ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2438/58/15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Nový Bydžov, k.ú. Nový Bydžov Adresa nemovité věci: Revoluční třída 289, 504 01 Nový Bydžov OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka OBVYKLÁ CENA 1 040 000 Kč Datum místního šetření: 4.3.2015 Stav ke dni : 4.3.2015 Počet stran: 23 stran Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 13.3.2015 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 4.3.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3592 pro k.ú. Nový Bydžov Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 4.3.2015 v době 16,00 16,55 hod. Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Databáze znalce Sdělení pana Martina Trutnovského Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Místopis Nový Bydžov je součástí okresu Hradec Králové a náleží pod Královéhradecký kraj. Nový Bydžov je také obcí s rozšířenou působností. Obec Nový Bydžov se rozkládá asi dvacetsedm kilometrů západně od centra Hradce Králové. Na území města žije trvale zhruba 7 000 obyvatel. Protéká zde řeka Cidlina. Nový Bydžov má osm části, jsou to: Chudonice, Nová Skřeněř, Nový Bydžov, Skochovice, Stará Skřeněř, Vysočany, Zábědov a Žantov. V obci jsou dvě základní školy vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Z občanské vybavenosti je ve městě koupaliště, sportovní hřiště, stadion, veřejná knihovna, policejní stanice, poštovní úřad, kino, nemocnice, má zde ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Inženýrské sítě: elektrorozvodná síť, rozvod zemního plynu, veřejná kanalizace a veřejný vodovod. Městem prochází několik autobusových linek, železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: - 2 -
Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 503/3 Město Bydžov / ostatní plocha - ostatní komunikace Celkový popis Pouze z části podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím s podkrovím upraveného k bydlení byl postaven na rovinatém až mírně svažitém terénu jako rodinný dům. Dispozice: zádveří, vstupní chodba s halou, kuchyně, koupelna, WC, pokoj, ložnice. V podkroví je chodba, a dva pokoje. Stáří domu nebylo prokazatelně zjištěno, bylo určeno odhadem na 95 let. Půdorys má tvar písmene L. Základy jsou zřejmě kamenné a betonové, svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva o tl. 30-45 cm, stropní konstrukce je dřevěná trámová. V letech 1990-1991 proběhly stavební úpravy a rekonstrukce (stavební povolení nebylo předloženo), byl upraven interiér domu - kuchyně, koupelny a WC, vytápění, byla vyměněna původní okna za plastová s izolačním dvojsklem, byly osazeny dveře plné a prosklené sololitové, vstupní dveře zůstaly původní, byly položeny nové podlahy z vlysů, byla provedena. V roce 2003 byl vyměněn kotel ústředního topení. Sedlová střecha má krytinu z pozinkovaných šablon 500/1000 mm. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Do domu je přivedena voda z veřejného vodovodu. Splaškové vody jsou do veřejné kanalizace. Do domu je zaveden elektrický proud, zemní plyn přiveden není, přípojka na hranici pozemku. Vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva do ocelových radiátorů Přístup je z veřejné komunikace (Revoluční třída) poz.parc.č. 503/3 ve vlastnictví Města Nový Bydžov. Povodňové riziko je na stupni 2. Silné stránky Poloha blízko středu města, dům je po rekonstrukci (1991), vytápění je ústřední. Lokalita vhodná k bydlení, větší pozemek. Slabé stránky Pouze částečná občanská vybavenost v místě, menší počet pracovních příležitostí, je třeba za nimi dojíždět převážně do Hradce Králové, chybí garáž RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Riziko záplav na st.2. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo viz LV č. 3592 v příloze Ostatní rizika: - 3 -
Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Komentář: ke dni místního šetření byl dům pronajatý, podle sdělení vlastníka byl nájemní vztah ukončen ke dni 30.4.2015 Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Prasek KRC: 0,80 KMP: 1,02 KPP: 1,05 KDD: 1,02 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,09 Parcela č.: 900 450 000 500,00 0,95 476,30 Popis pozemku: Prodej stavebního pozemku v obci Prasek. Celková plocha činí 900 m2. Veškeré sítě na pozemku. Nachází se v staré zástavbě. V místě dobrá občanská vybavenost. Lokalita: Měník - Barchůvek KRC: 0,80 KMP: 1,00 KPP: 1,07 KDD: 1,03 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,10 Parcela č.: 1 250 437 500 350,00 0,97 339,45 Popis pozemku: Prodej pozemku v obci se základní občanskou vybaveností o celkové ploše 1250 m2. Pozemek je vyjmutý, jako stavební parcela. Je slunný, rovinatý vhodný pro stavbu rodinného domu. Je mimo záplavovou oblast. Veškeré IS jsou na hranici pozemku. Lokalita: Sloveč KRC: 0,80 KMP: 1,00 KPP: 1,03 KDD: 1,00 KMZ: 1,10 KIV: 1,00 KVP: 1,05 KUV: 1,18 Parcela č.: 1 133 346 550 305,87 1,12 343,50 Popis pozemku: Prodej stavebního pozemku 1133 m2 v klidné části obce Sloveč, okres Nymburk. Na pozemku je stodola a polorozpadlý dům s čp. určený k demolici. Veřejný vodovod a elektrický proud přivedeny až na pozemek. Plyn cca 5 m od pozemku. Průměrná jednotková cena 386,42 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] - 4 -
zastavěná plocha a 555/2 170 390 66 300 nádvoří zahrada 503/1 1 209 390 471 510 Celková výměra pozemků 1 379 Hodnota pozemků celkem 537 810 Dům č.p. 289 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 21,25 m 2 1,45 m Výčet místností: sklep 14,87 m 2 0,50 7,44 m 2 sklep 6,38 m 2 0,50 3,19 m 2 Užitná plocha celkem: 10,63 m 2 I.NP 134,26 m 2 3,38 m Výčet místností: kuchyň 16,48 m 2 1,00 16,48 m 2 chodba 21,86 m 2 1,00 21,86 m 2 WC 2,03 m 2 1,00 2,03 m 2 koupelna 4,56 m 2 1,00 4,56 m 2 zádveří 4,58 m 2 1,00 4,58 m 2 technická místnost 2,61 m 2 1,00 2,61 m 2 obývací pokoj 27,60 m 2 1,00 27,60 m 2 ložnice 13,05 m 2 1,00 13,05 m 2 Užitná plocha celkem: 92,77 m 2 podkroví a zastřešení 134,26 m 2 2,85 m Výčet místností: chodba 7,04 m 2 1,00 7,04 m 2 pokoj 9,72 m 2 1,00 9,72 m 2 pokoj 18,67 m 2 1,00 18,67 m 2 Užitná plocha celkem: 35,43 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] sklep (14,87+6,38)*(1,45) = 30,81 m 3 I.NP (8,83*11,00+5,23*7,10)*(3,38) = 453,81 m 3 podkroví a zastřešení (8,83*11,00+5,23*7,10)*(2,85*1/2)+7,10*4,41*2, 85*1,6 = 334,10 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) - 5 -
Název Typ Obestavěný prostor sklep 30,81 m 3 I.NP 453,81 m 3 podkroví a zastřešení 334,10 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 818,72 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy kamenné a betonové 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina plechové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody kovová konstrukce s povrchem z měkkého dřeva 12. Dveře dřevěné hladké plné a prosklené dveře 13. Okna dřevěná s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných parkety místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění kamna na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn na hranici pozemku 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 134 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 139 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 818,72 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 000 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 5 000 Reprodukční hodnota [Kč] 4 093 622 (RC * OP) Stáří roků 95 Další životnost roků 35-6 -
Opotřebení % 73,10 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 101 184 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 138,83 m 2 Obestavěný prostor: 818,72 m 3 Zastavěná plocha: 134,26 m 2 Plocha pozemku: 1 379,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Prodej rodinného domu 4+1 s obytnou plochou 150 m2 na pozemku 1908 m2. Dům je cihlový, po částečné rekonstrukci, v dobrém udržovaném stavu, v roce 1988 byla provedena rekonstrukce střechy, podřezání domu, udělaná izolace, nové betonové podlahy. V přízemí se nachází veranda, kuchyně s kuchyňskou linkou a el. sporákem, 3 pokoje a koupelna s vanou a WC, je zde umístěn i bojler na ohřev teplé vody. Topení je na tuhá paliva, krbem nebo akumulačními kamny. Celý půdní prostor lze rozšířit jako další obytnou část. V domě je přípojka obecního vodovodu, kanalizace je svedena do septiku Rodinný dům Samostatně stojící dům 2+1 s garáží a zahradou v klidné části obce Nová Skřeněř spadající pod město Nový Bydžov. Jedná se o podsklepenou cihlovou stavbu s dřevěnými okny a polovalbovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 521 m2, obytná je cca 75 m2. Dům je vhodný k částečné rekonstrukci.v přízemí se nachází zádveří, chodba, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, koupelna se sprchovým koutem, toaleta a komora. V podkroví je půdní prostor. Po dohodě s majiteli je možné v domě ponechat některé vybavení. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží samostatně stojící zděná garáž, hospodářská budova, kůlna a zahrada s ovocnými stromy o rozloze 848 m2. Nemovitost je oplocena. Rodinný dům Prodej rodinného domu se zahradou s pozemkem 629 m2 v klidné části Skochovice vzdálených 7km od Nového Bydžova. Dispozice: prostorná veranda, koupelna včetně WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, komora. Dům je po částečné rekonstrukci podlah a obkladů. K domu patří dřevěné kůlny a přístřešky. Rodinný dům Prodej příjemného rodinného domu 3+kk + velká spíž se zahradou o celkové výměře 858 m2 v malebné obci Lužec na Cidlinou. V domě proběhla částečná rekonstrukce - nové rozvody vody a odpadu, nová koupelna, betony. K domu náleží stodola, kůlny a dílna. Srovnatelné nemovité věci - 7 -
Název: Rodinný dům Lokalita Žantov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,06 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - solitér; Celkový koef. K C 0,75 Upravená j. cena Kč/m 2 7 117 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 125,00 m 2 1 908 m 2 1 190 000 Kč 9 520 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Skřeněř Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - solitér; Celkový koef. K C 0,75 Upravená j. cena Kč/m 2 7 467 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m 2 1 369 m 2 999 000 Kč 9 990 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Skochovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,01 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,07 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - solitér; Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 7 545 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 108,00 m 2 629 m 2 950 000 Kč 8 796 Kč/m 2-8 -
Název: Rodinný dům Lokalita Lužec nad Cidlinou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 1,04 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - solitér; Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/m 2 7 871 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 858 m 2 858 000 Kč 9 533 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 7 117 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 7 500 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 7 871 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 7 500 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 138,83 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 041 225 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Místo s malou vzdáleností do středu města 3. Dům je v dobrém stavebně technickém stavu 4. Ústřední topení 5. Větší pozemek Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Menší počet pracovních příležitostí, je třeba za nimi dojíždět převážně do Hradce Králové 2. Chybí garáž Porovnávací hodnota Současný stav 1 041 225 Kč - 9 -
Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 0 Kč 1 638 994 Kč 537 810 Kč Obvyklá cena 1 040 000 Kč slovy: Jedenmiliončtyřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8 V Ohavči 13.3.2015 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2438/58/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2438/15. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3592 ze dne 29.1.2015 8 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
jihovýchodní strana (pohled z Revoluční třídy) severozápadní strana jihozápadní strana kuchyně v I.NP - 20 -
pokoj v I.NP (jihovýchodní strana) ložnice v I.NP (JZ) koupelna v I.NP WC v I.NP schodiště do podkroví pokoj v podkroví - 21 -
pokoj v podkroví stav krovu - 22 -
- 23 -