ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 220/7690/2016 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely St. 27, jehož součástí je jiná stavba bez čp/če, na pozemku čís. parcely St. 28, jehož součástí je rodinný dům č.p. 20 s příslušenstvím a na pozemku čís. parcely 7/1, k.ú. Lišany u Žatce, obec Lišany, okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 220/7690/2016 LV no.: 259 Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely St. 27, jehož součástí je jiná stavba bez čp/če, na pozemku čís. parcely St. 28, jehož součástí je rodinný dům č.p. 20 s příslušenstvím a na pozemku čís. parcely 7/1, k.ú. Lišany u Žatce, obec Lišany, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Lišany č.p. 20, 439 42 Lišany GPS: 50.3442372N, 14.6405764E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Other constructions: Další stavby: za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: 2.410.528 Kč nebyla stanovena 860.000 Kč nebyla stanovena Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/2 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1+4 LAND / POZEMEK (rodinný dům, stodoly) venkovní úpravy (oplocení, zpev. plochy, přípojky IS) Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost 300.000 Kč 300.000 Kč nestanoveno St. 27, St. 28, 7/1 19, 1970, 618 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Část obce Lišany Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří zahrada Infrastructure: Infrastruktura základní občanská vybavenost v Lišanech Unit price: Jednotková cena 140 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný 197+114+224 +96+240 871+517+1008 +384+1440 m 2 LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Resident area: Bytové plochy: 200 m 2 Storage area: Skladové plochy: 1900 m 3 85 % Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 259 jsou oceňované nemovité věci v podílovém spoluvlastnictví Levcová Eliška, bytem Dvořákova č.p. 591, 439 42 Postoloprty (podíl o velikosti 1/2) a Levcová Iveta, bytem Dvořákova č.p. 591, 439 42 Postoloprty (podíl o velikosti 1/2) Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 259 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní - 8x zástavní právo exekutorské, - 3x zástavní právo soudcovské, - 1x zahájení exekuce, - 9x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 6x nařízení exekuce. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 259 v příloze. Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 259. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 259 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 259 jsou evidována tato zástavní práva: 1x zástavní právo smluvní - 8x zástavní právo exekutorské, - 3x zástavní právo soudcovské, - 1x zahájení exekuce, - 9x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 6x nařízení exekuce. Podrobnější údaje o výše uvedených zástavních právech viz část C listu vlastnictví č. 259 v příloze. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 20 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům stavebně technicky uspořádán a užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí a vyhovuje požadavkům na rodinné bydlení. Weak points / slabé stránky: - investice na dokončení rekonstrukce rodinného domu a vedlejších budov Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 259 pro k.ú. Lišany u Žatce a obec Lišany, prokazující stav evidovaný k datu 21.07.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Lišany u Žatce, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené vlastníkem nemovitých věcí, p. Ivetou Levcovou d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 29.09.2016 v 16.00 hod. za účasti spoluvlastnice p. Ivety Levcové. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 684961 Název katastrálního území: Lišany u Žatce Kód obce: 566411 Název obce: Lišany Počet obyvatel obce: 159 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2014 Kód okresu: CZ0424 Název okresu: Louny Název kraje: Ústecký Poloha v obci: střed obce Lišany Infrastructure / infrastruktura: Obec Lišany se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Louny, přibližně 5 km západně od města Postoloprty a přibližně 10 km východně od města Žatec. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2014 ČSÚ má obec včetně svých částí 159 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, obchod, restaurace apod.). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, v těsné blízkosti města prochází silnice III.třídy (Žatec-Lišany-Postoloprty-Louny), v obci je železniční stanice a autobusová zastávka. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází ve střední části obce Lišany. Obec Lišany má základní občanskou vybavenost (v obci je obecní úřad, obchod, hostinec), za ostatní občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni převážně na město Postoloprty, které je vzdáleno přibližně 5 km, a město Žatec, vzdálené cca 10 km. Podle sdělení pí Ivety Levcové se v lokalitě nachází rozvody el. proudu, pitné vody. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 20: Rodinný dům č.p. 20 je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 28, k.ú. Lišany. Dispoziční řešení: Dům má dvě nadzemní podlaží (přízemí a patro), půdu. Vnitřní dispozice domu je tvořena jedním bytem o velikosti 6+1, - v přízemí (1.NP) je zádveří, chodba se schodištěm do patra, koupelna se záchodem, kuchyně, dvě skladovací místnosti, tři obytné místnosti, - v patře (2.NP) je chodba se schodištěm, tři obytné místnosti - půda. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné v kombinaci kámen (opuka) + cihla, se založením na základových pasech zděných z kamene, stropy jsou dřevěné trámové, klenbové, střecha je sedlová, opatřená krytinou z pálených tašek, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je kamenné, podlahy jsou betonové a prkenné, povrchy podlah tvoří povlaky z PVC, dlažba, koberce, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné do dřevěných i kovových zárubní, vnitřní i vnější povrchy stěn jsou hladké. Dům má rozvody el. proudu, vody, kanalizace svedené do žumpy, příprava teplé vody je v elektrickém bojleru, topení je na tuhá paliva a elektrické přímotopy, kuchyně má kuchyňskou linku, v koupelně je vana, umývadlo a splachovací záchod. Stáří a stavební stav: Stáří domu bylo stanoveno odborným odhadem na více než 100 let, dům je dlouhodobě nevyužívaný, ve špatném stavebně technickém stavu, vlivem některých nedokončených stavebních zásahů do konstrukcí dlouhodobé životnosti, došlo k poškození jejich stability a bezpečnosti, viz. konstrukce schodiště do patra domu, které vykazuje velké trhliny vlivem necitlivých bouracích prací na obvodovém zdivu a v důsledku těchto závad nebyla provedena prohlídka patra a půdy. Další stavby: Na oceňovaném pozemku čís. parcely St.27 a St. 28 se dále nachází budovy stodoly 1,2,3,4, vedlejší stavby a venkovní úpravy (oplocení, zpevněné plochy, přípojky IS). Budovy stodol, tvořící příslušenství k rodinnému domu č.p. 20, jsou dlouhodobě neudržované, ve špatném stavebně technickém stavu, na pokraji životnosti, náletový porost nacházející se v celém prostoru dvorní části zemědělské usedlosti, neumožňuje přístup k těmto stavbám. - 4 -
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 27, k.ú. Lišany, o výměře 198 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný jinou stavbou bez č.p./č.e. a venkovními úpravami, nezastavěná část pozemku je tvořena nádvořím. Pozemek čís. parcely St. 28, k.ú. Lišany, o výměře 1970 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný stavbou rodinného domu č.p. 20 a vedlejšími stavbami, nezastavěná část pozemku je tvořena nádvořím. Pozemek čís. parcely 7/1, k.ú. Lišany, o výměře 618 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jde o pozemek užívaný jako zahrada ve funkčním celku. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků a staveb jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 1346/20, k.ú. Lišany u Žatce (ostatní plocha silnice, vlastník obec Lišany). - 5 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely St. 27 jehož součástí je jiná stavba bez čp/če, na pozemku čís. parcely St. 28 jehož součástí je rodinný dům č.p. 20 s příslušenstvím, na pozemku čís. parcely 7/1, k.ú. Lišany u Žatce, obec Lišany, okres Louny, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech 860.000 Kč 860.000 x 1/2 = 430.000 Kč 430.000 x 70 % 300.000 Kč - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely St. 27, jehož součástí je jiná stavba bez čp/če, na pozemku čís. parcely St. 28, jehož součástí je rodinný dům č.p. 20 s příslušenstvím a na pozemku čís. parcely 7/1, k.ú. Lišany u Žatce, obec Lišany, okres Louny, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 29. září 2016 300.000,- Kč Slovy: Třistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 259 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní - 8x zástavní právo exekutorské, - 3x zástavní právo soudcovské, - 1x zahájení exekuce, - 9x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 6x nařízení exekuce. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 259 v příloze. Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 259. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Znalecká doložka: ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 220/7690/2016. Ing. Vladimír Hůda, MBA jednatel V Mostě, dne 30. září 2016-7 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ID (Surveyor s Report): 220/7690/2016 LV no.: 259 Item no. Name of "the tangible investment asset" - TIA Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Comments Název HIM prostor stavby Jednotková cena Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení m 3 3 m 2 2 % 1 871 3 289 2 864 719 80,0 572 944 2 stodola 1 517 2 876 1 486 892 85,0 223 034 3 stodola 2 1008 2 876 2 899 008 85,0 434 851 4 stodola 3 384 2 876 1 104 384 85,0 165 658 5 stodola 4 1440 2 876 4 141 440 85,0 621 216 2 017 702 Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Druh pozemku Cena m 2 2 1 St. 27 198 141 27 918 2 St. 28 1970 141 277 770 3 7.1 zahrada 618 141 87 138 Cekem 392 826 Comments Cost Value (Buildings and Lands total) 2 410 528 Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments plocha m2 hodnota 1 2 3 m 2 2 /year/rok % % Yeld value nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Název Datum prodeje / prostor Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy 1 Louny m 3 m 2 2 1 200 000,00 9-16 nestanoven 13537 50 676 850 523 150,00 0,65 780 000 nabídka RK *1), 2 Postoloprty-Malnice, okr. Louny nabídka RK *2), RD s 1 PP a 3 NP, 1 250 000,00 9-16 nestanoven 3188 50 159 400 1 090 600,00 0,75 937 500 nabídka RK *3), 3 v obci Bechlín, 970 000,00 9-16 nestanoven 2538 50 126 900 843 100,00 0,90 873 000 Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota 2,411 nebyla stanovena 0,864 0,860
Situace lokality Mapa oblasti
pohled na stodolu 1 pohled na stodolu 2 p
- 2 - detail stodola 2
- 3 -
- 4 -