ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1437/2014 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 739 o výměře 196 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Hranice, č.p. 663, rod.dům, zapsané na LV č. 351, pro k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, část obce Hranice, okres Cheb, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 22 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 739 o výměře 196 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Hranice, č.p. 663, rod.dům, zapsané na LV č. 351, pro k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, část obce Hranice, okres Cheb, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 351 pro k.ú. Hranice u Aše ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 351 pro k.ú. Hranice u Aše ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, nemovité věci jsou otevřené, volně přístupné, prohlídka byla provedena dle možností na místě. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a měření na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 351 ze dne pro k.ú.hranice u Aše Petráš Petr, Vítězná 663, Hranice Adresa nemovité věci: Vítězná čp. 663 Název katastrálního území: Hranice u Aše Název obce: Hranice Název okresu: Cheb List vlastnictví: LV č

5 Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 351 pro k.ú. Hranice u Aše v příloze) - Omezení vlastnického práva Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Petráš Petr Zástavní právo smluvní - zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají Poloha a charakteristika Jedná se o bytový dům (v evidenci Katastru nemovitostí je objekt veden jako RD, dle definice rodinného domu - Rodinný dům - jde o stavbu s nejvýše 3 samostatnými byty sloužící k trvalému bydlení, maximálně dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví se jednoznačně nejedné o rodinný dům, ale o bytový dům) při místní zpevněné komunikaci, ul. Vítězná v centrální části obce. Vstup do domu z ulice Vítězná, tj. z jihozápadní strany, kdy z ulice je vstup do nebytového prostoru prodejny a vchod do domu. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, okolní zástavbu tvoří převážně obdobné rodinné a bytové domy. Oceňovaný bytový dům je třípatrový, řadový koncový a je celý podsklepený, v přízemí je nebytový prostor bývalá restaurace, dnes prodejna zboží, která z části využíváním prostoru zasahuje do sousedního domu čp. 690, bez tohoto prostoru není možné bývalou restauraci, dnes prodejnu provozovat, jedná se o lokál (dnes prodejní plochu) a sociální zařízení oddělené pro muže a ženy (vlastník oceňovaného bytového domu čp. 663 je současně i podílovým spoluvlastníkem v SJM podílu ve výši 6573/28528 sousedního objektu čp. 690, do kterého v úrovni přízemí zasahuje nebytový prostor. Podíl ve výši 6573/28528 na sousedním objektu čp. 690 není předmětem ocenění). V 2 NP (1. patře) je byt o vel. 3+1 se soc. zařízením, v 3 NP (2. patře) je byt 3+1 se soc. zařízením, v 4 NP (3. patře) je byt 2+1 se soc. zařízením a menším balkonem do ulice. Nad bytem 2+1 je půdní prostor s dřevěnými kójemi. Dům napojen na veř. vodovod, napojen na kanalizaci a je napojen na plyn. Hranice patří administrativně pod okres Cheb a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Aš. Obec Hranice se rozkládá asi třicetdva kilometrů severozápadně od Chebu a deset kilometrů severně od města Aš. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Trvalý pobyt na území tohoto malého města má nahlášeno asi 2230 obyvatel. Hranice se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Hranice, Pastviny, Studánka a Trojmezí. Obec je vzdálená přibližně 2 km od německých hranic. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Hranice je jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn i domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Popis a stav objektů Bytový dům Jedná se o bytový dům podsklepený se čtyřmi nadzemními podlažími a volnou vysokou půdou. Dispozičně 1 PP suterén: chodba, kotelna s kotlem plynovým a také nefunkčním kotlem na tuhá paliva, bývalá uhelna a sklepní prostory. 5

6 1 NP přízemí: nebytové prostory - bývalá restaurace, výčep. lokál dnes prodejna vietnamského zboží, bývalá kuchyně (byla uzamčena, prohlídka nebyla možná), dva sklady, WC ženy a WC muži a sklad. 2 NP 1 patro: byt 3+1 se soc. zařízením. 3 NP 2 patro: byt 3+1 se sociálním zařízením. 4 NP 3 patro: byt 2+1 se sociálním a menším balkonem do ulice. Na mezipodestách jsou komory. Půdní prostor je rozdělený na čtyři dřevěné kóje s výškou pod trámy 2,00 m a nad hambalky je půdní prostor do hřebenu a s výškou 2,20 m do hřebenu. V půdním prostoru jsou prkenné podlahy a prkenné stropy. Do hřebenu lokálně zatéká. Základy jsou z kamene bez izolací proti zemní vlhkosti, zdivo je smíšené z kamene a cihel, stropy jsou v suterénu betonové a keramické, ostatní dřevěné trámové, střecha je sedlová, krov je vaznicové soustavy, střešní krytina je z eternitových šablon na bednění, klempířské konstrukce jsou z pozink. plechu. Vnější omítka je vápenná, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, obklady jsou běžné keramické, podlahy jsou v suterénu betonové, v nebytovém prostoru přízemí keramické dlažby, v bytech běžné keramické dlažby, koberce a plovoucí, dveře jsou náplňové, okna jsou plastová, schodiště je z kamenných stupňů, je prosvětlené světlíkem, el. instalace je v rozvodu 220/380 V, bleskosvod není osazen, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, vytápění je ústřední teplovodní plynovým kotlem v suterénu společně pro celý dům, v kuchyních v bytech jsou kuchyňské linky se sporáky, na sociálních zařízeních v 1 NP jsou WC, umyvadla, sprchové kouty, vše je převážně zaskládáno zbožím prodejny a tyto prostory vč. části prodejny zasahují do 1 NP budovy čp. 690 a nejsou předmětem ocenění ani prodej, v bytech jsou vany, umyvadla, WC samostatné, ohřev teplé vody bojlery. Stáří bytového domu je od roku 1935, naposledy byla provedena výměna oken v roce 2008 a částečná rekonstrukce bytu v 2 NP (1 patře) v roce 2013, opravy a údržba v poslední době již nebyly prováděny, předpokládá se provedení rozsáhlejších stavebních úprav (zejména zdivo a omítka suterénu a soklu je narušeno vlhkostí, světlíkem schodiště velmi zatéká a je zde výskyt plísně). Celkově je bytový dům hodnocen jako ve zhoršeném stavebně technickém stavu, morálně velmi zastaralé. Prostory 1 NP přízemí jsou dle sdělení pronajímány za symbolický nájem 1 Kč jako vietnamská prodejna, byty v nadzemních podlažích jsou užívány rodinou vlastníka. Užitná plocha 204m2, zastavěná plocha 137m2, obestavěný prostor 1850m3. Studna Jedná se o kopanou studnu o hl. 18 m a stáří 78 let, je nepoužívaná a je nefunkční, dům je napojen na veřejný vodovod. Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněnou plochu okolo domu, oplocení apod. Pozemky K dané nemovitosti náleží parcela st.parc.č. 739 o výměře 196m2m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná převážně bytovým domem, za bytovým domem pak tvoří nezastavěná část menší zahrádku, svažitou a neudržovanou. Podlahová plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem 1.NP (restaurace) 49 m2 137m2 196 m2 1.NP (byt 3+1) 55m2 2.NP (byt 3+1) 55m2 3.NP (byt 2+1) 45 m2 Celkem 204 m2 6

7 Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost bytového domu z roku 1935, opravy, údržba a modernizace již nejsou prováděny, prostory bytového domu mohou být pronajaty a generovat vlastníkovi zisk. Vhodný nadále k bydlení s podnikáním nebo k ubytování Výpočet Porovnání 1) Aš, okr. Cheb ,- Kč Kupní cena Jedná se o rodinný dům, který je převážně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a částečným podkrovím. Dispozičně jsou v suterénu sklepy, v jednom je kotel na tuhá paliva, v přízemí je vstup, pokoj, WC, koupelna, sklad, chodba. V mezipatře je proti a koupelna, v podkroví je jeden pokoj a půdní prostory. Základy jsou z kamene, zdivo je smíšené z kamene a cihel, stropy jsou v suterénu klenbové, ostatní pravděpodobně dřevěné. Střecha je sedlová, krov je vaznicové soustavy, střešní krytina je šablonová, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Omítky jsou vápenné, obklady jsou keramické, podlahy jsou keramické dlažby, plovoucí laminátové a v patře jsou z části podlahy dřevěné prkenné, dveře jsou dřevěné náplňové, okna jsou plastová. El. instalace je v rozvodu světelná třífázová, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, vytápění je ústřední teplovodní. Užitná plocha 155m2, pozemky 168m2. Prodej 06/ ) Gustava Geipela, Aš ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost (k jednání) včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: Gustava Geipela, Aš Datum aktualizace: ID zakázky: N1303RD Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Plocha užitná: 160 m 2 Plocha pozemku: 170 m 2 Popis: Nabízíme k prodeji RD v centru města Aše s vlastním pozemkem a malým stánkem.<br /> V domě jsou dva byty 2+1, jeden byt 1+1. Podkroví - možnost vestavby dalšího bytu 2+1.<br /> Dům je suchý - podsklepený: 1 místnost vhodná jako klubovna/bar. Dále je zde prádelna a sklepní místnost.<br /> <br /> Každá bytová jednotka má vlastní odečet vody a elektrické energie. Koupelny jsou v bytech, WC jsou umístěna v mezipatrech.<br /> Původní dřevěná špaletová okna.<br /> <br /> Kontaktujte nás, rádi Vám nemovitost předvedeme.<br /> <br /> Naízíme Vám pomoc při zajištění hypotéky. Nemovitost je nabízena již dlouhou dobu. 3) Hranice, okr. Cheb ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Cena za m²: Kč za m² Adresa: Hranice (okres Cheb) Datum aktualizace: ID zakázky: _1 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 208 m 2 Užitná plocha: 330 m 2 Plocha pozemku: 463 m 2 Plocha zahrady: 255 m 2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Satelit Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Vybavení: Ano Popis: Nabízíme samostatně stojící RD 6+1 s restaurací v klidné části v blízkosti centra města Hranice. Jedná se o z jedné poloviny podsklepenou stavbu z cihel a kamene se sedlovou střechou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 208 m2, obytná je cca 220 m2, užitná plocha restauračního zařízení je cca 110 m2. V přízemí se nachází prostory restauračního zařízení pro cca 30 osob s kuchyní včetně dámských a pánských toaleta. V patře je chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, dvě obytné místnosti, dva sprchové kouty a dvě samostatné toalety. V podkroví jsou tři obytné místnosti, sprchový kout a toaleta. Vstup do bj je samostatným schodištěm ze dvora. Majitelé v domě ponechají kotel a bojler, ostatní dle dohody. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní nebo z vlastní studny, odpady jsou svedeny do kanalizace. Plynová přípojka je na hranici pozemku. K domu náleží pěkná udržovaná zahrada o rozloze 255 m2 s pergolou. Celá nemovitost je oplocena. V blízkosti domu se nachází veškerá občanská vybavenost. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru nebo hypotéky. Nabízeno k prodeji více než rok. 7

8 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Vladivostocká ul., Aš 0,95 1,00 1,00 1,10 1,15 1,00 1, Gustava Geipela, Aš 0,95 1,00 1,00 1,05 1,15 0,85 1, Hranice 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1, maximum 4266 minimum 2808 průměr 3542 užitná plocha m2 204 porovnávací hodnota celkem Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: sedmsetdvacettisíc Kč Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: sedmsetdvacettisíc Kč Jedná se o objekt bytového domu, který byl postaven jako obytný s nebytovým prostorem v přízemí. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení a podnikání. Oceňovaný bytový dům vzhledem k jeho dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení s podnikáním. 8

9 Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky lokalita v centrální části obce. Slabé stránky horší stavebně technický stav, morálně zastaralé, předpokládají se stavební úpravy, poptávka po obdobných nemovitých věcech je velmi malá. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: sedmsetdvacet tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 9

10 5.2. Fotodokumentace Mapy vstup z ulice schodiště 10

11 schody do suterénu, suterén 1 NP prodejna 11

12 2 NP (1 patro) byt

13 3 NP (2 patro) byt

14 14

15 4 NP (3 patro) byt

16 světlík schodiště komora mezipatro 16

17 žebřík na půdu, dřevěné kóje schody na půdě, půda, krov chodba a východ na zahradu pohled severovýchodní 17

18 pohledy z ulice Vítězná 18

19 5.3. Doklady 19

20 20

21 21

22 22