ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2282-112/17 o ceně zemědělských pozemků zapsaných na LV č.518, katastrální území a obec Pustějov, okres Nový Jičín, včetně ceny obvyklé. Objednavatel posudku: IMEX REALITY s.r.o. Havlíčkovo nábř. 1167/12 702 00 Ostrava Vlastník nemovité věci: Ing.Buček Jaromír Horní 791/3 700 30 Ostrava - Hrabůvka Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro dobrovolnou dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb. a č.443/2016 Sb. s účinností od 1.1.2017. Oceněno ke dni: 28.listopadu 2017 Posudek vypracoval: Ing.Jiří Ignačík Edisonova 111/76 700 30 Ostrava - Hrabůvka tel. 603 510 720 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 20 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 28.listopadu 2017
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Novém Jičíně, dne 14.května 2015, LV č.518. Nabídky realitních kanceláří. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené zástupcem objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Trvalý travní porost zapsaný na LV č.518 2) Orná půda zapsaná na LV č.518-2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Trvalý travní porost zapsaný na LV č.518 Oceněno podle 6 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1045/159 trvalý travní porost o výměře 377 m 2 1193/26 " " " 4941 m 2 1487/33 " " " 7079 m 2 1539/50 " " " 338 m 2 1539/51 " " " 489 m 2 1539/65 " " " 223 m 2 1539/72 " " " 5240 m 2 1539/78 " " " 4634 m 2 Pozemky se nachází mimo zastavěnou část obce, s přístupem po nezpevněné komunikaci. Výše uvedené parcely jsou vedeny ve funkčních plochách zemědělská půda a není možno je dle platného územního plánu zastavět. Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 377+4941+7079+338+489+223+5240+ 4634 = 23321.00 m 2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 5-10 tis. obyvatel - sousední katastrální území (40%) 40% Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Prům.zákl.cena za m 2 zem.pozemku (kú= Pustějov) = Kč 8,15 Cena za celou výměru 23321.00 m 2 = Kč 190.066,15 Po započtení 40.00% všech přirážek a srážek = Kč 266.092,61 Trvalý travní porost zapsaný na LV č.518 Cena celkem Kč 266.093,- - 3 -
2) Orná půda zapsaná na LV č.518 Oceněno podle 6 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.785/312 orná půda o výměře 1164 m 2 905/25 " " 5532 m 2 1668/42 " " 644 m 2 1668/212 " " 115 m 2 1687/28 " " 296 m 2 1687/29 " " 10529 m 2 1980/24 " " 1705 m 2 Pozemky se nachází mimo zastavěnou část obce, s přístupem po nezpevněné komunikaci. Výše uvedené parcely jsou vedeny ve funkčních plochách zemědělská půda a není možno je dle platného územního plánu zastavět. Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 1164+5532+644+115+296+10529+1705 = 19985.00 m 2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 5-10 tis. obyvatel - sousední katastrální území (40%) 40% Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Prům.zákl.cena za m 2 zem.pozemku (kú= Pustějov) = Kč 8,15 Cena za celou výměru 19985.00 m 2 = Kč 162.877,75 Po započtení 40.00% všech přirážek a srážek = Kč 228.028,85 Orná půda zapsaná na LV č.518 Cena celkem Kč 228.029,- - 4 -
C. REKAPITULACE 1) Trvalý travní porost zapsaný na LV č.518 Kč 266.093,- 2) Orná půda zapsaná na LV č.518 Kč 228.029,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 494.122,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 494.120,- Slovy: Čtyřistadevadesátčtyřitisícejednostodvacet Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. V části C výpisu z katastru nemovitostí č.518 pro katastrální území Pustějov vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Usnesení insolvenčního soudu o úpadku KSOS 37 INS-22049/2014 a další skutečnosti zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná nemovitost se nachází mimo zastavěnou část obce, v lokalitě, která je v zimních měsících obtížně dostupná. V dosahu pěší chůze není žádná občanská vybavenost. Dle platného územního plánu obce nejsou pozemky určeny k zastavění a není možné připojení k žádným inženýrským sítím. - 5 -
V okolí obce Pustějov jsou nabízeny následující obdobné zemědělské pozemky: - Slatina, okres Nový Jičín, zemědělská půda, výměra 48 702 m2, (14 km od obce Pustějov) pozemek dle platného územního plánu není určen pro výstavbu, přístup z nezpevněné komunikace, neoplocený, 20,- Kč/m2 - Bílovec, okres Nový Jičín, zemědělská půda, výměra 18 343 m2, (8 km od obce Pustějov) pozemek není určený dle ÚP pro výstavbu, mírně svažitý, příjezd po nezpevněné komunikaci, bez věcných břemen, 20,- Kč/m2 - Štramberk, okres Nový Jičín, zemědělská půda, výměra 5 439 m2, (24 km od obce Pustějov) neoplocený na okraji zastavěné části obce, bez možnosti výstavby, mírně svažitý, přístup po zpevněné obecní komunikaci - Hladké Životice, okres Nový Jičín, orná půda, výměra 30 312 m2, (5 km od obce Pustějov) mimo zastavěnou část obce, bez možnosti výstavby, mírně svažitý, přístup po nezpevněné komunikaci 20,- Kč/m2 24,- Kč/m2 - Studénka - Butovice, okres Nový Jičín, orná půda, výměra 41 938 m2, (3 km od obce Pustějov) Neoplocený, mimo zastavěnou část obce, bez možnosti výstavby, mírně svažitý, přístup po nezpevněné komunikaci 26,- Kč/m2 - Šenov u Nového Jičína, okres Nový Jičín, orná půda, výměra 46 773 m2, (12 km od obce Pustějov) mimo zastavěnou část obce, bez možnosti výstavby, mírně svažitý, přístup po nezpevněné komunikaci 27,- Kč/m2-6 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že pozemky nejsou dle platného územního plánu určeny k zastavění a jsou obtížně přístupné, odhaduji cenu obvyklou pozemků v dolní polovině cenového rozpětí ve výši 20,- Kč/m2, tj. celkem (43306 m2 x 20,- Kč/m2).. 866 120,- Kč Obvyklá cena pozemků zapsaných na LV č.518 pro kat.území Pustějov činí po zaokrouhlení 866 000,- Kč V Ostravě, dne 28.listopadu 2017 Ing.Jiří Ignačík Edisonova 111/76 700 30 Ostrava Hrabůvka tel. 603 510 720 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.10.1987, č.j. Spr. 4689/87, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2282-112/17. - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -