ZNALECKÝ POSUDOK číslo 123/2016

Transkript

1 Meno, adresa znalca: Ing. Štefan Pastierovič, Majerská cesta 65, Banská Bystrica Č.tel.: , pastierovicreality@gmail.com Zadávateľ: ProAuctio s.r.o., Horná 2, Banská Bystrica, IČO Číslo spisu /objednávky/: Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 123/2016 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty stavby Ubytovanie v súkromí č.súp. 428 na parc.č. 1001/4 v k.ú. Veľký Grob, obec Veľký Grob, okres Galanta, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 1001/4, 1001/30, 1001/31 a 1001/32. Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. Počet strán posudku /z toho príloh/: 39 /z toho 14 strán príloh/ Počet odovzdaných vyhotovení: 3 V Banskej Bystrici dňa

2 I. U VODNA Č ASŤ 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty stavby Ubytovanie v súkromí č.súp. 428 na parc.č. 1001/4 v k.ú. Veľký Grob, obec Veľký Grob, okres Galanta, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 1001/4, 1001/30, 1001/31 a 1001/ Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. 1.3 Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : Dodané zadávateľom : Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1453, k.ú. Veľký Grob - kópia z katastrálneho portálu zo dňa Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Veľký Grob - kópia z katastrálneho portálu zo dňa Čiastočná technická dokumentácia stavby Obstarané znalcom : Obhliadka skutkového stavu nehnuteľnosti. Indexy cenového rastu vydané ŠÚ SR. Fotodokumentácia nehnuteľnosti. Programové vybavenie HYPO, verzia od firmy Kros s.r.o. Žilina. 1.7 Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších zmien a doplnkov. 1.8 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon NR SR č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Zákon č. 527/2002 o dobrovoľných dražbách v znení neskorších zmien a doplnkov. Čenové správy pre stavebníctvo vydávané spoločnosťou ODIS s.r.o. Žilina. 1.9 Osobitné požiadavky zadávateľa: Nie sú žiadne. Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a/ Výber použitej metódy: Príloha č.3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že táto metóda je v danom prípade najobjektívnejšia. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike ÚSI Žilina, r a prepočítaných na menu EURO. Ťechnická hodnota je upravená o vplyvy, pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v mieste a čase. Použitie kombinovanej metódy nebolo možné vzhľadom k tomu, že ide o nehnuteľnosť bez schopnosti dosahovať primeraný výnos formou prenájmu. Pre použitie porovnávacej metódy nebol v danej lokalite dostatok vstupných údajov o porovnateľných prevodoch. b/ Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č. 1453, k.ú. Veľký Grob A: Majetková podstata: Pozemky parc.č. 1001/4, zastavané plochy a nádvoria o výmere 125 m2 parc.č , zastavané plochy a nádvoria o výmere 376 m2 parc.č. 1001/31, zastavané plochy a nádvoria o výmere 23 m2 parc.č. 1001/32, zastavané plochy a nádvoria o výmere 18 m2 Stavby ubytovanie v súkromí č.súp. 428 na parc.č. 1001/4 B. Vlastníci: JUDr. Danica Surovčiaková rod. Susková, Neronetová 13418/19, Bratislava - Nové Mesto, PSČ , SK, dát.nar , v spoluvlastníckom podiele 1/1 C. Ťarchy: Záložné práva sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. c/ Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a fotodokumentácia domu boli vykonané dňa Znalcovi nebola nehnuteľnosť sprístupnená ani v pôvodne oznámenom termíne, t.j a ani v náhradnom termíne , ktorý navrhla vlastníčka nehnuteľnosti, potom však dom aj tak nesprístupnila. Vzhľadom k uvedenému je tento posudok vypracovaný v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách z dostupných podkladov, vonkajšej obhliadky domu a zistení pri miestnom šetrení. Dostupnými podkladmi boli list vlastníctva, kópia z katastrálnej mapy a Znalecký posudok č.196/2015 znalca Ing.Ota Pisoňa zo dňa d/ Technická dokumentácia : Predložená technická dokumentácia rodinného domu v rozsahu pôdorysov jednotlivých podlaží nebola porovnaná so skutkovým stavom, pretože znalcovi nebol dom sprístupnený. Doklad o veku domu znalcovi nebol predložený, vek bol stanovený podľa predchádzajúcich znaleckých dokazovaní, podľa ktorých bol pôvodný dom postavený v roku 1980, rekonštrukcia domu v roku e/ Údaje katastra nehnuteľností : Právna dokumentácia bola pri miestnom šetrení porovnaná so zisteným skutkovým stavom a je s ním v súlade. Hodnotený rodinný dom a pozemky sú evidované v katastri nehnuteľností tak popisne na liste vlastníctva č vedenom Katastrálnym odborom Okresného úradu Galanta pre k.ú. Veľký Grob, ako aj geometricky v katastrálnej mape. Na pozemkoch parc.č. 1001/31 a 1001/32 sú postavené drobné stavby garáže a altánku s krbom, tieto sú zapísané na liste vlastníctva 2071, nie sú vo vlastníctve vlastníčky domu, teda nie sú predmetom záložného práva a ohodnotenia týmto znaleckým posudkom. Strana 3

