ZNALECKÝ POSUDEK č. 03409-0041 A / 2015 o ceně nemovitosti - st.p.č.617 včetně stavebního objektu, p.p.č.705/5 a č.705/6 v k.ú. Machnín, obec Liberec, kraj Liberecký. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Washingtonova 25 110 00 Praha 1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro převod vlastnického práva. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.2.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 Telefon:604 723 386 e-mail:znalec@pavlata.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Zásadě 9.3.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - st.p.č.617 včetně stavebního objektu, p.p.č.705/5 a č.705/6 v k.ú. Machnín, obec Liberec, kraj Liberecký. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Pozemkové parcely st. 617, p.p.č.705/5 a č.705/6 k.ú. Machnín Ulice Ke Karlovu 460 01 Liberec XXXIII-Machnín Liberecký Liberec Liberec Machnín Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 102 301 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 340,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.2.2015 za přítomnosti zástupce majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí List vlastnictví č.795, katastrální území Machnín, obec Liberec, okres Liberec. B: Pozemky st.p.č.617 výměra 17 m 2 zastavěná plocha a nádvoří p.č.705/5 výměra 192 m 2 orná půda zemědělský půdní fond p.č.605/6 výměra 92 m 2 orná půda zemědělský půdní fond - Kopie katastrální mapy - Místní šetření 16.2.2015 - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. - Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Investorsko inženýrská a.s., RČ/IČO: 25047183, Gorkého 658/15, 460 01-2 -
Liberec, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Investorsko inženýrská a.s., RČ/IČO: 25047183, Gorkého 658/15, 460 01 Liberec, vlastnictví: výhradní Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č.795, Katastrálního úřadu pro LK, KP Liberec, pro obec Liberec, k.ú. Machnín, okr. Liberec. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je regulační stanice plynu a pozemky. Oceňované nemovitosti se nachází v obci Liberec, místní část Machnín, v lokalitě za průmyslovou zónou v Liberci sever. Dostupnost nemovitostí je z místní nezpevněné komunikace ulice Ke Karlovu. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba Regulační stanice plynu na st.p.617 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Bez vlivů. II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní -, I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu I -0,30 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,600 i = 1 Index polohy 5 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo IV 0,00 bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II -0,05 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po I 0,00 nezpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,380 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,228 1. Ocenění staveb 7-4 -
1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba Regulační stanice plynu na st.p.617 Jedná se o přízemní stavbu pravidelného půdorysu pod sklonitou střechou. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.N.P. 6,08*2,70 = 16,42 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin I.N.P. 16,42 m 2 2,30 m 37,77 Součet 16,42 m 2 37,77 Průměrná výška podlaží: PVP = 37,77 / 16,42 = 2,30 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 16,42 / 1 = 16,42 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.N.P. + zastřešení (6,08*2,70)*(2,40)+16,42*1,25*0,5 = 49,66 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.N.P. + zastřešení NP 49,66 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 49,66 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8,30 100 1,00 8,30 2. Svislé konstrukce S 21,40 100 1,00 21,40 3. Stropy S 11,30 100 1,00 11,30 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,20 100 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60-5 -
7. Úprava vnitřních povrchů S 5,80 100 1,00 5,80 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické S 0,80 100 1,00 0,80 10. Schody S 3,10 100 1,00 3,10 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata S 0,30 100 1,00 0,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 2,90 100 1,00 2,90 15. Vytápění S 3,80 100 1,00 3,80 16. Elektroinstalace S 6,40 100 1,00 6,40 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 2,20 100 1,00 2,20 19. Vnitřní kanalizace S 2,00 100 1,00 2,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 2,90 100 1,00 2,90 24. Výtahy S 1,00 100 1,00 1,00 25. Ostatní S 5,20 100 1,00 5,20 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K4: 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 786,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,3219 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,2130 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0860 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 9 625,27 Plná cena: 49,66 m 3 * 9 625,27 Kč/m 3 = 477 990,91 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 75 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 80 = 6,3 % Koeficient opotřebení: (1-6,3 % / 100) * 0,937 Nákladová cena stavby CSN = 447 877,48 Kč Koeficient pp * 0,228 Cena stavby CS = 102 116,07 Kč Stavba Regulační stanice plynu na st.p.617 - zjištěná cena = 102 116,07 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy Venkovní úpravy zahrnují oplocení, vrata v oplocení, zpevněné plochy a přípojku elektro. - 6 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Stanovená cena staveb: 300 000,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: 300 000,- 3,00 % z ceny staveb * 0,0300 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 9 000,- Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemky s ochranným pásmem. I -0,30 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,700 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,600 Index polohy pozemku IP = 0,380 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,600 * 0,700 * 0,380 = 0,160 6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 2 340,- 0,160 374,40 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena - 7 -
číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 617 17,00 374,40 6 364,80 nádvoří 4 odst. 1 orná půda 705/5 192,00 374,40 71 884,80 4 odst. 1 orná půda 705/6 92,00 374,40 34 444,80 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 112 694,40 Pozemky - zjištěná cena = 112 694,40 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba Regulační stanice plynu na st.p.617 102 116,10 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy 9 000,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 111 116,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 112 694,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 112 694,40 Kč Celkem 223 810,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 223 810,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 223 810,- Kč slovy: Dvěstědvacettřitisícosmsetdeset Kč - 9 -
Stanovení obvyklé ceny. Za cenu obvyklou považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu 02.2015. Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. S obdobnými stavbami se na trhu s nemovitostmi běžně neobchoduje. Obvyklá cena nemovitostí v dané lokalitě je srovnatelná s cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Vzhledem k lokalitě umístění oceňovaných nemovitostí, zaměstnanosti v daném regionu, kupní síle obyvatelstva, porovnání s údaji na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou podle zjištěné ceny dle cenového předpisu: Obvyklá cena: st.p.č. 617 se stavbou technické vybavenosti a pozemky v k.ú. Machnín, obec Liberec 223 800,- Kč slovy: Dvěstědvacettřitisícosmset Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou! V Zásadě 9.3.2015 Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 03409-0041 A / 2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 201503039. - 10 -
- 11 -