek Internetu (viz přílohy posudku). Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 20% - 40%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě omezeno nedostatkem informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnavatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. Trh s tímto druhem nemovitosti je ale již stabilizován a případné srovnávací nemovitosti lze objektivně vyhodnotit. Dále jsou zohledněny informace z místních šetření a na SÚ Mníšek pod Brdy, při kterém je zjišťován zájem o nemovitost. Při srovnávacích údajích je nutné zohlednit alespoň morální, eventuální náklady na pořízení náhradního bydlení (i když na toto nemají současní vlastníci právní nárok) pro současné vlastníky a daňové zatížení z převodu nemovitosti. Konstatuji, že takováto obsazená nemovitost je v daném místě hůře obchodovatelná. ( K dražebnímu řízení obsazené nemovitosti je určitá nedůvěra ). Při porovnávacím způsobu ocenění je nutné zvažovat skutečnost, že inzerované nabídky a údaje se týkají vesměs klasických zděných domů. V tomto případě se jedná o u nás v tuzemsku ještě ne běžnou konstrukci (ocel skelet + sendvič) a o takto provedenou stavbu je stále mnohem menší

21 zájem potencionálních zájemců, než o stavbu zděnou. Z těchto důvodů je při srovnávací metodě ocenění uvažovaná hodnota u spodní hranice cenového rozpětí. Srovnávací hodnota nemovitosti, prosté práv třetích osob, je odhadována v rozpětí : tis. Kč tis. Kč Vážený průměr Výsledná tržní hodnota je stanovena podpůrně pomocí váženého průměru na základě na sobě nezávisle stanovené hodnoty věcné a hodnoty výnosové. Metoda W.Naegeliho. Tento švýcarský architekt modifikoval obecně používanou metodu střední hodnoty pro případy, kdy výnosová hodnota je podstatně rozdílná od hodnoty věcné, na použití aritmetického, váženého průměru. Tato metoda ještě byla matematicky upravena ÚSI Brno. Cn věcná hodnota nemovitosti.. 3, ,- Kč Cv - výnosová hodnota nemovitosti... 1, ,- Kč Cn/Cv = 3,72 n = 5 C = (Cn + n * Cv) / (n + 1) = (3, ,- + 5 * 1, ,-) / (5 + 1) = 1, ,- Kč Váženým průměrem stanovená hodnota nemovitosti 1, ,- Kč Rekapitulace kategorií ocenění - Administrativní cena 6, ,- Kč - Věcná hodnota nemovitosti 3, ,- Kč - Výnosová hodnota nemovitosti (1, ,-)Kč - Vážený průměr (1, ,-)Kč - Srovnávací hodnota tis.Kč tis.Kč

22 Závěr Závěrečné hodnocení nemovitosti a rozboru trhu Jedná se o nový rodinný dům s dispozičně řešenou jednou bytovou jednotkou. Moderní dispoziční řešení, provedení z novodobých stavebních materiálů, sendvičové stěny. Střední celková užitná plocha, menší pozemek, s omezenou možností dalších staveb. Velmi klidné místo, ještě v blízkosti a dostupnosti Prahy. V obci je základní občanská vybavenost, infrastruktura, IMD, denně dostupná Praha autem, návaznost na Strakonickou silnici. Ve Všenorech je stanice ČD. Vzhledem k účelu užívání, poloze ve velmi klidné zóně a dostupnost Prahy, lze nemovitost hodnotit jako středně dobře obchodovatelnou. Nevýhoda pro potencionální kupce je zejména skutečnost, že se jedná o rodinný dům v nové soustředěné zástavbě RD, ještě bez vzrostlé zeleně, sportovních a dětských hřišť apd. Dále nutnost denního dojíždění do školy, jen základní občanská vybavenost. V tomto případě se již nejedná o klasické satelitní městečko na okraji Prahy, ale o lokalitu nových RD v čistě venkovském prostředí. Hlavní nevýhodou předmětné nemovitosti je hlavně druh použité nosné konstrukce obvodových a stropních konstrukcí (sendvič panely). K takovým stavbám je stále malá důvěra. Ovlivnění zájmu také může být obsazenost nemovitosti dosavadními vlastníky (i když nemají po exekučním řízení na nemovitost, na bydlení žádný nárok, vzniká zde alespoň určitá morální omezení a zábrany v dalším užívání nemovitosti). Z těchto důvodů je při odhadu obvyklé ceny nemovitosti dodržena větší míra opatrnosti. Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti rodinného domu č.p. 134 s příslušenstvím v katastrálním území Černolice, obec Černolice, okr. Praha západ, včetně pozemků čísla parcel 610 a 56/3, ve výši (při dodržení principu opatrnosti) zaokrouhleně: 3, ,- Kč Tj. slovy : Třimiliony Kč Pozn. Toto je hodnota prázdné (uvolněné) nemovitosti prosté práv třetích osob. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

23 V Říčanech, Ing. Jiří Janovský Nerudova Říčany tel.: janovsky_j@post.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

24 Seznam příloh - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek katastrální mapy - Situace nemovitosti - širší vztahy - Fotodokumentace nemovitosti - Reprezent. nabídky inzerce