ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 96/7186/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 114 s rodinným domem č.p. 3042 a stodolou, pozemků čís. parcel 115, 117/2, 117/3 a 118/2, k.ú. Dobětice, v ulici Nad Točnou v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 96/7186/2015 LV no.: 88 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 114 s rodinným domem č.p. 3042 a stodolou, pozemky čís. parcel 115, 117/2, 117/3 a 118/2 v k.ú. Dobětice, v ulici Nad Točnou v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: ul. Nad Točnou č.p. 3042, Severní Terasa, 400 11 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č.26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 3 619 200 Kč Market value Tržní hodnota 2 500 000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nestanovena Kč Common price Obvyklá cena 2 500 000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 2 540 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 1 LAND / POZEMEK rodinný dům stodola, přípojky inženýrských sítí, oplocení, zpevněné plochy na okraji Krajského města Ústí nad Labem úplná MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: Zděný Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 100 m 2 Office area: Kancelářské plochy: 130 m 2 Storage area: Skladové plochy: 670 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 19 231 Kč/m 2 Income: Příjem: odhad 1915 60 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: 114, 115, 117/2, 117/3 a 118/2 1 246 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 1 200 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 1 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 88 jsou nemovité věci ve vlastnictví Ivany Rulíkové, Nad Točnou 3042/3, Severní Terasa, 400 11 Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: Stanovená obvyklá cena nezohledňuje níže uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví : - zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu - zástavní práva exekutorská - zástavní právo smluvní - exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - rozhodnutí o úpadku - nařízení exekucí Real burden / věcná břemena: Nezjištěna Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví jsou evidována zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, zástavní práva exekutorská a zástavní právo smluvní. Legal and structural state / stavebně právní stav: Objekt č.p. 3042 na pozemku čís. 114 k.ú. Dobětice je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití bydlení. Nebyla umožněna prohlídka interiéru ani celku. Na základě zevní obhlídky z ulice Nad Točnou usuzujeme, že jde o rodinný dům. Weak points / slabé stránky: - s ohledem na nemožnost prohlídky nebyly shledány Strong points / silné stránky: - velmi dobrá poloha pro bydlení, klidná, přitom v dosahu úplné vybavenosti krajského města - RD a stodola zevně v udržovaném stavu - rozlehlá zahrada - přípojky inženýrských sítí včetně plynu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 88, pro k.ú. Dobětice, obec Ústí nad Labem, prokazující stav k datu 30.9.2014 b/ zjištění při prohlídce na místě pouze zevně Tour / prohlídka: Prohlídka nemovitostí byla uskutečněna na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ a.s. ze dne 16.3.2015. Místní šetření proběhlo dne 1.4.2015 v 10:00 h, a to pouze zevně, neboť v danou hodinu nemovitosti nikdo nezpřístupnil. