ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 221-30/2013 NEMOVITOST: Pozemky, Pozemky Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Domažlice, obec Černovice, k.ú. Černovice u Bukovce Adresa nemovitosti: Černovice, 345 62 Vlastník pozemku: SB Stavební s.r.o., Václavské náměstí 808/66, 11000 Praha 1, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Eurodražby cz a.s. Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774 344 241 e-mail: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ500902342 fax: jako podklad pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 74 000 Kč Datum místního šetření: 06.01.2014 Stav ke dni : 06.01.2014 Počet stran: 20 stran Počet příloh: 15 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne 15.01.2014 Ing. František Klokočík NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny pozemků parcelního čísla 396/3, 396/7, 396/9, 396/10, 445/2, 445/5 a 445/6 v katastrálním území Černovice u Bukovce, obec Černovice.
Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 17.12.2013 Kopie katastrální mapy k datu 02.01.2014 Územní plán obce Černovice Místopis Černovice jsou malou obcí v okrese Domažlice. Střediskovou obcí je Holýšov, obcí s rozšířenou působností je Stod. Černovice jsou obcí bez základního vybavení, bez obchodu a bez hospody. V obci je akorát obecní úřad. Na východ od obce je domov důchodců Charlotta. Na zemědělské půdě hospodaří zemědělské družstvo Zeas Puclice. Obec má svůj vodovod s kvalitní kojeneckou vodou. V obci je rovněž čistírna odpadových vod. V obci není téměř žádná pracovní příležitost. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Celkový popis Předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky parcelního čísla 396/3, 396, 7, 396,9 396/10, 44582, 445/5 a 445/6 v katastrálním území Černovice u Bukovce, obec Černovice. Obec má zpracovaný územní plán ve kterém jsou předmětné pozemky vedeny ve druhu orná půda. Územní plán je přiložen v příloze. Elektronickou poštou mi Městský úřad v Holýšově potvrdil, že na předmětné pozemky ještě nebylo vydáno územní rozhodnutí pro stavbu rodinného domu. Z toho vyplývá, že pozemky nejsou pozemky stavební. K pozemkům je přístup a příjezd po silnici III. třídy a dále po nezpevněné cestě s odkopanou zeminou na pozemku parcelního čísla 336/8. K pozemkům p.č, 396/3, 396/7, 396/10 je z inženýrských sítí přiveden rozvod elektrické energie. Splašková a dešťová kanalizace je přivedena k prvnímu již postavenému rodinnému domu stojícímu na pozemku p.č. st. 91. Silné stránky Možnost napojení na rozvod elektrické energie, vodovod a kanalizaci. Slabé stránky Pozemky se stávají neprodejnými. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Předkupní právo Zástavní právo Komentář: Na předmětných pozemcích vázne zástavní právo smluvní s pohledávkou do výše 2 000 000,- Kč a s příslušenstvím a budoucí pohledávkou do výše 2 000 000,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Na předmětných nemovitostech vázne předkupní právo s oprávněním pro Obec Černovice. Na pozemcích p.č. 396/3, 396/7, 396/10 je zřízeno věcné břemeno zřiizování a provozování vedení zařízení distribuční soustavy a práva vstupu s oprávněním pro ČEZ Distribuce, a.s. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Cena pozemků Porovnávací metoda Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětné pozemky jsou pozemky zemědělské, konkrétně druhu orná půda. Dle skutečného stavu k datu ohledání jsou pozemky zemědělsky neobdělávané, porostlé plevelem. Na hranici pozemků parcelního čísla 396/3, 396/7 a 396/10 stojí nově postavené pilíře elektro. Dle vyjádření místo starostky předmětné pozemky prodala obec v roce 2009 společnosti SR STAVEBNÍ s.r.o. za kupní cenu 25,- Kč/m 2. Za tuto cenu je ochotna pozemky koupit zpět. Kdyby pozemky obec nekoupila,je pravděpodobné, že další jiný kupec by se již nenašel. V obci totiž k žádnému prodeji stavebních pozemků nedošlo, kromě pozemku p.č. st. 91. Pozemky se tak stávají neprodejnými. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená - 3 -
[m 2 ] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Střelice KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 2 167 86 000 39,69 0,90 35,72 Popis pozemku: Stavební pozemek pro stavbu rodinného domu napojený na rozvod elktrické energie a púlynovod. Průměrná jednotková cena 35,72 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Nabízený pozemek ve Střelicích je nejlevnějším nabízeným stavebním pozemkem. Pozemek je napojený na rozvod elektrické energie a plynovod. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 396/3 285 25 7 125 orná půda 396/7 546 25 13 650 orná půda 396/9 814 25 20 350 orná půda 396/10 614 25 15 350 orná půda 445/2 488 25 12 200 orná půda 445/5 3 25 75 orná půda 445/6 214 25 5 350 Celková výměra pozemků 2 964 Hodnota pozemků celkem 74 100 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 74 100 Kč Obvyklá cena 74 000 Kč slovy: Sedmdesátčtyřitisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.2 b Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Obvyklá cena je cenou reálnou. V Plasích 15.01.2014 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774 344 241 e-mail: klokocik@centrum.cz - 4 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 221-30/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 01/2014. - 5 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 02.01.2014 1 Snímek katastrální mapy ze dne 02.01.2014 1 Snímek katastrální mapy ze dne 02.01.2013 1 Mapa oblasti 1 Mapa oblasti 1 Územní plán 1 Detail územního plánu 1 Fotodokumentace nemovitosti 7 E-mail Městského úřadu Holýšov 1-6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
E-mail Městského úřadu Holýšov - 19 -
- 20 -