ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3626-114/17 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 113, Rodinný dům č.p. 113 Vlastníci stavby: 555911/0667, Paní Marcela Němcová, Valdovská 1366, 19016 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 631206/6739, Pan Marian Staroň, Malinovského 769/43, 683 23 Ivanovice na Hané, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 665109/1942, Paní Naděžda Ševčíková, Partyzánská 812/30, 683 23 Ivanovice na Hané, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Vlastníci pozemku: 555911/0667, Paní Marcela Němcová, Valdovská 1366, 19016 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 631206/6739, Pan Marian Staroň, Malinovského 769/43, 683 23 Ivanovice na Hané, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 665109/1942, Paní Naděžda Ševčíková, Partyzánská 812/30, 683 23 Ivanovice na Hané, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 OBJEDNAVATEL: Administrace insolvencí CITY TOVER, v.o.s. Adresa objednavatele: Hvězdova 1716/2b, 140 00 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Antonín Bretšnajdr Litovelská 109/8, 779 00 Olomouc IČ: telefon: 604 924 751 e-mail: t.bretsnajdr@seznam.cz Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 170 705 Kč Stav ke dni : 23.11.2017 Datum místního šetření: 23.11.2017 Za přítomnosti: paní Ševčíkové Počet stran: 28 stran Počet příloh: 15 Počet vyhotovení: 2 V Olomouci, dne 28.12.201 Ing. Antonín Bretšnajdr NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 113 a včetně příslušenství a pozemků, nacházející se v katastrálním území Nové Hvězdlice, obec Hvězdlice, kraj Jihomoravský
Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 15 pro katastrální území Nové Hvězdlice - internetové stránky katastru nemovitostí - vyhláška MF ČR č.441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., vyhl. 53/2016 Sb. a č. 433/2016 Sb... - databáze znalce - realitní inzerce - skutečnosti sdělené znalci paní Ševčíkovou Místopis Obec Hvězdlice jihovýchodně od města Vyškov a jižně od Ivanovic na Hané, ve vzdálenosti cca 17,- km od Vyškova a 10,- km od Ivanovic. S oběma městy má autobusové spojení. V obci se nachází základní vybavenost, úplná je pak ve Vyškově. Pracovní příležitosti jsou převážně ve Vyškově. Zemědělské pozemky se nacházejí v části Nové Hvězdlice - mimo zastavěnou část obce SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 3222/264 městys Hvězdlice Celkový popis Rodinný dům se nachází mimo zastavěnou část obce Hvězdlice - Nové Hvězdlice - část Zdravá Voda. Rodinný dům je zděný, nepodsklepený, jednopodlažní a samostatně stojící. Dům je z roku 1900 Rekonstrukce : jen starší V domě je jedna bytová jednotka 2+1 Dispozice : 1.NP - chodba - vpravo je kuchyně, spíž a koupelna s WC, vlevo pak jsou dva pokoje, V domě je střední vytápění s kotlem na tuhá paliva a rl. bojler - dle ústního sdělení paní Ševčíkové jsou oba systémy nefunkční. Přípojky : elektro, vodovod obecní, kanalizace do žumpy. Vpravo od domu je zděná jednopodlažní stodola z roku 1900 - technický stav průměrný, za ní je zděná jednopodlažní kůlna rovněž z roku 1900 - technický stav průměrný. Vlevo - jižně od domu je zděná garáž z roku 1950 - technický stav dobrý. Na nemovitosti vázne věcné břemeno užívání ve prospěch paní Marie Němcové - RČ 305215/491. - 2 -
Pozemek par.č. 3161/12, par.č. 3201/22 - orná půda jsou zemědělsky obdělávány a jsou mimo zastavěnou část obce, jakož i pozemek par.č. 3220/9 - vodní plocha - koryto vodního toku přirozené nebo upravené. - břeh potoka Silné stránky - klidná lokalita Slabé stránky - průměrný stav domu RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Věcné břemeno doživotního užívání ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Na LV č. 15 pro k.ú.nové Hvězdlice je v části C) zapsáno : věcné břeeno užívání ve prospěch paní marie Němcové - zástavní právo exekutorské k 1/3 podílu na nemovitosti - zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána Rodinný dům č.p. 113 1. Věcná hodnota staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 113 1.2. Stodola 1.3. garáž 2. Hodnota pozemků 2.1. Stavební pozemek 3. Porovnávací hodnota OBSAH - 3 -
3.1. rodinný dům č.p.113 4. Věcná břemena 4.1. Věcné břemeno užívání Zemědělské pozemky 1. Hodnota pozemků 1.1. Zemědělské pozemky 1.2. Vodní plocha OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,648 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10-4 -
Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,869 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,563 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,869 Zjištění základní ceny stavebních pozemků pro k.ú. Nové Hvězdlice Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 183,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 209,00 Kč/m 2 Rodinný dům č.p. 113 1. Věcná hodnota staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 113 Věcná hodnota dle THU Základy jsou provedeny jako základové pasy z lomového kamene Svislé konstrukce - zděné- smíšené tl. 50,- cm Stropní konstrukce - polospalné s rovným podhledem Střešní konstrukce - sedlová - 5 -
Střešní krytina - keramická taška Klempířské konstrukce - úplné z pozinkovaného plechu. Úpravy povrchů - vnitřní omítky - vápenné štukové - místy poškozené, vnější povrchy - vápenné hladké Vnější obklady- chybí Vnitřní obklady - keramické obklady v koupelně a kuchyni Schody - jen dřevěné strmé na půdu Okna - dřevěné zdvojené, Dveře - dřevěné hladké, dřevěné zárubně Podlahy obytných místností - prkna a PVC Podlahy ostatních místností - keramická dlažba a PVC Vytápění - lokální na tuhá paliva vv jednom pokoji a kuchyni Elektroinstalace - světelná a motorová Bleskosvod - chybí Rozvod vody - rozvody studené vody Zdroj teplé vody - lázeňské kamna na tuhá paliva Rozvod plynu - chybí Kanalizace - odkanalizování od všech zařizovacích předmětů. Vybavení kuchyní - sporák na tuhá paliva Vnitřní vybavení - kovová vana a umyvadlo Záchod - splachovací standardní Ostatní vybavení - chybí Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná Konstr. výška plocha 1.NP 107,30 m 2 2,80 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha chodba 7,16 m 2 1,00 7,16 m 2 komora 4,03 m 2 1,00 4,03 m 2 pokoj 12,83 m 2 1,00 12,83 m 2 pokoj 20,86 m 2 1,00 20,86 m 2 kuchyně 23,99 m 2 1,00 23,99 m 2 koupelna s WC 6,36 m 2 1,00 6,36 m 2 spíž 9,08 m 2 1,00 9,08 m 2 Užitná plocha celkem: 84,30 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (5,87*18,28)*(2,80) = 300,45 m 3 zastřešení 5,87*18,28*3,00/2 = 160,96 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 300,45 m 3-6 -
zastřešení 160,96 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 461,41 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy kamenné 2. Zdivo zděné smíšené tl.580 3. Stropy polospalné s rovným podhledem 4. Střecha sedlová 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody jen dřevěné na půdu 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných místností prkna a PVC 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba a PVC 16. Vytápění chybí 16. Vytápění kamna na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody lázeňské kamna na tuhá paliva 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace odkanalizování od všech zař. předmětů 23. Vybavení kuchyně sporák na tuhá paliva 24. Vnitřní vybavení kovová vana a umyvadlo, 25. Záchod standardní splachovací 26. Ostatní chybí Jednotková cena 3 000 Kč/m 3 Množství 461,41 m 3 Reprodukční cena 1 384 216 Kč Konstrukce Obj. podíl. Standardní Upravená cena Upravený obj. [%] cena [Kč] [Kč] podíl [%] 1. Základy 8,20 113 506 113 506 9,00 2. Zdivo 21,20 293 454 293 454 23,26 3. Stropy 7,90 109 353 109 353 8,67 4. Střecha 7,30 101 048 101 048 8,01 5. Krytina 3,40 47 063 47 063 3,73 6. Klempířské konstrukce 0,90 12 458 12 458 0,99 7. Vnitřní omítky 5,80 80 285 80 285 6,36 8. Fasádní omítky 2,80 38 758 38 758 3,07 9. Vnější obklady 0,50 6 921 0 0,00-7 -
10. Vnitřní obklady 2,30 31 837 31 837 2,52 11. Schody 1,00 13 842 17 904 1,42 12. Dveře 3,20 44 295 44 295 3,51 13. Okna 5,20 71 979 71 979 5,70 14. Podlahy obytných místností 2,20 30 453 30 453 2,41 15. Podlahy ostatních místností 1,00 13 842 13 842 1,10 16. Vytápění 5,20 71 979 0 0,00 16. Vytápění 5,20 71 979 35 990 2,85 17. Elektroinstalace 4,30 59 521 59 521 4,72 18. Bleskosvod 0,60 8 305 0 0,00 19. Rozvod vody 3,20 44 295 44 295 3,51 20. Zdroj teplé vody 1,90 26 300 5 000 0,40 21. Instalace plynu 0,50 6 921 0 0,00 22. Kanalizace 3,10 42 911 42 911 3,40 23. Vybavení kuchyně 0,50 6 921 6 921 0,55 24. Vnitřní vybavení 4,10 56 753 56 753 4,50 25. Záchod 0,30 4 153 4 153 0,33 26. Ostatní 3,40 47 063 0 0,00 Upravená reprodukční cena 1 261 778 Kč Množství 461,41 m 3 Základní upravená jedn. cena (JC) 2 735 Kč/m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 107 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 84 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 461,41 Základní upravená jedn. cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 735 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 2 735 Reprodukční hodnota [Kč] 1 261 944 (RC * OP) Stáří roků 117 Další životnost roků 33 Opotřebení % 78,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 277 628 1.2. Stodola Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná Konstr. výška plocha 1.NP 55,08 m 2 3,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr - 8 -
Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP 5,74*6,00*3,50+3,44*6,00*1,50 = 151,50 m 3 zastřešení 5,74*6,00*3,00/2+3,44*6,00*2,00/2 = 72,30 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 151,50 m 3 zastřešení 72,30 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 223,80 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy lomový kámen 2. Obvodové stěny zděné tl. 30 cm 3. Stropy dřevěné 4. Krov sedlový a pultový 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské práce pozinkovaný plech 7. Úprava povrchů vnitnří vápenné - poškozené 7. Úprava povrchů vnější - chybí 8. Schodiště chybí 9. Dveře chybí 10. Okna chybí 11. Podlahy udusaná hlína 12. Elektroinstalace chybí 13. Vrata Jednotková cena 2 000 Kč/m 3 Množství 223,80 m 3 Reprodukční cena 447 600 Kč Konstrukce Obj. podíl. Standardní Upravená cena Upravený obj. [%] cena [Kč] [Kč] podíl [%] 1. Základy 7,10 31 780 31 780 7,95 2. Obvodové stěny 31,80 142 337 142 337 35,62 3. Stropy 19,80 88 625 88 625 22,18 4. Krov 7,30 32 675 32 675 8,18 5. Krytina 8,10 36 256 36 256 9,07 6. Klempířské práce 1,70 7 609 7 609 1,90 7. Úprava povrchů 6,10 27 304 13 652 3,42 7. Úprava povrchů 6,10 27 304 0 0,00 8. Schodiště 0,00 0 0 0,00 9. Dveře 3,00 13 428 0 0,00 10. Okna 1,10 4 924 0 0,00 11. Podlahy 8,20 36 703 36 703 9,18 12. Elektroinstalace 5,80 25 961 0 0,00 13. Vrata 0,00 0 10 000 2,50-9 -
Upravená reprodukční cena 399 636 Kč Množství 223,80 m 3 Základní upravená jedn. cena (JC) 1 786 Kč/m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 55 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 223,80 Základní upravená jedn. cena (JC) [Kč/m 3 ] 1 786 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 1 786 Reprodukční hodnota [Kč] 399 707 (RC * OP) Stáří roků 117 Další životnost roků 33 Opotřebení % 78,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 87 936 1.3. garáž Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. výška Název plocha 1.NP 22,77 m 2 2,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (6,60*3,45)*(2,20) = 50,09 m 3 zastřešení 6,60*3,45*0,30/2 = 3,42 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 50,09 m 3 zastřešení 3,42 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 53,51 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pásy 2. Obvodové stěny zděné tl. 30 cm 3. Stropy nespalné 4. Krov plochá s mírným spádem 5. Krytina svařované živičné pasy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech - 10 -
6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úpravy povrchů omítky 8. Dveře chybí 9. Okna kovové jednoduché 10. Vrata kovová otvíravá 11. Podlahy betonové 12. Elektroinstalace světelná Jednotková cena 2 500 Kč/m 3 Množství 53,51 m 3 Reprodukční cena 133 774 Kč Konstrukce Obj. podíl. Standardní Upravená cena Upravený obj. [%] cena [Kč] [Kč] podíl [%] 1. Základy 6,20 8 294 8 294 6,37 2. Obvodové stěny 30,10 40 266 40 266 30,94 3. Stropy 26,20 35 049 35 049 26,93 4. Krov 0,00 0 0 0,00 5. Krytina 5,70 7 625 7 625 5,86 6. Klempířské konstrukce 2,90 3 879 2 716 2,09 6. Klempířské konstrukce 2,90 3 879 1 164 0,89 7. Úpravy povrchů 4,80 6 421 6 421 4,93 8. Dveře 2,70 3 612 0 0,00 9. Okna 1,40 1 873 1 873 1,44 10. Vrata 6,80 9 097 9 097 6,99 11. Podlahy 7,20 9 632 9 632 7,40 12. Elektroinstalace 6,00 8 026 8 026 6,17 Upravená reprodukční cena 130 162 Kč Množství 53,51 m 3 Základní upravená jedn. cena (JC) 2 433 Kč/m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 23 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 53,51 Základní upravená jedn. cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 433 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 2 433 Reprodukční hodnota [Kč] 130 189 (RC * OP) Stáří roků 67 Další životnost roků 13 Opotřebení % 83,80 Věcná hodnota (VH) [Kč] 21 091 2. Hodnota pozemků 2.1. Stavební pozemek Pozemek par.č. St 166 - zastavěná plocha a nádvoří - o výměře 462,- m 2, par.č. St 165 - zastavěná - 11 -
plocha a nádvoří - o výměře 68,- m 2, par.č. 866 - ostatní plocha - ostatní komuniakce - využívaný jako zahrada - o výměře 166,- m 2 a par.č. 867/2 - zahrada - o výměře 22,- m 2. Pozemky jsou mírně svažitého charakteru a jsou přístupny z místní zpevněné komunikace Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,869 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,869 = 0,869 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 209,- 0,869 181,62 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 166 462,00 181,62 83 908,44 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 165 68,00 181,62 12 350,16 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní 866 166,00 181,62 30 148,92 komunikace 4 odst. 1 zahrada 867/2 22,00 181,62 3 995,64 Stavební pozemky - celkem 718,00 130 403,16 Stavební pozemek - zjištěná cena = 130 403,16 Kč 3. Porovnávací hodnota - 12 -
3.1. rodinný dům č.p.113 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 84,30 m 2 Obestavěný prostor: 738,71 m 3 Zastavěná plocha: 185,15 m 2 Plocha pozemku: 718,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: rodinný dům 3+1 Lokalita: Hbvězdlice - Nové Hvězdlice Popis: Zděný jednopodlažní,,nepodsklepený rodinný dům. Dům je zděný a samostatně stojící Rekonstrukce - jen starší: V domě se nachází jedna bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím.. Přípojky : elektro, vodovod obecní, kanalizace do žumpy. Pozemek: 379,00 m 2 Užitná plocha: 60,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,85 K2 Velikosti objektu - menší 0,90 K3 Poloha - mírně lepší 0,98 K4 Provedení a vybavení - srovnatelná 1,00 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - menší 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - Starší RD k rekonstrukci 1,00 Zdroj: realitní inzerce Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - menší; Poloha - mírně lepší; Provedení a vybavení - srovnatelná; Celkový stav - průměrný; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - Starší RD k rekonstrukci; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 500 000 60,00 8 333 0,79 6 560 Název: Rodinný dům 2+1 Lokalita: Hvězdlice - část Nové Hvězdlice Popis: Rodinný dům je nepodsklepený jednopodlažní. Dům je samostatně stojící a zděný. Dům - rekonstrukce - jen starší V domě se nachází jedna bytová jednotka 2+1. vytápění : ústřední s plynovým kotlem.přípojky : elektro, vodovod obecní a kanalizace obecní Pozemek: 480,00 m 2 Užitná plocha: 90,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,85 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - mírně lepší 0,99 K4 Provedení a vybavení - mírně lepší 0,99 K5 Celkový stav - mírně lepší 0,99 K6 Vliv pozemku - menší 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - RD - ve středu obce 1,00-13 - Zdroj: realitní inzerce Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu -
srovnatelná; Poloha - mírně lepší; Provedení a vybavení - mírně lepší; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - RD - ve středu obce; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 650 000 90,00 7 222 0,78 5 659 Název: Rodinný dům 2+1 Lokalita: Kučerov Popis: Rodinný dům se nachází v obci Kučerov Objekt je zděný, nepodsklepený a má jedno nadzemní podlaží V domě se nachází jedna bytová jednotka 2+1 vytápění lokální na plyn Přípojky - elektro, vodovod ze studny, kanalizace obecní a plyn Pozemek: 916,00 m 2 Užitná plocha: 65,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,85 K2 Velikosti objektu - menší 0,90 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - mírně lepší 0,95 K5 Celkový stav - mírně lepší 0,95 K6 Vliv pozemku - větší 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - RD ve srovnatelné lokalitě Zdroj: realitní inzerce 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - menší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - mírně lepší; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - RD ve srovnatelné lokalitě; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C 1 100 000 65,00 16 923 0,68 11 450 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Minimální jednotková porovnávací cena 5 659 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 7 890 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 11 450 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena oceňované nemovité věci 7 890 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 84,30 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 4. Věcná břemena 665 127 Kč 4.1. Věcné břemeno užívání věcné břemeno užívání ve prospěch paní Marie Němcové, Nové Hvězdlice 113, RČ 305215/491 - na parcele č. ST 165, par.č. St 166, par.č. 866 a pr.č. 867/2 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny - 14 -
Obvyklé nájemné: pozemky: Výměra: 718,00 m 2 Jednotková cena: 155,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % Obvyklé nájemné: 718,00 m 2 * 155,- Kč/m 2 * 4,00 % = 4 451,60 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 4 451,60 Kč/rok * 100 % = 4 451,60 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 4 451,60 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 4 451,60 Kč * 10 let = 44 516,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 44 516,- Kč Zemědělské pozemky 1. Hodnota pozemků 1.1. Zemědělské pozemky Pozemek par.č. 3161/12 - orná plocha - o celkové výměře 1 101m 2, BPEJ 30300 pro výměru 318 m 2, BPEJ 50810 pro výměru 264 m 2, BPEJ 51010 pro výměru 519 m 2 a par.č. 3201/22 - orná plocha - o celkové výměře 970 m 2, BPEJ 31010 pro výměru 362 m 2, BPEJ 35800 pro výměru 608 m 2, Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 3161/12 30300 318,00 19,79 19,79 6 293,22 orná půda 3161/12 50810 264,00 9,37 9,37 2 473,68 orná půda 3161/12 51010 519,00 12,97 12,97 6 731,43 orná půda 3201/22 31010 362,00 16,52 16,52 5 980,24 orná půda 3201/22 35800 608,00 13,29 13,29 8 080,32 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 2 071,00 m 2 29 558,89 Zemědělské pozemky - zjištěná cena = 29 558,89 Kč 1.2. Vodní plocha Pozemek par.č. 3220/9 - vodní plocha - koryto vodního toku přirozené nebo upravené - pozemek tvoří břeh potoka. Ocenění Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] Upr. cena [Kč/m 2 ] - 15 -
8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku 8 odstavec 4 209,- 0,06 1,00 12,54 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 4 vodní plocha 3220/9 5,00 12,54 62,70 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 5,00 m 2 62,70 Vodní plocha - zjištěná cena = 62,70 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rodinný dům č.p. 113 1. Věcná hodnota staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 113 277 627,70 Kč 1.2. Stodola 87 935,50 Kč 1.3. garáž 21 090,60 Kč Věcná hodnota staveb - celkem: 386 653,80 Kč 2. Hodnota pozemků 2.1. Stavební pozemek 130 403,20 Kč 3. Porovnávací hodnota 3.1. rodinný dům č.p.113 665 127,- Kč 4. Věcná břemena 4.1. Věcné břemeno užívání 44 516,- Kč Rodinný dům č.p. 113 - Obvyklá cena 600 000 Kč slovy: Šestsettisíc Kč Zemědělské pozemky 1. Hodnota pozemků 1.1. Zemědělské pozemky 29 558,90 Kč 1.2. Vodní plocha 62,70 Kč Hodnota pozemků - celkem: 29 621,60 Kč Zemědělské pozemky - Obvyklá cena 62 145 Kč slovy: Šedesátdvatisícjednostočtyřicetpět Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku Věcné břemeno 665 127 Kč 546 679 Kč 160 025 Kč 44 516 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Při zjištění obvyklé ceny nemovitosti bylo vycházeno k celkové technickému stavu nemovitosti, - 16 -
lokalitě ve které se nachází, jakož i ke stavu na trhu s nemovitostmi daném regionu. Obvyklá cena 170 705 Kč slovy: Jednostosedmdesáttisícsedmsetpět Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.8.8 Závěr Celková obvyklá cena nemovitosti 662 000,- Kč - z toho rodinný dům s příslušenstvím 600 000,- Kč - z toho 1/3 200 000,- Kč tato cena je ponížena z důvodů horší prodejnosti podílu ve výši 1/3 na nemovitosti a důvodu, že na nemovitostí je zřízeno věcné břemeno užívání pozemků 150 000,- Kč - z toho pozemky 62 145,- Kč - zemědělské pozemky ( cena cca 30,- Kč/m2 - průměrná cena dle realitní inzerce) 62 130,- Kč z toho 1/3 20 710,- Kč - zaokrouhleně 20 700,- Kč - pozemek vodní plocha ( cena za 1,- m 2-3,- Kč/m2) 15,- Kč z toho 1/3 5,- Kč Cena obvyklá celkem za 1/3 podílu na nemovitosti 170 705,- Kč V Olomouci 28.12.201 Ing. Antonín Bretšnajdr Litovelská 109/8 779 00 Olomouc telefon: 604 924 751 e-mail: t.bretsnajdr@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 26.10.2000 č.j. Spr. 2087/2000, pro základní obor ekonomika a stavebnictví, ceny a odhady nemovitostí, pro odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3626-114/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3627-115/017. Otisk kulaté pečetě : znalce Podpis - 17 -
V Olomouci dne : 28.12.2017 Ing. Antonín Bretšnajdr SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 15 ze dne 05.10.2017 7 Fotodokumentace 1 katastrální mapa 1 Mapa oblasti 1-18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -