ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1823-13/2015 NEMOVITÁ VĚC: GARÁŽ, Garáž, pozemky Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Kyjov, k.ú. Kyjov Adresa nemovité věci:rierrova 161, 697 01 Kyjov Vlastník stavby: pan Milan Pažourek, Boří Dvůr 417, 69142 Valtice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 7 / 12 Vlastník pozemku: pan Milan Pažourek, Boří Dvůr 417, 69142 Valtice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 7 / 12 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad v Hodoníně, paní Mgr. Kateřina Skoupá Adresa objednavatele: Velkomoravská 1, 69501 Hodonín ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Josef Vašulka Vinohrady 2545, 697 01 Kyjov IČ: telefon: 606 777 122 e-mail: josef.vasulka@gmail.com DIČ: fax: Exekuční řízení 166 EX 102/11-71 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 140 000 Kč Datum místního šetření: 2.2.2015 Stav ke dni : 2.2.2015 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: V Kyjově, dne 21.2.2015 Ing. Josef Vašulka
NÁLEZ Znalecký úkol ocenění řadové skupinové garáže ul. Riegrova, č.e. 162 umístěného v katastrálním území Kyjov, včetně pozemku uvedeného v LV 995 Kyjov Přehled podkladů 1. náhled do katastru nemovitostí Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního pro LV 955 Kyjov 2. informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti 3. skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 4. Geometrický plán parcela st. 2105 Kyjov získaná náhledem do katastru 5. použitá literatura: NEMOVITOSTI, Oceňování a právní vztahy, 2.přepracované a doplněné vydání, autoři Doc. ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala 6. metodická pomůcka Úřední oceňování majetku 2014 vydané akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v září 2014 7. k zaměření oceňované nemovitosti byl použit ruční laserový dálkoměr Leica DISTO clasic, ocelové pásmo 20 a 8 m. Místopis Skupina řadových garáží na okraji města Kyjov ulice Riegrova, v okolí je okrajová zástavba rodinných domů, zahradnictví a průmyslová zóna. Pozemek je rovinný, v blízkosti protéká říčka Kyjovka. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Řadová garáž přízemní, nepodsklepená s jedním stáním, přístup po nezpevněné komunikaci, možnost napojení na elektřinu. Silné stránky blízkost obytné zóny a centra města Kyjov cca 10 minut. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její - 2 -
kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Nemovitá věc situována v záplavovém území OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 3. Porovnávací ocenění 3.1 Garáž OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) II 0,80 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,808 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,80 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty - průmyslová zóna a zahradnictví III 0,02-3 -
3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II -0,01 napojit pouze na některé sítě v obci - napojení elektřiny 4. Dopravní dostupnost - Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po I -0,05 nezpevněné komunikaci - nezpevněná komunikace 5. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti - možnost I -0,01 parkování před garáží na obecním pozemku 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - I -0,03 Nevýhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,736 Koeficient pp = I T * I P = 0,595 7 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Kyjov: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1350,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 872,10 Kč/m 2 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Garáž Přízemí vnitřní, nepodsklepená garáž řadová s pultovou střechou, jedním stáním, umístněná v rovinném terénu ve skupině řadových garáží v ulici Riegrova č. evidenční 162. Řadová garáž s oddělenými stáními se nachází na jihozápadním okraji města Kyjov, v blízkosti říčky Kyjovka a blízko obytné zóny. Přístup je po nezpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na rozvod elektro, není možnost napojení na kanalizaci a vodovod. Konstrukce jsou standardního provedení, základy jsou betonové pasy, zdivo je tloušťky 29 a 15 cm z plných cihel, strop s šikmým podhledem, pultová střecha, střešní krytina živičná, vnější a vnitřní úpravy povrchů jsou vápenné omítky, podlaha je betonová, elektroinstalace světelná a motorová, vrata jsou plechové s nátěrem, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu včetně atiky, okno není. Stavba není staticky - 4 -
narušena. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 15: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba (3,20* 6,51) * 2,30 + (3,20* 6,51) * 0,45/2 = 52,60 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor vrchní stavba NP 52,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 52,60 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny 15 a 29 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov X 100 5. Krytina asfaltové pásy S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úpravy povrchů omítky S 100 8. Dveře chybí S 100 9. Okna chybí S 100 10. Vrata plechová S 100 11. Podlahy betonové S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100 1,00 26,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 5,70 100 1,00 5,70 Část [%] Upravený obj. podíl - 5 -
6. Klempířské konstrukce S 2,90 100 1,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4,80 100 1,00 4,80 8. Dveře S 2,70 100 1,00 2,70 9. Okna S 1,40 100 1,00 1,40 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 842,13 Plná cena: 52,60 m 3 * 2 842,13 Kč/m 3 = 149 496,04 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 %* S / PCŽ = 100 %* 45 / 80 = 56,3 % Koeficient opotřebení: (1-56,3 %/ 100) * 0,437 Garáž - zjištěná cena = 65 329,77 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6-6 -
Index omezujících vlivů I O = 1 +P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,808 Index polohy pozemku I P = 0,736 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,808 * 1,000 * 0,736 = 0,595 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 872,10 0,595 518,90 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 2105 21,00 518,90 10 896,90 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 10 896,90 Pozemek - zjištěná cena = 10 896,90 Kč - 7 -
3. Porovnávací ocenění 3.1 Garáž Oceňovaná nemovitá věc Obestavěný prostor: 52,60 m 3 Plocha pozemku: 21,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Kyjov Riegrova Samostatná garáž mezi rodinnými domy ulice Riegrova Kyjov Srovnatelné nemovité věci Název: Kyjov Riegrova Lokalita: ulice Riegrova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Celkový koef. K C 1,10 Upravená j. cena Kč/m 3 2 444 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 72,00 m 3 27 m 2 160 000 Kč 2 222 Kč/m 3 Název: Kyjov Polní Lokalita: ulice Polní Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Celkový koef. K C 1,21 Upravená j. cena Kč/m 3 2 732 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 62,00 m 3 23 m 2 140 000 Kč 2 258 Kč/m 3-8 -
Název: Kyjov Boršov Lokalita: ulice Školní Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Celkový koef. K C 1,33 Upravená j. cena Kč/m 3 2 047 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 117,00 m 3 40 m 2 180 000 Kč 1 538 Kč/m 3 Název: Kyjov Tyršova Lokalita: ulice Tyršova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 1,25 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Celkový koef. K C 2,00 Upravená j. cena Kč/m 3 3 524 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 51,00 m 3 20 m 2 90 000 Kč 1 765 Kč/m 3 Výpočet porovnávací hodnoty na základě obestavěného prostoru Minimální jednotková porovnávací cena 2047 Kč/m 3 Průměrná jednotková porovnávací cena 2 687 Kč/m 3 Maximální jednotková porovnávací cena 3 524 Kč/m 3 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 2687 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovité věci 52,60m 3 Výsledná porovnávací hodnota 141 336 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Garáž 65 330,00 Kč 2. Ocenění pozemků - 9 -
2.1 Pozemek 10 897,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Garáž 141 336,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 141336 Kč 0 Kč 76 227 Kč 10 897 Kč Obvyklá cena 140 000 Kč slovy: Jednostočtyřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8 Závěr Vlastnický podíl 7/12 = 81 666,- Kč V Kyjově 21.2.2015 Ing. Josef Vašulka Vinohrady 2545 697 01 Kyjov telefon: 606 777 122 e-mail: josef.vasulka@gmail.com Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 17.12.1986 pod č.j.spr. 5126/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1823-13/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13/2015. - 10 -