EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 781/61 18100 Praha 8 - Čimice ČESKÁ REPUBLIKA Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny)č. 2757/ 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu dražba nedobrovolná č.j. 456/2013-N Předmět ocenění Bytová jednotka č. 206/2, LV č. 1609, s podílem na společných částech domu a pozemku 1176/7594 na pozemcích: pozemek parc.č. 211, LV č. 1609 pozemková parcela č. 2280, obec Mariánské Lázně LV 4399 Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Mariánské Lázně Počet obyvatel 13554 Kat. území Mariánské Lázně Ulice Třebízského č.p. 206 Část obce dle LV Mariánské Lázně Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 781/61 18100 Praha 8 - Čimice ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro EURODRAŽBY.CZ a.s. Fiedlerová Eva Třebízského 206/19353 01 Mariánské Lázně ČESKÁ REPUBLIKA Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ Vypracoval Chmelíková Eva Dne 22.9.2013 Licence číslo Lidická 51 Ke dni 13.9.2013 0511 360 20 Karlovy Vary email: echmelik@seznam.cz tel: 777 118933 Prohlídka dne 13.9.2013 Počet stran textu 1 Počet stran příloh 3 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 103.6 m 2 17 000 Kč/m 2 1 761 200 Kč Předzahrádka, pozemek p.č.2280 plocha 103 m 2 2000 Kč/m 2 206 000 Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti 1 950 000 Kč jedenmiliondevětsetpadesáttisíckč Kč
Kladné stránky : Velmi dobrá poloha vzhledem k užívání v těsné blízkosti rozsáhlých lázeňských parků a veřejné zeleně, nezhuštěná zástavba. předzahrádka. Dobrý technický stav domu. Záporné stránky : jednotka situována v 1.NP, kdy parapet okna je nad terénem 80 cm, okna situována k východu se sníženým výhledem, prach a hluk od projíždějící komunikace. Vyhodnocení rizik ANO jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní pro UNIDEBT Czech, Praha SE ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem EURODRAŽBY.CZ a.s. Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Prohlídka bytu nebyla umožněna. REET: NE
Podklady Výpis z katastru nemovitostí. Snímek kat. mapy pro k.ú. Mariánské Lázně, vyhotovil CZUK internet. Objednávka pro zpracování odhadu od společnosti Eurodražby. Místní šetření znalce včetně provedení fotodokumentace a to pouze z vnějšku, vnitřní prohlídku jednotky vlastník neumožnil. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí. Snímek kat. mapy pro k.ú. Mariánské Lázně, vyhotovil CZUK internet. Objednávka pro zpracování odhadu od společnosti Eurodražby
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Mariánské lázně jsou významné lázeňské město. V Mariánských Lázních je kompletní občanská vybavenost jako obchody, supermarkety, kompletní nabídka služeb, základní a střední školy včetně gymnázia, nemocnice, ve městě jezdí MHD, zajíždí autobus a je zde vlakové nádraží ČD. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Karlovy Vary 50 km Bytový dům je situován v ul. Třebízského, městská komunikaci která navazuje na hlavní obchodní třídu a dále pokračuje ve směru do chráněné krajinné oblasti Kladská. Do centra města do 15 min pěšky, kde jsou veškeré služby. Informace o nemovitosti Hodnocený dům je bytový netypový, postavený na základě odborného odhadu v letech 1900-1920. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu.objekt podsklepený má 2 nadzemní podlaží, pravděpodobně obytné podkroví sedlové zastřešení s vikýřem a plechovou krytinou.jednotka je situována v 1.NP, příslušenství jednotky jsou dva sklepy. Nemovitost je tvořena vlastní bytovou jednotkou a spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a stavební parcele ve výši 1176/7594 Výtah ne. Objekt je napojen na vodovodní a kanalizační řad, plynovod a přípojkou el. energie. Technický stav domu: Objekt jako celek po opravě : krytina střechy, vnější omítky, rozvod vody, vchodové dveře. Bytová jednotka č. 2 je situována v 1. nadzemním podlaží, vzhledem k tomu, že vlastník neumožnil prohlídku jednotky, je tato oceněna ve standardním provedení a vybavení a na základě evidenčního listu. Vnitřní omítky štukové, dveře lakované osazené do ocelových zárubní, okna plastová zdvojená, podlahy v obytných místností, laminátové plovoucí a PVC, v ostatních místnostech PVC, keramická dlažba. Vytápění kotel na plynná paliva eventuelně el. přímotopné panely, zdroj teplé vody kotel. Hygienické zařízení ve standardním provedení vana, umyvadlo.. V kuchyni je kuchyňská linka, plynový sporák a digestoř. Reprodukční hodnota : 117,6* *19 839,Kč= 2 341 120, Kč Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné asfaltové komunikaci. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah ne Orientace oken Východ, západ Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Hodnocený dům je bytový netypový, postavený na základě odborného odhadu v letech 1900-1920. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu.objekt podsklepený má 2 nadzemní podlaží, pravděpodobně obytné podkroví sedlové zastřešení s vikýřem a plechovou krytinou.jednotka je situována v 1.NP, příslušenství jednotky jsou dva sklepy. Nemovitost je tvořena vlastní bytovou jednotkou a spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a stavební parcele ve výši 1176/7594 Výtah ne. Objekt je napojen na vodovodní a kanalizační řad, plynovod a přípojkou el. energie. Technický stav domu: Objekt jako celek po opravě : krytina střechy, vnější omítky, rozvod vody, vchodové dveře. Technický stav jednotky Průměrný, nebyl umožněn přístup Bytová jednotka č. 2 je situována v 1. nadzemním podlaží, vzhledem k tomu, že vlastník neumožnil prohlídku jednotky, je tato oceněna ve standardním provedení a vybavení a na základě evidenčního listu. Vnitřní omítky štukové, dveře lakované osazené do ocelových zárubní, okna plastová zdvojená, podlahy v obytných místností, laminátové plovoucí a PVC, v ostatních místnostech PVC, keramická dlažba. Vytápění kotel na plynná paliva eventuelně el. přímotopné panely, zdroj teplé vody kotel. Hygienické zařízení ve standardním provedení vana, umyvadlo.. V kuchyni je kuchyňská linka, plynový sporák a digestoř. Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení
Okna 100% Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu svislé konstrukce zděné práce vodorovné Pravděpodobně dřevěné trámové konstrukce střechy sedlová konstrukce, stropy krytina střech Hliníkové šablony klempířské poznikované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka úpravy vnějších Dvouvrstvé štukové povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody teracové s kovovým zábradlím dveře a vrata, okna vnitřní hladké lakované, okna okna plastová s dvojsklem plastová zdvojená povrch podlah PVC, laminátové, textilní krytiny vytápění Plynový kotel etážové vytápění elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody Kotel na plyn ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 17.80 m 2 1.0 17.80 m 2 obývací pokoj 18.40 m 2 1.0 18.40 m 2 pokoj 19.50 m 2 1.0 19.50 m 2 pokoj 14.30 m 2 1.0 14.30 m 2 předsíň 10.50 m 2 1.0 10.50 m 2 koupelna 7.90 m 2 1.0 7.90 m 2 WC 1.20 m 2 1.0 1.20 m 2 sklep 16.00 m 2 0.5 8.00 m 2 sklep 12.00 m 2 0.5 6.00 m 2 Součet ploch za podlaží 117.60 m 2 103.60 m 2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 16.8.2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 1 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 63.0 m 2 Cena za nemovitost 2 100 000 Kč 33 300 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 1 680 000 Kč 26 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Naše společnost Vám zprostředkuje prodej nově zrekonstruovaného bytu 2+1 (OV) v lázeňském centru Mariánských Lázní s vlastní zahradou přístupnou přímo z bytu. Obydlí se nachází v zrekonstruovaném cihlovém domě v krásném prostředí u lesa, přesto docházková vzdálenost k hlavní kolonádě není více jak deset minut. Byla zde provedena zdařilá rekonstrukce a vše je připraveno k okamžitému nastěhování nového majitele. Neskonalou výhodou tohoto bydlení je vlastní zahrada o výměře 73 m2, která je přístupná přímo z kuchyně a v létě skýtá mnoho možností k odpočinku v klidném prostředí. Co se týká technických věcí, topí se zde elektrickými přímotopy a na ohřev vody je využíván bojler. K bytové jednotce patří navíc ještě místnost asi 12 m2, která je přístupná přes chodbu a byla využívána jako prostor pro saunu a malou tělocvičnu, které ale už byly zrušeny. Pokud hledáte bydlení v krásném prostředí v bytovém domě spojeném s vlastní zahrádkou, kde můžete relaxovat, za rozumnou cenu mohu. Porovnání : prodej bytu v identickém domě v levé části, pravděpodobně shodný technický stav. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 20.8.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaží bytu 1 + podkroví Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 82.0 m 2 Cena za nemovitost 1 750 000 Kč 21 300 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 1 400 000 Kč 17 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2 + 1 s balkónem + 2 komory přímo v centru Mariánských Lázní. Jedná se o atraktivní lokalitu - ul. Třebízského. Nachází se v 1. patře cihlového domu bez výtahu. Vhodný pro zájemce uvažující o zrekonstruování bytu dle vlastních představ. V bytě jsou dřevěná okna s termoizolačním dvojsklem ( v kuchyni a obývacím pokoji ), rozvody vody v plastu, rozvody elektřiny v mědi, v ložnici snížené patro na spaní. Komory jsou umístěné na patře naproti bytu, jsou také využívány jako obytné místnosti, lze z nich vybudovat další bytovou jednotku o velikosti 1 + 1. K bytu náleží sklep a půda. Z bytu a balkónu je příjemný výhled do klidné ulice s lázeňskými domy a městského parku. Plynové topení. K bytu lze přikoupit garáž, která se nachází ve dvoře u domu. Na domě jsou nové okapy, bylo uděláno odvodnění přední části domu, dům je pravidelně udržován. V bezprostřední blízkosti je les s mnoha turistickými stezkami, známý Lesní pramen, tenisové kurty, městské divadlo. K lázeňské kolonádě se zpívají fontánou 5 min procházkovou chůzí. MHD, lékař, obchodní centrum v pěší dostupnosti. Porovnání: Shodný objekt,oproti hodnocené jednotce je byt ve 2.NP s výhledem, pravděpodobně shodný tech. stav
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 25.8.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ne Podlahová plocha 80.0 m 2 Cena za nemovitost 2 750 000 Kč 34 400 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 2 200 000 Kč 27 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej nadstandardních bytů ve velmi pěkném cihlovém domě v žádané lokalitě Třebízská ulice - přímo v centru města. K dispozici poslední tři byty, první : 3 + kk v 1. NP, výměra 80 m2, cena 2 750 000,-- Kč. Další byt: 3 + kk se nachází ve 3. NP, výměra 94 m2, cena 3 300 000,-- Kč. Dále je k dispozici byt 1 + 1 v 3. NP, výměra 45 m2, součástí bytu je i půda o velikosti 60 m2, cena 1 800 000,-- Kč. Celý dům prošel rekonstrukcí, jednotlivé byty byly pronajímány a v současné době jsou prázdné, připravené k prodeji. Ke každému bytu náleží vlastní plynový kotel, vodoměr, sklepní kóje, podíl na společném pozemku, parkovací stání za uzamčenou bránou. V každém z bytů je připojení na satelit s mnoha ruskými a českými programy. Dům je v prostředí kde je spoustu zeleně - jen pár min od domu procházkovou chůzí je les plný stezek. Také příjemná, odpočinková, známá oblast Kladská se nachází 10 min od domu jízdou autem. Výhodu je také dostupnost proslulé mariánskolázeňské kolonády, která se nachází též jen pár minut od domu. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 17 100-27 500 Kč/m 2 1 400 000-2 200 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 17 000 Kč/m 2 Pro porovnání byly vybrány tři reprezentanti, kteří se svoji polohou, vybavením, technickým provedením nejvíce přibližují hodnocené nemovitosti. Po zvážení všech faktorů ( poloha, technický stav, vybavení, kupní síla v regionu,..) jsem volila porovnávací hodnotu ve spodní části cenového rozpětí a to vzhledem k tomu, že byt je situován v 1.NP.. Tuto jednotkovou cenu též považuji jako jednotkovou hodnotu pro cenu obvyklou.
Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary podpis
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 2.11.1994 č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís..2757/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.... - 9 -
- 10 - Fotodokumentace
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -