ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4494/2013 NEMOVITOST: Dům č.p. 44 s příslušenstvím a pozemky Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Vysoká, k.ú. Bosyně Adresa nemovitosti: Bosyně 44, 277 24 Vysoká Vlastník stavby: Marta Novotná, Bosyně 44, 27724 Vysoká, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Marta Novotná, Bosyně 44, 27724 Vysoká, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad pro Prahu 1, JUDr. Jiří Bulvas Adresa objednatele: Jablonecká 322, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon: e-mail: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č. 146 Ex 438/2011 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 080 000 Kč Datum místního šetření: 24.10.2013 Stav ke dni : 24.10.2013 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 17.12.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 16.12.2013, LV 499, kat. úz. Bosyně, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Mělník, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 1.7.2013, mapový list č. Mělník 1-4/21, měřítko 1:1000, kat. úz. Bosyně - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 146 Ex 438/11-18 ze dne 6.5.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 146 Ex 438/11-46 ze dne 2.8.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Obec Vysoká se nachází v okrese Mělník ve Středočeském kraji, na jihozápadním okraji CHKO Kokořínsko, severovýchodně od Mělníka. V obci s minimální občanskou vybaveností je doprava zajištěna autobusy, kompletní občanská vybavenost v Mělníku (cca 8 km). Bosyně leží severovýchodně od Vysoké. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází v širším centru zastavěného území Bosyně, obec Vysoká, okres Mělník. Přístup je po zpevněné místní komunikaci. Dům je situován na severozápadní hranici svažitého pozemku, napojen na elektrorozvod a vodovod, ostatní sítě se nepodařilo zjistit. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území 2
Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 44 1.2 Vejminek 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p. 44 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 44 Popis Oceňovaná nemovitost se nachází v širším centru zastavěného území Bosyně, obec Vysoká, okres Mělník. Dům je situován na severozápadní hranici svažitého pozemku s přístupem od jihozápadu po zpevněné místní komunikaci. Dům je pravděpodobně jednopodlažní s půdním prostorem, napojen na elektrorozvod a vodovod, ostatní sítě se nepodařilo zjistit. K východní stěně domu přiléhá, pravděpodobně, vejminek. Základy domu jsou betonové, svislá konstrukce zděná, stropy zděné, krovy sedlové konstrukce dřevěné, krytina tašky, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Venkovní povrchy upraveny štukem a břízolitem. Dveře jsou dřevěné, okna dřevěná a plastová. Vzhledem k tomu, že majitelka nekontaktovala znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly tyto čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Stáří stanoveno odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 3
Stáří stavby: 70 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 5 006,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 5*10 = 50,00 m 2 4*2 = 8,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 50,00 m 2 3,50 m 8,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1.NP: (5*10)*(3,50) = 175,00 m 3 (4*2)*(3,00) = 24,00 m 3 zastřešení: = 77,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 276,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 58,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 58,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 70 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,757 i = 1 4
Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,940 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,757 * 0,940 * 1,000 = 0,712 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- Kč/m 3 * 0,712 = 3 564,27 Kč/m 3 CP = CU * OP = 3 564,27 Kč/m 3 * 276,00 m 3 = 983 738,52 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 983 738,52 Kč 1.2 Vejminek Popis Oceňovaná nemovitost se nachází v širším centru zastavěného území Bosyně, obec Vysoká, okres Mělník. Nemovitost je situována k severní hranici svažitého pozemku s přístupem od jihozápadu po zpevněné místní komunikaci. Vejminek je dvoupodlažní s půdním prostorem, západní stěnou přiléhající k oceňovanému domu a k východní stěně přiléhá vedlejší stavba. 1.NP slouží pravděpodobně jako zázemí a 2.NP je obytné. Základy vejminku jsou kamenné, svislá konstrukce smíšená, stropy dřevěné, krovy sedlové konstrukce dřevěné, krytina tašky, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Venkovní povrchy upraveny štukem. Dveře i okna jsou dřevěná. 5
Vzhledem k tomu, že majitelka nekontaktovala znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly tyto čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Stáří stanoveno odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 85 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 5 006,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 7*5 = 35,00 m 2 2.NP: 7*5 = 35,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 35,00 m 2 2,00 m 2.NP: 35,00 m 2 2,00 m Obestavěný prostor 1.NP: (7*5)*(2,00) = 70,00 m 3 2.NP: (7*5)*(2,00) = 70,00 m 3 zastřešení: = 52,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 192,50 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 35,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 70,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II 0,00 6
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 85 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,498 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,940 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,498 * 0,940 * 1,000 = 0,468 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- Kč/m 3 * 0,468 = 2 342,81 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 342,81 Kč/m 3 * 192,50 m 3 = 450 990,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 450 990,93 Kč 7
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Popis Oceňované pozemky se nachází v širším centru zastavěného území Bosyně, obec Vysoká, okres Mělník. Pozemky tvoří celek nepravidelného tvaru, jsou svažité, přístupné ze zpevněné místní komunikace, zatravněny, s okrasnými a ovocnými dřevinami, částečně zastavěny domem a vedlejšími stavbami. Vzhledem k tomu, že majitelka nekontaktovala znalce za účelem poskytnutí nutných informací a nebyl umožněn vstup na pozemek, nebylo možno oceňované řádně zaměřit. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.5. Nepříznivé docházkové vzdálenosti do zastávky veřejné dopravy - více -2 % než 1,5 km (neuvažuje se, je-li v místě městská doprava): Úprava cen: -2 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,9230 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 70,- 1,00 2,1460 1,9230-2,00 283,10 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 46 632,00 283,10 178 919,20 nádvoří Stavební pozemek - celkem 178 919,20 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] ovocný sad 20 30 850 1 520,00 8,43 60,00 13,49 20 504,80 ovocný sad 20 31 000 1 863,00 15,62 60,00 24,99 46 556,37 Mezisoučet 3 383,00 67 061,17 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 8
Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 67 061,17 Jiný pozemek oceněný dle 32 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. Přirážka K ] p [Kč/m 2 ] 32 odst. 4 70,- 0,06 1,000 4,20 Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] [Kč] 32 odst. 4 ostatní plocha 207 105,00 10,00 1 050,- Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Jiný pozemek - celkem 1 050,- Pozemky - zjištěná cena = 247 030,37 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 44 983 738,50 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vejminek 450 990,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 434 729,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 247 030,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 247 030,40 Kč Celkem 1 681 759,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 681 759,80 Kč 9
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p. 44 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 52,00 m 2 Plocha pozemku: 4 120,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Dům Prodej prostorného domu k rekonstrukci, na pozemku 1.950 m 2. K dispozici pět místností, možnost půdní vestavby, voda ze studny, septik, elektřina 220/380. Na zahradě garáž a sklep ve skále. Střecha prošla rekonstrukcí před 17 lety. Dům Prodej rodinného domu 4+1 v obci Nebužely, které se rozkládají severovýchodně od Mělníka na okraji CHKO Kokořín. Nemovitost je vhodná jak k trvalému bydlení, tak i rekreaci. Dům je situován na slunném jižním svahu. Celý objekt je v dobrém stavu, drobné rekonstrukce jsou ovšem nutné. V přízemí domu se nachází dva menší pokoje a garáž. V patře je pak kuchyně s jídelnou, ložnice, pokoj a koupelna. Podkroví je vhodné pro zřízení půdní vestavby. Objekt není podsklepený. Součástí je malá zahrada a dvorek za domem. Pálená střešní krytina, dřevěná okna, lokální vytápění na pevná paliva. Napojení na obecní vodovod a kanalizaci. Dům Prodej rodinného domu 4+1 v obci Nebužely. Dům je na okraji chráněné krajinné oblasti Kokořín, vhodný pro trvalé bydlení i rekreaci. V přízemí domu je sklep, garáž, hlavní vstup do domu a jeden pokoj, v patře je kuchyně s jídelnou, další 2 pokoje a přímý vstup na uzavřený dvoreček. V půdním prostoru je možné udělat podkroví. K domu dále náleží malé zahrádka. Srovnatelné nemovitosti Název: Dům Lokalita Kokořínský důl, okr. Mělník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,25 Upravená j. cena Kč/m 2 19 861 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 142,00 m 2 1 950 m 2 2 249 000 Kč 15 838 Kč/m 2 10
Název: Dům Lokalita Nebužely, okr. Mělník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,40 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,33 Upravená j. cena Kč/m 2 20 709 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m 2 196 m 2 1 090 000 Kč 15 571 Kč/m 2 Název: Dům Lokalita Nebužely, okr. Mělník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,50 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,42 Upravená j. cena Kč/m 2 21 626 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 85,00 m 2 79 m 2 1 290 000 Kč 15 176 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 19 861 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 20 732 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 21 626 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 20 732 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 52,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 078 064 Kč 11
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 44 983 740,00 Kč 1.2 Vejminek 450 990,00 Kč 1 434 730,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 247 030,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p. 44 1 078 060,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 1 078 064 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 1 681 760 Kč Obvyklá cena 1 080 000 Kč slovy: Jeden milion osmdesát tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21 12
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je nízká b) parametry povyšující cenu: nemovitost je dobře přístupná z místní komunikace, nachází se v klidné části obce mimo hlavní komunikaci, pozemky náležející k domu, v blízkosti CHKO Kokořínsko c) parametry ponižující cenu: minimální občanská vybavenost v obci Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 1,080.000 Kč. V Praze 17.12.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4494/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 394/2013. 13
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 1.7.2013 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 499 ze dne 16.12.2013 4 14