ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 15/03/51 o ceně obvyklé nemovité věci - rodinného domu č.p. 400 s příslušenstvím v obci Vápenná, k.ú. Vápenná. Objednavatel posudku: JUDr. Karel Urban Soudní exekutor Minská 54 616 00 Brno k č.j. 97EX 9120/08-162 Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Oceněno ke dni: 14.března 2015 Posudek vypracoval: Trsťan Ivo Sokola Tůmy 1289 790 01 Jeseník Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 9 stran textu, kopii výpisu z KN, kopii katastrální mapy, fotodokumentaci a situaci území. V Jeseníku, dne 19.března 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, umístěný ve Vápenné cca 100 m od státní komunikace od odbočky u restaurace U kameníka směrem k železniční trati, s níž těsně sousedí. Z jihozápadní strany sousedí s areálem OMYA a.s. Vápenná. Dům je zděný se sedlovou střechou, je částečně podsklepen, má jedno nadzemní podlaží a nevybavené podkroví. Dům je napojen na veřejné rozvody NN, vodovod je napojen na veřejný vodovod, kanalizace je napojena na žumpu. Pozemek náležející k domu je neudržovaný. K domu náleží zděná vedlejší stavba, která není zakreslena v KN. Dle sdělení na místním stavebním úřadě byl dům postaven okolo roku 1930, není udržován, dle sdělení vlastníka je v rekonstrukci el. Instalace, je odpojen od NN. Při místním šetření (povinný oznámení o místní prohlídce nepřevzal) dům nebyl přístupný, bylo provedena venkovní prohlídka a měření, telefonem doplnil vlastník informace o interiéru domu. Jedná se o dům ve špatném stavu, nebylo možné provést prohlídku, nelze tedy zpracovat obvyklou hodnotu za pomocí standardní porovnávací metody, srovnávací hodnota je tedy provedena za použití vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Hodnota, která je výsledkem tohoto ocenění byla odkonzultována a odsouhlasena spolupracujícími odhadci z okresu Jeseník. V lokalitě je na tomto segmentu trhu vyšší než nabídka, je zde vysoká nezaměstnanost, záporný demografický vývoj. Z prohlídky je patrno, že dům je již delší dobu prázdný. Dalším záporem je těsná blízkost železniční trati, menší pozemek náležející k domu a blízkost výrobního areálu OMYA a.s.. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - objednávka ocenění, výpis z KN, kopie katastrální mapy, prohlídka nemovitosti ze dne 17.3. 2015, údaje vlastníka 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 5 pro k.ú. Vápenná, obec Vápenná zapsán Cacek Tomáš 790 64 Vápenná č.p. 400 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví 3) Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 400-2 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o pozemek parc.č. st. 530 o výměře 136 m 2 a o pozemek parc.č. 2712/2, zahrada, o výměře 252 m 2. Pozemek je umístěn na okraji obce v sousedství areálu OMYA a.s., přímo za domem vede železniční trať. Poptávka je na tomto segmentu trhu nižší než nabídka. Dům je ve zhoršeném stavu, k domu náleží vzhledem k bydlení na vesnici malý pozemek, přístavby k domu i vedlejší stavba nejsou zakresleny v KN, zřejmě se jedná o černé stavby. Vlastní dům je prázdný, ve zhoršeném technickém stavu. 2.1.2 Výměra pozemku Výměra pozemku 136+252 = 388.00 m 2 2.1.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 3 0.75 1001-2000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 4 1.01 Obec vzdálená od hranice vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci 2 0.85 Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 3 0.95 Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Součin hodnot 0.349 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.349 2.1.4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 1-0.01 Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 2-0.01 Ochranné pásmo 1) 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00-3 -
Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.02 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.02 = 0.980 2.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1-0.05 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 1-0.20 Vlivy snižující cenu 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.25 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.25) x 1 = 0.750 2.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.01 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 6 0.00 Výrobní objekty - (průmysl - výrobní haly) zatěžující okolí 3. Poloha pozemku v obci 3-0.01 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 6 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 3 0.00 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00-4 -
Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1-0.02 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.03 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.03) x 1.01 = 0.980 2.1.7 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 314,10 ZC = ZCv x Iu = 900 Kč x 0.349 = 314.1 Kč Index cenového porovnání x 0.7200 I = Io x It x Ip = 0.980 x 0.750 x 0.980 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 226,15 Cena za celou výměru 388.00 m 2 = Kč 87.746,98 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč 87.747,- 2.2 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Oceněno podle 16, přílohy č.14/1 vyhlášky. 2.2.1 Popis Je zděná se sedlovou střechou, je postavena na pozemku parc.č. 2712/2, není zakreslena v KN. Sedlová střecha je kryta eternitem, omítky chybí, podlaha je hrubá betonová, dveře náplňové, okna dřev. jednoduchá, pouze žlaby a svody z pozinku, objekt není napojen na sítě. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.2.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 3.50*(5.85+4.20/2)*2.10 = 58.43 m 3 Zastřešení 27.82*0.5*3.20 = 44.51 m 3 2.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = 102.94 m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 7. Úprava povrchů chybí 0.04900 100% -0.049*1.852-5 -
8. Schodiště chybí 0.03800 100% -0.038*1.852 12. Elektroinstalace chybí 0.04900 100% -0.049*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.25187) = 0.8640-0.25187 2.2.5 Opotřebení stavby Při stáří 43 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 71.6667%. 2.2.6 Výpočet ceny objektu ( 16 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.8640 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 0.9000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.0670 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.7350 pp = It x Ip = 0.750 x 0.980 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.476,71 Cena za celý obestavěný prostor 102.94 m 3 = Kč 152.012,53 Cena stavby bez opotřebení = Kč 152.012,53 Snížení ceny za opotřebení 71.6667% - Kč 108.942,36 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 43.070,17 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Cena celkem Kč 43.070,- 2.3 Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 400 Oceněno podle 35 vyhlášky. 2.3.1 Popis Na betonových základech bez izolací proti vodě je provedeno cihelné zdivo o tl. 45 cm. Stropy jsou vodorovné. Krov je sedlový, střešní krytina je z eternitových šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinku. Fasáda je vápenná štuková, sokl je obložen žulovým kamenem, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Okna dřevěná zdvojená, dveře hladké plné, podlahy převážně prkenné, dům je vytápěn kamny na tuhá paliva, v kuchyni je také sporák na tuhá paliva, WC je splachovací, v koupelně je vana a umyvadlo, ohřev teplé vody je zajištěn el. boilerem, v domě je rozvod NN v rekonstrukci, není zde hromosvod. Půda je přístupná pouze žebříkem. Dispozice : suterén 2x sklep přízemí veranda, chodba, 3x pokoj, kuchyně, koupelna WC, komora - 6 -
2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.3.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 26.80 = 26.80 m 3 Vrchní stavba (8.00*6.00+6.00*2.40+7.40*1.50)* 3.00+7.50*1.40*2.20 = 243.60 m 3 Zastřešení 6.00*8.00*3.80*0.5 = 91.20 m 3 celkem = 361.60 m 3 2.3.4 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 1 0.00 Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) 3 0.00 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 2-0.03 Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 3 0.5100 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 85 let) Celkem * -0.03 * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává - 7 -
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.03) x 0.51 = 0.495 2.3.5 Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.516,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.495 It: index trhu x 0.750 Ip: index polohy x 0.980 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 551,82 Cena za celý obestavěný prostor 361.60 m 3 = Kč 199.539,56 Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 400 Cena celkem Kč 199.538,- - 8 -
3. REKAPITULACE CENY OBVYKLÉ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč 87.747,- 2) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Kč 43.070,- 3) Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 400 Kč 199.538,- Zjištěná výsledná cena Kč 330.355,- CENA OBVYKLÁ PO ZAOKROUHLENÍ Kč 330.000,- Slovy: Třistatřicettisíc Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se zástavním právem exekutorským se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč V Jeseníku, dne 19.března 2015... vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3. 1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 15/03/51. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Trsťan Ivo Sokola Tůmy 1289 790 01 Jeseník - 9 -