Znalecký posudek č. 3788-54/2017 Objednatel: Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí 2 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ¼ na pozemcích parc. č. 158/17, 158/57, 158/64, 169/20, 176/2, 177/2, 177/3, 178/1 a 188 pro účely dobrovolné dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 21.1.2017 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 22.1.2017 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ¼ na pozemcích parc. č. 158/17, 158/57, 158/64, 169/20, 176/2, 177/2, 177/3, 178/1 a 188, obec Páleč, kat. území Páleč u Zlonic, okres Kladno pro účely dobrovolné dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec: Pozemky parc. č. 158/17, 158/57, 158/64, 169/20, 176/2, 177/2, 177/3, 178/1 a 188 Středočeský Kladno Páleč u Zlonic Páleč 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.1.2017 vzhledem k charakteru a velikosti pozemků z výpisu katastru nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 22.1.2017 - Snímek z katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: AGROS Vraný, družstvo vlastníků, č. p. 122, 27373 Vraný... 3/4 Zborník František, Hrdlovská 643, 41705 Osek... ¼ Vlastnické údaje k datu ocenění: AGROS Vraný, družstvo vlastníků, č. p. 122, 27373 Vraný... 3/4 Zborník František, Hrdlovská 643, 41705 Osek... ¼ Nemovitosti: Pozemky parc. č. 158/17, 158/57, 158/64, 169/20, 176/2, 177/2, 177/3, 178/1 a 188, obec Páleč, kat. území Páleč u Zlonic, okres Kladno. 2
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 158/17, 158/57, 158/64, 169/20, 176/2, 177/2, 177/3, 178/1 a 188, obec Páleč, kat. území Páleč u Zlonic, okres Kladno trvalý travní porost, vodní plocha, orná půda, Popis pozemku: Typ pozemku: ostatní plocha Inženýrské sítě: Vzdálenost inženýrských sítí od pozemku : Sklon : bez inženýrských sítí nad 500 m od hranice pozemků Svažitý, rovinatý Jak je pozemek zanesen v územním plánu / Porosty náletové dřeviny Stavby na pozemku / Přístupová cesta k domu přístup přes soukromý pozemek cizího subjektu - věcné břemeno ve prospěch majitele oceňovaného pozemku není zřízeno Popis okolí : Věcná břemena Občanská vybavenost: Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí: / klidná lokalita, zeleň v bezprostřední blízkosti, oblast s rizikem výskytu záplav špatná dostupnost hromadné dopravy, špatné parkovací možnosti se sousedy vztahy dobré, bezproblémové, v místě není zvýšený pohyb nepřizpůsobivých menšin ani zvýšená kriminalita bez věcných břemen Další informace: / 3
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 21.1.2017 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 21.1.2017. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 4
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemky Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 169/20 15600 135,00 13,11 20,00 15,73 2 123,55 trvalý travní 177/2 15600 47,00 13,11 20,00 15,73 739,31 porost orná půda 178/1 10110 6 146,00 13,46 20,00 16,15 99 257,90 orná půda 178/1 10511 397,00 6,11 20,00 7,33 2 910,01 orná půda 178/1 10840 35,00 7,30 20,00 8,76 306,60 orná půda 178/1 15600 2 899,00 13,11 20,00 15,73 45 601,27 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 9 659,00 m 2 150 938,64 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 6 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst. 6 205,- 0,04 8,20 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 6 ostatní plocha 177/3 292,00 8,20 2 920,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- 9 odst. 6 ostatní plocha 188 97,00 8,20 970,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Jiné pozemky - celkem 389,00 3 890,- Pozemky rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněné dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků 5
Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 6 - pozemky močálů, mokřad a bažin 8 odstavec 6 11,14 0,25 1,00 20 % 3,34 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 6 vodní plocha 158/17 2,00 3,34 6,68 8 odstavec 6 vodní plocha 158/57 28,00 3,34 93,52 8 odstavec 6 vodní plocha 158/64 5,00 3,34 16,70 8 odstavec 6 vodní plocha 176/2 88,00 3,34 293,92 Pozemky rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 123,00 m 2 410,82 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 155 239,46 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky - zjištěná cena = 38 809,87 Kč REKAPITULACE 1. Pozemky 38 809,90 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Třicetosmtisícosmsetdeset Kč 38 809,90 Kč 38 810,- Kč 6
II. Ocenění srovnávací metodou Pozemky parc. č. 158/17, 158/57, 158/64, 169/20, 176/2, 177/2, 177/3, 178/1 a 188, obec Páleč, kat. území Páleč u Zlonic, okres Kladno (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita Rozloha Porosty plocha zemědělských pozemků celkem Oceňovaný objekt Pozemky orná půda, trvalý travní porost, ostatní plocha a vodní plochy, obec Páleč, okres Kladno 9.659 m 2, ostatní plocha bez porostů nebo náletové křoviny Možné využití zemědělský pozemek Jiné Bez IS, bez přístupové cesty Zemědělský pozemek - orná půda, obec Slatina, 1 okres Kladno Zemědělský pozemek - orná půda, obec 2 Neuměřice, okres Kladno Zemědělský pozemek - orná půda, obec 3 Makotřasy, okres Kladno plocha pozemku celkem 1.876 m 2 plocha pozemku celkem 9.033 m 2 plocha pozemku celkem 14.951 m 2 trvalý travní porost Bez IS, bez přístupové cesty, pozemek je pronajatý zemědělskému družstvu pole, louka trvalý travní porost pole, louka Bez IS, bez přístupové cesty bez porostu pole, louka Bez IS, bez přístupové cesty 7
č Cena požadovaná resp. Zaplacená za 1m 2 Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K4 - možné využití K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - porosty K-5 jiné K1 x x K6 1 31 0,9 27,9 1 1 1 1 1 1 1 28 2 22 0,9 20 1 1 1 1 1 1 1 20 3 53 0,9 48 1 1 1 1 1 1 1 48 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - podobná lokalita K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - porovnává se cena za 1 m2, proto nebude K2 upraven podle velikosti K3 - Koeficient úpravy na složení porostů - porosty bez vlivu na cenu pozemků K4 - Koeficient úpravy na možné budoucí využití - všechny pozemky jsou vhodné ke stejnému účelu K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti - č1, č2 i č3 stejné K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 32 20 48 14 17 46 Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Pozemky vodních ploch se standardně neobchodují, jejich cena je zanedbatelná. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 320 000,-- Kč Cena spoluvlastnického podílu ve výši ¼ 80 000,-- Kč 8
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 38 810,-- Kč 80 000,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: V Praze, dne 22.1.2017 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Barbora Vrbková 60 000,-- Kč Slovy: Šedesáttisíc Kč D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3788-54/2017 znaleckého deníku. E. Přílohy Výpisy z el. verze KN Fotodokumentace Srovnávané nemovitosti 9
Výpisy z el. verze KN 10
11
12
13
14
Fotodokumentace 15
Srovnávané nemovitosti 16
17
18