ZNALECKÝ POSUDOK číslo 50/2013

Meno, adresa znalca: Ing. Štefan Pastierovič, Majerská cesta 65, 974 01 Banská Bystrica Č.tel.: 0908 773 888, 0903 340 292, 048/4145212 Zadávateľ: LICITOR group, a.s., Tajovského 5, 010 01 Žilina Číslo spisu /objednávky/: Objednávka zo dňa 03.06.2013 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 50/2013 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 10, vchod 11, v bytovom dome č.súp. 563 na parc.č. 3410/125, 3410/126, 3410/127, 3410/128, 3410/129, 3410/475, 3410/476 a č.súp. 1450 na parc.č. 3410/130, 3410/131, 3410/132, 3410/133, 3410/134, 3410/135 v k.ú. Zvolen, obec Zvolen, okres Zvolen, včítane podielu 7414/1281018 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, bez spoluvlastníckeho podielu k pozemkom. Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. Počet strán posudku /z toho príloh/: 24 /z toho 13 strán príloh/ Počet odovzdaných vyhotovení: 4 V Banskej Bystrici dňa 17.06.2013

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 10, vchod 11, v bytovom dome č.súp. 563 na parc.č. 3410/125, 3410/126, 3410/127, 3410/128, 3410/129, 3410/475, 3410/476 a č.súp. 1450 na parc.č. 3410/130, 3410/131, 3410/132, 3410/133, 3410/134, 3410/135 v k.ú. Zvolen, obec Zvolen, okres Zvolen, včítane podielu 7414/1281018 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, bez spoluvlastníckeho podielu k pozemkom. 1.2 Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. 1.3 Dátum vyžiadania posudku: 03.06.2013 1.4 Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 12.06.2013 1.5 Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 17.06.2013 1.6 Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.6.1 Dodané zadávateľom : Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa 03.06.2013. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 7713 - čiastočný, k.ú. Zvolen - kópia z katastrálneho portálu zo dňa 12.06.2013. Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Zvolen - kópia z katastrálneho portálu zo dňa 12.06.2013. Potvrdenie o veku domu vydané Stavebným bytovým družstvom Zvolen zo dňa 06.11.2012 - originál. Schematické pôdorysy typického a technického podlažia domu. 1.6.2 Obstarané znalcom : Obhliadka a kontrolné zameranie skutkového stavu nehnuteľnosti. Fotodokumentácia domu a bytu. Indexy cenového rastu vydané ŠÚ SR. Programové vybavenie HYPO, verzia 11.01 firmy KROS s.r.o. Žilina. 1.7 Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších zmien a doplnkov. 1.8 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon NR SR č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita 2001. STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Zákon č. 527/2002 o dobrovoľných dražbách v znení neskorších zmien a doplnkov. Cenové správy pre stavebníctvo vydávané spoločnosťou ODIS s.r.o. Žilina. 1.9 Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. Strana 2

II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a/ Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že táto metóda je v danom prípade najobjektívnejšia. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike ÚSI Žilina, r. 2001 a prepočítaných na menu EURO. Technická hodnota je upravená o vplyvy, pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v mieste a čase. Použitie kombinovanej metódy nebolo možné vzhľadom k tomu, že ide o nehnuteľnosť bez výnosu z nájmu. Pre použitie porovnávacej metódy nebol v danej lokalite dostatok vstupných údajov o porovnateľných prevodoch. b/ Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č. 7713 - čiastočný, k.ú. Zvolen A: Majetková podstata: Stavby bytový dom, ul. A.Nográdyho č.súp. 563 na parc.č. 3410/125, 3410/126, 3410/127, 3410/128, 3410/129, 3410/475, 3410/476 a ul.d.ertla č.súp. 1450 na parc.č. 3410/130, 3410/131, 3410/132, 3410/133, 3410/134, 3410/135 B. Vlastníci: vchod 11, 4.p., byt č. 10 podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu 7414/1281018 MUDr. Iveta Tuhárska rod. Svitalová, D.Ertla 1450/11, Zvolen, PSČ 960 01, Slovensko, v spoluvlastníckom podiele 1/1 C. Ťarchy: Zákonné záložne právo a záložné právo v prospech Tatra banka, a.s. sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. c/ Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a fotodokumentácia boli vykonané dňa 12.06.2013 za účasti vlastníčky bytu. d/ Technická dokumentácia : Schematická technická dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom, zistená podlahová plocha bytu s príslušenstvom je 74,14 m2. e/ Údaje katastra nehnuteľností : Právna dokumentácia bola pri miestnom šetrení porovnaná so zisteným skutkovým stavom a je s ním v súlade. Hodnotený bytový dom je evidovaný v katastri nehnuteľností tak popisne na liste vlastníctva č. 7713 vedenom Správou katastra Zvolen pre k.ú. Zvolen, ako aj geometricky v katastrálnej mape. Pozemky pod stavbou v časti, t.j. parc.č. 3410/125, 3410/126, 3410/127, 3410/128, 3410/129, 3410/475, 3410/476 nie sú evidované na liste vlastníctva a v časti, t.j. parc.č. 3410/130, 3410/131, 3410/132, 3410/133, 3410/134, 3410/135 sú evidované na liste vlastníctva č.8014, pozemky nie sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nie sú predmetom ohodnotenia. f/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : trojizbový byt č. 10, vchod 11, v bytovom dome č.súp. 563 na parc.č. 3410/125, 3410/126, 3410/127, 3410/128, 3410/129, 3410/475, 3410/476 a č.súp. 1450 na parc.č. 3410/130, 3410/131, 3410/132, 3410/133, 3410/134, 3410/135 včítane podielu 7414/1281018 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu g/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : Nie sú žiadne. Strana 3

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č. 10 v bytovom dome č.súp. 563 a č.súp. 1450 POPIS Hodnotený byt sa nachádza v radovom obytnom dome, ktorý má 13 vchodov, celkom 1+8 podlaží, pričom v technickom podlaží sú spoločné priestory a pivnice, vo vchode č.11 je na ďalších ôsmich obytných podlažiach celkom 24 bytov. Dom má plochú strechu, je zateplený, má výťahy. Hodnotený byt sa nachádza na štvrtom poschodí v stredovej /rohovej/ sekcii, dispozične pozostáva z troch obytných miestností a z príslušenstva, ktoré tvorí chodba, kuchyňa, kúpelňa, WC a pivnica, byt nemá balkón ani loggiu. Podlahová plocha bytu s príslušenstvom je 74,14 m2. Byt je čiastočne zrekonštruovaný, vymenené sú pôvodné drevené okná za plastové, vymenené sú podlahy a zariadenie kuchyne, ostatné konštrukcie sú pôvodné. Bytové jadro je umakartové montované, kúpelňa je so smaltovanou vaňou a keramickým umývadlom, batérie sú pákové nerezové, samostatné WC je bez umývadla, v kuchyni je linka na báze dreva s nerezovým drezom, pákovou nerezovou batériou, plynovým sporákom, za linkou sú keramické obklady. Vnútorné omietky sú vápenné hladké, podlahy sú v izbách, v kuchyni aj v chodbe plávajúce, z veľkoplošných laminátových parkiet, vnútorné dvere sú drevené plné hladké alebo zasklené dyhované, vykurovanie je ústredné z centrálneho zdroja, radiátory sú oceľové panelové. Obytný dom aj hodnotený byt majú dobrú údržbu, čomu zodpovedá aj ich technický stav, obvodové steny domu sú dodatočne zateplené. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu v podiele 7414/1281018. Spoločnými časťami domu sú základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vstupy, schodiská, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, ako aj zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sú výťahy, práčovne, kočikárne, spoločné priestory, bleskozvod, STA, teplonosné prípojky od domového merača tepla, vodovodné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové domové prípojky a to aj v prípade, že sú umiestnené mimo domu ak slúžia výlučne domu. Hodnotený byt je s úplným príslušenstvom a s ústredným vykurovaním, je teda 1. kategórie. Podľa predloženého dokladu o veku domu bol obytný dom daný do užívania v roku 1989, životnosť domu vzhľadom na jeho vek, vykonané rekonštrukcie a zistený technický stav stanovujem na 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 8033 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými 1122 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] izba 18,20 18,20 izba 18,20 18,20 izba 12,25 12,25 kuchyňa 8,11 8,11 predsieň 10,97 10,97 kúpeľňa s WC 4,16 4,16 pivnica 2,25 2,25 Vypočítaná podlahová plocha 74,14 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Strana 4

Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Počet izieb: 3 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,61 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,30 23,40 21,59 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,38 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,77 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,61 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,85 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,92 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,20 3,60 3,32 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,85 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,46 12 Okná 5,00 1,40 7,00 6,46 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,46 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,31 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,85 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,92 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,85 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,85 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,92 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,85 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,85 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3,69 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 0,50 0,50 0,46 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,85 25 Povrchy podláh 2,50 1,50 3,75 3,46 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,31 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,77 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,92 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,92 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,46 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,85 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,30 2,60 2,40 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3,69 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,69 35 Ostatné 2,50 0,80 2,00 1,85 Spolu 100,00 108,35 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 108,35 / 100 = 1,0835 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] Strana 5

TECHNICKÝ STAV VH = 325,30 /m 2 * 2,211 * 1,037 * 1,0835 * 1,00 VH = 808,13 /m 2 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 10 v bytovom dome č.súp. 563 a č.súp. 1450 1989 24 76 100 24,00 76,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 808,13 /m 2 * 74,14m 2 59 914,76 Technická hodnota 76,00% z 59 914,76 45 535,22 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a/ Analýza polohy nehnuteľností: Hodnotený byt sa nachádza v sídliskovej obytnej zóne okresného mesta Zvolen, na rohu ulíc Nográdyho a Ertla, t.j. na sídlisku Zvolen - Západ, ktoré sa nachádza v severozápadnej okrajovej časti mesta. V blízkosti domu sa nachádza výstavba najmä ďalších obytných domov, ale aj základná občianska vybavenosť charakteru obchodov a služieb. Hodnotený dom je prístupný po spevnených cestných komunikáciách, je napojený na všetky základné inžinierske siete včítane zemného plynu. Na trhu s nehnuteľnosťami je dopyt a ponuka v rovnováhe, najmä s prihliadnutím na polohu bytu v okresnom meste, jeho charakter a kúpnu silu obyvateľstva. Dostupná mestská hromadná doprava je autobusová, životné prostredie v mieste je bez zjavného poškodenia, s bežnou prašnosťou a hlučnosťou od uličnej cestnej premávky. Poloha obytného domu je pre bývanie vhodná, vzhľadom na uvedené polohové charakteristiky a na pomer všeobecnej hodnoty k hodnote technickej dosahovaný pri predajoch obdobných nehnuteľností v danom mieste a čase stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie vo výške 0,80. b/ Analýza využitia nehnuteľností: Hodnotená nehnuteľnosť je byt určený na individuálne bývanie, na tento účel sa aj využíva. c/ Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Pri miestnom šetrení som nezistil žiadne prípadné riziká spojené s ďalším využívaním nehnuteľnosti. Zákonné záložne právo a záložné právo v prospech Tatra banka, a.s. sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,8 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,800 + 1,600) 2,400 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,800 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,440 Strana 6

V. trieda III. trieda - 90 % = (0,800-0,720) 0,080 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Čísl o 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,800 10 8,0000 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 1,600 30 48,0000 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,600 7 11,2000 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 2,400 5 12,0000 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0,800 6 4,8000 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne III. 0,800 10 8,0000 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome II. 1,600 8 12,8000 III. 0,800 6 4,8000 III. 0,800 5 4,0000 byt v stredovej sekcii na 2-6 NP I. 2,400 9 21,6000 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 48 bytov IV. 0,440 7 3,0800 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1,600 7 11,2000 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu IV. 0,440 6 2,6400 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,080 4 0,3200 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,600 5 8,0000 16 Názor znalca priemerný byt III. 0,800 20 16,0000 Spolu 145 176,44 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 176,44/ 145 1,217 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 45535,22 * 1,217 55416,36 Strana 7

Strana 8

III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 10, vchod 11, v bytovom dome č.súp. 563 na parc.č. 3410/125, 3410/126, 3410/127, 3410/128, 3410/129, 3410/475, 3410/476 a č.súp. 1450 na parc.č. 3410/130, 3410/131, 3410/132, 3410/133, 3410/134, 3410/135 v k.ú. Zvolen, obec Zvolen, okres Zvolen, včítane podielu 7414/1281018 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, bez spoluvlastníckeho podielu k pozemkom. Hlavné stavby: Názov JKSO ZP (m2) Byt č. 10 v bytovom dome č.súp. 563 a č.súp. 1450 803 3 74,14 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory): 55 416,36 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Byt č. 10 v bytovom dome č.súp. 563 a č.súp. 1450 55 416,36 Spolu VŠH 55 416,36 Zaokrúhlená VŠH spolu 55 400,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 55 400,00 Slovom: Pätdesiatpäťtisícštyristo Eur V Banskej Bystrici dňa 17.6.2013 Ing. Štefan Pastierovič Strana 9

IV. PRÍLOHY 4.1 Objednávka znaleckého posudku 4.2 List vlastníctva 4.3 Kópia z katastrálnej mapy 4.4 Situácia širších vzťahov 4.5 Potvrdenie o veku domu 4.6 Schematické pôdorysy typického a technického podlažia domu 4.7 Fotodokumentácia Strana 10