4 f/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Pozemky parc.č. 1001/4, zastavané plochy a nádvoria o výmere 125 m2 parc.č. 1001/30, zastavané plochy a nádvoria o výmere 376 m2 parc.č. 1001/31, zastavané plochy a nádvoria o výmere 23 m2 parc.č. 1001/32, zastavané plochy a nádvoria o výmere 18 m2 Stavby ubytovanie v súkromí /rodinný dom/ č.súp. 428 na parc.č. 1001/4 sklad na parc.č. 1001/30 plot uličný na parc.č. 1001/30 prípojka vody na parc.č. 1001/30 vodomerná šachta na parc.č. 1001/30 kanalizácia na parc.č. 1001/30 žumpa na parc.č. 1001/30 elektrická NN prípojka na parc.č. 1001/30 spevnené plochy betónové na parc.č. 1001/30 spevnené plochy dláždené na parc.č. 1001/30 vonkajšie schody na parc.č. 1001/30 pivnica na parc.č. 1001/30 g/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú žiadne. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Ubytovanie v súkromí č.súp. 428 na p.č. 1001/4 POPIS STAVBY Hodnotená nehnuteľnosť je samostatne stojaci murovaný rodinný dom, JKSO 803 6, ktorý má dve nadzemné a jedno podkrovné podlažie, nie je podpivničený. Podľa predložených podkladov bol dom postavený v roku 1980, podľa predchádzajúcich znaleckých dokazovaní bol dom v roku 2015 zrekonštruovaný, vzhľadom k tomu, že rekonštrukcia sa nevzťahovala na prvky dlhodobej životnosti, tak opotrebenie nehnuteľnosti v tomto posudku je stanovené lineárnou metódou s vekom stavby od roku 1980 a životnosť 100 rokov. Znalcovi nebola umožnená vnútorná obhliadka a kontrolné zameranie stavby, vzhľadom k uvedenému je tento posudok vypracovaný v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách z dostupných podkladov, vonkajšej obhliadky domu a zistení pri miestnom šetrení. Dostupnými podkladmi boli list vlastníctva, kópia z katastrálnej mapy, Znalecký posudok č.196/2015 znalca Ing.Ota Pisoňa zo dňa a informácie dostupné na internetových portáloch. Dispozičné riešenie: Dispozične sa v prízemí domu nachádzajú podľa projektovej dokumentácie vstupná chodba so schodiskom, kuchyňa, dielňa, kotolňa, práčovňa a garáž, dielňa a časť garáže boli prestavané na izby, práčovňa na kúpeľňu s WČ. Na poschodí sú tri izby, dve kuchyne /jedna vznikla na mieste pôvodne plánovanej izby/, kúpeľňa, WČ, chodba so schodiskom do podkrovia, poschodie je prístupné okrem vnútorného schodiska aj po vonkajších schodoch zo zadnej terasy. V podkroví sú chodba, kúpeľňa a dve izby. Stavebno - technický popis: Konštrukčne ide o typový dom OKÁL, t.j. murovanú stavbu v prízemí a zo sendvičových panelov montované poschodie a podkrovie. Základy domu sú betónové pásové s vodorovnou izoláciou, zvislé obvodové konštrukcie sú v prízemí murované tehlové v priemernej hrúbke do 40 cm, deliace priečky prízemia sú murované, stropy nad prízemím sú prefabrikované, zvislé konštrukcie poschodia a podkrovia sú z drevených sendvičových panelov, stropy sú drevené trámové s rovnými podhľadmi. Strecha je sedlová, krytina škridlová, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu. Okná aj vstupné dvere sú plastové, vnútorné dvere drevené plné hladké alebo zasklené dyhované, vonkajšie omietky sú vápennocementové, vnútorné omietky vápenné hladké, podlahy v obytných Strana 4

5 miestnostiach sú plávajúce, z veľkoplošných parkiet, v ostatných miestnostiach prevládajú keramické dlažby. Dom je napojený na prípojky elektrickej energie, vody aj zemného plynu z verejných sietí, kanalizácia je zaústená do vlastnej žumpy pri dome. Vykurovanie je ústredné teplovodné, zdrojom je plynový kotol umiestnený v kotolni v prízemí, na ohrev ŤÚV slúži zásobníkový ohrievač prepojený s kotlom ÚK. Vnútorné vybavenie domu je stanovené podľa predchádzajúceho znaleckého dokazovania, v dome sú tri kuchyne s bežným vybavaním, t.j. linkami na báze dreva, nerezovými drezmi, v prízemí je plynový sporák s digestorom, na poschodí sú elektrické sporáky bez digestorov. V kúpeľni prízemia je vaňa, umývadlo a WČ, v kúpeľni poschodia vaňa, umývadlo a WČ a je tu aj druhé WČ s umývadlom, v podkroví je kúpeľňa so sprchou a umývadlom. JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,34*11,34 117,26 120/117,26=1, NP ,34*11,34 117,26 120/117,26=1, Podkrovie ,34*6,10 69,17 120/69,17=1,735 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu ČD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, ČDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické väznicové sedlové, manzardové Krytiny strechy na krove 10.2.a pálené a betónové škridlové ťažké korýtkové (Bramac, Ťondach, Moravská škridla a pod.) Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.7 mäkké drevo s podstupnicami Strana 5

6 17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenné žalúzie 19.3 kovové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 7700 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.2 s automatickým ovládaním bez ohľadu na materiál (1 ks) Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) odsávač pár (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.9 bm) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) pákové nerezové (2 ks) splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) 15 Strana 6

7 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.7 sendvičová konštrukcia (murivo-izolant-murivo, celkový tepelný odpor min. 2,0) Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, ČDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.8 mäkké drevo bez podstupníc Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenné žalúzie 19.3 kovové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 Spolu 5115 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (2 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (2 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (8.2 bm) 451 Strana 7

8 37 Vnútorné vybavenie 37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) pákové nerezové (4 ks) Záchod 39.2 splachovací s umývadlom (1 ks) splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) WC min. do výšky 1 m (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (2 ks) Balkón 41.1 výmery nad 5 m 2 (2 ks) 240 Spolu PODKROVIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.7 sendvičová konštrukcia (murivo-izolant-murivo, celkový tepelný odpor min. 2,0) Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, ČDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenné žalúzie 19.3 kovové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 Spolu 4715 Strana 8

9 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) samostatná sprcha (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) pákové nerezové (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 Spolu 230 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 1,023)/30, ,76 2. NP ( * 1,023)/30, ,30 1. Podkrovie ( * 1,735)/30, ,76 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 64,00 2. NP ,00 64,00 1. Podkrovie ,00 64,00 1. NP z roku 1980 Východisková hodnota 300,76 /m 2 *117,26 m 2 *2,315*0, ,21 Ťechnická hodnota 64,00% z , ,17 2. NP z roku 1980 Východisková hodnota 223,30 /m 2 *117,26 m 2 *2,315*0, ,51 Ťechnická hodnota 64,00% z , ,73 1. Podkrovie z roku 1980 Východisková hodnota 169,76 /m 2 *69,17 m 2 *2,315*0, ,25 Ťechnická hodnota 64,00% z , ,52 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie , ,17 2. nadzemné podlažie , ,73 Strana 9

10 1. podkrovné podlažie , ,52 Spolu , , PRÍSLUŠENSTVO Sklad na parc.č. 1001/30 POPIS STAVBY Murovaný sklad je pristavaný k jednej bočnej strane domu, ide o murovanú stavbu s pultovou strechou, podlahy sú betónové, vnútorné omietky vápenné hladké, stavba nemá vnútorné inštalačné rozvody. JKSO: KS1: KS 2: 815 Objekty pozemné zvláštne Nebytové poľnohospodárske budovy Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,34*1,45 14,99 18/14,99=1,201 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 5 Krov 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm pultové Krytina strechy na krove 6.5 z asfaltových privarovaných pásov, asfaltové šindle Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky) Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo Vnútorná úprava povrchov 14 Podlahy 10.2 vápenná hladká omietka dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter 185 Spolu 3840 Strana 10

11 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 1,201)/30, ,46 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 40,00 Východisková hodnota 127,46 /m 2 *14,99 m 2 *2,315*0, ,94 Ťechnická hodnota 40,00% z 4 201, , Plot uličný na p.č. 1001/30 JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 36,50m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 36,50m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 54,75m ,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 12,00+7,50+17,00 = 36,50 m Pohľadová plocha výplne: 36,50*1,50 = 54,75 m 2 1 ks ,12 /ks 1 ks ,12 /ks Strana 11

12 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot uličný na p.č. 1001/ ,00 28,00 (36,50m * 53,98 /m + 54,75m Východisková hodnota 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks 6 903,67 + 1ks * 129,12 /ks) * 2,315 * 0,95 Ťechnická hodnota 28,00 % z 6 903, , Vodovodná prípojka na p.č. 1001/30 Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVČ Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 11,00 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka na p.č. 1001/ ,00 28,00 Východisková hodnota 11 bm * 41,49 /bm * 2,315 * 0, ,72 Ťechnická hodnota 28,00 % z 1 003,72 281, Vodomerná šachta na p.č. 1001/30 Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody Strana 12

13 Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1.20*1.20*1.40 = 2,02 m 3 OP Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta na p.č. 1001/ ,00 28,00 Východisková hodnota 2,02 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,315 * 0, ,59 Ťechnická hodnota 28,00 % z 1 129,59 316, Kanalizácia na p.č. 1001/30 Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 6,50 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizácia na p.č. 1001/ ,00 28,00 Východisková hodnota 6,5 bm * 28,38 /bm * 2,315 * 0,95 405,70 Ťechnická hodnota 28,00 % z 405,70 113,60 Strana 13

14 2.2.6 Žumpa na p.č. 1001/30 Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 2,50*2,80*2,00 = 14 m 3 OP Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa na p.č. 1001/ ,00 28,00 Východisková hodnota 14 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,315 * 0, ,57 Ťechnická hodnota 28,00 % z 3 321,57 930, Elektrická NN prípojka na p.č. 1001/30 Kód JKSO: Kód KS: Elektrické rozvody 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.x) káblová prípojka zemná Ču 4*35 mm*mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 610/30,1260 = 20,25 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 12,15 /bm Počet merných jednotiek: 9,00 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická NN prípojka na p.č. 1001/ ,00 28,00 Strana 14

15 Východisková hodnota 9 bm * (20,25 /bm + 0 * 12,15 /bm) * 2,315 * 0,95 400,81 Ťechnická hodnota 28,00 % z 400,81 112, Prípojka plynu na p.č. 1001/30 Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: Plynovod 2221 Miestne plynovody 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 7,50 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka plynu na p.č. 1001/ ,00 28,00 Východisková hodnota 7,5 bm * 14,11 /bm * 2,315 * 0,95 232,74 Ťechnická hodnota 28,00 % z 232,74 65, Spevnené plochy betónové na parc.č. 1001/30 Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Čestné komunikácie Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP 5,20*1,60+3,00*0,90 = 11,02 m 2 ZP Strana 15

16 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy betónové na parc.č. 1001/ ,00 28,00 Východisková hodnota 11,02 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,315 * 0,95 209,15 Ťechnická hodnota 28,00 % z 209,15 58, Spevnené plochy dláždené na parc.č. 1001/30 Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Čestné komunikácie Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.f) Zámková betónová dlažba - kladené do piesku Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 440/30,1260 = 14,61 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 6,50*3,10+6,50*1,00+4,50*3,50+8,50*0,90 = 50,05 m 2 ZP Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy dláždené na parc.č. 1001/ ,50 97,50 Východisková hodnota 50,05 m 2 ZP * 14,61 /m2 ZP * 2,315 * 0, ,16 Ťechnická hodnota 97,50 % z 1 608, ,96 Strana 16

17 Vonkajšie schody na parc.č. 1001/30 Kód JKSO: Kód KS: Vonkajšie a predložené schody 2112 Miestne komunikácie Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Na železobet. doske alebo nosníkoch s povrchom z keramickej dlažby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 760/30,1260 = 25,23 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 11*0,80 = 8,8 bm stupňa Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody na parc.č. 1001/ ,00 40,00 Východisková hodnota 8,8 bm stupňa * 25,23 /bm stupňa * 2,315 * 0,95 488,29 Ťechnická hodnota 40,00 % z 488,29 195, Podzemná pivnica na parc.č. 1001/30 Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: Podzemná pivnica 1271 Nebytové poľnohospodárske budovy 1274 Ostatné budovy, inde neklasifikované Kategória: 14. Podzemná pivnica (JKSO 825 4) Bod: Maloplošné pivnice Položka: 14.1.c) Ťehelná, betónová so zvislými stenami nad 0.7 m výšky a klenutým stropom Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3620/30,1260 = 120,16 /m3 vop Počet merných jednotiek: 4,25*2,20*1,60 = 14,96 m 3 vop Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Podzemná pivnica na parc.č. 1001/ ,00 28,00 Strana 17

18 Východisková hodnota 14,96 m 3 vop * 120,16 /m3 vop * 2,315 * 0, ,36 Ťechnická hodnota 28,00 % z 3 953, , REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Ubytovanie v súkromí č.súp. 428 na p.č. 1001/ , ,42 Sklad na parc.č. 1001/ , ,78 Plot uličný na p.č. 1001/ , ,03 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na p.č. 1001/ ,72 281,04 Vodomerná šachta na p.č. 1001/ ,59 316,29 Kanalizácia na p.č. 1001/30 405,70 113,60 Žumpa na p.č. 1001/ ,57 930,04 Elektrická NN prípojka na p.č. 1001/30 400,81 112,23 Prípojka plynu na p.č. 1001/30 232,74 65,17 Spevnené plochy betónové na parc.č. 1001/30 209,15 58,56 Spevnené plochy dláždené na parc.č. 1001/ , ,96 Vonkajšie schody na parc.č. 1001/30 488,29 195,32 Podzemná pivnica na parc.č. 1001/ , ,94 Celkom: , ,38 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a/ Analýza polohy nehnuteľností: Hodnotený rodinný dom sa nachádza v okrajovej obytnej zóne obce Veľký Grob, okres Galanta. Obec má 1321 obyvateľov /údaj k /, leží asi 20 km severozápadne od okresného mesta Galanta. Hodnotený dom je prístupný z uličnej cestnej komunikácie, je napojený na elektroinštaláciu, vodu a zemný plyn z verejných sietí, kanalizácia je zaústená do vlastnej žumpy. V okolí stavby je životné prostredie bez zjavného poškodenia, s bežnou prašnosťou a hlučnosťou od uličnej cestnej premávky. Na trhu s nehnuteľnosťami v danom mieste je dopyt a ponuka v rovnováhe, najmä s prihliadnutím na polohu a reálnu kúpnu silu obyvateľstva. Možnosti zamestnanosti sú primerané polohe, t.j. v súčasnom období s nezamestnanosťou do 10%. Vzhľadom na uvedené polohové charakteristiky a pomer všeobecnej hodnoty k hodnote technickej dosahovaný pri predajoch obdobných nehnuteľností v danom mieste a čase stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie vo výške 0,45. b/ Analýza využitia nehnuteľností: Hodnotená nehnuteľnosť je stavba rodinného domu určená na individuálne bývanie. c/ Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Záložné práva sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. Na hodnotených pozemkoch parc.č. 1001/31 a 1001/32 sú postavené drobné stavby garáže a altánku s krbom, tieto sú zapísané na liste vlastníctva 2071, nie sú vo vlastníctve vlastníčky domu, teda nie sú predmetom záložného práva a ohodnotenia týmto znaleckým posudkom. Strana 18

19 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,900) 1,350 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,85 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností II. 0, ,00 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0, ,20 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,45 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,70 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby I. 1, ,50 III. 0, ,05 malá hustota obyvateľstva I. 1, ,10 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0, ,50 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,10 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,15 železnica a autobus III. 0, ,15 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0, ,50 Strana 19

20 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,60 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. I. 1, ,15 bez zmeny III. 0, ,60 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,32 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,18 19 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 0, ,00 Spolu ,10 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 139,1/ 180 0,773 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,38 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemky Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 1001/4 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 125, /30 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 376, /31 zastavané plochy a nádvoria 23 23,00 1/1 23, /32 zastavané plochy a nádvoria 18 18,00 1/1 18,00 Spolu výmera 542,00 Obec: Veľký Grob Východisková hodnota: VHMJ = 80,00% z 9,96 /m 2 = 7,97 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 1,05 1,00 0,85 Strana 20

21 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,05 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,40 * 1,00 * 1,00 1,4994 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 7,97 /m 2 * 1, ,95 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 542,00 m 2 * 11,95 /m ,90 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 1001/ ,75 parcela č. 1001/ ,20 parcela č. 1001/31 274,85 parcela č. 1001/32 215,10 Spolu 6 476,90 Strana 21

22 III. ZA VER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty stavby Ubytovanie v súkromí č.súp. 428 na parc.č. 1001/4 v k.ú. Veľký Grob, obec Veľký Grob, okres Galanta, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 1001/4, 1001/30, 1001/31 a 1001/32. Hlavné stavby: Názov JKSO ZP (m2) Počet podlaží Ubytovanie v súkromí č.súp. 428 na p.č. 1001/ , Sklad na parc.č. 1001/30 14,99 1 Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2) Pozemky 1001/4 125,00 Pozemky 1001/30 376,00 Pozemky 1001/31 23,00 Pozemky 1001/32 18,00 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,58 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 6 476,90 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Ubytovanie v súkromí č.súp. 428 na p.č. 1001/ ,56 Sklad na parc.č. 1001/ ,24 Plot uličný na p.č. 1001/ ,23 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na p.č. 1001/30 217,24 Vodomerná šachta na p.č. 1001/30 244,49 Kanalizácia na p.č. 1001/30 87,81 Žumpa na p.č. 1001/30 718,92 Elektrická NN prípojka na p.č. 1001/30 86,75 Strana 22

23 Prípojka plynu na p.č. 1001/30 50,38 Spevnené plochy betónové na parc.č. 1001/30 45,27 Spevnené plochy dláždené na parc.č. 1001/ ,03 Vonkajšie schody na parc.č. 1001/30 150,98 Podzemná pivnica na parc.č. 1001/30 855,66 Spolu stavby ,58 Pozemky Pozemky - parc. č. 1001/4 (125 m 2 ) 1 493,75 Pozemky - parc. č. 1001/30 (376 m 2 ) 4 493,20 Pozemky - parc. č. 1001/31 (23 m 2 ) 274,85 Pozemky - parc. č. 1001/32 (18 m 2 ) 215,10 Spolu pozemky (542,00 m 2 ) 6 476,90 Spolu VŠH ,48 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Devätdesiatdvatisícšesťsto Eur V Banskej Bystrici dňa Ing. Štefan Pastierovič Strana 23

24 IV. PRI LOHY 4.1 Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku 4.2 List vlastníctva 4.3 Kópia z katastrálnej mapy 4.4 Situácia širších vzťahov 4.5 Ťechnická dokumentácia 4.6 Fotodokumentácia Strana 24