088EX 831/10-32 Znalecký posudek č. 3836/76/15 Š O ceně rekreačního domku ev.č. 6, parc.č. St.19 v k.ú a obci Černuc, o. Kladno Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 vystavil: Tomáš Komárek Telefon: 312664522 Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 831/10-24, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 28.8.2015 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno Mob.602209515 Posudek obsahuje 14 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně, 30.8.2015
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit : 1/2 spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č. St. 19 o výměře 107 m2, druh pozemku zastavěná pl.a nádvoří, 1/2 spoluvlastnického podílu na nemovitosti č.e, 6, rod.rekreace. Stanovit hodnotu věcného břemene bytu ve prospěch paní Milady Grešové, r.č. 305121/033, bytem Černuc, č.p. 6 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28. 8.2015 za přítomnosti : Petra Spilky a Irmy Košťálové 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Kladno, vypracovaný dne 24.7.2015 z LV 10 pro katastrální území Černuc, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Košťálová Irma, Miletice 17, 27324 Černuc 1/2 Spilka Petr, č.p.17, 27323 Černuc 1/2 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní rekreační domek, volně stojící, přístupný po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť a vodovod, s možností napojení na plynovod. Domek je zcela bez údržby, před kompletní rekonstrukcí. Je situovaný v zástavbě stávajících rodinných domů. V obci je Obecní úřad, MŠ, ZŠ, obchod, restaurace, kompletní občanská vybavenost je ve Velvarech 3 km. Doprava autobus. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 7. Obsah posudku a) Objekty 1) Rekreační domek ev.č. 6, podíl 1/2 b) Pozemky 1) Pozemky -podíl 1/2 c) Věcná práva 1) Věcné břemeno d) Ocenění porovnávací metodou
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku občanská vybavenost obce V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 0,02 0,02
5 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,040 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Rekreační domek ev.č. 6, podíl 1/2 Jedná se o volně stojící rekreační domek z r. 1910 situovaný v k.ú a obci Černuc o. Kladno. Dům je přízemní, nepodsklepený, situovaný v rovinném terénu. Možnost napojení je provedeno na el.síť, vodovod, plynovod, přístup po zpevněné komunikaci. Střecha je sedlová s taškovou krytinou se žlaby a svody, bez bleskosvodu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné o tloušťce zdiva 66 cm. Vnitřní omítky jsou hladké, vnější omítky jsou hrubé. Stropy jsou s rovným podhledem a klenbový, okna jsou dřevěná jednoduchá, dveře jsou dřevěné náplňové. Podlahy jsou prkenné a betonové. Elektřina je světelná. Topení je lokální na tuhá. V domě je vařič a umyvadlo, koupelna ani WC nejsou. WC je suché, mimo objekt. Proveden rozvod studené vody Výčet místností : 1.NP :, předsíň s kuchyňským koutem, dva pokoje Technický stav : Objekt je v původním stavu, před kompletní rekonstrukcí, střecha propadlá, krytina zvětralá, nátěry oprýskané, podlahy shnilé, sociální zařízení není, trhliny v obvodovém zdivu b) Pozemky 1) Pozemky -podíl 1/2 Jedná se o pozemek v rovinném terénu, přístupný po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod a možností napojení na plynovod. c) Věcná práva 1) Věcné břemeno Věcné břemeno bytu - neoceňuje se, paní Grešová Milada zemřela ( cca před 10 lety, dle sdělení paní Košťálové Irmy).
6 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rekreační domek ev.č. 6, podíl 1/2 35 Podlaží: Přízemí Výška: 2,83 m Zastavěná plocha: 12,03 4,90 = 58,95 m 2 Podlažnost: 58,95 / 58,95 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): Přízemí 2,83 12,03 4,90 = 166,82 m 3 Střecha 2,20 0,50 12,03 4,90 = 64,84 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 231,66 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Černuc Počet obyvatel: 996 Základní cena (ZC): 2 453, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby I. Rekreační chalupa a rekreační domek 0,02 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze 0,10 suchý záchod,chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m 2 0,01
7 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok výstavby / kolaudace: 1910 Stáří stavby (y): 105 Koeficient pro úpravu (s): 0,600 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,185 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 453,81 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,040 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 231,66 453,81 1,000 1,040 = 109 334,81 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 54 667,41 Kč Rekreační domek ev.č. 6, podíl 1/2 určená cena: 54 667,41 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky -podíl 1/2 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Černuc Název okresu: Kladno Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV. 501-1000 obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 0,85 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 1 500, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 322,22 Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00
8 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,040 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,040 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 335,1088 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St.19 Zastavěná pl. 107 35 856,64 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 17 928,32 Kč Pozemky -podíl 1/2 určená cena: 17 928,32 Kč c) Věcná práva c.1) Cenový předpis c.1.1) Věcné břemeno 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): 0, Kč Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U 10 = 0, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 0, Kč
9 d) Ocenění porovnávací metodou RD Slaný RD s pozemkem 981 m 2, přízemní, před kompletní rekonstrukcí RD Zlonice RD přízemní, částečně podsklepený s pozemkem 173 m 2, před rekonstrukcí RD Koleč PD přízemní, řadový s pozemkem 139 m 2, před kompletní rekonstrukcí Seznam porovnávaných objektů: RD Slaný Výchozí cena (VC): 540 000, Kč Množství (M): 1,00 K místa : 0,80 K stavební stav : 0,90 K vybav. : 0,90 K pozemek : 0,50 K podíl : 0,50 K prodejnost : 0,80 Jednotková cena (JC): 69 984, Kč Váha (V): 1,0 RD Zlonice Výchozí cena (VC): 410 000, Kč Množství (M): 1,00 K místa : 0,90 K stavební stav : 0,80 K vybav. : 0,80 K pozemek : 0,80
10 K podíl : 0,50 K prodejnost : 0,80 Jednotková cena (JC): 75 571,20 Kč Váha (V): 1,0 RD Koleč Výchozí cena (VC): 349 000, Kč Množství (M): 1,00 K místa : 0,90 K stavební stav : 0,90 K vybav. : 0,90 K pozemek : 0,80 K podíl : 0,50 K prodejnost : 0,80 Jednotková cena (JC): 81 414,72 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K stavební stav K vybav. K pozemek K podíl K prodejnost ) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena: 69 984, Kč 75 656,64 Kč 81 414,72 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: 75 656,64 Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = 75 656,64 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 75 660, Kč
11 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných práv Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 54 670, Kč 17 930, Kč 0, Kč 72 600, Kč 75 660, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena ½ spoluvlastnického podílu podle odborného odhadu znalce 75 660, Kč Závěr: Cena slovy: sedmdesátpěttisícšestsetšedesát Kč Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti, spoluvlastnického podílu činí celkem včetně příslušenství : a) rekreační domek ev.č. 6, parc.č. St. 19 v k.ú a obci Černuc, o. Kladno. Obvyklá (obecná, tržní) cena ½ spoluvlastnického podílu podle odborného odhadu znalce 75 660, Kč Cena slovy: sedmdesátpěttisícšestsetšedesát Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena - věcné břemeno zaniklo úmrtím paní Grešové Milady neoceňuje se c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b
12 d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena ½ spoluvlastnického podílu podle odborného odhadu znalce 75 660, Kč Cena slovy: sedmdesátpěttisícšestsetšedesát Kč V Kladně, 30.8.2015 Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno
13 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3836/76/15 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3836/76/15 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno v Kladně dne 30.8.2015
14 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (4 listy) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (2 listy) 4) Mapa (1 list)