ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3889-24/2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. 1259/4 s garáží Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Horní Heršpice Adresa nemovité věci: Rajhradská, Brno Vlastníci: Danuša Weigeltová, RČ 585919/7168, Hněvkovského 30/65, 61700 Brno, vlastnický podíl: 1 / 2 Ing. František Šukal, RČ 540406/1388, Zemědělská 1674/14, 61300 Brno, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Brno - město, soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54, 616 00 Brno Ing. Petr Čech Ukrajinská 545/19, 625 00 Brno Exekuční řízení OBVYKLÁ CENA id. 1/2 95 000 Kč Datum místního šetření: 26.9.2016 Stav ke dni : 26.9.2016 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 3 + elektronická podoba V Brně dne 7.10.2016 Ing. Petr Čech
Znalecký úkol NÁLEZ V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Karla Urbana úkolem znalce je: stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství a to: pozemku p.č. 1259/4, garáže bez čp/če na parcele č. 1259/4 (vše na LV 894, k.ú. Horní Heršpice) označit součásti a příslušenství nemovitosti, tak jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 13860/10-16 ze dne 14.3.2011 cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, a výslednou cenu Přehled podkladů Usnesení č.j. 97EX 13860/10-125 ze dne 25.8.2016 soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, o ustanovení znalcem Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j. 97EX 13860/10-16 ze dne 14.3.2011 Výpis z listu vlastnictví číslo 894 vyhotovený dne 23.2.2016 dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 97EX 13860/10 pro Urban Karel, JUDr. soudní exekutor Znalecké standardy Asociace znalců a odhadců České republiky Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Databáze prodaných nemovitostí MOISES Webové stránky ČÚZK Webové stránky Sreality Místopis Statutární město Brno asi s 380 tisící obyvateli je druhým největším městem České republiky a největším moravským městem. Je metropolí Jihomoravského kraje. Výhodou města Brna je vynikající dopravní dostupnost a strategická poloha na křižovatce transevropských silničních a železničních dálkových tras, které jsou důležitými dopravními tepnami spojujícími Evropu západní s východní a severní s jižní. Město je hospodářským, dopravním, vědeckým, školským a kulturním centrem regionu. Oceňovaná garáž se nachází v Horních Heršpicích u křižovatky ulic Teslova a Rajhradská. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon 2
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1258 Statutární město Brno Celkový popis Povinnou jsem vyzval dopisem do vlastních rukou k poskytnutí součinnosti. Povinná si dopis nepřevzala a součinnost mně neposkytla. Z tohoto důvodu je popis garáže proveden pouze z veřejně přístupného pozemku. Řadová koncová garáž bez čp/če stojí na pozemku p.č. 1259/4 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož je součástí, v uzavřeném garážovém dvoře na rohu Teslovy a Rajhradské ulice. Většina řadových garáží stojí podél Rajhradské ulice, 2 garáže jsou podél zadní strany garážového dvora. Vjezd je z ulice Teslovy na pozemku p.č. 1258- ostatní plocha (ostatní komunikace) ve vlastnictví Statutárního města Brna. Garážový dvůr na pozemku p.č. 1259/1 podél jeho strany směrem do ulice uzavírá cihelná zeď a plotová brána převážně s drátěnou výplní. Pozemek p.č. 1259/1 garážového dvora v katastru nemovitostí evidovaný jako ostatní plocha (způsob využití jiná plocha) je ve vlastnictví Statutárního města Brna. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Pojišťovna Kooerativa v daném území uvádí u rizika povodně kód č. 2. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na LV č. 894 jsou evidována zástavní práva exekutorská, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji. Ostatní rizika: nejsou 3
Stavební pozemek OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků V cenové mapě stavebních pozemků města Brna je v dané lokalitě uvedena sazba 2 330 Kč/m 2. S ohledem na platnost cenové mapy od roku 2014 a předcházejí sběr dat, odhaduji k dnešnímu dni jednotkovou cenu ve výši 2 500 Kč/m 2. Oceňované pozemky Název p.č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1259/4 18 2 500,00 45 000,00 Celkem 18 45 000,00 Výsledná cena = 45 000,00 Kč Věcná hodnota Výpočet věcné hodnoty stavby Řadová koncová zděná garáž má plochou střechu. Srážkovou vodu z ní směrem do Rajhradské ulice odvádí žlab se svodem z pozinkovaného plechu. Venkovní omítka je vápenocementová. Do garáže se vjíždí dvoukřídlovými oceloplechovými vraty. Prosvětlení garáže je skleněnými luxferami. Přesnější popis bez vstupu do garáže a bez poskytnutí údajů o stavbě povinnou nelze provést. Předpokládám standardní vybavení garáže. Rozměry garáže jsou naměřeny pouze orientačně z veřejně dostupného pozemku. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 15: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadzemního podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 6,30*3,00 = 18,90 4
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Název Konstr. výška plocha 1.NP 18,90 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (6,30*3,00)*(2,50) = 47,25 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor 1.NP NP 47,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 47,25 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100 1,00 26,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 5,70 100 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100 1,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4,80 100 1,00 4,80 8. Dveře C 2,70 100 0,00 0,00 9. Okna S 1,40 100 1,00 1,40 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 97,30 Koeficient vybavení K4: 0,9730 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m 3 ]: = 1 375,00 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9730 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 331,31 5
= 157 404,40 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 30,000 % - 47 221,32 Kč Věcná hodnota = 110 183,08 Kč 6
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 18 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: 1. garáž Garáž prodaná jako nebytová jednotka v objektu hromadných garáží je z roku 1995. Obvodové zdivo je cihelné tl. 30 cm. Střecha je plochá s povlakovou krytinou. Vrata jsou oceloplechová dvoukřídlová. Lokalita: Brno, Za Mostem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Vliv pozemku 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 240 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 240 000 Kč 240 000 Kč/ks 7
Název: 2. garáž Garáž je rozdělena (mimo komunikačních a manipulačních ploch) na 36 stání užívaných spoluvlastníky garáže. Počet stání odpovídá spoluvlastnickým podílům na nebytové jednotce. Vjezd do garáže je ze strany ulice Spáčilova přes elektricky ovládaná dvoukřídlá garážová vrata po rampě v úrovni 1.NP, která je deklarována jako společná prostora domu, do vlastní garáže s garážovými stáními. Lokalita: Brno, Spáčilova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 0,95 K4 Vliv pozemku 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,04 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Celkový koef. KC 0,99 Upravená j. cena Kč/ks 227 240 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 230 000 Kč 230 000 Kč/ks 8
Název: 3. garáž Řadová vnitřní zděná garáž prodaná na Húskově ulici pochází z roku 1980. Zdivo je cihelné tl. 30 cm. Střecha je plochá s natavenými asfaltovými pásy.. Vrata jsou oceloplechová dvoukřídlová. Lokalita: Brno, Húskova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Vliv pozemku 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 220 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 18 m 2 220 000 Kč 220 000 Kč/ks 9
Název: 4. garáž Garáž prodaná na Matzenauerově ulici pochází z roku 1964. Obvodové stěny budovy a příčky mezi jednotlivými garážovými jednotkami jsou zděné. Venkovní úpravu povrchu tvoří břizolitová omítka, vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé. Stropy jsou z Čiževského desek. Plochá střecha má krytinu z pozinkovaného plechu. Srážkovou vodu z nich odvádí žlaby a svody. Podlahy jsou z betonové mazaniny s potěrem. Elektrická instalace je světelná. Vrata jsou oceloplechová otevíravá. Lokalita: Brno, Matzenauerova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Vliv pozemku 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí MOISES Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 255 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 18 m 2 255 000 Kč 255 000 Kč/ks 10
Název: 5. garáž Garáž nabízená k prodeji na Trtílkově ulici je zděná s plochou střechou. Stavba po generální opravě stojí na pozemku města Brna. Vjezd je plechovými vraty. Uvnitř stavby je světelný rozvod elektrické energie. Lokalita: Brno, Trtílkova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Vliv pozemku 1,10 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Sreality Celkový koef. KC 0,99 Upravená j. cena Kč/ks 272 250 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 275 000 Kč 275 000 Kč/ks 11
Název: 6. garáž Garáž nabízená k prodeji na Bedřichovické ulici stojí v uzavřeném areálu. Stavba stojí na vlastním pozemku. Do garáže není zavedena elektřina, je však možnost připojení. Lokalita: Brno, Bedřichovická Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Vliv pozemku 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Sreality Celkový koef. KC 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 225 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 250 000 Kč 250 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 220 000 Kč/ks 239 915 Kč/ks 272 250 Kč/ks 239 915 Kč/ks 239 915 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 239 915 Kč 155 183 Kč 45 000 Kč 12
ZÁVĚR Povinná mně neumožnila vstup na pozemek a do garáže a tím i ověření její vybavenosti a technického stavu. Z tohoto důvodu obvyklou cenu pozemku p.č. 1259/4 s garáží a se všemi součástmi a příslušenstvím odhaduji pouze na základě informací zjištěných z veřejně dostupných pozemků. V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Karla Urbana úkolem znalce je: stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství a to: pozemku p.č. 1259/4, garáže bez čp/če na parcele č. 1259/4 (vše na LV 894, k.ú. Horní Heršpice) označit součásti a příslušenství nemovitosti, tak jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 13860/10-16 ze dne 14-2-2011 cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, a výslednou cenu Obvyklou cenu pozemku parc.č. 1259/4 a garáže bez čp/če na základě hodnoty porovnávací odhaduji ve výši 240 000 Kč. Příslušenství nemovitosti nemohlo být specifikováno, protože mně nebyla umožněna prohlídka pozemku a garáže. Jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojena nezjištěna, cena 0 Kč. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nezjištěny, cena 0 Kč. Úkolem znalce je odhad podílu povinné ve výši id. 1/2. O podíly nemovitostí je na realitním trhu menší zájem. Jejich cena se nedá vypočítat pouhým aritmetickým úkonem. Z tohoto důvodu odhaduji obvyklou cenu podílu id. 1/2 povinné v souladu se znaleckým standardem č. 1 Asociace znalců a odhadců ČR ve výši asi 95 000 Kč. slovy: devadesátpěttisíc korunčeských V Brně 7. října 2016 Ing. Petr Čech 13
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3889 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 24. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí 6 Snímek katastrální mapy 1 Ortofotomapa 1 Polohopis 1 14
Fotodokumentace nemovitosti 15
16
17
18
19
20
21
Snímek katastrální mapy Pozemek p.č. 1259/4 s garáží bez čp/če 22
Ortofotomapa Pozemek p.č. 1259/4 s garáží bez čp/če 23
Polohopis 24