ZNALECKÝ POSUDEK ev.č. 06-3160-15 Předmět posudku: o obvyklé ceně bytové jednotky č. 76/5 a garáže č. 338/101, v bytovém domě čp.76, 338, obec Krajková, včetně příslušenství a spoluvlastnických podílů č.j. 97EX13356/11-155 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno- město Judr. Karel Urban, soudní exekutor Minská545, 616 00 Brno Účel posudku: k exekučnímu řízení Zhotovitel posudku: Kupka Ladislav Alšova 1743, 35601 Sokolov email - kupkaladislav@volny.cz mob. 602 188 626 Datum, k němuž je provedeno ocenění: 21.01.2015 Cenový předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku pomocně Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění 199/2014 Sb Podklady pro vypracování posudku: Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č. 496.. Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného ve dne 21.1.2015 Vlastní aktualizovaná databáze prodejů a nabídek podobných nemovitostí Sokolov, dne: 21.01.2015 1
1. NÁLEZ M.1. byt č. 76/5 a garáž č. 338/101 v bytovém domě v Krajkové Kód katastrálního území: 672262 Název katastrálního území: Krajková Kód obce: 560456 Název obce: Krajková Kód okresu: CZ0413 Název okresu: Sokolov Název kraje (oblasti): Karlovarský kraj (Severozápad) Popis a účel: Jedná se o vícebytový dvojdům panelového provedení, kde v 1.NP jsou vestavěné garáže. Dům i byt je napojený na EL,VO, KA, Pl a dálkové vytápění. Přístup a příjezd je po místní zpevněné komunikaci. Technický stav odpovídá stáří a běžné údržbě. Majitelka poloviny bytu provedla v bytě úpravy v roce 2014. Podle LV č. 496 má byt 2 vlastníky, kde zástavní právo exekutorské je vedeno na Hanáka Adama a to na ½ bytu. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Seznam oceňovaných objektů M.1.1. pozemky pod čp. 76 a 338 M.1.2. byt č.76/5 M.1.3. garáž č.338/101 M.1.4. porovnávací způsob ocenění M.1.1. pozemky pod čp. 76 a 338 Ocenění podle 3 Základní cena ZC určena dle 3 písm. b): ZC = ZC v * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 Úprava základních cen stavebních pozemků určena dle přílohy č.2 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Oi 1 Velikost obce podle počtu obyvatel IV. 501-1000 0,65 2 Hospodářsko-správní význam obce IV. Ostatní obce 0,60 3 Poloha obce V. V ostatních případech 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní 0,95 středisko a škola) ZC v = 75 Kč/m 2 ZC = 75 * 0,65 * 0,60 * 0,80 * 1,00 * 0,90 * 0,95 = 200,07 Kč/m 2 Soupis parcel Parcela: 474 - zastavěná plocha a nádvoří Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo podílu -0,01 k jednotce) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 2
6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 1,00 * ( 1 + -0,07) = 0,930 1,00 Index omezujících vlivů pozemku I O určen dle přílohy č.3 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Oi 1 Geometrický tvar a velikost pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 2 Svažitost pozemku a expozice III. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ori S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Celkem Index omezení I O = 1 + Suma(P i ) I O = 1 + = 1,000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích do 2000 1,01 obyvatel včetně 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,03 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci obce nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku, stavby-komerční II. Bez možnosti komerčního využití stavby využití na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 1,01 * ( 1 + 0,01) = 1,020 Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,930 * 1,000 * 1,020 = 0,949 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 200,07 * 0,949 = 189,87 Kč/m 2 Parcela: 475 - zastavěná plocha a nádvoří Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,930 * 1,000 * 1,020 = 0,949 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 200,07 * 0,949 = 189,87 Kč/m2 Výpočet ceny P.č. Druh Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) Cena (Kč) 474 zastavěná plocha a nádvoří 182,00 189,87 34 556,34 475 zastavěná plocha a nádvoří 184,00 189,87 34 936,08 Celkem 366,00 69 492,42 pozemky pod čp. 76 a 338 - celkem: Zjištěná cena 69 492 Kč 3
Výpočet podílu na bytě 76/5. 830/9818.69492 / 9818 * 830= 7,078 *830 = 5 875,-Kř výpočet podílu na garáži 204/9818.69492 / 9818 * 204= 7,078 * 204 = 1 444,-Kč M.1.2. byt č.76/5 Ocenění jednotek porovnávacím způsobem podle 38 Vstupní hodnoty Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,01 věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo podílu -0,01 k jednotce) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 1,00 * ( 1 + -0,02) = 0,980 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích do 2000 1,01 obyvatel včetně 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,03 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci obce nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku, stavby-komerční II. Bez možnosti komerčního využití stavby využití na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu -0,30 Jedná se o polovinu bytu, problematický prodej Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 1,01 * ( 1 + -0,29) = 0,717 Index konstrukce a vybavení I V určen dle přílohy č.27 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 1 Typ stavby II. Budova panelová, nezateplená -0,05 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místn. ke svět. stranám II. Ostatní světové strany - částečný výhled 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 4
7 Další vybavení bytu a prostor k bytu III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo skl.kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu -0,10 Jedná se o polovinu bytu Celkem -0,15 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - předpoklad 0,85 provedení menších stav. úprav y Stáří stavby y Stáří stavby v rocích, max = 80 42,00 Index konstrukce a vybavení I V = (1 + Suma(Vi)) * V 10 * (1-5 * y) I V = (1 + -0,15) * 0,85 * (1-5 * 42) = 0,571 Podlahová plocha PP = 83,00 m 2 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.27 tab. č.1 jednotky, Karlovarský kraj, do 2000 obyv. ZC = 8129 Kč/m 2 podlahové plochy Základní cena upravená ZCU = ZC * I V ZCU = 8129,00 * 0,571 = 4 641,66 Kč/m 2 podlahové plochy Cena bytu CB = PP * ZCU * I T * I P CB = 83,00 * 4641,66 * 0,980 * 0,717 = 270 705 Kč byt č.76/5 - celkem: Zjištěná cena 270 705 Kč M.1.3. garáž v č.338/101 Ocenění nákladovým způsobem podle 21 Soustava koeficientů Koeficient K 1 určen dle přílohy č.10: konstrukce 3 monolitické betové plošné: K 1 = 1,13200 Koeficient K 4 určen dle přílohy č.21 tabulky č.1 Vysvětlivky ke sl. St: S = standardní, N = nadstandardní, P = podstandardní, C = chybějící, D = doplněná Pol Konstrukce a vybavení St Podíl 1 % Podíl 2 Koef Podíl 3 01 Základy včetně zemních prací S 0,10900 10 0,10900 1,00 0,10900 02 Svislé konstrukce nezateplené P 0,25800 10 0,25800 0,46 0,11868 03 Stropy S 0,12000 10 0,12000 1,00 0,12000 04 Zastřešení mimo krytinu rovná S 0,06300 10 0,06300 1,00 0,06300 05 Krytiny střech živice S 0,02300 10 0,02300 1,00 0,02300 06 Klempířské konstrukce S 700 10 700 1,00 700 07 Úpravy vnitřních povrchů S 0,04300 10 0,04300 1,00 0,04300 08 Úpravy vnějších povrchů neudržované, opadává P 0,03000 10 0,03000 0,46 0,01380 09 Vnitřní obklady keramické C 000 10 000 000 10 Schody S 0,02200 10 0,02200 1,00 0,02200 11 Dveře C 0,02300 10 0,02300 000 12 Vrata S 0,02700 10 0,02700 1,00 0,02700 13 Okna C 0,03300 10 0,03300 000 14 Povrchy podlah beton S 0,03100 10 0,03100 1,00 0,03100 15 Vytápění bez C 0,01200 10 0,01200 000 16 Elektroinstalace S 0,07200 10 0,07200 1,00 0,07200 17 Bleskosvod S 300 10 300 1,00 300 5
18 Vnitřní vodovod C 0,02200 10 0,02200 000 19 Vnitřní kanalizace C 0,01900 10 0,01900 000 20 Vnitřní plynovod C 000 10 000 000 21 Ohřev teplé vody C 500 10 500 000 22 Vybavení kuchyní C 000 10 000 000 23 Vnitřní hygien. zařízení vč.wc C 0,02000 10 0,02000 000 24 Výtahy C 000 10 000 000 25 Ostatní C 0,05800 10 0,05800 000 26 Instalační prefabrik. jádra C 000 10 000 000 Celkem 1,00000 1,00000 0,65247 K 4 = 0,65247 Koeficient K 5 určen dle přílohy č.20: 6 Ostatní obce do 1000 obyvatel včetně: K 5 = 0,80000 Koeficient K i určen dle přílohy č.41: SKP 4621145.1: CZ-CC 1242: K i = 2,09800 Opotřebení stavby metodou lineární Vstupní údaje Stavba Rok ocenění 2015 Rok kolaudace 1973 Stáří - S (roky) 42 Celková životnost - Z (roky) 100 Zbytková životnost Z - S (roky) 58 Opotřebení O = 100 * S / Z O = 100 * 42 / 100 = 42,000 % Podlahová plocha PP = 2 m 2 Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo podílu -0,01 k jednotce) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 1,00 * ( 1 + -0,07) = 0,930 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích do 2000 1,01 obyvatel včetně 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,03 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci obce nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku, stavby-komerční II. Bez možnosti komerčního využití stavby 6
využití na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 1,01 * ( 1 + 0,01) = 1,020 Koeficient úpravy pro cenu stavby pp = I T * I P pp = 0,930 * 1,020 = 0,949 Výpočet ceny Základní cena budovy ZB určena dle přílohy č.8 Typ R Garáže (pro byty) : ZB = 2 460 Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena ZC = ZB * 3,56 ZC = 2 460 * 3,56 = 8 757,60 Kč/m 2 podlahové plochy Základní cena upravená ZCU = ZC * K 1 * K 4 * K 5 * K i ZCU = 8 758 * 1,13200 * 0,65247 * 0,80000 * 2,09800 = 10 856,44 Kč/m 2 podlahové plochy Výchozí cena VC = ZCU * PP VC = 10 856,44 * 2 = 217 129 Kč Cena bez příslušenství CB = VC * (1 - O / 100) CB = 217 129 * (1-42,000 / 100) = 125 935 Kč Cena stavby CS = CS N * pp CS = 125 935 * 0,949 = 119 512 garáž v č. 338/101 - celkem: Zjištěná cena 119 512 Kč Název Zjištěná cena (Kč) pozemky podíl k bytu 5 875 byt č.76/5 270 705 276 580 pozemky podíl ke garáži 1 444 garáž v č. 338/101 119 512 120 956 Celkem dle vyhlášky 397 536 Zákon 151/97 Sb, 2 odst.č. 1. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnou okolností trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 7
Přímá metoda Na podkladě vlastní aktualizované databáze, informací od prodávajících a kupujících, informací realitních kanceláří, kolegů odhadců z regionu a internetu, se obvyklá cena podobných bytů v místě s ohledem na nepříznivý stav ekonomiky pohybuje kolem 2 100,-Kč/m2 Cena je odvislá od místa, technického stavu a pod. Podle vlastní zkušenosti z místa za poslední 3 roky se cena garáží pod domy pohybovala kolem 60 000,-Kč 1- Habartov Raisova byt 38,00m2, nabídka za 180 000,-Kč 2- Habartov Okružní byt 39,00m2, nabídka za 190 000,-Kč 3- Bukovany byt 36,02m2 nabídka za 170 000,-Kč bytová jednotka č. 76/5 v Krajkové Porovnávací hodnota : 180 000 Kč Závěrečná analýza Cena zjištěná dle cenového předpisu [Kč] Byt č.76/5 276 580,- Garáž v domě č.338/101 120 956 Cena zjištěná porovnáním prodejů podobných bytů 180 000 Kč Cena garáže 60 000 Kč Silné stránky nemovitosti : sídlištní zástavba, napojena na všechny obslužné sítě obce Slabé stránky nemovitosti : V obci je větší nabídka podobných bytů, než je poptávka Nezateplený dům Dlouhodobě neudržovaný dům Obvyklá cena bytu Obvyklá cena garáže 160 000 Kč 60 000 Kč Obvyklá cena ½ bytu : Obvyklá cena ½ garáže 80 000 Kč 30 000 Kč 8
3. VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ- ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění, je obvyklá cena ½ bytu č. 76/5 v Krajkové. 80 000,-Kč Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění, je obvyklá cena ½ garáže v domě čp.338 v Krajkové... 30 000,-Kč Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 17.12.1968 č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle dokladu č.1. Příloha : LV č.496 z 12.1.2015 fotodokumentace 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21