Znalecký posudek č. 6609 89/2018 a) v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemků parcelní číslo 410, 411/1 a 412 v katastrálním území Vělopolí, obci Vělopolí, okrese Frýdek-Místek Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Cejl 494/25 602 00 Brno Usnesení č.j. 169 EX 7114/15 35 ze dne 14. 3. 2018 Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí v exekučním řízení Podle stavu ke dni 18. 4. 2018 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Tyršova 2376/9 769 01 Holešov Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních v listinné podobě a 1 x v elektronické podobě prostřednictvím datové schránky. V Holešově, dne 23. dubna 2018 1
Obsah: A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovitých věcech 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí 3 5. Použitá literatura 3 6. Metody zjištění hodnoty 3 7. Vlastnické a evidenční údaje 4 8. Věcná břemena, závazky a omezení 4 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko 5 10. Základní popis lokality 5 11. Kopie katastrální mapy 5 12. Popis nemovitých věcí 5 str. B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. 6 2. Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá 7 C. Rekapitulace 9 D. Přílohy 9 2
A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 14. 3. 2018 č.j. 169 EX 7114/15 35. Úkolem znalce je: ocenění nemovitých věcí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovité věci pozemky parcelní číslo 410 orná půda, parcelní číslo 411/1 zastavěná plocha a nádvoří a parcelní číslo 412 - zahrada v katastrálním území Vělopolí, obci Vělopolí, okrese Frýdek-Místek. 2. Informace o nemovitých věcech: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: Moravskoslezský Frýdek-Místek Vělopolí Vělopolí 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Vělopolí, LV č. 32 ze dne 14. 3. 2018 2) Usnesení soudního exekutora ze dne 14. 3. 2018 Zjištěné znalcem: 1) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 2) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňované nemovité věci 3) Informace o obci a okolí z internetových serverů 4) Místní šetření provedené dne 18. 4. 2018, fotodokumentace 5) Malý lexikon obcí 2017 6) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 7) Informace a sdělení získané z katastrálního úřadu, realitních kanceláří a jiných subjektů 4. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí: Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 18. dubna 2018 znalcem, povinný byl písemně obeslán, na dvě výzvy nereagoval, neumožnil přístup na pozemky ani do stavby. 5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008. D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004. 6. Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb. 3
b) Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování pozemků porovnávacím způsobem: Na základě skutečného užití oceňovaného pozemku bude zjištěna cena obdobných prodaných pozemků, pokud toto nebude možné tak cena nabídek obdobných pozemků, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, tedy stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u pozemků: lokalita, účel užití, vybavenost, velikost, komerční využití, charakter a úroveň zastavěnosti, právní stav a zohlednění věcných práv. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovaným pozemkem a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohu pozemku, vlastnické vztahy, právní vztahy a další širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 32 je pan Roman Latocha, nar. dne 23. 7. 1971 bytem 739 59 Vělopolí, č.p. 67 vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí pozemků parcelní číslo 410 orná půda o celkové výměře 2160,0 m 2, parcelní číslo 411/1 zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 136,0 m 2 a parcelní číslo 412 zahrada o celkové výměře 686,0 m 2 v katastrálním území Vělopolí, obci Vělopolí, okrese Vělopolí. 8. Věcná břemena, závazky a omezení: K nemovitým věcem se neváží věcná břemena ani jiná omezení. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitých věcí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovitých věcí nepodléhá odvodu DPH. 4
9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. V místě nehrozí sesuv půdy. Pozemek se nenachází v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v místě, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro lokalitu Vělopolí I. kategorie převážně nízké radonové riziko. 10. Základní popis lokality: Obec Obec Vělopolí se nachází na území okresu Frýdek-Místek a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Třinec. Vělopolí leží asi 5 kilometrů západně od Třince a přibližně osmnáct kilometrů východně od Frýdku-Místku. Úředně žije v katastru této obce 286 obyvatel (Malý lexikon obcí 2017). Z občanské vybavenosti je v obci pouze knihovna. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Obec je dopravně obsluhována autobusy meziměstské dopravy, zastávka je vzdálena přibližně 150 m od posuzovaných pozemků. Obec Vělopolí leží v průměrné výšce 370 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 299 ha. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění jsou pozemky užívané v jednotném funkčním celku se stavbou jiného vlastníka v katastrálním území a obci Vělopolí. Obsah ocenění: a) 3, 4 stavební pozemky parcelní číslo 410, 411/1 a 412 v katastrální území a obci Vělopolí, okres Frýdek-Místek 11. Kopie katastrální mapy a územního plánu: Pozemky zapsané na LV č. 32 vedením pro katastrální území a obec Vělopolí, okres Frýdek-Místek. 12. Popis nemovitých věcí: a) 3, 4 stavební pozemky parcelní číslo 410, 411/1 a 412 v katastrální území a obci Vělopolí, okres Frýdek-Místek Předmětem ocenění jsou pozemky zapsané na LV č. 32 vedeném pro katastrální území a obec Vělopolí. Pozemky jsou užívány v jednotném funkčním celku s rodinným domem č.p. 67 jiného vlastníka. Celková plocha pozemků je značná, v místě obvyklá. Pozemky jsou situovány v centu obce, jejíž zástavba sestává z rodinných domů roztroušených po krajině, jsou rovinné, se svažitostí terénu do 15%. V místě je možnost napojení na obecní vodovod a síť elektrické energie. Občanská vybavenost obce je dostupná. Obyvatelstvo v okolí je bezproblémové. V obci Vělopolí není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. 5
B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. a) 3, 4 stavební pozemky parcelní číslo 410, 411/1 a 412 v katastrální území a obci Vělopolí, okres Frýdek-Místek Ocenění stavebního pozemku dle 3, 4 vyhlášky: R redukční součinitel dle odst. 6 5 vyhlášky S celková plocha pozemků ve funkčním celku R = (200 + 0,8 * S)/S = (200 + 0,8 * 2982)/2982 = 0,8671 Pozemky parcelní číslo 410, 411/1 a 412 Obec Katastrální území Kraj Počet obyvatel Malý lexikon obcí 2017 Základní cena příloha č. 2 vyhlášky, tab. č. 1 ZC v (Kč/m 2 ) Plocha pozemků P (m 2 ) Vělopolí Vělopolí Moravskoslezský Znak Název zanku Označení Popis znaku Hodnota znaku Úprava základních cen stavebních pozemků, příloha č. 2 vyhlášky, tabulka č. 2 O 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,60 O 2 Hospodářsko správní význam obce IV. Ostatní obce 0,70 O 3 Poloha obce V. Sousedí s obcí nad 5000 obyvatel 1,00 O 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina a vodovod 0,70 O 5 Dopravní obslužnost obce III. Autobusová zastávka 0,90 O 6 Občanská vybavenost v obci VI. Žádná vybavenost 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZC v *O 1 *O 2 *O 3 *O 4 *O 5 *O 6 ZC 192 Index trhu s nemovitými věcmi, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 1 P 1 Situace na dílčím trhu II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 P 2 Vlastnické vztahy I. Pozemek s nemovitou stavbou -0,03 P 3 Změny v okolí II. Bez vlivu 0,00 P 4 Vliv právních vztahů I. Částečně zastavěno stavbou jiného vlastníka -0,02 P 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 P 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zandbatelný rizikem povodně 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1+ΣP i ) I T 0,9500 Index omezujících vlivů pozemku, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 2 P 1 Geometrický tvar a velikost II. Bez vlivu na využití 0,00 P 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost pozemku do 15%, ostatní orientace 0,00 P 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 P 4 Chráněná území a ochraná pásma I. Mimo chráněné území a ochraná pásma 0,00 P 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 P 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů pozemku I O = 1+ΣP i I O 1,0000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zastavění, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 3 P 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel 1,01 P 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 P 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce 0,01 P 4 Možnost napojení na inž. sítě v obci I. Lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 P 5 Občanská vybavenost v okolí I. Občanská vyb. obce je dostupná 0,00 P 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Zpevněný příjezd, parkování na pozemku 0,01 P 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m od objektu 0,00 P 8 Komerční využitelnost II. Bez možnosti komerčního využití 0,00 P 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 P 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 P 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy Cena pozemků celkem I P = P 1 * (1+ΣP i ) CP = ZC * I T * I O * I P * P * R I P CP (Kč) 1,0605 500 163,89 286 908 2982 Administrativní cena nemovitých věcí činí (zaokrouhleno) 500.160,00 Kč 6
2. Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění jsou pozemky evidované jako zastavěná plocha, zahrada popřípadě orná půda, dle územního plánu však většinově vedené jak stavební ploch pro bydlení, v katastrálním území a obci Vělopolí. Pozemky se nachází v blízkosti centra obce a jsou užívány v jednotném funkčním celku se stavbou rodinného domu č.p. 67 jiného vlastníka. Pro určení porovnávací ceny bude z údajů o prodejích a nabídkách prodejů určena cena za m 2 plochy stavebních pozemků. Analýza trhu: Uskutečněné prodeje stavebních ploch v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 10. 7. 2017 Číslo řízení: V-2707/2017-832 Popis: Uskutečněný prodej pozemků evidovaných jako orná půda, popřípadě trvalý travní porost v sousední obci Střítež. Jeden z pozemků je v územním plánu veden jako stavební plocha. Celková stavební plocha byla 2727,0 m 2. Celková sjednaná cena činila 280.000,00 Kč. Cena: 102,68 Kč/m 2 Prodej č. 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 pozemek v sousední obci, součástí převodu také nestavební pozemky Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 25. 7. 2017 Číslo řízení: V-3008/2017-832 Popis: Uskutečněný prodej pozemků evidovaných jako ostatní plocha popřípadě zastavěná plocha v obci Vělopolí. Součástí jednoho z pozemků byla i zemědělská stavba avšak ve velmi špatném stavu. Celková plocha byla 1421,0 m 2. Celková sjednaná cena činila 570.000,00 Kč Cena: 401,13 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 pozemky ve stejné obci, součástí také stavba Nabídka prodeje stavebních ploch v místě a okolí: Nabídka č. 1 Místo zveřejnění: www.sreality.cz Datum inzerce: 19. 3. 2018 Subjekt: RK Text inzerce: Pokud hledáte pozemek s dobrou dostupností, tak pro Vás máme stavební pozemek o celkové rozloze 1.586 m2 v Českém Těšíně - část Horní Žukov. K pozemku je vytvořen samostatný sjezd z hlavní komunikace. Inženýrské sítě (elektřina, voda a plyn) jsou u pozemku. Dobrá dostupnost, autobusová zastávka do 5 min. pěší chůze. Inzerce: Objektivizační koeficient: 0,90 nabídka RK včetně provize a právních služeb Cena: 285,00 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 stavební pozemek v sousedním katastrálním území 7
Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Označení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Prodej č. 1 102,68 1,00 1 102,68 Prodej č. 2 401,13 1,00 1 401,13 Nabídka č. 1 285,00 0,90 2 256,50 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 254,20 Úprava základní ceny: 1. Poloha pozemku vzhledem k jeho konkrétnímu účelu využití (hodnocení 0,8 1,2) Stavební pozemky v centru obce, v klidné lokalitě, s dostupnou občanskou vybaveností. K účelu výstavby individuálního bydlení vhodné. 2. Vlastnické vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemky jsou ve výlučném vlastnictví. 3. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Na pozemku nejsou evidovány věcná břemena ani jiná omezení užívání. Na pozemku se nachází stavby jiného vlastníka. 4. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemky nespadají pod zvláštní ochranu z hlediska životního prostředí. Dle územního plánu je zastavitelná většina celkové plochy. Technická infrastruktura v místě pouze vodovod a el. energie. Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m2) 254,20 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha pozemku 1,00 2 Vlastnikcé vztahy 1,00 3 Právní vztahy 0,80 4 Širší vztahy 0,95 Upravená základní cena v Kč za m 2 193,19 Základní upravená cena dle metody srovnání je 193,19 Kč/m 2. Celková plocha pozemků je 2982,0 m 2, celková cena pozemku metodou srovnání tedy činí 576.092,58 Kč. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny pozemku, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, a cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 500.160,00 Kč a cena srovnávací ve výši 576.092,52 Kč. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za posuzované nemovité věci ve výši: Obvyklá cena nemovitých věcí ke dni ocenění 570.000,00 Kč 8
C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovitých věcí Srovnávací cena nemovitých věcí 500.160,00 Kč 567.100,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 32, tj. pozemků parcelní číslo 410, 411/1 a 412 v katastrálním území Vělopolí, obci Vělopolí, okrese Frýdek-Místek vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: pětsetsedmdesáttisíc korun českých 570.000,00 Kč V Holešově, dne 23. dubna 2018 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 6609 89/2018 a) znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 93/18. 9
D. Přílohy: Mapové podklady: Katastrální mapa podložená ortofotem s pozemky zapsanými na LV č. 32 vedením pro katastrální území a obec Vělopolí, okres Frýdek-Místek. Fotodokumentace: Pohledy na posuzované pozemky parcelní číslo 410, 411/1 a 412, část plochy je zastavěna stavbami jiného vlastníka, katastrální území a obec Vělopolí, okrese Frýdek-Místek. 10
Výpis z katastru nemovitostí: 11