Ing.Dionýz Dobos - Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností 048 01 Rudná 353, okr.rožňava, č.tel.058/7327326 office, 058/7342435 private Zadávateľ: Aukčný Dom, s.r.o. Pribinova 84 Hlohovec Číslo spisu (objednávky): Objednávka DDr.066/2015 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 18/2016 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č.4 v štvorbytovke č.s.272 s príslušenstvom a pozemkami - parc. KN č.3051/15 v k.ú.gemer pre účel dražby nehnuteľnosti. Počet listov (z toho príloh): 25 (10) Počet odovzdaných vyhotovení: 4
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č.4 v štvorbytovke č.s.272 s príslušenstvom a pozemkami - parc. KN č.3051/15 v k.ú.gemer, obec Gemer, okres Revúca. 2. Dátum vyžiadania posudku: 18.01.2016 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu): 08.02.2016 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 08.02.2016 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: - Objednávka č.2, DDr.066/2015 - Výzva na umožnenie obhliadky - Potvrdenie o veku stavby 5.2 Získané znalcom: - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.1475 k.ú.gemer zo dňa 08.02.2016, vytvorený cez katastrálny portál - Kópia z katastrálnej mapy, k.ú.gemer zo dňa 08.02.2016 vytvorená cez katastrálny portál - Zameranie a zakreslenie skutkového stavu - Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. Strana 2
9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dražba nehnuteľnosti. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2015. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 1475 v k.ú. Gemer v popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne A. Majetková podstata: Parcely registra "C" - parc.č.3051/15 zastavané plochy a nádvoria o výmere 272 m2 Stavby - Byt č.4 v štvorbytovke (okál) č.s.272 na parc.č.3051/15 B. Vlastníci: - Csonková Juliana r.munková (07.11.1959); spoluvlastnícky podiel 1/1 a podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku v podiele 1060/4640 C. Ťarchy: - Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľný majetok č.99/974/07 v prospech Dexia banka Slovensko a.s., Hodžova 11, 010 11 Žilina IČO 31575951 na byt č.4, 2.poschodie, vhod 2 v celosti ako aj na spoluvl.podiel k p.č.3051/15 zast.plochy o výmere 272 m2 v 1060/4640 a spoluvl.podiel na spol.častiach a zariadeniach byt.domu č.s.272 v 1060/4640 - V-476/2007 z 19.06.2007-51/07 Iné údaje: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 08.02.2016. Fotodokumentácia vyhotovená dňa 08.02.2016. Zameranie nehnuteľnosti nebolo umožnené zo strany vlastníka. Strana 3
d) Technická dokumentácia: Nie je. Skutkový stav bol zistený meraním susedného bytu a nákres tvorí prílohu znaleckého posudku. e) Údaje katastra nehnuteľností: Znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: Byt č.4 v štvorbytovke č.s.272 na parc. KN č. 3051/15 Pozemky: - parc. KN č.3051/15 v podiele 1060/4640 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č.4 v bytovom dome č.s.272 na p.č.kn 3051/15 POPIS Objekt - štvorbytovka je osadená na rovinatom teréne na parc.č.3051/15, k.ú. Gemer, obec Gemer. Situovaný je v komplexnej zástavbe bytových domov a budov občianskej vybavenosti, v lokalite stredného dopytu v porovnaní s ponukou, vhodnej na bývanie. V danej lokalite je možnosť napojenia na všetky inžinierske siete. Bytový dom je v užívaní od roku 1974. DISPOZIČNÉ RIEŠENIE A TECHNICKÝ POPIS: Štvorbytovka (Okál - na báze drevnej hmoty) je riešená ako nepodpivničená s dvomi nadzemnými podlažiami. a podkrovným podlažím. Polohu objektu vzhľadom ku komunikačným a dopravným väzbám posudzujem ako vhodnú, s pravidelným spojením na autobus. Infraštruktúra pozemku je kompletná, pozemok je vo vlastníctve užívateľov, vlastníkov bytov. Orientácia čelnej strany objektu - vstupu do objektu je na západ. Objekt je sedlovou strechou. Objekt je napojený na rozvod studenej vody, elektriky a kanalizácia. Štvorbytovka je v pôvodnom stave. Podľa vyjadrenia vlastníka spodného bytu (p.murína) v byte p.csonkovej došlo k zatopeniu bytu. Pravdepodobne sú poškodené vnútorné TZB. Vnútorná obhliadka nebola umožnená, preto v posudku uvažujem len s výmerami zisteným obhliadkou obdobného bytu, ktoré bolo umožnené susedom Štvorbytovka je na báze dreva, preto základnú životnosť stanovujem na 60 rokov, keďže ide o montovanú časť bytového domu typu OKÁL, bez primeranej údržby. pri poškodení niektorých vnútorných zariadení a zohľadnení rizika, že nebola umožnená vnútorná obhliadka bytu. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 1 Domy obytné typové s celoštátne neunifikovanými konštrukč. sústavami (mimo sústav to ) KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy Strana 4
PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] izba 5,0*3,75 18,75 izba 2,45*3,75 9,19 izba 3,50*3,75 13,13 izba 3,50*3,75 13,13 kuchyňa 3,75*3,50 13,13 WC 1,25*2,0 2,50 kúpeľňa 1,62*2,55 4,13 predsieň 3,90*1,40 5,46 Vypočítaná podlahová plocha 79,42 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: kk = 1,029 (drevená a na báze drevnej hmoty) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 6,25 2 Zvislé konštrukcie 18,00 0,80 14,40 17,98 3 Stropy 8,00 0,80 6,40 8,00 4 Schody 3,00 0,80 2,40 3,00 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 0,80 4,00 5,00 6 Krytina strechy 2,00 0,90 1,80 2,25 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 0,90 0,90 1,12 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 0,90 2,70 3,37 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 0,80 1,60 2,00 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,80 0,40 0,50 11 Dvere 0,50 0,80 0,40 0,50 12 Okná 5,00 0,90 4,50 5,62 13 Povrchy podláh 0,50 0,90 0,45 0,56 14 Vykurovanie 2,50 0,90 2,25 2,81 15 Elektroinštalácia 2,00 0,90 1,80 2,25 16 Bleskozvod 1,00 0,90 0,90 1,12 17 Vnútorný vodovod 2,00 0,80 1,60 2,00 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 0,90 1,80 2,25 19 Vnútorný plynovod 1,00 0,70 0,70 0,87 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 0,80 1,60 2,00 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 0,80 3,20 4,00 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 0,70 0,70 0,87 Strana 5
24 Dvere 2,00 0,80 1,60 2,00 25 Povrchy podláh 2,50 0,80 2,00 2,50 26 Vykurovanie 2,50 0,50 1,25 1,56 27 Elektroinštalácia 3,00 0,80 2,40 3,00 28 Vnútorný vodovod 1,00 0,80 0,80 1,00 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 0,90 0,90 1,12 30 Vnútorný plynovod 0,50 0,00 0,00 0,00 31 Ohrev teplej vody 2,00 0,80 1,60 2,00 32 Vybavenie kuchýň 2,00 0,80 1,60 2,00 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane 33 4,00 0,80 3,20 4,00 WC 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 0,80 3,20 4,00 35 Ostatné 2,50 0,80 2,00 2,50 Spolu 100,00 80,05 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: kv = 80,05 / 100 = 0,8005 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kcu * kk * kv * km [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,298 * 1,029 * 0,8005 * 0,95 VH = 584,97 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č.4 v bytovom dome č.s.272 na p.č.kn 3051/15 1974 42 18 60 70,00 30,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota dokončeného bytu 584,97 /m 2 * 79,42m 2 46 458,32 Nedokončenosť -0% z 46 458,32-0,00 Východisková hodnota 46 458,32 Technická hodnota 30,00% z 46 458,32 13 937,50 2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Vodovodná prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Strana 6
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 65 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Spoluvlastnícky podiel: 1 / 8 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka 1974 42 8 50 84,00 16,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 65 bm * 41,49 /bm * 2,298 * 0,95 5 887,49 Technická hodnota 16,00 % z 5 887,49 942,00 2.2.2 Kanalizačná prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 /bm Počet merných jednotiek: 22 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Spoluvlastnícky podiel: 1 / 8 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka 1974 42 8 50 84,00 16,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 22 bm * 30,54 /bm * 2,298 * 0,95 1 466,78 Technická hodnota 16,00 % z 1 466,78 234,68 Strana 7
2.2.3 Žumpa ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 /bm Počet merných jednotiek: 25 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Spoluvlastnícky podiel: 1 / 8 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa 1974 42 18 60 70,00 30,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 25 bm * 30,54 /bm * 2,298 * 0,95 1 666,80 Technická hodnota 30,00 % z 1 666,80 500,04 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Byt č.4 v bytovom dome č.s.272 na p.č.kn 3051/15 46 458,32 13 937,50 Vodovodná prípojka 5 887,49 942,00 Kanalizačná prípojka 1 466,78 234,68 Žumpa 1 666,80 500,04 Celkom: 55 479,39 15 614,22 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY PRE SKUPINU OBJEKTOV: Vonkajšie úpravy a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Byt sa nachádza v štvorbytovke (okál) v obci Gemer. Štvorbytovka je samostatne stojaca má 2 podzemné podlažia a 1 podkrovné podlažie. Dopravné spojenie je medzimestskou autobusovou dopravou SAD. V okolí domu je občianska vybavenosť obce - potraviny, škola, obecný úrad. b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Byt sa využíva na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. Strana 8
c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: Uvedené ťarchy sú zákonné. Lokalita sa nenachádza v žiadnom ochrannom pásme, ani chránenej krajinnej oblasti, stavebná uzávera nie je vyhlásená. Bez výskytu rušivo pôsobiaceho objektu, alebo priemyselného zariadenia v priamom kontakte. Objekt sa nachádza v blízkosti hospodárskeho dvora. Bežný hluk a prach od lokálnej dopravy, bez ekologického zaťaženia pozemku. Nie je doklad o ohrození stavbami vo všeobecnom záujme. Bez nevýhodných nájomných zmlúv. Pri obhliadke neboli zistené žiadne skutočnosti, ktoré by obmedzovali riadne užívanie nehnuteľnosti (mimo technického stavu). Všetky známe riziká v čase obhliadky sú zohľadnené v doporučenej všeobecnej hodnote. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,25 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,250 + 0,500) 0,750 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,500 III. trieda Priemerný koeficient 0,250 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,138 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,250-0,225) 0,025 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,250 13 3,25 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,250 30 7,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,250 8 2,00 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti ľahká výroba a služby, bez negatívnych vplyvov na okolie a bez zvláštnych požiadaviek na dopravu a skladovanie 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti III. 0,250 7 1,75 bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,250 6 1,50 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby III. 0,250 10 2,50 IV. 0,138 9 1,24 priemerná hustota obyvateľstva II. 0,500 6 3,00 Strana 9
9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0,500 5 2,50 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0,750 6 4,50 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,250 7 1,75 železnica, alebo autobus IV. 0,138 7 0,97 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, 13 služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom IV. 0,138 10 1,38 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby význačné prírodné lokality, lesy, vodná nádrž, park, skanzen a pod. II. 0,500 8 4,00 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí 15 stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,500 9 4,50 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na 16 nehnut. bez zmeny III. 0,250 8 2,00 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu trojnásobok až päťnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností III. 0,250 7 1,75 nehnuteľnosti len čiastočne využiteľné na prenájom IV. 0,138 4 0,55 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,250 20 5,00 Spolu 180 51,64 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 51,64/ 180 0,287 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 1 676,72 * 0,287 481,22 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Zastavaná plocha Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 3051/15 zastavané plochy a nádvoria 272 272,00 1060/4640 62,14 Strana 10
Obec: Gemer Východisková hodnota: VHMJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 0,80 1,00 1,00 1,20 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,80 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,00 * 1,00 0,9600 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 0,9600 3,19 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 272,00 m 2 * 3,19 /m 2 867,68 Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 1060/4640 * 867,68 198,22 4. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY PRE SKUPINU OBJEKTOV: Byt č.4 4.1 STAVBY 4.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 4.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,25 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,250 + 0,500) 0,750 Strana 11
II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,500 III. trieda Priemerný koeficient 0,250 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,138 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,250-0,225) 0,025 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,250 10 2,50 2 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská III. 0,250 30 7,50 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,250 7 1,75 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu ľahká výroba a služby, bez negatívnych vplyvov na okolie III. 0,250 5 1,25 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 0,138 6 0,83 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením IV. 0,138 10 1,38 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 %t 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku IV. 0,138 8 1,10 malá hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 8 bytov I. 0,750 6 4,50 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome III. 0,250 5 1,25 byt v krajnej sekcii na 2-6 NP II. 0,500 9 4,50 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 4 bytov I. 0,750 7 5,25 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 0,500 7 3,50 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu význačné prírodné lokality, lesy, vodná nádrž, park, skanzen a pod. 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu IV. 0,138 6 0,83 II. 0,500 4 2,00 bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,500 5 2,50 16 Názor znalca priemerný byt III. 0,250 20 5,00 Spolu 145 45,64 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 45,64/ 145 0,315 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 13 937,50 * 0,315 4 390,31 Strana 12
III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Nehnuteľnosť: Byt č.4 v bytovom dome č.s.272 Vlastník: Csonková Juliana r.munková Výpis z KN: LV 1475 Hlavné stavby: Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží Byt č.4 v bytovom dome č.s.272 na p.č.kn 0,00 79,42 1 3051/15 Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2) Zastavaná plocha 3051/15 62,14 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: VŠH pre skupinu objektov: Vonkajšie úpravy Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou spoluvlastníckeho podielu: 60,15 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 198,22 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie VŠH pre skupinu objektov: Byt č.4 Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: 4 390,31 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 0,00 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie Strana 13
3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Rekapitulácia VŠH pre skupinu objektov: Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 270,35 1/8 33,79 Kanalizačná prípojka 67,35 1/8 8,42 Žumpa 143,51 1/8 17,94 Pozemky Zastavaná plocha - parc. č. 3051/15 (62,14 m 2 ) 867,68 1060/464 0 Spolu VŠH polohovou diferenciáciou za skupinu: Vonkajšie úpravy Rekapitulácia VŠH pre skupinu objektov: Byt č.4 198,22 258,37 Byt č.4 v bytovom dome č.s.272 na p.č.kn 3051/15 4 390,31 1/1 4 390,31 Spolu VŠH polohovou diferenciáciou za skupinu: Byt č.4 4 390,31 Spolu VŠH za všetky skupiny 4 648,68 Zaokrúhlená VŠH spolu 4 650,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 4 650,00 Slovom: Štyritisícšesťstopätdesiat Eur V Rudnej, dňa 9.2.2016 Ing. Dionýz Dobos IV. PRÍLOHY - list vlastníctva - kópia z katastrálnej mapy - potvrdenie o veku stavby - objednávka - výzva - dispozičný náčrt - fotodokumentácia Strana 14
Strana 15
Strana 16
Strana 17
Strana 18
Strana 19
Strana 20
Strana 21
Strana 22
Strana 23
Strana 24
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie 37 01 00 Pozemné stavby, 37 0901 Odhad hodnoty nehnuteľnosti, evidenčné číslo znalca 910563. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 18/2016 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č.18/2016. Strana 25