ZNALECKÝ POSUDEK č.3511-334/2013 O ceně rodinného domu v Holešově, Tučapy č.p.104, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.145, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 330 m 2, p.č.309/4, zahrada, o velikosti 437 m 2, p.č.309/5, orná půda, o velikosti 2836 m 2 a p.č.309/6, zahrada, o velikosti 130 m 2, vše zapsáno na LV č.276 pro k.ú.tučapy u Holešova Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 12.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 12.9.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Holešově, Tučapy č.p.104, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.145, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 330 m 2, p.č.309/4, zahrada, o velikosti 437 m 2, p.č.309/5, orná půda, o velikosti 2836 m 2 a p.č.309/6, zahrada, o velikosti 130 m 2, vše zapsáno na LV č.276 pro k.ú.tučapy u Holešova 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Tučapy 104 769 01 Holešov Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Holešov Katastrální území: Tučapy u Holešova Počet obyvatel: 11 854 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 115,4716 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 115,47 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.9.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.276 pro k.ú.tučapy u Holešova - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 680625/0770, Pan Petr Jurčík, Tučapy 104, 76901 Holešov, vlastnictví: výhradní 680625/0770, Pan Petr Jurčík, Tučapy 104, 76901 Holešov, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní, zřejmě nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím, v část se dvěma nadzemními podlažími. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z osinkocementových šablon, nad přístavbou s průjezdem plechová krytina, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná stříkaná, horší stav. Vnitřní vybavení předpokládám podstandardní. Okna jsou dřevěná špaletová. K domu náleží stavby hospodářského charakteru ve zhoršeném stavu, s negativním vlivem na cenu obvyklou. Stáří domu odhaduji na nejméně 80 roků, přístavba s průjezdem je zřejmě novější, stejně jako veranda. Stav objektu je zhoršený, údržba nedostatečná, vybavení celkově podstandardní. Objekt je napojen na elektřinu, plyn, HUP je na fasádě, ostatní napojení nezjištěna. Zemědělský pozemek je poblíž domu, avšak mimo funkční celek. Je zemědělsky využíván. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 512,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 12,36*8,58+8,58*6,95+3,55*2,04 = 172,92 m 2 patro: 8,85*6,95 = 61,51 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 172,92 m 2 2,60 m patro: 61,51 m 2 2,50 m - 5 -
Obestavěný prostor vrchní stavba: 12,36*8,58*4,6+6,95*5,98*5,98+3,55*2,04*2, = 804,70 m 3 7+6,95*2,6*2,7 zastřešení: 12,36*8,58*3,9/2+5,98*6,95*3,4/2 = 277,45 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 082,15 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 172,92 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 234,43 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,36 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0,03 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85-6 -
(předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: 0,71 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,71 = 0,483 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce I -0,03 (odlehlá poloha) 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez IV 0,03 významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo I -0,03 pouze se základními potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani I -0,04 sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické zařízení I -0,05 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,930 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1-7 -
Celkový index I = I V * I P * I T = 0,483 * 0,930 * 0,850 = 0,382 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 512,- Kč/m 3 * 0,382 = 1 341,58 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 341,58 Kč/m 3 * 1 082,15 m 3 = 1 451 790,80 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 451 790,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 115,47 1,00 2,1460 1,1300 10,00 308,01 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku - 8 -
28 odstavec 5 115,47 0,40 2,1460 1,1300 10,00 123,21 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.145 330,00 308,01 101 643,30 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 309/4 437,00 123,21 53 842,77 28 odstavec 5 zahrada 309/6 130,00 123,21 16 017,30 Stavební pozemky - celkem 171 503,37 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území: 120 % Celková úprava ceny: 120,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] orná půda 309/5 30 200 1 269,00 16,58 120,00 36,48 46 293,12 orná půda 309/5 62 021 1 567,00 5,40 120,00 11,88 18 615,96 Mezisoučet 2 836,00 64 909,08 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 64 909,08 Pozemky - zjištěná cena = 236 412,45 Kč - 9 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 451 790,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 451 790,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 236 412,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 236 412,50 Kč Celkem 1 688 203,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 688 203,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 451 790,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 451 790,80 Kč - 10 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 236 412,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 236 412,50 Kč Celkem 1 688 203,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 688 203,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 688 200,- Kč slovy: Jedenmilionšestsetosmdesátosmtisícdvěstě Kč - 11 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 64.200,- Kč s příslušenstvím - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vyrovnána a vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej cihloévho RD 4+1 s oplocenou zahradou v obci Količín u Holešova. V přízemí se nachází předsíň, prostorný obývací pokoj, kuchyně, koupelna a WC. V patře jsou situovány 3 pokoje a WC. V podkroví pracovna a půda. K domu náleží průjezd, garáž, dílna a skladovací prostory. Za domem krásná udržovaná zahrada s ovocnými stromy o výměře 531m2, zastavěná plocha 349m2. Dům je ihned k bydlení. Požadovaná cena 1.495.000,- Kč včetně provize. cihlový, rodinný dům v obci Bořenovice u Holešova. Dům řadový, dvoupodlažní, dispozičně 4+1. V patře se nachází 3 pokoje a kuchyň. V přízemí je situovaný prostorný pokoj, koupelna se sprchovým koutem, WC, kotelna, sklad paliva. Do domu je nově zaveden vodovod z veřejného řádu. Vytápění ústřední na tuhá paliva, možnost připojení plynového kotle či krbových kamen. Součástí domu je zahrádka o výměře 200m2, s vlastní studnou na pozemku. V případě zájmu, je možné přikoupit zahradu s chatkou o výměře 2.000m2, která se nachází nedaleko. Na dům navazuje stavba, kterou lze využít ke zbudování dvougaráže či dílny. Pěkná a klidná lokalita k bydlení s dobrou dostupností do Holešova. Požadovaná cena 1.250.000,- Kč včetně provize. - 12 -
Samostatně stojící rodinný dům o dispozici 3+1 v obci Bílavsko bez nutných okamžitých investic. Dům po částečné rekonstrukci - nová střecha (eloxovaný hliník, rozvod topení a elektřiny v Cu, plastová okna, desková otopná tělesa). V obývacím pokoji krbová kamna. Z chodby betonové schodiště do podkroví - zde možno zbudovat další obytné místnosti. Mimo obytnou část je zde prádelna, kotelna a garáž. Odpad septik s přepadem, elektroinstalace 220/380, plyn cca 3 m od domu. Dům je částečně podsklepen. Zastavěná plocha 190 m2, pozemek celkem 379 m2. Požadovaná cena 1.050.000,- Kč včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.300.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí skutečnost, že patrová přístavba domu s průjezdem není zanesena v KN. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.300.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 12.9.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19. - 13 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3511-334/2013 znaleckého deníku. - 14 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 276 ze dne 15.8..2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -