ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2431-140/18 o ceně nemovité věci - pozemku parc.č.463, jehož součástí je rodinný dům č.p.102 na ul. U Samoobsluhy 10, katastrální území Bartovice, obec Ostrava, okres Ostrava - město, včetně pozemků a příslušenství. (LV č.253) Objednavatel posudku: IMEX REALITY s.r.o. Havlíčkovo nábř. 1167/12 702 00 Ostrava Vlastník nemovité věci: SJM Nesselmann Filip a Nesselmannová Růžena Pekárenská 1115/57, Č.Budějovice Kollárova 1275/9, Havířov-Podlesí Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro dobrovolnou dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb., č.443/2016 Sb. a č.457/2017 Sb. s účinností od 1.1.2018. Oceněno ke dni: 15.listopadu 2018 Posudek vypracoval: Ing.Jiří Ignačík Edisonova 111/76 700 30 Ostrava Hrabůvka Tel. 603 510 720 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 29 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 15.listopadu 2018
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Ostravě, dne 13.listopadu 2018, LV č.253. Kopie katastrální mapy. Cenová mapa stavebních pozemků platná na území města Ostravy. Dražební vyhláška elektronické dražby dobrovolné konané dne 6.11.2018. Znalecký posudek o ceně nemovitých věcí vyhotovený spol. XP invest dne 12.11.2018 pod č.7259-1802/2018. Doplňující údaje sdělené zástupcem objednatele znaleckého posudku a uživateli okolních nemovitostí při místním šetření dne 12.11.2018. Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 12.listopadu 2018. Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí - LV č.253. Fotodokumentace. Kopie katastrální mapy. Letecký snímek. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 2 (ocenění dle cenové mapy) 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.102-2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Oceněno podle 2 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.463 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 816 m 2 parc.č.464 zahrada o výměře 174 m 2 parc.č.465 zahrada o výměře 351 m 2 parc.č.466/1 orná půda o výměře 1058 m 2 parc.č.466/4 orná půda o výměře 1278 m 2 parc.č.467 trvalý travní porost o výměře 638 m 2 Pozemky jsou mírně svažité. Na území města Ostravy je v platnosti cenová mapa stavebních pozemků, kde k zastavěné ploše se zahradou je přiřazena cena 500,- Kč/m 2. Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku 816+174+351+1058+1278+638 = 4315.00 m 2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 2 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 500,- Cena za celou výměru 4315.00 m 2 = Kč 2.157.500,- Stavební pozemek dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Cena celkem Kč 2.157.500,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.102 Oceněno podle 35 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění je rodinný dům č.p.102, který sestává z původní části ve stáří cca 80 let, dřevěné, oboustranně obíjené konstrukce, která je přízemní, nepodsklepená, bez podkroví a přístavby užívané 40 let, která je zděná z klasických materiálů v tl.30-45 cm, částečně podsklepená se sedlovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. Dům je řešen jako jednobytový s bytem o dispozici 4+1. Původní, dřevěná část se nachází v havarijním technickém stavu na hranici své životnosti. V přístavbě domu se nachází zádveří, chodba, prádelna, WC, koupelna, kuchyně, 2x podkrovní pokoj a sklep. V původní části se nachází 2x pokoj bez dalšího vybavení. Celková užitková plocha bez podsklepení činí 126,38 m2. Jsou zde instalována dřevěná dvojitá okna, v přístavbě dřevěná okna zdvojená. Krytina střechy živičná svařovaná, na původní části eternitové šablony. Klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní i fasádní omítky na přístavbě jsou vápenné hladké, bez venkovních obkladů. - 3 -
Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, sprchový kout a umývadlo, WC splachovací. Stěny v koupelně jsou opatřeny keramickým obkladem. V kuchyni je osazena kuchyňská linka a plynový sporák. Dveře hladké plné, nebo prosklené. El.instalace světelná, přípojka veřejného vodovodu a zemního plynu. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Vytápění domu bylo řešeno plynovým kotlem, který je ke dni ocenění však již demontován. Ohřev vody zajišťuje el.boiler. Ke dni ocenění již objekt není dlouhodobě užíván, nachází se ve špatném technickém stavu a jeho další užívání je možné po provedení rekonstrukce a modernizace. Střechou zatéká, podlahy jsou poškozené, stejně jako vnitřní rozvody a vybavení. Na pozemku se nachází náletové a ovocné, neudržované dřeviny. Pozemek je částečně oplocen drátěným pletivem mezi ocelovými sloupky, v části dřevěné oplocení na podezdívce. Přístup k domu je přes pozemek jiného vlastníka, je zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy pro majitele nemovitosti. Součástí nemovitosti je rovněž hospodářská budova na parc.č.463. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 27.90*2.10 = 58.59 m 3 Vrchní stavba 9.00*7.00*3.20+6.50*5.00*3.00 = 299.10 m 3 Zastřešení 9.00*7.00*2.50*0.5+6.50*5.00* 4.00*0.5 = 143.75 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = 501.44 m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.08200 30% -0.0246 2. Svislé konstrukce podstandard 0.21200 30% -0.0636 3. Stropy podstandard 0.07900 30% -0.0237 4. Zastřešení mimo krytinu podstandard 0.07300 30% -0.0219 5. Krytiny střech podstandard 0.03400 30% -0.0102-4 -
6. Klempířské konstrukce podstandard 0.00900 30% -0.0027 podstandard 0.00900 70% -0.0063 7. Vnitřní omítky chybí 0.05800 30% -0.0174*1.852 8. Fasádní omítky chybí 0.02800 30% -0.0084*1.852 9. Vnější obklady chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 10. Vnitřní obklady podstandard 0.02300 100% -0.023 11. Schody podstandard 0.01000 100% -0.01 12. Dveře chybí 0.03200 30% -0.0096*1.852 13. Okna podstandard 0.05200 30% -0.0156 14. Podlahy obytných místností podstandard 0.02200 30% -0.0066 podstandard 0.02200 70% -0.0154 15. Podlahy ostatních místností podstandard 0.01000 30% -0.003 podstandard 0.01000 70% -0.007 16. Vytápění chybí 0.05200 100% -0.052*1.852 17. Elektroinstalace podstandard 0.04300 100% -0.043 18. Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 20. Zdroj teplé vody chybí 0.01900 100% -0.019*1.852 26. Ostatní chybí 0.03400 100% -0.034*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.55699) = 0.6992-0.55699-5 -
Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací 80 150 0.01619 30% 0.8635% 40 150 0.08209 70% 2.1891% 2. Svislé konstrukce 80 80 0.04185 30% 4.185% 40 100 0.21223 70% 8.4892% 3. Stropy 80 80 0.01559 30% 1.559% 40 100 0.07909 70% 3.1636% 4. Zastřešení mimo krytinu 80 80 0.01440 30% 1.44% 40 70 0.07308 70% 4.176% 5. Krytiny střech 40 40 0.00671 30% 0.671% 20 40 0.03404 70% 1.702% 6. Klempířské konstrukce 30 30 0.00177 30% 0.177% 20 30 0.00415 70% 0.2767% 7. Vnitřní omítky 0.00000 30% 40 50 0.05806 70% 4.6448% 8. Fasádní omítky 0.00000 30% 40 50 0.02803 70% 2.2424% 9. Vnější obklady 0.00000 100% 10. Vnitřní obklady 40 45 0.01513 100% 1.3449% 11. Schody 40 80 0.00658 100% 0.329% 12. Dveře 0.00000 30% 40 50 0.03203 70% 2.5624% 13. Okna 35 40 0.01027 30% 0.8986% 40 50 0.05206 70% 4.1648% 14. Podlahy obytných místností 40 40 0.00435 30% 0.435% 40 45 0.01013 70% 0.9004% 15. Podlahy ostatních místností 40 40 0.00197 30% 0.197% 40 45 0.00460 70% 0.4089% - 6 -
16. Vytápění 0.00000 100% 17. Elektroinstalace 40 45 0.02829 100% 2.5147% 18. Bleskosvod 0.00000 100% 19. Rozvod vody 40 45 0.04576 100% 4.0676% 20. Zdroj teplé vody 0.00000 100% 21. Instalace plynu 40 45 0.00715 100% 0.6356% 22. Kanalizace 40 45 0.04433 100% 3.9404% 23. Vybavení kuchyní 15 20 0.00715 100% 0.5363% 24. Vnitřní hygienické vybavení 40 45 0.05864 100% 5.2124% 25. Záchod 40 45 0.00428 100% 0.3804% 26. Ostatní 0.00000 100% 64.3076% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 64.3076%. - 7 -
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1-0.06 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Význam obce - 1.00 Znak není posuzován 8. Poloha obce - 1.00 Znak není posuzován 9. Občanská vybavenost obce 1 1.05 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Celkem 1. až 5. znak -0.06 It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = (1 + -0.06) x 1.05 = 0.987 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3-0.05 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 2-0.10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.01 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 3 0.00 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí - 8 -
10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.12 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.12) x 1 = 0.880 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 1-0.02 méně jak 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 181.40 m 2 / zastavěná plocha 1.NP 95.50 m 2 = podlažnost 1.90 5. Napojení na sítě (přípojky) 3 0.00 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby 1-0.08 Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD d) 2-0.05 Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 2-0.03 Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 3 0.01 Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 4 0.3900 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 110 let) Celkem * -0.16 * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.16) x 0.39 = 0.328-9 -
Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.909,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.328 It: index trhu x 0.987 Ip: index polohy x 0.880 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 543,86 Cena za celý obestavěný prostor 501.44 m 3 = Kč 272.710,66 Rodinný dům se šikmou střechou č.p.102 Cena celkem Kč 272.713,- - 10 -
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Kč 2.157.500,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.102 Kč 272.713,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 2.430.213,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 2.430.210,- Slovy: Dvamilionyčtyřistatřicettisícdvěstědeset Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.253 pro katastrální území Bartovice, obec Ostrava, okres Ostrava - město, vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek společnosti OREA INVEST s.r.o. ze dne 12.11.2008 a další právní vady na listu vlastnictví uvedené. Oceňovaný objekt rodinného domu se nachází na východním okraji obce, na ulici U Samoobsluhy, v zástavbě převážně objektů pro individuální bydlení, se základní občanskou vybaveností v dosahu pěší chůze. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 102. Je napojen na přípojku elektro, veřejný vodovod a zemní plyn. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Rodinný dům je přízemní, částečně podsklepený, se sklonitou střechou, kde půdního prostoru je v části využito jako podkroví. V domě se nachází jeden byt s dispozicí 4+1. Technický stav objektu je špatný a další užívání je možné po provedení rekonstrukce a modernizace. - 11 -
V okolí Ostravy Bartovic jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti: (viz přílohy) 1. RD Ostrava Slezská Ostrava, s dispozicí 4+1, užitná plocha 150 m2, přízemní, podsklepený s podkrovím, polovina dvojdomku se samostatným č.p., dům ve velmi dobrém technickém stavu, pozemek 800 m2 (6 330,- Kč/m2) cena 950 000,- Kč 2. RD Ostrava Radvanice, Ul. Návrší, s dispozicí 4+1, užitná plocha 180 m2, přízemní, nepodsklepený, bez podkroví, dům v původním technickém stavu, před rekonstrukcí, přístup ze zpevněné obecní komunikace, (7 500,- Kč/m2) cena 1 350 000,- Kč 3. RD Ostrava Vítkovice, ul. Sirotčí, s dispozicí 3,5+1, užitná plocha 105 m2, přízemní, částečně podsklepený bez podkroví, vytápění lokální plynové, původní technický stav, okna dřevěná zdvojená, v obývacím pokoji je instalován krb, pozemek 400 m2 (10 950,- Kč/m2) cena 1 150 000,- Kč 4. RD Ostrava - Michálkovice, ul. Petřvaldská, s dispozicí 3+1, užitná plocha 101 m2, přízemní, nepodsklepený, s rozsáhlým půdním prostorem s možností vybudování podkroví, původní technický stav, vhodný k rekonstrukci, pozemek 499 m2 (13 465,- Kč/m2) cena 1 360 000,- Kč 5. RD Václavovice, ul. K Sosni, okres Ostrava - město, s dispozicí 4+kk, (8 km od Ostravy Bartovic) s garáží a zastřešenou terasou, užitná plocha 230 m2, přízemní, podsklepený, bez podkroví, nová střecha s krytinou Bramac, vytápění ústřední s kotlem na zemní plyn a tuhá paliva, pozemek 5357 m2, (13 900,- Kč/m2) cena 3 200 000,- Kč - 12 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že objekt se nachází ve velmi špatném technickém stavu s přístavbou a pozemkem o výměře 4315 m2, v lokalitě kde se obdobné nemovitosti nabízí v rozpětí mezi 6 300,- Kč/m2 do 13 900,- Kč/m2, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti při polovině tohoto rozpětí ve výši 11 500,- Kč/m2, tj. 11 500,- Kč/m2 x 126,38 m2 = 1 453 370,- Kč, tj. celkem po zaokrouhlení : 1 450 000,- Kč Slovy: Jedenmiliončtyřistapadesáttisíckorunčeských Obvyklá cena nemovitosti zapsané na LV č.253 ke dni ocenění činí 1 450 000,- Kč V Ostravě, dne 15.listopadu 2018 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.10.1987, č.j. Spr. 4689/87, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2431-140/18. Ing.Jiří Ignačík Edisonova 111/76 700 30 Ostrava Hrabůvka Tel. 603 510 720-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -