Znalecký posudek č. 3164/114/2015 O ceně obvyklé rodinného domu č.p.59 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.115, 444/12, 444/24, 444/55 v k.ú. Trnovany u Litoměřic, obec Trnovany, okres Litoměřice. Objednatel posudku: Účel posudku: Sdružená konkurzní, v.o.s. Bělehradská 1191/9 400 01 Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20. 9. 2015 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438 Posudek obsahuje 21 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních., 20. 9. 2015
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Určení ceny obvyklé rodinného domu s příslušenstvím a pozemky na adrese Trnovany u Litoměřic, Podviní čp.59. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20. 9. 2015 za přítomnosti vlastníků manželů Pištěckých. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 47 Snímek z pozemkové mapy Údaje poskytnuté vlastníky Výměry a skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Trnovany Katastrální území: Trnovany u Litoměřic (768413) 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, nemovitost je oceněna dle skutečného provedení a stavu zjistěného na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Podviní je částí obce Trnovany u Litoměřic, umístěné na jihozápadním svahu nad obcí. Trnovany jsou vzdálené 3 km od Litoměřic. V místě se rozvíjí výstavba rodinných domů. Lokalita je atraktivní svou polohou v blízkosti okresního města Litoměřice. V místě jsou veškeré inženýrské sítě. 7. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům č.p.59 2) Garáž b) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,940 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,02 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava I. Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 0,07 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00
4 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,939 i = 2 a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům č.p.59 13 Stavba je součástí pozemku parc.č. st.115. Rodinný dům postavený v roce 1980 je samostatně stojící, dvoupodlažní s obytným podkrovím. 1.podlaží je částečně zapuštěné do svažitého terénu. Tvoří vstupní část domu se zádveřím, chodbou, halou se schodištěm do patra, prádelnou, sušárnou, kotelnou, dvěma sklady a vestavěnou garáží pro osobní auto. Ve 2.podlaží je velký obývací pokoj s krbem, kuchyně, spíž, ložnice, koupelna a samostatné WC. Z obývacího pokoje je vstup na velký balkon přes celou přední stranu domu s výhledem na Litoměřice. Dále je v obývacím pokoji dřevěné schodiště do podkroví, kde jsou 4 pokoje, koupelna a samostatné WC. Po stahovacím žebříku je vstup na menší půdu. Dům je postaven z plynosilikátových tvárnic na izolovaných betonových základech, krov dřevěný vázaný s krytinou z osinkocementových šablon na bednění. Do domu je zavedena voda, elektro a plyn z veřejných sítí. Kanalizace do vlastního septiku. Veřejná kanalizace je před domem s možností napojení. Technický stav odpovídá stáří a běžné údržbě. Dům vyžaduje modernizaci vnitřního vybavení. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,115 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha suterén 2,75 m 14,15 11,75 1,80 5,35 = 156,63 m 2 1.NP 2,90 m 14,15 11,75 1,80 5,35 = 156,63 m 2 podkroví 2,10 m 14,15 11,75 1,80 5,35 = 156,63 m 2 Součet: 7,75 m 469,89 m 2 Obestavěný prostor (OP): suterén 2,75 (14,15 11,75 1,80 5,35) = 430,74 m 3 1.NP 2,90 (14,15 11,75 1,80 5,35) = 454,23 m 3 podkroví 2,10 (14,15 11,75 1,80 5,35) = 328,93 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 213,90 m 3
5 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové pasy s izolací 5,40 % Standardní 2. Zdivo zděné 23,40 % Standardní 3. Stropy s rovným podhledem 9,10 % Standardní 4. Střecha sedlový krov vázaný 5,40 % Standardní 5. Krytina osinkocementové šablony 3,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce úplné z pozink.plechů 0,80 % Standardní 7. Vnitřní omítky štuková omítka 6,10 % Standardní 8. Fasádní omítky omítka dvouvrstvá 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady kuchyně, koupelny, WC 2,20 % Standardní 11. Schody dřevěné 2,30 % Standardní 12. Dveře náplňové 3,20 % Podstandardní 13. Okna dřevěná zdvojená 5,10 % Podstandardní 14. Podlahy obytných místností dlažby, PVC 2,10 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností dlažby, PVC 1,30 % Standardní 16. Vytápění ústřední s kotlem na plyn 5,30 % Standardní 17. Elektroinstalace 220 V 4,20 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody teplá i studená 2,90 % Standardní 20. Zdroj teplé vody kotel ÚT 1,70 % Standardní 21. Instalace plynu zemní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace kuchyně, koupelny, WC 2,70 % Standardní 23. Vybavení kuchyně el.sporák 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vany, umyvadla,wc splachovací 4,30 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,30 % Standardní 26. Ostatní 4,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 12. Dveře 0,54 3,20 % 0,0173 13. Okna 0,54 5,10 % 0,0275 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 26. Ostatní 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9042 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 130, Kč/m 3 Koeficient využití podkroví: 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9042 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1150 Základní jednotková cena upravená: = 3 649,74 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 213,90 m 3 3 649,74 Kč/m 3 = 4 430 419,39 Kč
6 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 35 roků Předpokládaná další životnost: 45 roků Opotřebení: 100 35 / (35 + 45) = 43,750 % Odpočet opotřebení: 4 430 419,39 Kč 43,750 % 1 938 308,48 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 2 492 110,91 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,940 Index polohy: I P = 0,939 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 2 492 110,91 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,883 Cena stavby: CS = CS N pp = 2 200 533,93 Kč Rodinný dům č.p.59 zjištěná cena: 2 200 533,93 Kč a.2) Garáž 15 Při levé straně domu je příjezd ke garáži pro 2 osobní auta. Garáž je postavena klasickým zděným postupem s plochou střechou, betonovou podlahou a dřevěnými vraty. Technický stav je dobrý. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,899 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: 1.NP Výška: 2,45 m Zastavěná plocha: 7,00 3,80 = 26,60 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,45 7,00 3,80 = 65,17 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové pasy s izolací 6,20 % Standardní 2. Obvodové stěny zděné 30,10 % Standardní 3. Stropy rovný podhled 26,20 % Standardní 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina živičná svařovaná 5,70 % Standardní
7 6. Klempířské konstrukce základní z pozik pl. 2,90 % Standardní 7. Úprava povrchů vápenné omítky 4,80 % Standardní 8. Dveře 2,70 % Nevyskytuje se 9. Okna 1,40 % Nevyskytuje se 10. Vrata dřevěná dvoukřídlá 6,80 % Standardní 11. Podlahy hrubý beton 7,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 6,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 8. Dveře 0,54 1,852 2,70 % 0,0270 9. Okna 0,54 1,852 1,40 % 0,0140 12. Elektroinstalace 0,54 1,852 6,00 % 0,0600 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8990 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 375, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8990 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0670 Základní jednotková cena upravená: = 2 044,06 Kč/m 3 Základní cena upravená: 65,17 m 3 2 044,06 Kč/m 3 = 133 211,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 35 roků Předpokládaná další životnost: 25 roků Opotřebení: 100 35 / (35 + 25) = 58,333 % Odpočet opotřebení: 133 211,39 Kč 58,333 % 77 706,20 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 55 505,19 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,940 Index polohy: I P = 0,939 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 55 505,19 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,883 Cena stavby: CS = CS N pp = 49 011,08 Kč Garáž zjištěná cena: 49 011,08 Kč b) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Trnovany Název okresu: Litoměřice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50
8 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území 1,03 sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo 0,85 služby základní sortiment) Základní cena výchozí: ZC v = 1 350, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 354,58 Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Pozemek je silně svažitý, upravený terasami. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice II. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; 0,02 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,980 i = 1 Index polohy: I P = 0,939 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,865 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 306,7117 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st.115 zastavěná plocha 157 48 153,74 444/24 zahrada 439 134 646,44 Součet: 596 182 800,18 4 odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,80 = 245,3694 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 444/12 zahrada 204 50 055,36 444/55 zahrada 542 132 990,21 Součet: 746 183 045,57 Součet cen všech typů pozemků: = 365 845,75 Kč Pozemky zjištěná cena: 365 845,75 Kč
9 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům č.p.59 2 200 533,93 Kč 2) Garáž 49 011,08 Kč b) Pozemky 365 845,75 Kč Výsledná cena činí celkem: 2 615 390,76 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 2 615 390, Kč Určená cena: 2 615 390, Kč Cena slovy: dvamilionyšestsetpatnácttisíctřistadevadesát Kč Cena obvyklá : Obvyklá cena je cena, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu, ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobní poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (Zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb.) Metody ocenění : Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské čínnosti. Metoda vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovitosti plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Přo tom se předpokládá, že uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová metoda vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitost bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos, jsou příjmy po odpočtu nákladů. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami srovnávacích nemovitostí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů. Nákladová metoda ( věcná hodnota) je reprodukční cena snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovitosti. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutíém k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze
10 známých metod. Pro účely trhu nemovitostí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potenciálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet. Pro stanovení ceny obvyklé je použita metoda porovnávací. Pro srovnání byly vybrány tři vzorky ze současné nabídky nemovitostí. Porovnávané nemovitosti jsou upraveny korekčními koeficienty na úroveň oceňované nemovitosti.
11
12 1. Rodinný dům - charakteristika : stáří stejné, technický stav obdobný, podlahová plocha stejná. Plocha pozemků je menší, ale rovinatá. Korekční koeficient ( snížení o vliv RK ) = 0,90 2. Rodinný dům - charakteristika : dům je starší, technický stav po rekonstrukci vyrovnává stáří domu, podlahová plocha menší. Plocha pozemků obdobná, ale více využitelná. Korekční koeficient = 0,80 3. Rodinný dům - charakteristika : stejné stáří, obdobný technický stav, stejná podlahová plocha. Menší plocha pozemků ale rovinatá. Korekční koeficient = 0,90 Průměrná cena po korekci = 2 296 666,-Kč Administrativní cena domu je = 2 615 390,- Kč Po vyhodnocení situace na trhu s nemovitostmi je stanovena cena obvyklá : Cena obvyklá - 2 300 000,-Kč (slovy dvamilionytřistatisíc korun českých), 20. 9. 2015 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
13 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3164/114/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 114/2015 podle připojené likvidace.
14 E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy
15 Fotodokumentace výhled výhled výhled půda
16 koupelna 1.patro terasa ve 2.patře terasa ve 2 patře WC 2.patro
17 koupelna 2.patro koupelna 2.patro kuchyň obývací pokoj
18 chodba sušárna prádelna kotelna
19 levá strana zadní strana
Snímek z pozemkové mapy 20
21