ZNALECKÝ POSUDEK. č / dle Usnesení č.j. 067 EX 15384/17-32

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX 15384/17-32 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Tomáš Kukla, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 15384/17-32 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 21 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady...3 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...5 C REKAPITULACE...16 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...17 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX 15384/ Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech: Součásti: přístavba kůlny (součástí pozemku parc.č. St a 5248/3), oplocení, vjezdová brána a branka, věšák na prádlo tvar T 2x. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka, plynoměrný pilířek na hranici pozemku. Součástí pozemku parc.č. 5248/3 je také rostlinstvo: jehličnaté stromy (3 kusy). 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Povinný si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření převzal dne viz doručenka v příloze posudku, nijak však nereagoval. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z čelní (uliční) části z veřejně přístupných míst. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 256, k.ú. Filipov u Jiříkova, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy - usnesení č.j. 067 EX 15384/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí 3

4 - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. - vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4

5 2 OCENĚNÍ Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru písmene T, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém terénu. Parkování je možné na zahradě za domem. Příjezd k domu je po nezpevněné místní cestě. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Jiříkov je ve vzdálenosti 2,3 km, do Děčína je vzdálenost 50 km. Přístup ke stavbě je možný přes vjezdovou bránu a branku, oplocení je provedeno včetně zahrady. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 70 lety; údržba: zanedbaná Počet podlaží: nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví) Základy: betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel; podezdívka betonová; nezatepleno Stropy: dřevěné trámové; s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí Střecha: tvar sedlový; krov je dřevěný Krytina střechy: osinkocement (šablony) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; zčásti chybí, původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry; částečně zkorodováno nezjištěno Vnější povrchy: vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu - páskový obklad (kabřinec) Schody: nezjištěno Dveře: nezjištěno, vstupní chybí Vrata: nejsou Okna: dřevěná se zdvojeným i dvojitým zasklením, Eurookna + DITERM 2x Povrch podlah: nezjištěno Vytápění: nezjištěno Ohřev teplé vody: nezjištěno Vnitřní vodovod: nezjištěno Hygienické vybavení: nezjištěno Vnitřní kanalizace: nezjištěno Vnitřní plynovod: nezjištěno 5

6 Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: nezjištěno Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Pravděpodobná dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, kuchyň, pokoj, koupelna s WC 2.NP: chodba, schodišťový prostor, pokoj 2x. Konstrukční řešení a technické vybavení přístavby kůlny na parc.č. St a 5248/3: Přístavba kůlny je postavena za rodinným domem z obou stran vedle vstupu. Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní stavbu. Nosné konstrukce jsou dřevěné. Střecha je pultová s dřevěným krovem, krytinu tvoří živičná lepenka. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu opatřeného nátěry. Dveře dřevěné. Jinak je stavba bez jakéhokoliv technického vybavení. Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům č.p ,47 87,78 Přístavba kůlny na parc.č. St a 5248/3 6,50 5,85 Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány a nebo chybí (dešťové žlaby a svody, oplechování), dřevěná okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je stavba bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržby. Oplocení, které je z převážné části tvořeno drátěným pletivem na betonových sloupcích, je v některých místech již na hranici životnosti. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, 6

7 navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 256 existuje soubor omezení vlastnického práva (exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Liberecká, Jiříkov, okres Děčín Popis: Rodinný dům s pozemky o celkové výměře 800 m 2. Rodinný dům je samostatně stojící, dvoupodlažní, nepodsklepený se sedlovou střechou, okna dřevěná zdvojená, vytápění objektu ÚT s kotlem na tuhá paliva, ohřev vody je zajištěno bojlerem. Dispoziční řešení domu: 1.NP.: zde se nachází vstup, garáž, WC, kotelna, uhelna, bývalá prodejna (cukrárna), sklad a schodiště do 2.NP. 2.NP.: předsíň, schody do 1. NP a podkroví, WC, koupelna, čtyři pokoje a balkón. Podkroví - nyní je nevyužívané, dá se zde zřídit další místnost. Zahradní domek, kopaná studna hluboká 4m. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX 4 you Nám. 1. máje 95, Chomutov Telefon: ) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Vrchlického, Varnsdorf, okres Děčín Popis: Dvoupatrový rodinný dům o dispozici 6+1. K nemovitosti o zastavěné ploše 165 m 2 patří zahrada o rozloze 541 m 2. V přízemí se nachází 2 obytné místnosti, kuchyně, veranda a dílna. V prvním patře potom 4 obytné místnosti. V nemovitosti je půdní vestavba i sklep (nemovitost je podsklepena zhruba z jedné třetiny). Na hranici pozemku se nachází přípojka na plyn. Elektřina je do nemovitosti zapojena, voda je z veřejného řádu, odpad řešen jímkou. Vytápění domu zajišťují 7

8 elektrická lokální kamna. Ohřev teplé vody řešen elektrickým bojlerem, který byl připojen v roce Nemovitost je určená k celkové rekonstrukci. Zdroj: Realitní kancelář TRADE REALITY s.r.o. Legií 1278, Varnsdorf 3) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Dolní nábřeží, Varnsdorf, okres Děčín Popis: Rodinný dům 4+1 ve Varnsdorfu v ulici Dolní nábřeží. Celková výměra 508 m 2, stavební parcela 397 m 2 součástí je stavba, zahrada 111 m 2. Dispozice: 1.NP vstupní chodba, 3 místnosti, kuchyň, WC, koupelna. V podkroví je možnost dvou pokojů. Pozemek je udržovaný a oplocený. Dům je určen k celkové rekonstrukci. Přístup z obecní cesty. Zdroj: Realitní kancelář ORIONIS s.r.o. Čelakovského 3369/2, Chomutov 8

9 4) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Krásná Lípa Krásný Buk, okres Děčín Popis: Dům o velikosti 4+kk v Krásné Lípě, místní části Krásný Buk. Dům stojí při silnici na Velký Šenov. V přízemí domu je garáž, dílna a technické místnosti, v patře je byt 4+kk s možností rozšíření o obytné podkroví. U domu je přípojka zemního plynu. Zdroj: Realitní kancelář UNIMEX-INVEST s.r.o. 28. října 258, Ostrava Mariánské Hory 5) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Fibichova, Šluknov, okres Děčín Popis: Rodinný dům o velikosti ve Šluknově. Dům je před rekonstrukcí. K domu náleží udržovaná zahrada. Dům má velké dispozice: půda, sklepy, uhelna. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding a. s. Krakovská 1675/2 (Nové Město), Praha 1 Telefon:

10 6) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Šluknov, okres Děčín Popis: Patrový rodinný dům 4+1 ve Šluknově. Dům se nachází v řadové zástavbě, je v původním stavu, určen k celkové rekonstrukci. V přízemí je prostorná chodba, 1 místnost a koupelna. V patře je kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj, ložnice a WC, vstup na půdní prostor. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovodní a kanalizační řád. Rozvod zemního plynu na hranici pozemku. Vytápění v kuchyni řešeno kamny na dřevo a uhlí, ve třech místnostech v patře elektrické topení. Ohřev vody bojlerem. Zdroj: Realitní kancelář EU-Grand REALITY Kmochova 585, Varnsdorf Telefon: ) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Potoční, Šluknov, okres Děčín Popis: Rodinný dům v centru města Šluknov v původní zástavbě roubených domů. V přízemí domu se nachází kuchyň s obývacím pokojem, ložnice, koupelna. V 1.NP se nachází další dvě místnosti s přilehlým podkrovním prostorem. Dům je vytápěn lokálně, odpad sveden do kanalizace a voda přivedena z městského vodovodního řadu. Zahrada je oplocená, udržovaná a osázená okrasnými stromy a keři. Objekt je veden jako kulturní nemovitá památka. 10

11 Zdroj: Realitní kancelář EU-Grand REALITY Kmochova 585, Varnsdorf Telefon: ) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Šluknov Království, okres Děčín Popis: Zděný, částečně podsklepený rodinný dům se nachází u komunikace z Rumburka na Šluknov v malé osadě Valdek, k.ú. Království u Šluknova. V přízemí domu se nachází chodba, kuchyň a dvě další místnosti. V zadním traktu jsou 2 místnosti sloužící dříve jako stáj a dílna. V podkroví jsou půdní prostory, které lze využít k výstavbě dalších pokojů (nyní je podkroví nevyužité). Okna jsou dřevěná, podlahy v přízemí betonové. Dům je v původním stavu se zastaralým sociálním zařízením, původní elektřinou. Zdrojem vody je kopaná studna. Příslušenstvím domu je stodola. V zadním traktu stavby jsou garážová vrata. Krovy jsou zachovalé. Dům je určený k rekonstrukci. Zdroj: Realitní kancelář SKZ NORD, s.r.o. Třída 9. května 391/7, Rumburk ) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Varnsdorf Studánka, okres Děčín Popis: Dům vhodný k trvalému bydlení i k rekreaci, který je určený k celkové rekonstrukci. Zastavěná plocha domu je 125 m 2 a celková výměra oploceného pozemku je m 2. V přízemí domu jsou tři obytné místnosti, chodba, WC, prádelna a malý sklípek vhodný na skladování potravin. Půda domu je celá otevřená a vhodná k vestavbě dalších dvou místností. 11

12 Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding a. s. Krakovská 1675/2 (Nové Město), Praha 1 Telefon: ) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Staré Křečany, okres Děčín Popis: Rodinný dům o celkové ploše 425 m 2. Dům pochází z roku V domě slouží k vytápění krbová a kachlová kamna, možné připojení na rozvod do radiátorů. Odpady svedeny do tříkomorového septiku. Voda z vlastní studny ohřívána průtokovým ohřívačem. V přízemí se nachází jeden prostorný pokoj s krbovými kamny a kuchyně s kachlovými kamny. V 1. patře jsou další pokoje. Dům je podsklepen. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding a. s. Krakovská 1675/2 (Nové Město), Praha 1 Telefon:

13 Lokalizace srovnávacích nemovitostí: 13

14 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní Upravená cena [Kč] SN ,80 1,00 0,80 0,90 0, SN ,90 0,95 0,85 1,00 0, SN ,90 0,95 0,85 1,05 0, SN ,90 1,00 0,75 1,00 0, SN ,90 1,00 0,75 1,00 0, SN ,80 1,00 0,85 0,90 0, SN ,80 1,00 0,85 0,90 0, SN ,80 1,00 0,80 0,95 0, SN ,90 0,95 0,85 1,00 0, SN ,70 1,00 0,85 0,90 0, n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Spoluvlastnický podíl: 1 / Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

15 Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 15

16 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech: indikujeme ke dni ocenění ve výši: ,- Kč slovy: Jednostojedentisícčtyřista korun českých 16

17 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Poštovní doručenka 17

18 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

19 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

20

21

22 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 21 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.