ZNALECKÝ POSUDEK č. 621-47/2014 o ceně nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 252 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, katastrální území Hroznětín a obec Hroznětín, a to pozemku p.č.st.14 a budovy č.p.155 nacházející se na pozemku p.č.st.14, včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 12.8.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 12.8.2014 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 363/07-39 ze dne 27.1.2011 vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 252 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, katastrální území Hroznětín a obec Hroznětín, a to pozemku p.č.st.14 a budovy č.p.155 nacházející se na pozemku p.č.st.14, včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stav pozemku z hlediska skutečného a možného využití, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je tedy posoudit ve smyslu u stanovení 336a o.s.ř. stanovit cenu posuzovaných nemovitostí jako východiska pro určení výše nejnižšího podání ( 336e odst.1 o.s.ř. ) tak, aby byly posuzované nemovitosti v nedobrovolné dražbě byly reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: RD č.p.155 s pozemkem a příslušenstvím Adresa předmětu ocenění: Koželužská 155 362 33 Hroznětín Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Hroznětín Katastrální území: Hroznětín Počet obyvatel: 1 910 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 400,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 699,84 Kč/m 2 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 6.10.2011 z volně přístupných pozemků. Vlastní prohlídka objektu č.p. 155 nebyla znalci umožněna. Prověření stavu objektu venkovní obhlídkou bylo provedeno dne 5.8.2014. Posudek bude v návaznosti na ustanovení 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit výchozí cenu pro dražbu v exekuční řízení. 2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení č.j. 55 EX 363/07-39 Exekutorského úřadu v Karlových Varech, Cihelní 14 ze dne 27.1.2011 požadující vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 252 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, katastrální území Hroznětín a obec Hroznětín, a to pozemku p.č.st.14 a budovy č.p.155 nacházející se na pozemku p.č.st.14, včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. 2) Výpis z katastru nemovitostí číslo 252 vyhotovený bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK pro katastrální území Hroznětín a obec Hroznětín obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech - viz- Příloha posudku. 3 ) Údaje evidované o posuzovaných nemovitostech u ČÚZK. 4) Výřez z kopie katastrální mapy pro obec Hroznětín, katastrální území Hroznětín, obsahující identifikační polohové údaje o posuzovaných nemovitostech 5) Údaje zjištěné při místním šetření dne 6.10.2011 a 5.8.2014 6) Údaje o srovnatelných cenách nemovitostí uveřejněné v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří a inzerci uváděné na realitním serveru Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, Bezrealitky.c, Hledamreality.cz. a Portálu dražeb. 7 ) Údaje postoupené v rámci součinnosti s orgány státní správy od obecního úřadu Hroznětín. 5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo z katastru nemovitostí číslo 252 vyhotoveném bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK pro katastrální území Hroznětín a obec Hroznětín obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech ( viz- Příloha posudku) je jako vlastník těchto nemovitostí uvedena : Bajgerová Eva, Koželužská 155, 362 33 Hroznětín 2 ) Na výpise z katastru nemovitostí číslo 252 vyhotoveném bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK pro katastrální území Hroznětín a obec Hroznětín obsahujícího identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech ( viz- Příloha posudku), je v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Bajgerová Eva Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské 3
3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 69 e.ř. ve spojení s 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly zjištěny ani zadavatelem posudku nebo povinným sděleny Práva - nebyla zjištěna ani zadavatelem posudku nebo povinným sdělena 6. Dokumentace a skutečnost 1 ) K budově č.p. 155 na pozemku p.č. St14 nebyla předložena žádná projektová dokumentace. 2 ) Pro výpočet pomocných hodnot byly rozměry objektu č.p. 155 převzaty z evidenčního stavu v KN, popř. doměřeny lineární aproximací. 3 ) Evidenčně je posuzovaná stavba č.p. 155 evidována v KN jako objekt rodinného domu svou polohou v intravilánu obce a charakterem odpovídá stavba tomuto stavu a bude i takto posuzována. 7. Celkový popis nemovité věci a) Umístění nemovitosti, místní podmínky ovlivňující trh s nemovitosti Město Hroznětín se nachází v Karlovarském kraji, v úpatí Krušných hor. Vzhledem ke své zeměpisné poloze je tato oblast využívána k letní i zimní rekreaci. Občanská vybavenost ve městě je na standartní úrovni menších měst. V současné době má město Hroznětín s přilehlými osadami Bystřice, Ruprechtov, Odeř a Velký Rybník 1 931 obyvatel. Dle sdělení obecního úřadu obci Hroznětín jsou v obci veškeré inženýrské sítě v rozsahu voda, elektřina,kanalizace, plyn ; v intravilánu obce Hroznětín jsou prodávány obecní pozemky občanům v ceně cca 250,-Kč/m 2. 4
b) Popis vlastní nemovitosti. Posuzované nemovitosti se nachází v ulici Koželužská. U objektu č.p. 155 je možné napojení na veškeré inženýrské sítě v rozsahu voda, elektřina,kanalizace,plyn. Pozemek o celkové velikosti 162 m2 sousedí na západní straně vlastní uliční komunikací, na severní straně s přilehlým rodinným domem, na východní straně s místním potokem, na jižní straně s přilehlým rodinným domem. RD je přízemní stavbou ze smíšeného zdiva, stáří cca 90 let bez tepelné izolace zdiva, bez využitého podkroví, zastřešení je původní s krytinou. U objektu se předpokládá celková rekonstrukce pro uvedení na současný standard bydlení, a to jak vnitřních prostor objektu, tak prvků dlouhodobé životnosti. Příslušenství posuzované nemovitosti tvoří : - oplocení pozemku na západní straně pozemku s ulicí Koželužská - opocení pozemku na východní straně hranici s potokem - vedlejší stavby kůlny a přístřešku ve dvorní části u objektu č.p.155 - zpevněné plochy ve dvorní části u objektu č.p.155 5
8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. ( Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. ) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění: a ) porovnávacím způsob u staveb a pozemků majících vliv na cenu obvyklou dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 441/2013 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že předpis je od 1.1.2014 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny za m3 obestavěného prostoru typového objektu bydlení v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného objektu a upravenou příslušným indexem trhu s nemovitostmi, indexem polohy nemovitosti a indexem konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí, které byly v dané lokalitě zobchodovány nebo jsou v současnosti v nabídce - cena skutečné nemovitosti je upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími cenovou odlišnost od posuzované nemovitosti c ) Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, které jsou v současné nabídce. Ocenění provedenému metodou přímého porovnání je přisouzena váha 2 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 ( rozpětí jednotlivých koeficientů pro zohlednění odlišností posuzované nemovitosti od nemovitosti standardní je omezeno a nedovoluje tedy vždy zcela jednotlivé odlišnosti přesněji postihnout ). 6
B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi - Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) II 0,80 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,800 4 i = 1 Index polohy - Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,30 okolí - v místě lokální výskyt konfliktních obyvatel s projevy vandalismu 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,659 Koeficient pp = I T * I P = 0,527 7 11 i = 2
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. budova č.p.155 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 90 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 421,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1 NP: 5,1*10,70 = 54,57 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 54,57 m 2 3,30 m Obestavěný prostor 1 NP: (5,1*10,70)*(3,30) = 180,08 m 3 zastřešení: (5,1*10,70)*3/2 = 81,86 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 261,94 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 54,57 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 54,57 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 III 0,05 8
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 90 let: s = 1-0,005 * 90 = 0,550 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,204 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,800 Index polohy pozemku I P = 0,659 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 421,- Kč/m 3 * 0,204 = 493,88 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 261,94 m 3 * 493,88 Kč/m 3 * 0,800 * 0,659= 68 202,24 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 68 202,24 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. pozemek p.č.st.14 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek o celkové výměře 162 m2 neumožňující standardní využití jako RD se zahradou I -0,30 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,700 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,800 Index polohy pozemku I P = 0,659 9
Celkový index I = I T * I O * I P = 0,800 * 0,700 * 0,659 = 0,369 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 699,84 0,369 258,24 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří ST.14 162,00 258,24 41 834,88 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 41 834,88 Pozemek p.č.st.14 - zjištěná cena = 41 834,88 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. budova č.p.155 68 202,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 68 202,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek p.č.st.14 41 834,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 41 834,90 Kč Celkem 110 037,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 110 040,- Kč 10
B2 ) Metoda přímého porovnání vychází z definice ceny obvyklé ( tržní ) dle č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí obdobná posuzované nemovitosti, tzn. objektů bydlení obdobného charakteru, srovnatelné velikosti a vybavenosti objektu, umístěných v obci Hroznětín. Údaje byly čerpány z nabídkových cen realitních kanceláří. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně je zohledněno: - v případě, kdy se jedná o nabídkové ceny,, kdy cena kupní je sjednána o cca 10 % nižší, popřípadě u ceny k jednání o cca 30% nižší - vydražitel je dále zatížen povinností úhrady daně z převodu nemovitostí ve výši 4% z vydražené ceny a skutečnosti. - možnost ručení pořizovanou nemovitostí při financování objektu bankovními domy standardní hypotékou - technický stav staveb - vliv parametrů pozemku ( velikost,dostupnost,inž. Sítě,tvar,širší vztahy) - poloha nemovitosti a její dostupnost - velikost stavby - technický stav stavby 11
a.1) srovnatelná nemovitost č.1 v obci Hroznětín současná nabídková cena 2 500 000,-Kč. 12
a.2) srovnatelná nemovitost č.2 v obci Hroznětín současná nabídková cena 299 000,-Kč 13
vyhodnocení srovnatelných nemovitostí a1) Hroznětín cena Kč velikost RD tech.stav, vybavenost pozemek, dostupnost sklon, sítě poloha, širší vztahy vlast. práva (obsazenost), možnost ručení při financování bankou tržní podmínky (1- prodej,0,9- RK nabídka, 0,4%daň;,7- jednání) cena přímého porovnání 2500 000 0,4 0,4 0,6 1 0,85 0,86 175440 Kč a2) Hroznětín 299000 0,6 0,9 0,9 1 0,85 0,9 111165 Kč PRŮMĚR 143 303 Kč b ) klady : - nemovitost je dobře přístupná - nemovitost lze napojit na veškeré inženýrské sítě c ) zápory: - u RD je předpoklad celkové rekonstrukce pro uvedení na současný standard bydlení - stavba není udržovaná - nemovitost je zatížena zástavním právem a exekučními tituly posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících. d) cena dle cenového předpisu platného 12.8.2014 činí celkem 110 040,- Kč. 2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností vážený průměr pomocných hodnot váha administrativní cena 110 040 Kč 1 přímé porovnání 143 303 Kč 2 vážený průměr cen 3 ) stanovení ceny obvyklé 132 215 Kč V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou pro exekuční řízení posuzovaných nemovitostí na 132 000,- Kč. 14
C. REKAPITULACE o ceně nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 252 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, katastrální území Hroznětín a obec Hroznětín, a to pozemku p.č.st.14 a budovy č.p.155 nacházející se na pozemku p.č.st.14, včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., činí 132 000,- Kč. slovy: Stotřicetdvatisíc Kč. C3 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly i nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. V Praze 12.8.2014 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 621-47/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 47/2014. E. Příloha Výpis z katastru nemovitostí číslo 252 vyhotovený bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK pro katastrální území Hroznětín a obec Hroznětín pouze titulní strana obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech. 15
16