ZNALECKÝ POSUDEK č. 4911 05 / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX 500003/17-3 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 49720821 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Tomáš Kukla, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 500003/17-3 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 14.11.2017. Posudek obsahuje: 21 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 30.01.2018
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den ocenění...3 4 Podklady...3 B POSUDEK...4 1 Aplikovaná metoda ocenění...4 2 Ocenění...5 C REKAPITULACE...16 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...17 PŘÍLOHY...17 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX 500003/17-3. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech: Vedlejší stavba: přístavba kůlny (součástí pozemku parc.č. St. 113). Příslušenství: oplocení, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy, věšák na prádlo tvar T - 2ks Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka vodovodu ze studny, přípojka kanalizace do odpadní jímky s trativodem, odpadní jímka, plynovod na hranici pozemku jen pilířek, studna na pozemku parc.č. St. 113 (umístěna v 1.PP domu). Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. St. 113: okrasné keře (1 kus), listnaté stromy (3 kusy), jehličnaté stromy (2 kusy), pozemek parc.č. 1487: ovocné stromy (13 kusů), listnaté stromy (6 kusů), jehličnaté stromy (1 kus). 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 13.01.2018 za přítomnosti pana Martina Adámka, který ovšem neumožnil vnitřní prohlídku. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 30.01.2018, což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 2676, k.ú. Dolní Křečany, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 14.11.2017 - snímek katastrální mapy 3
- usnesení č.j. 067 EX 500003/17-3 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. - vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 - Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2018 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2018 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4
2 OCENĚNÍ Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru písmene L, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém terénu. Parkování je možné na pozemku před domem nebo v garáži. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Rumburk je ve vzdálenosti 2,9 km, do Děčína je vzdálenost 46 km. Přístup ke stavbě je možný přes vjezdovou bránu a branku, oplocení je provedeno včetně zahrady. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 250 lety; údržba: zanedbaná Počet podlaží: částečně podsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví) Základy: kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné v tl. 60 cm, z cihel část; podezdívka kamenná; dřevěné roubené část; nezatepleno Stropy: dřevěné trámové Střecha: tvar sedlový; krov je dřevěný Krytina střechy: plechová Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: Vnější povrchy: dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů; okenní parapety chybí, z pozinkovaného plechu dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické v koupelně, v kuchyni, dřevěné obklady (palubky) na WC vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden; impregnace, nátěry Schody: nosná část dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené, s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou plastové Vrata: dřevěná dvoukřídlá Okna: dřevěná s jednoduchým zasklením technická část, plastová obytná část Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, dřevěné z prken Vytápění: ústřední do plechových radiátorů, kotel je na tuhá paliva Ohřev teplé vody: zajišťován lokálním el. ohřívačem; zásobníkovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; kamenina a plast Vnitřní plynovod: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, sprch. kout není proveden 5
Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Dispozice (dle ústního sdělení pana Martina Adámka): 1.PP: schodišťový prostor, technická místnost, 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, WC, koupelna, kuchyň, obývací pokoj, pokoj, kotelna, garáž, 2.NP: schodišťový prostor, ložnice, dětský pokoj a půda. Konstrukční řešení a technické vybavení přístavby kůlny na pozemku parc.č. St. 113: Přístavba kůlny je postavena vedle rodinného domu. Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní stavbu. Nosné konstrukce jsou dřevěné. Střecha je pultová s dřevěným krovem, krytinu tvoří živičná lepenka. Dveře dřevěné, okno dřevěné s jednoduchým zasklením. Stavba je ve špatném technickém stavu určená k demolici. Jinak je stavba bez jakéhokoliv technického vybavení. Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům č.p. 59 251,84 193,92 Přístavba kůlny na pozemku parc.č. St. 113 39,43 33,52 Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. Okna v technické části domu jsou dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Plechová střešní krytina je na konci životnosti. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je stavba bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržby. 6
Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2676 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce, rozhodnutí o úpadku). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rodinný dům Nabídková cena: 1 190 000 Kč Lokalita: Erbenova, Varnsdorf, okres Děčín Popis: Patrový roubený dům s podstávkou, s částečně zděným přízemím, hrázděným patrem a polovalbovou střechou pochází z 18. 19. století. Dům je v KN veden jako nemovitá kulturní památka. Dům je obyvatelný, vhodný k okamžitému nastěhování. V přízemí se nachází 1+1, v horním patře 2+1, zbytek místností je v rekonstrukci. Dům je podsklepený a má půdu. K domu náleží zahrada, garáž a stodola. Dům je vytápěn plynovým kotlem. Odpady jsou svedeny do septiku. Vlastní studna. Nemovitost je oplocena a má vlastní vjezd z asfaltové komunikace. Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Svornosti 985/8, 150 00 Praha 5 - Smíchov www.dumrealit.cz 2) Rodinný dům Nabídková cena: 745 000 Kč Lokalita: Staré Křečany, okres Děčín Popis: Rodinný dům o celkové ploše 425 m². Dům pochází z roku 1912. V domě slouží k vytápění krbová a kachlová kamna, možné připojení na rozvod do radiátorů. Odpady svedeny do tříkomorového septiku. Voda z vlastní studny ohřívána průtokovým ohřívačem. V přízemí se nachází jeden prostorný pokoj s krbovými kamny a kuchyně s kachlovými kamny. V 1. patře jsou další pokoje. Dům je podsklepen. 7
Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding a. s. Krakovská 1675/2 (Nové Město), 110 00 Praha 1 Telefon: +420 800 100 446 www.mmreality.cz 3) Rodinný dům Nabídková cena: 1 299 000 Kč Lokalita: Chřibská, okres Děčín Popis: Roubená nemovitost se zachovalými architektonickými prvky na rovinatém pozemku. Dispozice nemovitosti odpovídá typu 5+1 a má ještě další přilehlé prostory. V přízemí se nachází obývací prostor s komůrkou a kuchyňským koutem, chodba, koupelna s WC, východ na dvorek s posezením. V patře nalezneme pokoj pro hosty, ložnici, WC a dva průchozí pokoje. Nemovitost je vytápěna plynovým kotlem, připojena na obecní vodovod, ohřev vody bojlerem. Odpady svedeny do jímky. Zahrada je rovinatá s jehličnany a možností parkování. Zdroj: Realitní kancelář NEXT REALITY - Česká Lípa Velkomoravská 4017/77, 695 01 Česká Lípa Telefon: +420 800 700 099 www.nextreality.cz 8
4) Rodinný dům Nabídková cena: 990 000 Kč Lokalita: Krásná Lípa Krásný Buk, okres Děčín Popis: Rodinný dům o celkové ploše 954 m². Dům pochází z roku 1781. Po dobu vlastnictví současných majitelů prochází postupně rekonstrukcemi. V domě je rozvedená nová elektřina, odpady svedeny do dvoukomorového septiku, voda z veřejného řádu ohřívána bojlerem, topení lokální. V 1. patře se nachází dva prostorné pokoje a kuchyně, v přízemí jeden zrekonstruovaný pokoj a v podkroví jeden pokoj. Plyn je dovedený na hranici pozemku. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding a. s. Krakovská 1675/2 (Nové Město), 110 00 Praha 1 Telefon: +420 800 100 446 www.mmreality.cz 5) Rodinný dům Nabídková cena: 1 480 000 Kč Lokalita: Dolní Podluží, okres Děčín Popis: Rodinný dům 8+2 s terasou a garáží o podlahové ploše 240 m² v obci Dolní Podluží. Udržovaný dům stojí na pozemku o výměře 2 107 m², který lze rozdělit na dvě části a polovinu využít jako další stavební parcelu. Na pozemku dále stojí kůlna. Vytápění domu je na pevná paliva. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding a. s. Krakovská 1675/2 (Nové Město), 110 00 Praha 1 Telefon: +420 800 100 446 www.mmreality.cz 9
6) Rodinný dům Nabídková cena: 1 060 000 Kč Lokalita: Chřibská, okres Děčín Popis: Rodinný dům 4+1 o zastavěné ploše 130 m² se zahradou o rozloze 1.366 m² v lokalitě Chřibská v Lužických horách. Umístění domu zajišťuje dostatek soukromí a klidu. V roce 2007 proběhla rekonstrukce střechy, interiér domu svým původním stavem vybízí k rekonstrukci. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding a. s. Krakovská 1675/2 (Nové Město), 110 00 Praha 1 Telefon: +420 800 100 446 www.mmreality.cz 7) Rodinný dům Nabídková cena: 1 150 000 Kč Lokalita: Varnsdorfská, Krásná Lípa, okres Děčín Popis: Rodinný dům o dispozici 4+1, kdy v přízemí se nachází obývací pokoj, dále prostorná chodba, koupelna, samostatná toaleta a prostorná kuchyně s jídelním koutem. V patře se nacházejí tři samostatné pokoje a další půdní prostory. Dům prochází postupnou rekonstrukcí např. hydroizolace, podlahy, nová okna, voda, elektřina a nové topení. Zahrada o výměře 458 m 2. Výhodou je parkování vozidla na vlastním pozemku. 10
Zdroj: Realitní kancelář - Martin Fördös Kaprova 42/14, 110 00 Praha 1 8) Rodinný dům Nabídková cena: 1 350 000 Kč Lokalita: Krásná Lípa, okres Děčín Popis: Dvoupodlažní rodinný dům původní lužickosrbské architektury, z části roubený, z části zděný, se nachází v okrajové části města. Dům je po celkové rekonstrukci, nutno dokončit podkroví. Přízemí: obytná kuchyň, ložnice, koupelna se záchodem, na druhé straně chodby byt 1+kk s vlastní koupelnou a WC, krytá terasa. Podkroví: započata rekonstrukce (3 místnosti). Nová střecha, nové přípojky vody, kanalizace, elektriky, vybudován nový venkovní nerezový komín. El. 230/400 V, městská voda, kanalizace, ústřední topení. Pozemek celkem: 536 m². Zastavěná plocha: 278 m². Zdroj: Realitní kancelář LUŽICKÁ REALITNÍ KANCELÁŘ, spol.s r.o. Třída 9. května 393/11, 408 01 Rumburk www.luzicka.cz 9) Rodinný dům Nabídková cena: 649 000 Kč Lokalita: Velký Šenov, okres Děčín Popis: Dům v okrajové části obce Velký Šenov. Dům s pozemkem o výměře 1605 m² je v dobrém stavebně technickém stavu. Byla započata rekonstrukce. V přízemí domu se nachází kuchyň s obývacím pokojem a pokoj, koupelna s WC. V 1.NP je velká místnost s přilehlým podkrovním prostorem, kde lze vybudovat další pokoje. Dům je vytápěn lokálně, voda přivedena z veřejného řádu a odpad sveden do septiku (lze připojit na kanalizaci). 11
Zdroj: Realitní kancelář EU - GRAND REALITY Kmochova 585, 407 47 Varnsdorf Telefon: +420 800 888 533 www.vdfreality.cz 10) Rodinný dům Nabídková cena: 630 000 Kč Lokalita: Potoční, Šluknov, okres Děčín Popis: Rodinný dům v centru města Šluknov v původní zástavbě roubených domů. V přízemí domu se nachází kuchyň s obývacím pokojem, ložnice, koupelna. V 1.NP se nachází další dvě místnosti s přilehlým podkrovním prostorem. Dům je vytápěn lokálně, odpad sveden do kanalizace a voda přivedena z městského vodovodního řadu. Zahrada je oplocená, udržovaná a osázená okrasnými stromy a keři. Objekt je veden jako kulturní nemovitá památka. Zdroj: Realitní kancelář EU - GRAND REALITY Kmochova 585, 407 47 Varnsdorf Telefon: +420 800 888 533 www.vdfreality.cz 12
Lokalizace: 13
Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní (pozemek) Upravená cena [Kč] SN 1 1 190 000 0,85 1,00 0,80 0,95 1,10 845 614 SN 2 745 000 0,85 1,05 1,10 1,05 1,20 921 569 SN 3 1 299 000 0,75 1,00 0,90 0,90 1,20 946 971 SN 4 990 000 0,85 1,05 0,90 0,95 1,15 868 775 SN 5 1 480 000 0,85 1,00 0,70 0,95 1,10 920 227 SN 6 1 060 000 0,70 1,00 1,05 1,10 1,10 942 711 SN 7 1 150 000 0,80 1,00 1,05 0,85 1,15 944 265 SN 8 1 350 000 0,80 1,00 1,00 0,70 1,20 907 200 SN 9 649 000 0,90 1,05 1,10 1,10 1,10 816 309 SN 10 630 000 0,90 1,05 1,05 1,10 1,20 825 155 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 893 880 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 50 641 Minimální hodnota 816 309 AP - SO 843 239 Aritmetický průměr [AP] 893 880 AP + SO 944 521 Maximální hodnota 946 971 Spoluvlastnický podíl: 1 / 2 446 940 Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% 268 164 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 268 000 14
Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15-20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20-40 %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 15
C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech: včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění ve výši: 268 000,- Kč slovy: Dvěstěšedesátosmtisíc korun českých 16
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4911 05 / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 30.01.2018 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 17
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace