088EX 2504/ /26/15 Š

Transkript

1 088EX 2504/06-69 Znalecký posudek č. 3786/26/15 Š O ceně 1/2 spoluvlastnického podílu rodinného domu č.p. 369, parc.č. 1541, 1542/1 ul.hlohová v k.ú u Kladna, obec Kladno Postup při zpracování posudku: Prohlídka byla uskutečněna zvenku za přítomnosti pana Procházky. Paní Jitka Koulová prohlídku neumožnila, obsílka se vrátila jako nedoručitelná. Nemovitost byla prohlédnuta zvenku, výměry byly převzaty ze znaleckého posudku č , vypracovaného dne Ing. Patrem Křivkou, bytem Šafaříkova 2528, Louny. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče Kladno IČ: vystavil: Tomáš Komárek Telefon: Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 2504/06-61, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno Mob Posudek obsahuje 15 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveníc V Kladně,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Okresního soudu v Kladně, č.j. 22Nc 5609/ ze dne 8.prosince 2005, pravomocného dnm , kterým byla nařízena exekuce k vymožení pohledávky spoluvlastnického podílu1/2 nemovitostí : 1 pozemek č.parc o výměře 101 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří 2 pozemek č.parc.1542/1 o výměře 98 m2, druh pozemku zahrada, způsob ochrany zemědělský fond 3 budovy č.p. 369 v části v k.ú. Dubí na pozemku č. parc. 1541, způsob využití bydlení, vše zapsáno na LV č pro obec Kladno, k.ú Dubí, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kladno. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti : pana Procházky 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Kladno, vypracovaný dne z LV pro katastrální území Dubí u Kladna, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Koulová Jitka, náměstí starosty Pavla 44, Kladno 1/2 Procházka Michal, Ve vilkách 252, Velké Přítočno 1/2 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné na místě zvenku. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o rodinný dům situovaný na okraji obce ve svažitém terénu na sever, přístupném po zpevněné komunikaci s možností napojení na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod, v zástavbě stávajících rodinných domů na okraji průmyslové zóny. V dané lokalitě se vyskytuje problematické obyvatelstvo. Rodinný dům je v devastovaném stavu, před kompletní rekonstrukcí. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům č.p )Trvalé porosty b) Pozemky 1)Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,01 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k III. Příjezd po nezpevněné komunikaci, 0,05 pozemku špatné parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 0,00

5 5 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 0,20 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,750 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 369 Jedná se o rodinný dům přízemní, podsklepený, řadový koncový, postavený v roce Střecha je sedlová s taškovou krytinou, se žlaby a svody, s bleskosvodem. Obvodové zdivo je zděné. Vnější fasáda je břízolitová, vnitřní omítky jsou hladké. Okna jsou dvojitá, dveře jsou hladké. Podlahy jsou z cementové dlažby. El. instalace je světelná a motorová. Proveden rozvod studené vody. Topení je lokální na tuhá paliva. V kuchyni je plynový sporák, v koupelně umyvadlo, vana. WC je splachovací. Výčet místností : Podzemí : chodba, koupelna s WC, sklepy, schodiště přízemí : chodba, kuchyň, pokoj, schodiště Technický stav : Objekt je před kompletní rekonstrukcí, střecha prosvítá, omítky opadávají, nátěry oprýskané, zdivo vlhké, rozvody el. a ZT nefunkční, okna shnilá. 2) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o pozemky ve svažitém terénu na sever, přístupné po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 2,80 m 9,40 5,95 = 55,93 m 2 podzemní podlaží 2,50 m 9,40 5,95 = 55,93 m 2 Součet: 5,30 m 111,86 m 2 Podlažnost: 111,86 / 55,93 = 2,00

6 6 Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,80 9,40 5,95 = 156,60 m 3 podzemní podlaží 2,50 9,40 5,95 = 139,83 m 3 střecha (0,50+3,60 0,50) 9,40 5,95 = 128,64 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 425,07 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Kladno Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 645, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou C střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné 0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok výstavby / kolaudace: 1920 Stáří stavby (y): 95 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,216 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 571,32 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,750 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 425,07 571,32 1,000 0,750 = ,24 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = ,12 Kč

7 7 Rodinný dům č.p. 369 určená cena: ,12 Kč a.1.2) Trvalé porosty Ovocné dřeviny a vinná réva zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 98 m 2 zahrada 1542/1 0, ,0000 Kč 4 961,25 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = 4 961,25 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 2 480,63 Kč Trvalé porosty určená cena: 2 480,63 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p ,12 Kč 2) Trvalé porosty 2 480,63 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,75 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Kladno 3 Základní cena pozemku: ZC = 1 500, Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1

