Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3793/031/2015 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 266/8 v bytovém domě čp. 260,266 na pozemku p.č. st. 298, s příslušenstvím, včetně podílu o velikosti 11409/74448 na společných částech domu čp. 260,266 a na pozemku p.č. st. 298, to vše v k.ú. Martínkovice obce Martínkovice. Adresa nemovitosti: Martínkovice 266 / 266, Martínkovice Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Martínkovice, k.ú. Martínkovice, kód k.ú. 692166, LV 367 Pozemky: st. 298 Vlastník jednotky: Jiří Novák, Martínkovice 266, 55001 Martínkovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Jiří Novák, Martínkovice 266, 55001 Martínkovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:1315/2014-a, 22.1.2015 Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 250 000 Kč Datum místního šetření: 9.2.2015 Datum zpracování : 12.2.2015 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 5 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.3 V Borohrádku, dne 12.2.2015 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1920 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2008 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Počet obyvatel: 506 (pokles) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - elektřina Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 11/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 266/8 2. NP 3+1 100,58 0,00 0,00 100,58 100,58 1 / 1 2 486 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 281 624 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 804 600 Kč Obvyklá cena 250 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v lokalitě s podprůměrnou občanskou vybaveností. V místě jsou základní inženýrské sítě. Je odsud horší dostupnost větších sídel a jedná se o region s vyšší nezaměstnaností. Bytový dům je v dobrém stavebně-technickém stavu, byt je průběžně modernizovaný, negativně bude působit skutečnost, že není dokončena rekonstrukce pokoje v 1.NP. Údržba bytu je mírně zanedbaná. Nabídka srovnatelných nemovitostí v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy není v obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Martínkovice se nachází v okrese Náchod a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Broumov. Obec Martínkovice se rozkládá asi 21 kilometrů severovýchodně od Náchoda a pět kilometrů jižně od města Broumov. Obec je vzdálená přibližně 4 km od polských hranic. V obci žije asi 500 obyvatel. V obci se nachází obecní úřad, MŠ, ZŠ 1. stupeň, obchod, restaurace, hřiště. Nemovitost se nachází v centrální zastavěné části, v rozptýlené zástavbě rodinných a bytových domů podél silnice do západní části obce (k Broumovským a Policským stěnám). Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o zděný třípodlažní bytový dům č.p. 260,266, se třemi nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Základové pasy bez izolací, obvodové konstrukce jsou zděné tl. 45 cm. Krytinu střechy tvoří falcovaný plech, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou vápenocementové. Oceňovaný byt se nachází ve 2. NP a v 1.NP vchodu 266, napravo proti schodišti. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře plné nebo částečně prosklené a shrnovací, podlahy jsou dřevěné s textilií a z keramické dlažby, topení lokální akumulačními kamny, ohřev teplé vody elektrickým bojlerem. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří, je zaveden světelný i motorový proud, vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádře. Oceňovaný byt i dům jsou v dobrém stavebně technickém stavu, jedna místnost v 1.NP však není stavebně dokončena. Ve výpočtu je z tohoto důvodu její výměra krácena na polovinu. Dispozice: 2.NP - vstupní chodba, kuchyň, pokoj, koupelna s WC 1.NP - 2 pokoje (z toho jeden není stavebně dokončen - hrubá stavba). Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 3 Počet bytových/nebytových jednotek: 11 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení - Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo smluvní a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 367 pro k.ú. Martínkovice. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: 574228 Martínkovice Katastrální území: 692166 Martínkovice Ulice: Martínkovice č.o.: 266 Vlastníci FO RČ: 7004013258 Jiří Novák Martínkovice 266, 55001 Martínkovice Podíl 1 / 1 Stavby na LV 304 stavba je součástí pozemku část obce Martínkovice č.p. 260,266 na pozemku p.č. st. 298 NE Jednotky na LV 367 Číslo jednotky: 266/8 Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Byt Pozemky na LV 304 st. 298 Stavební parcela Parcela KN 880 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha chodba byt 2,30 m 2 1,00 2,30 m 2 kuchyň byt 26,05 m 2 1,00 26,05 m 2 pokoj byt 28,35 m 2 1,00 28,35 m 2 koupelna byt 2,80 m 2 1,00 2,80 m 2 pokoj byt 27,56 m 2 1,00 27,56 m 2 pokoj byt 13,52 m 2 1,00 13,52 m 2 Celková podlahová plocha 100,58 m 2 100,58 m 2 Podlahová plocha [m 2 ] 101 Započitatelná plocha [m 2 ] 100,58 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 20 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 011 500 Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 804 600-4 -
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý a je z větší části zastavěn stavbou bytového domu. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace a elektřiny, přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 298 880 1 / 1 Celková výměra pozemků: 880 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby byt Otovice Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Byt OV 3+1 ve třetím nadzemním podlaží, klidné části města Broumova - Otovicích. Dispozice: chodba 10 m2 s vestavěnou skříní a vstupem do koupelny (vana) a samostatného WC. Dále vstup do obývacího pokoje 20 m2 orientovaného jižním směrem se vstupem do dalšího pokoje 12 m2. Z chodby dále vstup do ložnice 11 m2 a kuchyně 7 m2 a jídelny 8 m2. Součástí kuchyně je kuchyňská linka, nový sporák se sklokeramickou deskou a nové obklady. K bytu náleží sklep 2 m2 v suterénu. Společné prostory sušárna, kolárna. Parkovací stání před domem. Podlahy: PVC. Topení ústřední dálkové, termohlavice na radiátorech. IS: voda z obecního vodovodu, telefon, internet ADSL. Provedené opravy: zateplení celého domu 2008 včetně nové fasády, střecha 2008, balkony 2008. Služby v místní části Otovice: škola, školka 200 m, dětské hřiště 50 m, autobus 200 m, vlak 300 m, potraviny 250 m. Veškerá občanská vybavenost ve městě Broumov vzdáleném 3 km. Broumov - Otovice Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - stavebně dokončeno - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - stavebně dokončeno; panelový bytový dům 70,00 3.NP/4 3+1 395 000 5 643 0,55 3 108 byt Křinice Prodej prostorného bytu v přízemí zděného bytového domu v obci Křinice na okraji Broumova. Byt má vlastní kotel ve sklepě, ohřev vody se zajišťuje bojlerem. Broumov - Křinice Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - stavebně dokončeno - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - stavebně dokončeno; zděný bytový dům 89,00 1.NP/2 3+1 297 000 3 337 0,79 2 643-5 -
byt Šonov Byt 3+1, 90 m2 nacházející se ve třetím patře třípatrového domu, lodžie, sklepní kóje, plastová okna, kuchyň, koupelna po rekonstrukci. Kotel na tuhá paliva. Poloha 20km od Adršpašských skal, 15km od Polických skal, 7km na nejbližší lyžařský vlek. Možnost vytvoření oplocené zahrádky přímo u domu. V obci je školka, pošta, potraviny. Šonov Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - stavebně dokončeno - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Úvaha zpracovatele ocenění - stavebně dokončeno; zděný bytový dům 90,00 3.NP/3 3+1 349 000 3 878 0,72 2 792 Stanovená jednotková cena: 2 800 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 281 624 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 367 ze dne11.1.2015. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 9.2.2015. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -