ZNALECKÝ POSUDEK č. 2788-24/13 o ceně spoluvlastnického podílu k nemovitostem - k rodinnému domu č.p. 22 Nivy situovanému na pozemku parc.č. st.24/2 a k pozemkům parc.č. st.24/2 (zastavěná plocha a nádvoří výměry 301 m 2 ) a parc.č. 53 (ostatní plocha výměry 3051 m 2 ) v katastrálním území Nivy, obec Děpoltovice - zapsaným v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary, na listu vlastnictví č.176 katastrálního území Nivy. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2 Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Návrh ceny obvyklé pro prodej spoluvlastnického podílu id.1/4 k nemovitostem dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 458/12-30 ze dne 27.6.2013 v návaznosti na exekuční příkaz č.j. 132 EX 458/12-16/Ku proti povinnému Tomáši Šestákovi, nar. 16.5.1968. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu a dle situace na trhu s nemovitostmi ke dni 1.7.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a přílohy podle seznamu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 10.7.2013 Vyhotovení č. 3
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu k nemovitostem - k rodinnému domu č.p. 22 Nivy situovanému na pozemku parc.č. st.24/2 a k pozemkům parc.č. st.24/2 (zastavěná plocha a nádvoří výměry 301 m 2 ) a parc.č. 53 (ostatní plocha výměry 3051 m 2 ) v katastrálním území Nivy, obec Děpoltovice - zapsaným v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary, na listu vlastnictví č.176 katastrálního území Nivy. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Nivy 22 362 25 Děpoltovice Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Děpoltovice Katastrální území: Nivy Počet obyvatel: 363 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f): ZC = C p * 3,0 = 105,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 1.7.2013. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekutorského úřadu Praha 2, č.j.132 EX 458/12-30 ze dne 27.6.2013 - výpis z Katastru nemovitostí LV č.176 katastrálního území Nivy k datu 11.4.2013, zaslaný objednatelem - kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z KN LV č.176 katastrálního území Nivy zapsáno pro: Schöningerová Renata, ident. 695904/1903 podíl 3/4 Zeyerova 1121/19, 360 01 Karlovy Vary Šesták Tomáš, ident. 680516/1418 podíl 1/4 Zeyerova 1121/19, 360 01 Karlovy Vary V oddílu C listu vlastnictví č.176 m.j. zapsáno: Rozhodnutí správce daně FÚ Karlovy Vary o zřízení zástavního práva ze dne 19.10.2010 k podílu 1/4 nemovitosti Z-10948/2010-403 - 2 -
Exekuční příkaz k prodeji 1/4 nemovitosti 132 EX-458/2012-16 ze dne 23.4.2012 Z-5992/2012-403 Dtto 132 EX-458/2012-17 právní moc k 26.4.2012 Z8299/2012-403 Exekuční příkaz k prodeji 1/4 nemovitosti 134 EX-18622/2011-43 ze dne 28.9.2012 Z-14615/2012-403 Exekuční příkaz k prodeji 1/4 nemovitosti 041 EX-972/2012-11 ze dne 6.11.2012 Z-16856/2012-403 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na ¼ nemovitosti s právní mocí k 18.11.2012 041 EX-972/2012-12 ze dne 6.11.2012 Z-18383/2012-403 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na ¼ nemovitosti 134EX-18622/2011-011 ze dne 12.3.2012 Z-3769/2012-403 6. Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí na jižním okraji zastavěného území odloučeného sídelního útvaru Nivy též s chatovou oblastí obce Děpoltovice a to jako poslední před lesem na pravé straně příjezdové komunikace ve směru od křižovatky s komunikací mezi uzavřenými osadami Děpoltovice a Nivy. Pozemky nemovitosti hraničí s místem určeným jako stanoviště odpadkových kontejnerů v chatové osadě. Technický stav rodinného domu neumožňuje jeho užívání k bydlení, podle předpisu se oceňuje jen nákladovým způsobem. Znalci nebyl umožněn vstup do domu, a proto je popis interiéru vytvořen na základě odhadu. Nemovitost není řadu let řádně užívána a ani udržována. Náletové dřeviny znemožňují přístup, porušené místo plotu sloužilo jako přístup osobám pro nestandardní přespání v domě, jehož technický stav je havarijní. Jedná se o samostatně stojící částečně podsklepený rodinný dům s 1.NP a s podkrovím. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha sedlová se dvěma vikýřovými okny a se dvěma okny ve štítu, konstrukce krovu je dřevěná. Střešní krytina je z osinkocementových šablon na bednění značně poškozeném dlouhodobým zatékáním krytinou, klempířské konstrukce jsou již jen ve zbytcích z pozinkovaného plechu. Okna jsou stejně jako vchodové dveře v dřevěném rámu značně poškozená či chybějící, dům je nevybaven, nechá se použít termín vybydlen. Rozvody vody nepoužitelné, komínové zdivo v havarijním stavu, bleskosvod instalován, nutná jeho oprava a revize. Elektrická instalace je poškozená, světelná a motorová, nutná její oprava a revize. pozemek z veřejné komunikace do přízemí, vstup z obývacího pokoje do zahrady po předložených schodech. Konstrukce dlouhodobé životnosti rodinného domu je nutné co nejdříve opravit (zejména krov, krytinu a klempířské konstrukce) a dům opatřit proti neoprávněnému vniknutí. Dům se oceňuje s příslušenstvím a s pozemky o celkové výměře velikosti 3352 m2. Podle informací získaný na Obecním úřadu v Děpoltovicích je v místě možné napojení jen na elektrickou síť. Velmi dobrá občanská vybavenost je v nedalekých Karlových Varech. Věcná břemena nezjištěna. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku Věcná hodnota nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 22 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Kolna zděná a.2 2 ) Studna a.2 3 ) Venkovní úpravy b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Okrasné rostliny B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Věcná hodnota nemovitosti a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 22 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. PP 7,25*8,63*0,45 = 28,16 1. NP 7,25*8,63 = 62,57 2. NP 7,25*8,63*0,75 = 46,93-4 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. PP 28,16 m 2 2,50 m 1. NP 62,57 m 2 2,80 m 2. NP 46,93 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. PP (7,25*8,63*0,45)*(2,50) = 70,39 m 3 1. NP (7,25*8,63)*(2,90) = 181,45 m 3 2. NP (7,25*8,63)*(0,3+3,80/2) = 137,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 389,49 m 3 Koeficient vybavení K 4 : 0,6106 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6106 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,1600 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 313,73 Plná cena: 389,49 m 3 * 3 313,73 Kč/m 3 = 1 290 664,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 62 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 77 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 62 / 77 = 80,519 % - 1 039 230,31 Kč Rodinný dům č.p. 22 - zjištěná cena = 251 434,39 Kč Rodinný dům č.p. 22 věcná hodnota bez Kp = 216 753,80 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Kolna zděná Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny - 5 -
1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] kolna (4,4*5,8)*(2,30) = 58,70 m 3 Koeficient vybavení K 4 : 0,7393 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7393 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,1600 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 907,11 Plná cena: 58,70 m 3 * 1 907,11 Kč/m 3 = 111 947,36 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 62 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 62 / 70 = 88,571 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 95 155,26 Kč Kolna zděná - zjištěná cena = 16 792,10 Kč Kolna zděná věcná hodnota bez Kp = 14 475,90 Kč a.2 2 ) Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 8,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m + 11 430,- Kč Základní cena celkem = 21 180,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500-6 -
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,1600 Studna neslouží trvale svému účelu: * 0,2000 Plná cena: = 9 660,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 62 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 38 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 62 / 100 = 62,000 % - 5 989,63 Kč Studna - zjištěná cena = 3 671,07 Kč Studna věcná hodnota bez Kp = 3 164,70 Kč a.2 3 ) Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Seznam staveb Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p. 22 251 434,39 Kolna zděná 16 792,10 Celkem: 268 226,49 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 268 226,49 * 0,0350 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 9 387,93Kč Venkovní úpravy věcná hodnota bez Kp = 8 093,- Kč b) Ocenění pozemků Ocenění b 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 25 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: - 7 -
1.4.1. polohy v okolí města podle 28 odst. 1 písmeno a) 100 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 125 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 125% + -12% * (100 % + 125%) 98,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Úprava základních cen pozemků pro přiblížení hodnoty pozemku k cenám obchodovaným a vzhledem k zastavěnosti a jejich užíváním s rodinným domem. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1600 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 105,- 1,00 2,1460 1,1600 98,00 517,54 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 105,- 0,40 2,1460 1,1600 98,00 207,02 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.24/2 301,00 517,54 155 779,54 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 53 3 051,00 207,02 631 618,02 Stavební pozemky - celkem 787 397,56 Pozemky - zjištěná cena = 787 397,56 Kč Pozemky hodnota bez Kp = 678 791,- Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Okrasné rostliny Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 787 397,56 Celková výměra pozemku m 2 3 352 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 1 400 Cena pokryvné plochy porostů Kč 328 865,33 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 27 953,55 Okrasné rostliny - zjištěná cena 27 953,55 Kč - 8 -
C. Rekapitulace cen zjištěných podle předpisu Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp) a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 22 216 753,80 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Kolna zděná 14 475,90 Kč a.2 2 ) Studna 3 164,70 Kč a.2 3 ) Venkovní úpravy 8 093,- Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Okrasné rostliny Věcná hodnota nemovitosti celkem Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp), celkem 678 791,- Kč 27 953,60 Kč 949 232,- Kč 949 230,- Kč Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 22 251 434,40 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Kolna zděná 16 792,10 Kč a.2 2 ) Studna 3 671,10 Kč a.2 3 ) Venkovní úpravy 9 387,90 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Okrasné rostliny Výsledná cena nemovitosti celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem 787 397,60 Kč 27 953,60 Kč 1 096 636,70 Kč 1 096 640,- Kč - 9 -
D. Cena obvyklá, tržní hodnota Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stanoví se na základě podkladů z uskutečněných transakcí a jejich prostředí. Tržní hodnotou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podkladů o pronájmech) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Podíl ceny domu ve výsledné částce je podstatně menší než podíly ceny pozemků, a proto je pro porovnávací přístup hodnocena situace na trhu s pozemky. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů. - 10 -
Nabídky realitních kanceláří v lokalitách blízkých jsou v příloze. Porovnávací metoda Porovnávací přístup ocenění : Pozemek Nivy, chatová oblast, RD havarijní stav Jednotka: m2 výměry pozemku Množství jednotek pozemku: 3 352,0 Popis porovnávaných pozemků: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa K1 - koeficient výměr Kc - koeficient druhu K2 - právní stav, celistvost pozemků Kv - vybavenost, využitelnost K3 - koeficient transakce Seznam porovnávaných objektů: Množství Jedn. cena Název Nabízená cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [Jedn.] [Kč/jedn.] Pozemek 387, chatová oblast Nivy 130 000,- Kč 1,00 1,00 1,20 0,85 1,00 0,90 387 308,- Pozemek TTP 1200 Mezirolí 750 000,- Kč 0,70 1,05 1,05 0,90 1,00 0,90 1 200 391,- Pozemek (pro bydlení) 1096 Nová Role 301 400,- Kč 0,85 1,20 1,25 0,90 1,00 0,90 1 096 284,- Pozemek pro bydlení 1399 Děpoltovice 699 500,- Kč 0,90 1,00 1,05 0,90 1,00 0,90 1 399 383,- Pozemek pro bydlení 2562 Sadov 799 000,- Kč 0,90 1,00 1,15 1,00 1,00 0,90 2 562 291,- Součet: 1 656,30 Kč/jedn. / 5 Průměrná jednotková cena: 331,- Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 284,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 391,- Kč/jedn. Základní cena: 331,26 Kč/jedn. á 3 352,0 jedn. = 1 110 386,68 Kč Pozemek Nivy, chatová oblast, RD havarijní stav = 1 110 390,- Kč Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut. Rekapitulace hodnot a cen: věcná hodnota nemovitosti zjištěná podle předpisu výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu 949 230,- Kč 1 096 640,- Kč 1 110 390,- Kč Cenu obvyklou nemovitosti odhaduji ve výši 1,110.000,- Kč. Cena spoluvlastnického podílu id. 1/4 k nemovitosti se z důvodu jeho zhoršené prodejnosti stanoví z částky snížené o 20 až 30%. Snížený základ pro výpočet ceny obvyklé spoluvlastnického podílu odhaduji na 800.000,- Kč. (800 000/4 = 200 000,-) - 11 -
Cena spoluvlastnického podílu id.1/4 k nemovitostem - k rodinnému domu č.p. 22 Nivy a k pozemkům parc.č. st.24/2 (zastavěná plocha a nádvoří výměry 301 m 2 ) a parc.č. 53 (ostatní plocha výměry 3051 m 2 ) v katastrálním území Nivy, obec Děpoltovice - dle listu vlastnictví č.176 činí 200.000,- Kč. Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje velikost výměr vlastních pozemků, dobrá klidová lokalita, možnost připojení na elektrickou síť, dobrá dopravní dostupnost nedalekých Karlových Var s velmi dobrou občanskou vybaveností. Negativní vliv na cenu nemovitosti má velmi špatný až havarijní stavebnětechnický stav domu způsobený úplnou a dlouhodobou absencí údržby, havarijní stav vedlejší stavby, neudržované pozemky a neošetřované porosty, současná situace na trhu s nemovitostmi a chybějící vodovodní a kanalizační řad v místě. Cenu snižuje zejména skutečnost, že předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl k oceněné nemovitosti. Cena obvyklá spoluvlastnického podílu id.1/4 k nemovitostem podle odborného odhadu znalce činí 200 000,- Kč Cena slovy: dvěstětisíc Kč Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice Ve Vejprnicích 10.7.2013 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.1977 pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne 24.5.2005 pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2788-21/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem přiloženým. F. Seznam příloh - výpis z Katastru nemovitostí LV č.176 katastrálního území Nivy - kopie katastrální mapy předmětného území - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří - infomapa - 12 -