8 8 Index polohy: I P = 0,750 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,750 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 125,0000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1541 Zastavěná pl , 1542/1 zahrada , Součet: , Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = ,50 Kč Pozemky určená cena: ,50 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Dům, Kladno Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: 534/ MoniT-ID: 2755F4 Nabídková cena: , Kč vč. DPH Adresa: Havířská, Kladno Obec: Kladno Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Kladno Kraj: Středočeský Popis: Celková plocha: 92 m 2 Zastavěná plocha: 120 m 2 Užitná plocha: 92 m 2 Plocha pozemku: 137 m 2 Plocha zahrady: 1 m 2 Okolní zástavba: obytná Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: řadový Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: před rekonstrukcí Počet nadzemních podlaží: 1 Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V

9 9 Plyn: Kanalizace: Příslušenství: plynovod veřejná kanalizace terasa Dům, Kladno Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: KK MoniT-ID: Nabídková cena: , Kč vč. DPH včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: Hradčanská, Kladno - Dubí Obec: Kladno Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Kladno Kraj: Středočeský Popis: Samostatný rodinný dům 2+1, s pozemkem 517 m2, z toho zastavěná plocha a nádvoří 221 m2 a zahrada 296 m2, v původním stavu před rekonstrukcí. Prostory: v přízemí jsou 2 pokoje, kuchyně, koupelna, WC, chodba. Pozemek je terasový, nachází se zde zděná stavba ( 1 místnost a kuchyňka). Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod a kanalizaci, plyn -přípojka na pozemku, vytápění lokální (tuhá paliva), teplá voda el. boiler. Dům se nachází v klidné části obce, s výhledem na Kladno. Celková plocha: 80 m 2 Zastavěná plocha: 221 m 2 Užitná plocha: 80 m 2 Plocha pozemku: 517 m 2 Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Objekt je zařízen: ne Počet nadzemních podlaží: 1

10 10 Dům, Kladno Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: KL13SH030 MoniT-ID: 178FF Nabídková cena: , Kč vč. DPH, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Václava Milera, Rozdělov Obec: Kladno Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Kladno Kraj: Středočeský Popis: Nabízíme prodej rodinného domu 2+0 ke kompletní rekonstrukci s možností rozšíření o přístavbu a půdní vestavbu v Kladně Rozdělově. Dům se nachází na pozemku o velikosti 111 m2 v klidné části města. U domu dvůr a zemědělské stavby. V přízemí jsou 2 pokoje, chodba. V patře prostorná půda vhodná k obytné vestavbě. K dispozici jsou všechny přípojky včetně kanalizace. Kompletní občanská vybavenost. V místě výborná dopravní dostupnost - MHD, bus i vlak do Prahy. Celková plocha: 69 m 2 Zastavěná plocha: 69 m 2 Užitná plocha: 49 m 2 Plocha pozemku: 111 m 2 Okolní zástavba: obytná Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: řadový Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Objekt je zařízen: ne Počet nadzemních podlaží: 1 Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Kanalizace: septik, veřejná kanalizace Rozvody: telefon Doprava: dálnice, silnice, MHD, autobus, vlak

11 11 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K stavební stav K vybav. K pozemek K prodejnost Jednotková cena (JC) Váha (V) Dům, Kladno , Kč 1,00 0,90 1,00 0,90 1,05 0, , Kč 1,0 Dům, Kladno , Kč 1,00 1,00 1,00 0,90 0,80 0, , Kč 1,0 Dům, Kladno , Kč 1,00 0,80 1,00 0,90 1,05 0, ,20 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K stavební stav K vybav. K pozemek K prodejnost ) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena: ,20 Kč ,40 Kč , Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: ,40 Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = ,40 Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

12 12 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) podílu 1/2 cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jednostodevadesátsedmtisícjednostopadesát Kč Závěr : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě, okolí a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : 1 pozemku č.parc o výměře 101 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří 2 pozemku č.parc.1542/1 o výměře 98 m2, druh pozemku zahrada, způsob ochrany zemědělský fond 3 budovy č.p. 369 v části v k.ú. Dubí na pozemku č. parc. 1541, způsob využití bydlení Obvyklá (obecná, tržní) podílu 1/2 cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jednostodevadesátsedmtisícjednostopadesát Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství :

13 13 Obvyklá (obecná, tržní) podílu 1/2 cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jednostodevadesátsedmtisícjednostopadesát Kč V Kladně, Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno

14 14 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3786/26/15 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3786/26/15 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno v Kladně dne

15 15 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (4 listy) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (1 list) 4) Mapa (1 list)