ZNALECKÝ POSUDEK č.3276-99/2013 O ceně rodinného domu ve Zlíně, Prštné, Nad Humny č.p.61, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.123, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 411 m 2 a p.č.27/1, zahrada, o velikosti 364 m 2, vše zapsáno na LV č.513 pro k.ú.prštné Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 20.3.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 2 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 20.3.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu ve Zlíně, Prštné č.p.61, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.123, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 411 m 2 a p.č.27/1, zahrada, o velikosti 364 m 2, vše zapsáno na LV č.513 pro k.ú.prštné 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Nad Humny 61 760 01 Zlín Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Zlín Katastrální území: Prštné Počet obyvatel: 75 660 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.3..2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.513 pro k.ú.prštné - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 880729/4540, Pan Tomáš Zelina, Klabalská III 1549, 76001 Zlín, vlastnictví: výhradní 880729/4540, Pan Tomáš Zelina, Klabalská III 1549, 76001 Zlín, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a na základě informací od zadavatele ocenění. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo, cihla, kámen, dřevo. Krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z části chybějící. Fasáda je vápenná hladká, a břízolitová. Objekt je v rekonstrukci, některé části jsou již opraveny, jiné jsou ještě rozestavěny. Celkové vybavení předpokládám podstandardní, stav je zhoršený, nutné stavební práce. U domu se nachází objekt zahradního domku do 25 m 2 zastavěné plochy. Dům je starý 85 roků, v roce 1992 byla provedena částečná modernizace. V posledních pěti letech se provádí rekonstrukce. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod i kanalizaci, na plyn. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Zlín Stáří stavby: 85 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 5 098,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: = 20,00 m 2 přízemí: = 171,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 20,00 m 2 2,50 m přízemí: 171,00 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: obestavěný prostor: = 812,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 812,00 m 3-4 -
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 171,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 191,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,12 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 85 let: 0,61 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,61 = 0,381 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00-5 -
2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované - výhled na III 0,01 město 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,381 * 1,020 * 0,850 = 0,330 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 5 098,- Kč/m 3 * 0,330 = 1 682,34 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 682,34 Kč/m 3 * 812,00 m 3 = 1 366 060,08 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 366 060,08 Kč - 6 -
2. Ocenění pozemků Ocenění: 2.1. Pozemky Ostatní stavební pozemky: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a st.123 411,00 850,00 349 350,- nádvoří 27 cenová mapa zahrada 27/1 364,00 850,00 309 400,- Ostatní stavební pozemky - celkem 658 750,- Pozemky - zjištěná cena = 658 750,- Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 366 060,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 366 060,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 658 750,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 658 750,- Kč Celkem 2 024 810,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 024 810,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 366 060,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 366 060,10 Kč - 8 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 658 750,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 658 750,- Kč Celkem 2 024 810,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 024 810,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 2 024 810,- Kč slovy: Dvamilionydvacetčtyřitisícosmsetdeset Kč - 9 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 3.060.000,- Kč - Hypoteční banka, a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice, 150 57. Tato závada bude prodejem nemovitosti vyrovnána a vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej Baťova půldomku 3+kk ve Zlíně - lokalita Lesní čtvrť. Půldomek je po celkové rekonstrukci nové rozvody vody, topení, el.rozvody, podlahy, nové omítky. Nová kuchyně i koupelna. Domek je zateplen a má nová plastová okna. Dispozičně: přízemí kuchyně s obývacím pokojem a koupelna s vanou a wc, v patře potom dva pokoje. K domu náleží zahrádka s posezením pergolou a krbem. Vytápění plynovým kotlem, dům je napojen na všechny inženýrské sítě. V okolí domu veškerá občanská vybavenost, zastávka taktéž v dosahu. Požadovaná cena 2.200.000,- Kč. Možnost slevy. - 10 -
Prodej baťovského půldomku nedaleko centra Zlína, krásná lokalita Letná. Půldomek je po kompletní rekonstrukci (nová okna, rozvody, el. instalace, dveře, koupelna, kuchyň včetně nové kuch. linky). K domu patří kryté parkovací stání. Schváleno povolení na zateplení fasády. Dispozice: přízemí - kuchyň s jídelním koutem a obývacím pokojem s bio krbem, koupelna s vanou, wc. V patře neprůchozí ložnice a dětský pokoj. Půldomek je částečně podsklepen. Veškerá občanská vybavenost v místě, výborná MHD dostupnost do centra. Požadovaná cena 1.890.000,- Kč. RD 3+1, který se nachází ve východní části Zlína na Přílukách. Vzhledem k jeho poloze se nabízí varianta využití RD ke komerčním účelům (lékařská ordinace, kanceláře ap.) a zahrada by se mohla využít pro výstavbu nového RD. V současné době vedle domu zaparkují 2 auta, při případných úpravách celkově až 5 osobních automobilů. RD je řešeny tvarově do,,l,,, kde hlavní vstup je ze dvora, kam se dostanete průjezdem. Pozemek je celý oplocený. Do zahrady lze vstoupit i z její severní části. Tento domeček má sklep pod kuchyní. Dům se skládá ze vstupní části - předsíně, 3 pokojů, kuchyně, koupelny a wc. Dále tu je technická místnost, která je spíše určená ke zbourání. Sem je vstup ze dvora. Původní část domu (kuchyň, 2 pokoje) je složena z kotovice a ostatní část domu (koupelna, předsíň, 1 pokoj a koupelna) je z cihel. Na domě se nacházejí nové střešní tašky, byly zde instalovány nové radiátory. Požadovaná cena 2.050.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. - 11 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.000.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.000.000,- Kč. Slovy: Dvamiliony Kč V Tršicích 20.3.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3276-99/2013 znaleckého deníku. - 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 513 ze dne 18.3.2010 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 4-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
Mapa oblasti - 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -