Znalecký posudek č. 6379 109/2017 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovité věci pozemku parcelní číslo 1063, jehož součástí je rodinný dům č.p. 32 v katastrálním území Ořechov, obci Ořechov, okrese Brno-venkov Objednatel posudku: dražební společnost PROKONZULTA, a.s. IČ 263 07 367 Křenová 299/26 602 00 Brno Objednávka ze dne 14. 6. 2017 KSBR 45 INS 29905 / 2014 Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovité věci v insolvenčním řízení Podle stavu ke dni 28. 6. 2017 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení v listinné podobě a 1 v elektronické podobě prostřednictvím emailu. V Otrokovicích, dne 3. července 2017 1
Obsah: A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovité věci 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci 3 5. Použitá literatura 3 6. Metody zjištění hodnoty 3 7. Vlastnické a evidenční údaje 4 8. Věcná břemena, závazky a omezení 5 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko 5 10. Základní popis lokality 5 11. Kopie katastrální mapy 6 12. Popis nemovitých věcí 6 str. B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. 8 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 9 C. Rekapitulace 12 D. Přílohy 12 2
A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě požadavku objednatele. Úkolem znalce je: ocenění nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejích součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je nemovitá věc pozemek parcelní číslo 1063 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p. 32 v katastrálním území Ořechov, obci Ořechov, okrese Brno-venkov. 2. Informace o nemovité věci: Adresa nemovitosti: 664 44 Ořechov, Pavlíkova 32/64 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Ořechov Katastrální území: Ořechov 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Ořechov, LV č. 2763 ze dne 3. 6. 2017 Zjištěné znalcem: 1) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 2) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňovanou nemovitost 3) Informace o obci a okolí z internetových serverů 4) Místní šetření provedené dne 28. 6. 2017, fotodokumentace 5) Malý lexikon obcí 2016 6) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 7) Informace a sdělení získané z katastrálního úřadu, realitních kanceláří a jiných subjektů 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci: Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 28. června 2017 asistentem znalce, za účasti vlastnice, která poskytla informace o technickém stavu a historii objektu. 5. Použitá literatura: E. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. F. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. G. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008. H. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004. 6. Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky 443/2016 Sb. 3
b) Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování staveb porovnávacím způsobem: Cena stavby se zjistí vynásobením zvolené měrné jednotky, charakteristického porovnatelného parametru daného typu stavby, např. obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha, podlahová plocha atp., jednotkovou cenou určenou porovnávací metodou. Na základě skutečného užití oceňované stavby bude zjištěna cena staveb obdobného využití, pokud toto nebude možné tak cena nabídek staveb obdobného využití, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u staveb zejména: účel užití, poloha v obci vzhledem k účelu užití, stavebně technický stav, materiálové charakteristiky, vybavenost, velikost a možnost komerční využitelnosti. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovanou stavbou a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohou stavby v obci popřípadě v lokalitě, příslušenství stavby, pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou, technickou vybavenost pozemku, právní vztahy a širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. V případě velmi špatného stavebně-technického stavu objektu lze základní cenu snížit až o 30%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2763 je paní Klaudia Borecká, nar. dne 3. 9. 1973 trvale bytem 664 44 Ořechov, Pavlíkova 32/64 vlastníkem oceňované nemovité věci pozemku parcelní číslo 1063 zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 306,0 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 32 v katastrálním území Ořechov, obci Ořechov, okrese Brno-venkov. 4
8. Věcná břemena, závazky a omezení: K nemovité věci se neváží žádná věcná břemena, ani jiná omezení. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovité věci dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovité věci nepodléhá odvodu DPH. 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. Pozemek se nenachází v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v místě, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro lokalitu Ořechov II. kategorie převážně střední radonové riziko. 10. Základní popis lokality: Obec Obec Ořechov spadá do okresu Brno-venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Šlapanice. Obec Ořechov se rozkládá asi deset kilometrů jihozápadně od Brna. Na území této obce má hlášeno trvalý pobyt 2665 obyvatel (Malý lexikon obcí 2016). Pro děti školního věku mají v obci k dispozici dvě základní školy, předškoláci mohou chodit do školy mateřské. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. V obci má ordinaci jeden praktický lékař. Dále bychom v obci našli knihovnu, hřbitov a kostel. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad a síť obchodů a služeb. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je rodinný dům i pozemek užívaný v jednotném funkčním celku v obci Ořechov. Jedná se o přízemní řadový dům, který je částečně podsklepený, je zastřešen sedlovou střechou s nevyužívaným podkrovím. Dům byl uveden do užívání před více než 80-ti lety. Příslušenství tvoří vedlejší stavby hospodářských budov. Dopravní dostupnost a parkování Posuzovaný objekt je přístupný po místní zpevněné komunikaci, ulici Pavlíkova. Parkování je možné na krajnici v blízkosti domu. Obec Ořechov je napojena na síť silnic, které ji spojují s okolními vesnicemi a městy. Obec je dopravně obsluhována autobusy příměstské dopravy města Brna, nejbližší zastávka je vzdálena cca 250 m od posuzovaného domu. Účel využití Stavba je ke dni ocenění užívána z části k bydlení, část domu se opravuje. Pozemky Pozemek parcelní číslo 1063 je téměř zcela zastavěn stavbou hlavní a vedlejšími stavbami, pouze malá část pozemku tvoří dvůr za domem. Možnost napojení na elektřinu, plyn, kanalizaci a vodovod. Obec Ořechov nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků. Obsah ocenění: a) 3, 4 stavební pozemek parcelní číslo 1063 v katastrální území a obci Ořechov, okres Brno-venkov b) 35 rodinný dům č.p. 32 na pozemku parcelní číslo 1063 včetně příslušenství v katastrálním území a obci Ořechov, okres Brno-venkov 5
11. Kopie katastrální mapy: Pozemek parcelní číslo 1063, jehož součástí je rodinný dům č.p. 32, katastrální území a obec Ořechov, okres Brno-venkov. 12. Popis nemovitých věcí: a) 3, 4 stavební pozemek parcelní číslo 1063 v katastrální území a obci Ořechov, okres Brno-venkov Předmětem ocenění je pozemek zapsaný na LV č. 2763 vedeném pro katastrální území a obec Ořechov. Pozemek je užíván v jednotném funkčním celku se stavbou rodinného domu č.p. 32. Celková plocha parcely je malá. Území je rovinné povahy se svažitostí do 15 %. Pozemek parcelní číslo 1063 je téměř kompletně zastavěn stavbou hlavní a vedlejšími stavbami, pouze velmi malá část tvoří nádvoří domu. V místě je možnost napojení na obecní vodovod, kanalizaci, plyn a síť elektrické energie. Občanská vybavenost obce je dobře dostupná. Obyvatelstvo v okolí je bezproblémové. V obci Ořechov není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. b) 35 rodinný dům č.p. 32 na pozemku parcelní číslo 1063 včetně příslušenství v katastrálním území a obci Ořechov, okres Brno-venkov Předmětem ocenění je řadový rodinný dům, původně postavený kolem roku 1900. Jedná se o přízemní částečně podsklepený dům, který je zastřešený sedlovou střechou s nevyužívaným podkrovím. Část objektu byla původně užívána jako kovárna, v roce 1963 byla i tato část přebudována pro účely bydlení. V roce 1986 byla na objektu vyměněna střešní krytina, dům byl opatřen novými klempířskými prvky. Poslední rekonstrukce objektu probíhá v současné době a není dokončena. Konstrukční řešení stavby: Posuzovaný objekt je založen na kamenných základech, bez izolace proti zemní vlhkosti, je viditelné vzlínání vlhkosti do nosného zdiva. Konstrukční systém je stěnový, zdivo je smíšené v tloušťce 80 45 cm. Stropní konstrukce jsou dřevěné trámové s rovnými podhledy. Střešní konstrukci tvoří sedlový dřevěný krov, krytina keramické tašky, klempířské konstrukce z plechu, kompletní. Vnitřní příčky, které v budově vymezují jednotlivé prostory, jsou provedeny taktéž ze smíšeného zdiva kámen, cihla. Nášlapné vrstvy vnitřních prostor domu jsou dlažby, PVC, dřevěné parkety popřípadě laminátové vlysy. Část podlah zcela chybí. Výplně otvorů částečně původní dřevěná zdvojená okna, částečně moderní plastová, dveře dřevěné v kovových zárubních. Vnitřní dveře také v kovových zárubních, křídla na bázi dřevní hmoty plná i prosklená. Fasádní omítka břizolit opatřen barevným náterem, vnitřní omítky štukové, obklady v sociálním zázemí a kuchyni v běžném rozsahu. Stropní konstrukce jsou opatřeny omítkami na rákos. Stavba je napojena na elektřinu, vodovod, kanalizaci a plyn. Dům je vytápěn plynovým kotlem, ohřev TUV pomocí el. bojleru. 6
Dispoziční řešení stavby: Vstup do objektu je z ulice a ústí do hlavní chodby. Vlevo je z chodby přístupná původní část domu z roku 1900, v této v současné době probíhá kompletní rekonstrukce a je z ní odstraněno veškeré vybavení, včetně topných těles. Tato část obsahuje kuchyň, která je předělávána na koupelnu, dva neprůchozí a jeden průchozí pokoj. Z hlavní chodby je přístupná místnost s žebříkem na půdu, žebřík vede i do sklepa. Z této chodby je přístupná i pravá část domu, přebudovaná pro účely bydlení v roce 1963. V této části je z menší chodby přístupná koupelna s WC (nefunkční), spíž, kuchyně, jeden průchozí a jeden neprůchozí pokoj, oba orientované do ulice. Z chodby je také přístupné malé nádvoří za domem. Nádvoří ohraničuje dvorní křídlo, které není přístupné přes dům, ale z prostoru dvora ve kterém se nachází technická místnost s kotlem a samostatné WC. Z nádvoří je také přístupná vedlejší stavba, zděná kůlna, která uzavírá nádvoří ze zadní strany. Koupelna je vybavena vanou a umyvadlem. V kuchyni je původní kuchyňská linka a plynový sporák. Přehled využitelných kapacit objektu: Celková užitná plocha: 133,68 m 2 Zastavěná plocha: 167,09 m 2 Obestavěný prostor objektu: (14,91 * 2,35) + (88,32 * 3,26) + (78,77 * 3,26) + (167,59 * 5,2 * 0,5) = 1015,49 m 3 Objekty technické infrastruktury: Přípojka elektrické energie, plynu, kanalizace a vody. Příslušenství stavby: Příslušenství stavby tvoří vedlejší stavba zděné kůlny. Technický stav, vady a nedodělky: Technický stav domu odpovídá jeho stáří, s pravidelnou údržbou. Kromě již zmíněného vzlínání zemní vlhkosti mezi další závady patří chybějící obklad soklu, poruchy omítek, jak fasádních tak interiérových. Dle informací poskytnutých znalci je zde také problém s přípojkou kanalizace, pouze samostatné WC přístupné ze dvora je na ni efektivně napojeno, ostatní pravděpodobně vsakuje pod dům. V původní, levé části je prováděna kompletní rekonstrukce, tato však není dokončena, v současné době jsou odstraněny podlahy, a veškeré vybavení tak, že tuto část domu není možno užívat. Dům je energeticky neefektivní, pouze dvě okna jsou plastoví, chybí izolace proti spodní vodě. Celkový technický stav stavby předpokládá investice do dokončení započatých oprav a investice pro snížení energetické náročnosti domu. Název nemovitosti Rodiný dům č.p. 32 v obci Ořechov, okres Brno-město,řadový dům, včetně vedlejších staveb Počet pokojů 6 obytných pokojů - jednotka 6 + 2 Typ domu řadový dům Vlatnictví osobní Přízemní/Patrový přízemní Počet podlaží 2 Stav objektu částečně v rekonstrukci Budova zděná, smíšené zdivo Sklep částečně podsklepeno Garáž ne Parkovací stání ne Balkon ne Lodžie ne Terasa ne Bazén ne Plocha pozemků 306,0 m 2 Plocha zastavěná 137,09 m2 Plocha užitná 133,68 m2 GPS souřadnice 49.1110561N, 16.5217500E Energetická třída G 7
B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. a) 3, 4 stavební pozemek parcelní číslo 1063 v katastrální území a obci Ořechov, okres Brno-venkov Ocenění stavebních pozemků dle 3,4 vyhlášky: Pozemek parcelní číslo 1063 Obec Katastrální území Kraj Počet obyvatel Malý lexikon obcí 2016 Základní cena příloha č. 2 vyhlášky, tab. č. 1 ZC v (Kč/m 2 ) Ořechov Ořechov Jihomoravský 2665 1380 306 Plocha pozemku P (m 2 ) Znak Název zanku Označení Popis znaku Hodnota znaku Úprava základních cen stavebních pozemků, příloha č. 2 vyhlášky, tabulka č. 2 O 1 Velikost obce II. 2001-5000 obyvatel 0,80 O 2 Hospodářsko správní význam obce IV. Ostatní obce 0,60 O 3 Poloha obce III. Do 20 km od Brna 1,02 O 4 Technická infrastruktura v obci I. Kompletní 1,00 O 5 Dopravní obslužnost obce I. Příměstská doprava 1,00 O 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZC v *O 1 *O 2 *O 3 *O 4 *O 5 *O 6 ZC 662 Index trhu s nemovitými věcmi, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 1 P 1 Situace na dílčím trhu II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 P 2 Vlastnické vztahy V. Stejný vlastník 0,00 P 3 Změny v okolí II. Bez vlivu 0,00 P 4 Vliv právních vztahů II. Bez vlivu 0,00 P 5 Ostatní neuvedené I. Stísněný prostor, bez zahrady -0,20 P 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zandbatelný rizikem povodně 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1+ΣP i ) I T 0,8000 Index omezujících vlivů pozemku, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 2 P 1 Geometrický tvar a velikost II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 P 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost pozemku do 15%, ostatní orientace 0,00 P 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 P 4 Chráněná území a ochraná pásma I. Mimo chráněná území a ochraná pásma 0,00 P 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 P 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů pozemku I O = 1+ΣP i I O 1,0000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zastavění, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 3 P 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích nad 2000 obyvatel 1,00 P 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 P 3 Poloha pozemku v obci II. Navazuje na střed obce 0,00 P 4 Možnost napojení na inž. sítě v obci I. Lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 P 5 Občanská vybavenost v okolí I. Občanská vyb. obce je dobře dostupná 0,00 P 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Zpevněný příjezd, bez parkování 0,00 P 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka do 1000 m od objektu -0,01 P 8 Komerční využitelnost II. Bez možnosti komerčního využití 0,00 P 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 P 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 P 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1+ΣP i ) I P Cena pozemku celkem CP = ZC * I T * I O * I P * P CP (Kč) 1,0300 166 919,33 8
b) 35 rodinný dům č.p. 32 na pozemku parcelní číslo 1063 včetně příslušenství v katastrálním území a obci Ořechov, okres Brno-venkov Stanovení ceny rodinného domu dle 35 vyhlášky: Rodinný dům č.p. 32 Obec Katastrální území Ořechov Ořechov Malý lexikon obcí ČR 2016 2 665 Jihomoravský příloha č. 24 ZC Kč/m3 2 484,00 OP m3 1015,49 Počet obyvatel Kraj Základní cena Obestavěný prostor Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby II. Řadový dům -0,01 2 Provedení obv. stěn I. Smíšené zdivo -0,08 3 Tl. obvod. stěn III. více než 45 cm 0,03 4 Podlažnost I Hodnota 1 0,00 5 Napojení na veř. sítě V. Kompletní 0,08 6 Vytápění III. Ústřední 0,00 7 Zákl. příslušenství III. Úplné standardní 0,00 8 Ostatní vybavení I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu -0,03 10 Vedlejší stavby III. Zděná kůlna 0,05 11 Pozemky I. Pouze zastavěná plocha -0,01 12 Jiné kriterium III. Bez vlivu na cenu 0,00 0,03 Stáří staby 80 s = 1-0,005*y 0,60 13 Stav IV. Stavba ve špatném stavu Iv 0,65 0,40 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky It dle pozemku 0,8000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky Ip dle pozemku 1,0300 Cena stavby celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip 834 941,96 Administrativní cena dle platného cenového předpisu č. 53/2016 Sb., 443/2016 Sb. - rekapitulace: pol. objekt kat. území obec jednotka cena a) 3, 4 stavební pozemek p.č. 1063 Ořechov Ořechov Kč 166 919,33 b) 35 rodinný dům č.p. 32 Ořechov Ořechov Kč 834 941,96 Cena nemovitých věcí celkem 1 001 861,29 Administrativní cena nemovité věci činí (zaokrouhleno) 1.001.860,00 Kč 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 32 v obci Ořechov, okrese Brno-venkov. Jedná se o řadový, částečně podsklepený objekt, jenž je zastřešen sedlovou střechou, podkroví není využíváno. Objekt je starší 100 let, v průběhu existence byl ale přestavován a rozšiřován, poslední rozsáhlejší investice jsou právě prováděny, kdy je jedna část domu kompletně renovována. Technický stav jinak odpovídá stáří. Příslušenství domu tvoří vedlejší stavba zděné kůlny. Kromě malého nádvoří je s domem užíván pouze pozemek zastavěné plochy, chybí zde jakákoliv zahrada. Pro určení porovnávací ceny bude z údajů o prodejích a nabídkách prodejů určena cena za m 2 podlahové plochy. 9
Analýza trhu: Uskutečněné prodeje obdobných domů v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 7. 3. 2017 Číslo řízení: V-2728/2017-703 Popis: Uskutečněný prodej podílů na řadovém domě v obci Ořechov. Plocha pozemků užívaných v jednotném funkčním celku je výrazně větší. Technický stav je obdobný. Příslušenství obdobné. Podíly celkem tvořili id. 7/8. Celková cena činila 1.225.000,00 Kč. Cena: 8.783,10 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 obdobný dům, obdobného příslušenství, výrazně větší plocha pozemků Prodej č. 2 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 25. 4. 2017 Číslo řízení: V-6254/2017-703 Popis: Uskutečněný prodej menšího samostatně stojícího domu v obci Ořechov. Plocha pozemků užívaných v jednotném funkčním celku je obdobná, stejně jako příslušenství stavby. Technický stav horší. Kupujícím byla obec Ořechov. Celková cena činila 830.000,00 Kč. Cena: 9.463,65 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 menší samostatně stojící dům, horšího technického stavu s obdobnou plochou pozemků Nabídky obdobných domů v místě a okolí: Nabídka č. 1 Místo zveřejnění: www.sreality.cz Datum inzerce: 30. 6. 2017 Subjekt: RK Text inzerce: Ve výhradním zastoupení majitele nabízíme k prodeji řadový RD k modernizaci, v centru obce Ořechov u Brna. Jedná se o patrový dům ze smíšeného zdiva o ZP 80 m2, uliční šíři 8 m a celkové výměře pozemku 168 m2. Inzerce: Objektivizační koeficient: 0,90 jedná se o nabídku RK včetně provize a poplatků a projektu Cena za m 2 : 9.147,06 Kč Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Uznačení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 nabídka prodeje sousedního řadového domu určeného k rekonstrukci Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Prodej č. 1 8 783,10 1,00 1 8 783,10 Prodej č. 2 9 463,65 1,00 2 9 463,65 Nabídka č. 1 9 147,06 0,90 2 8 232,35 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 8 835,02 10
Úprava základní ceny: 1. Poloha stavby v obci, popřípadě v lokalitě (hodnocení 0,8 1,2) Objekt se nachází v blízkosti centra obce Ořechov, občanská vybavenost obce je dostupná. 2. Příslušenství stavby (hodnocení 0,8 1,2) Příslušenství stavby tvoří vedlejší stavba zděné kůlny. 3. Pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou (hodnocení 0,8 1,2) Pozemky v jednotném funkčním celku jsou minimálního rozsahu. Jedná se téměř jen o zastavěnou plochu. 4. Technická vybavenost pozemku (hodnocení 0,8-1,2) Pozemek je dobře přístupný z místní komunikace. V blízkosti pozemku je možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. 5. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K oceňované nemovité věci se neváží věcné břemena ani jiné právní zátěže. 6. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Technický stav stavby odpovídá stáří objektu. Jedna z částí domu postrádá základní vybavení a vytápění. Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m 2 ) 8 835,02 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha stavby v obci 1,00 2 Příslušenství stavby 1,00 3 Pozemek tvořící jednotný fukční celek 0,95 4 Technická vybavenost pozemku 1,00 5 Právní vztahy 1,00 6 Širší vztahy 0,92 Upravená základní cena v Kč za m 2 7 721,81 Základní upravená cena dle metody srovnání je 7.721,81 Kč/m 2. Celková plocha prostor užitných je 133,68 m 2, celková cena stavby metodou srovnání tedy činí 1.032.251,56 Kč. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny stavby, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, a cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 1.001.860,00 Kč, a cena srovnávací ve výši 1.032.251,56 Kč. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za posuzovanou nemovitou věc ve výši: Obvyklá cena nemovité věci ke dni ocenění 1.030.000,00 Kč 11
C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovité věci Obvyklá cena nemovité věci 1.262.460,00 Kč 1.032.250,00 Kč Obvyklou cenu posuzované nemovité věci zapsané na LV č. 2763, tj. pozemku parcelní číslo 1063, jehož součástí je rodinný dům č.p. 32 v katastrálním území Ořechov, obci Ořechov, okrese Brno-venkov vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: jedenmiliontřicettisíc korun českých 1.030.000,00 Kč V Otrokovicích, dne 3. července 2017 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 6379 109/2017 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 110/17. D. Přílohy: Mapové podklady: Posuzovaný rodinný dům č.p. 32 v katastrálním území a obci Ořechov, okrese Brno-venkov. 12
Fotodokumentace: Posuzovaný rodinný dům č.p. 32v obci Ořechov, pohled z ulice Pavlíkova a z nádvoří za domem. Kuchyně s plynovým sporákem v domě č.p. 32. Plynový kotel situovaný v dvorním traktu domu. Koupelna s vanou, dvěma umyvadly a WC. Samostatné WC v dvorním traktu. Část domu, ve které probíhá kompletní rekonstrukce; původní kuchyně předělávaná na koupelnu; poškozená omítka vinou vzlínání zemní vlhkosti. 13
Výpis z katastru nemovitostí: 14