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Informace k oceňované stavbě byly zjištěny z údajů katastru nemovitostí a obhlídkou z ulice Nad Točnou. - 2 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 757772 Název katastrálního území : Dobětice Kód obce : 554804 Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : 1.2.2015 Datum stanovení počtu obyvatel : 93 523 Kód okresu : CZ0427 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : okraj krajského města Infrastruktura: Město Ústí nad Labem (93 523 obyvatel) je sídlem Ústeckého kraje, infrastruktura je úplná mj. Magistrát, Krajský úřad, Katastrální úřad, Ředitelství finančního úřadu, Krajský soud, Krajská nemocnice, Univerzita J.E.Purkyně, střední školy, zimní stadión, sportoviště, hypermarkety, divadlo, hotely, lodní doprava po řece Labi, autobusové a železniční nádraží. Ústí nad Labem je průmyslovým městem mj. chemická a potravinářská výroba. O bydlení ve městě i v okolí je zájem, rodinné domy jsou aktivně obchodovány. Město je dobře dostupné silniční dopravou do Drážďan po dálnici D8 (ve směru na Prahu se dálnice buduje) a shodně železniční dopravou (Praha- Drážďany). Property Location / poloha nemovitosti: Oceňované nemovité věci jsou situovány ve starých Doběticích, na severovýchodním okraji zastavěného území Statutárního a krajského města Ústí nad Labem. Jedná se o velmi pěknou mírně svažitou lokalitu s původními rodinnými domy a blízkou přírodou. Místo je klidné, pro bydlení velmi vhodné, občanská vybavenost je v dosahu na blízkém dobětickém sídlišti (mj. obchody, trolejbusová doprava, základní škola, zdravotní středisko). Dojezd do centra města Ústí nad Labem cca 10 minut městskou hromadnou dopravou. Nejedná se o oblast se zvýšeným rizikem povodně/záplavy. Short description property / stručný popis majetku: Objekt č.p. 3042: RD č.p. 3042 je samostatně stojící dvoupodlažní objekt se sedlovou střechou vystavěný na parcele čís. 114 k.ú. Dobětice. Dispoziční řešení: K datu ocenění nebyla umožněna prohlídka interiéru hodnoceného objektu. Na základě zevní prohlídky objekt hodnotíme jako rodinný dům se 2 nadzemními podlažími. Konstrukční řešení a vybavení: Jedná se o zděný RD se sedlovou střechou s osinkocementovou krytinou. Okna jsou plastová, chybí finální vrstva fasády. Vnitřní vybavení není popsáno, neboť prohlídka interiéru nebyla umožněna. Objekt je napojen na přípojku elektřiny a plynu, usuzujeme také na přípojku vody a kanalizaci. Stáří a stavební stav: Nebyly poskytnuty žádné informace o stáří stavby. Usuzujeme, že objekt je cca 100 let starý. Opotřebení odhadujeme na 60%, zevnějšek objektu se jeví v udržovaném stavu. Prohlídka interiéru nebyla umožněna. Další stavby : Součástí celku je zděná stodola na parc.č. 114 k.ú. Dobětice, jde o stavbu se sedlovou střechou. Usuzujeme na obdobné stáří s rodinným domem. Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel 114, 115, 117/2, 117/3 a 118/2 v k.ú. Dobětice v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. Celek je mírně svažitý k jihu, je přístupný z ulice Nad Točnou, ze zpevněné komunikace na parcele čís. 70 k.ú. Dobětice (v KN jako ost.plocha/ostatní komunikace ve vlastnictví Staturárního města Ústí nad Labem). Přístup i příjezd je právně i fyzicky zajištěn. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar pozemků z kopie katastrální mapy v příloze. - 3 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) celku tvořeného pozemkem čís. parcely 114 s rodinným domem č.p. 3042, stodolou, pozemky čís. parcel 115, 117/2, 117/3 a 118/2, v k.ú. Dobětice, v ulici Nad Točnou v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 88 pro k.ú. Dobětice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 11. května 2015 (po zaokrouhlení) Slovy: Dvamiliónypětsettisíc Kč 2.500.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Stanovená obvyklá cena nezohledňuje omezení evidovaná na listu vlastnictví tj. zástavní práva exekutorská, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo smluvní, nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, rozhodnutí o úpadku. V souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 96/7186/2015. Vypracovala : Ing. Jana Königová Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 11. května 2015-4 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 96/7168/2015 LV no.: 88 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 RD č.p. 3042 670 5 000 130 3 350 000 60,0 1 340 000 2 Stodola na parc.č. 114 560 3 500 1 960 000 60,0 784 000 Comments Komentář Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 2 124 000 Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 114 zastavěná plocha a nádvoří 378 1 200 453 600 2 115 zahrada 660 1 200 792 000 3 117/2 zahrada 53 1 200 63 600 4 117/3 zahrada 8 1 200 9 600 5 118/2 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet zahrada 147 1 200 176 400 1 495 200 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 3 619 200 Kč Item no. Pol.č. 1 2 0 Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Capitalization rate Kapitalizační míra m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yield value Výnosová hodnota Comments Komentář Yeld value Výnosová hodnota 0 Kč Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Residential / utility area Type of unit Unadjusted price Rate of price adjustment Total price of residential / utility area Price per object Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obytná / užitná plocha Typ jednotky Neupravená cena Koeficient cenové úpravy Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Komentář Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 RD Neštěmice, UL 2 500 000,00 V-15 220,00 1+6 11 364 1,20 3 000 000,00 13 636 2 RD Svádov, UL 3 100 000,00 V-15 189,00 2+kk, 1+3, 1+2 16 402 1,20 3 720 000,00 19 683 3 RD Vaňov, UL 2 900 000,00 IV-13 180,00 4+kk 16 111 1,10 3 190 000,00 17 722 rezervovaný obchod rezervovaný obchod realizovaný prodej 1 2 Celek s RD o dispozici 1+6, dvoupodlažní dům z roku 1977 o zastavěné ploše 153 m2, který je napojený na veškeré inženýrské sítě kromě plynové přípojky, po částečné rekonstrukci. Upravená zahrada o velikosti 656 m2. Vytápění v celém domě je zajištěno kombinací tepelného čerpadla a kotlem na tuhá paliva, ohřev vody kombinovaným bojlerem. Rezervace u RK RE/MAX Vision 5/2015 Celek s RD o dispozici 2+kk (65 m2), 1+3 (65 m2) a 1+2 (59 m2), třípodlažní vilka (přízemí, patro, podkroví), odhad stáří 100 let, součástí celku dvojgaráž, pergola a venkovní bazén s tep. Čepadlem, upravená zahrada 500 m2. Rezervace u RK Dům realit 5/2012 3 Celek RD a pozemků ve Vaňově. RD z r. 2000, 2006 zateplený, částečně podsklepený, 1 NP a valbová střecha. Celková dispozice 4+kk s garáží. Pozemky 1413 m2. Úvěrový obchod z databáze Estimate Consulting s.r.o. 4/2013 Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 3,619 mil.kč 0,000 mil.kč 2,540 mil.kč 2,500 mil.kč
ºªÆ± ÍÎÏÈÈÁ øæ µ# Æ ÎÓ øæ µ# Æ Ú ª Æ ø ø ª ø ± ª µ 3º Ü Õª ªÆ 3 ªÆø ø ± µ± ±æ µ? #Ü ø ±æ 3 µ? #Ü ø ÏÎÁ ø Œ±µ 3 Õª ªÆ 3 ªÆø ø Ææª ± ø ß 3ºµø ±æ ª ÈÎÈÈÈÓ øº ñ ± Ì ÒÌ ÏÓ Æ?? 3º Ü Õ 3æÆ 3µß Õ 3æÆ 3µß Õøºª ø ø? 3º Ü ±æ ª Æ ± ø ß 3ºµø ±? ø Æøºø 3º Ü ÿ±æ µ? Û Õ øæ? ÿ Ƶø 3º Ü Æ? 7 fi ª ± Æ? 7 fi ª ± ÿ? fiªæ ± &º± 3 3º Ü Õµ? ªµ ª Æ ÕÃŒ à flã flõ ª µ7 ƪ æ µß Û ± ø ø ÔÈ Ó Á ± ÚÆÚ±Ú ÈÈÎÓÍÍ Ô Ó Ì Ï Î
Œ Ì ÏÓ ±æ ª À Ú Ÿ ± ªº ø Œ ª øº ñ ± Ú Ÿ Œ Ì ÏÓÚ Ÿ Õ ± ªº ø Œ Ú Ÿ À ª øº ñ ± Ú Ÿ ± ªº ø ª ªµ ± øº3 ±º± ø ø øæ Ú Ú ÔÔÏÚ Ÿ 3 ± µø ª Ú Ÿ 3 ± µø ß Ú Ÿ