ZNALECKÝ POSUDEK č

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé ceně nemovitých věcí poz. parc. čís. 187/2 zastavěná plocha a nádvoří (součást: rodinný dům čp. 120, Číčenice) katastrální území Číčenice, obec Číčenice, okres Strakonice Účel posudku: Pro účel dražby dobrovolné Objednatel: Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové nám. čp. 2/ Ústí nad Labem Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové Milevsko tel hrochova@volny.cz Obsahuje : 8 stran textu, vč. titulní strany. Předává se v jednom vyhotovení Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ke dni Datum: V Milevsku, dne

2 - 2-1 Nález: 1.1 Podklady pro vypracování posudku: Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Písemná objednávka ze dne (obj. 167/015) Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne dálkovým přístupem: A. Vlastník : LV 407 Vaněk Petr Číčenice čp Číčenice B. Pozemky: 187/2 zastavěná plocha a nádvoří (součást: rodinný dům čp. 120, Číčenice) Katastrální území Číčenice, obec Číčenice, okres Strakonice Kopie katastrální mapy území a letecký snímek území vyhotovený dne dálkovým přístupem Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za účasti paní Anny Vaňkové Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku ve znění vyhl. 199/2014 Sb Popis oceňovaných nemovitostí: Stavba rodinného domu čp. 120 je postavená ve středu zastavěné části oce Číčenice po pravé straně silnice vedoucí ve směru od Chvalešovic do Vodňan. Přístup k nemovitým věcem je přes pozemek jiného vlastníka ( poz. parc. čís. 187/3 LV 408). Pozemek pod stavbou je rovinatý, okolní zástavbu tvoří rodinné a rekreační domy. Ke dni ocenění je rodinným dům využívaný k rodinnému bydlení. Příjezd je po zpevněné komunikaci, parkovací možnosti jsou dobré na veřejné komunikaci. Předmětem ocenění je pouze pozemek zastavěný stavbou. Na oceňovaných nemovitostech je dle LV 407 dne zřízené: - Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona), - Zástavní právo smluvní 2 Posudek: 2.1 Stavební pozemek 4 vyhl. 199/2014 Sb. 2.2 Rodinný dům čp. 120, kú. Číčenice 35 vyhl. 199/2014 Sb.

3 Stavební pozemek ( 4 ) Ocení se podle 4, odst. 1, obec Číčenice 475 obyvatel Základní cena stavebního pozemku tab. 1, příl. 2: Strakonice ZC v = 1000 Kč Popis a výměry: LV 407, kú. Číčenice 187/2 zastavěná plocha a nádvoří 107,00 m Výpočet základní ceny upravené: Základní cena stavebního pozemku Číčenice Dle tab. č.1, příl. 2 ZC v Kč/m ,00 Úprava základní ceny stavebního pozemku Označení znaku Název znaku Hodnota koeficientu O 1 Velikost obce Velikost obce podle počtu obyvatel: V ,50 O 2 Hospodářsko správní význam obce IV. Ostatní obce 0,60 O 3 Poloha obce V. V ostatních případech 0,80 O 4 Technická infrastruktura v obci V obci je: I. Elektřina, vodovod, kanalizace, zemní plyn 1,00 O 5 Dopravní obslužnost obce V obci je: II. Autobusová zastávka, vlaková zastávka 0,95 O 6 Občanská vybavenost obce Občanská vybavenost obce: IV. Omezená vybavenost 0,90 Základní cena stavebního pozemku obec Číčenice (ZC x O 1 x0 2 x0 3 x0 4 x0 5 x0 6 ) ZC Kč/m 2 205, Výpočet indexů: Výpočet indexu trhu - příl. č. 3, tab. 1: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnictví nemovitosti V. Stavba i pozemek stejný vlastník 0,00 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Přístup přes pozemek jiného vlastníka -0,30 prodejnost 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu: I T = 1,00 x ( 1,00 0,36 ) 0,64 T I

4 - 4 - Výpočet indexu omezujících vlivů pozemků příl. č. 3, tab 2: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota P I 1 Geometrický tvar pozemku I. Nevhodný tvar a velikost pozemku -0,03 2 Svažitost pozemku a IV. Svažitost terénu pozemku do 15 % 0,00 expozice 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 5 Omezené užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů na pozemek: I o = 1 0,03 0, Výpočet indexu polohy příl. č. 3, tab. 3: Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Druh a účel užití stavby Rezidenční stavby v obcích do ,01 obyvatel 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 na inženýrské sítě 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí je dostupná občanská vybavenost 0,00 pozemku obce 6 Dopravní dostupnost VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, 0,00 parkování na veřejné komunikaci dobré 7 Hromadná doprava II. Zastávka vlaku cca 400 m -0,01 8 Poloha pozemku z hlediska II. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I p = 1,01 x ( 1 + 0,03 ) 1, Výpočet ceny: Parc. čís. Druh pozemku Výměra (m 2 ) Základní cena (Kč/m 2 ) 187/2 Zastavěná plocha a nádvoří 107,00 205,20 Úprava základní ceny pozemku Index trhu I T 0,640 Index omezujících vlivů na pozemek I o 0,970 Index polohy I P 1,040 Index cenového porovnání I T x I O x I P 0,646 Cena pozemku Kč/m 2 132,55 Cena poz. 187/2, kú. Číčenice C N Kč ,85 V I

5 Rodinný dům čp. 120, kú. Číčenice ( 35 ) Popis: Doklad o přesném stáří původní stavby není dochovaný, stáří je odhadnuté na cca roků. Z tohoto objektu byla ponechaná pouze část cihelného obvodového zdiva 1.NP. Na tuto část byla provedená přístavba a nástavba. Rodinný dům je dokončený mimo venkovní fasády. Oceňovaný dům je bez podsklepení, se dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem bez účelového využití. V rodinném domě je jedna bytová jednotka 4+1 s příslušenstvím. Stavba je obdélníkového půdorysu, zastřešená sklonitou střechou. Okolní zástavbu tvoří rodinné a rekreační domy. Stavba je napojená na obecní vodovod, kanalizace je svedená do obecní kanalizace, vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva. Dům je v dobrém technickém stavu Dispoziční řešení: 1.NP vstup, pokoj, schodišťový prostor, kotelna, dílna, 2.NP chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2 x pokoj, koupelna, WC Podkr. půdní prostor Výměry pro ocenění: Rodinný dům čp. 120 výpočet výměr Výměry celkem: Cca 760,00 m 3 107,00 m 2 Podlažnost 3, Výpočet indexů: Výpočet indexu konstrukce a vybavení příl. 24, tab. č. 2: OP Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 0 Typ stavby I. Bez podsklepení, sklonitá střecha, 2NP, D sklonitá střecha 1 Druh stavby II. Řadový rodinný dům -0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Cihelné zdivo 0,00 3 Tloušťka obvodových stěn II. Standardní 0,00 4 Podlažnost III. 3,00 0,02 5 Napojení na veřejné sítě IV. El. proud, obecní vodovod, veřejná 0,04 kanalizace 6 Způsoby vytápění stavby III. Ústřední, kotel na tuhá paliva 0,00 7 Základní příslušenství v RD III. Úplné, standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Bez venkovních úprav -0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb 0,00 příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku I. Pouze zastavěný stavbou -0,01 se stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně technický stav III. Menší stavební úpravy dokončení fasády S = 1 5 x 0,005 = 0,96 0,85 x 0,975= 0,829 Index konstrukce a vybavení: I V = ( 1-0,01 ) x 0,829 0,821 ZP V I

6 Výpočet ceny: Základní cena dle typu z příl.č. 24, tab. 1 ZC Kč/m ,00 Index konstrukce a vybavení I V 0,821 Základní cena upravená ZC x I V ZCU Kč/m ,07 Obestavěný prostor OP m 3 760,00 Index pp I P x I p 0,666 Cena rodinného domu čp. 120, OP x ZCU x I T x I P CS p Kč ,37 kú. Číčenice 3 Cena dle vyhl. 199/2014 Sb.: LV 407 Kú. Číčenice 3.1 Stavební pozemek ,85 Kč 3.2 Rodinný dům čp ,37 Kč Cena nemovitosti celkem: ,22 Kč Cena nemovitostí dle vyhl. 199/2014 Sb. zaokrouhlená dle 50 činí: ,00 Kč Slovy: osmsetčtyřicetdvatisíceosmsetkorunčeských 4 Ocenění nemovitých věcí porovnávací metodou: Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců. Rodinný dům Albrechtice nad Vltavou Prodej patrového domu, 3+1, 80 m 2, s 300 m 2 zahradou a uzavřeným dvorem, nedaleko centra obce Albrechtice n/vlt. Nemovitost prošla v průběhu let rekonstrukcí krov, střešní krytina, zateplení, fasáda, plastová okna, dlažba, sociální zařízení, zánovní rustikální kuchyně se spotřebiči. Po celém domě, vč.zádveří a chodeb zavedeno ÚT nový elektrokotel zn. Dakon. Obecní vodovod + vlastní studna, kanalizace septik, 4 m2 sklep se studánkou. V podkroví možnost vybudování dalších místností, součástí budovy dílna a další úložné prostory. Rodinný dům Albrechtice nad Vltavou Zachovalý krajní řadový rodinný dům po částečné rekonstrukci vnitřku, která probíhala v roce 2006 (koupelna, WC, topení, dlažby, 1x plastové okno ). Rodinný dům se nachází v obci Albrechtice nad Vltavou cca 15 km od Písku a 10 km od Týna nad Vltavou. Dům má samostatné vytápění kotlem na pevná paliva a nově zabudovaným elektrokotlem. Rodinný dům Chelčice Rodinný dům o zastavěné ploše 130 m 2 se nachází na pozemku o celkové výměře 243 m 2. Část pozemku je zatravněná. Nemovitost prošla před deseti lety celkovou rekonstrukcí a je vhodná jak k trvalému bydlení, tak k rekreaci. Provedené stavební úpravy : nová střecha, okna, vnitřní i vchodové dveře, veškeré rozvody, vytápění, zateplené stropy, provedené izolace apod. Dům je dispozičně řešený jako 3+kk s příslušenstvím. Dům je napojený na obecní přípojku vody, kanalizace i plynu, dále je do nemovitosti přivedena také voda z vlastní studny.

7 - 7 - Rodinný dům Bavorov Prodej rodinného domu s dvěma bytovými jednotkami o dispozici 2+1 a 3+kk v obci Bavorov na pozemku o velikosti 370 m 2. Přízemí je postaveno z cihel, později přistavěné první patro z tvárnic. Dům prošel kompletní rekonstrukcí, kolaudace zatím nebyla realizována. Vytápění ústředním topením - kotlem na dřevo a uhlí, ohřev teplé vody zajišťuje kombinovaný bojler. Zdroj vody je obecní, kanalizace svedena do septiku s přepadem. Seznam porovnávaných objektů: Název Cena Kč K velikosti K vybavení K místa Cena upravená Kč Albrechtice nad ,90 0,90 0, Vltavou Albrechtice nad ,00 1,10 0, Vltavou Chelčice ,00 0,90 0, Bavorov ,90 0,90 0, Průměrná cena Rekapitulace: Popis obce: Obec Číčenice naleznete v Jihočeském kraji, 4 km východně od města Vodňany. Leží na důležité železniční křižovatce tratí České Budějovice Plzeň a Týn nad Vltavou Volary. Pod samosprávu obce spadají též vesnice Újezdec a Strpí. V obci funguje pošta, knihovna, několik hřišť a mateřská školka. Patří sem také osada Číčenice - Cihelna. Jedná se hlavně o bytovou zástavbu při místním výrobním podniku. Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - vyhledávaná rekreační oblast - dobré dopravní spojení Záporný vliv: - nabídka převyšuje poptávku -přístup přes pozemek jiného vlastníka -bez pozemků ve funkčním celku Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: neutrální 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: není zjištěno 3. Vliv okolí na cenu obecnou: celkově neutrální Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitých věcech je obvyklá cena poz. parc. čís. 187/2 s rodinným domem čp. 120 v kú. Číčenice stanovená na hodnotu Kč. Pokud nedojde ke změně tržního prostředí, je předpoklad, že obvyklá cena nemovitých věcí se v této výši bude pohybovat 12 měsíců.

8 - 8 - Obvyklá cena poz. parc. čís. 187/2 s rodinným domem čp. 120 v kú. Číčenice s příslušenstvím ke dni činí: ,00 Kč Slovy: devětsettisíckorunčeských V Milevsku Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové Milevsko ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 193/15.