Znalecký posudek č. 1309-33-2011 Předmětem ocenění je: rodinný dům č.p. 117 s příslušenstvím a pozemky č.148 a 165/30, v katastrálním území Býkev, obec Býkev, okres Mělník. Objednatel posudku: JUDr. Monika Elfmarková K Beránku 3 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční řízení č. 115 Ex 361/10 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 21.10. 2011 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 52 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 28.10. 2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Býkev. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Býkev, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 364/2010 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 117 276 01 Býkev 117 Region: Středočeský Okres: Mělník Katastrální území: Býkev 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.10. 2011 bez přítomnosti nemovitosti.. majitele 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 357, ze dne 20.10. 2011 Kopie katastrální mapy, ze dne 24.8. 2011 Usnesení ze dne 24.8. 2011 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné na Obecním úřadu Býkev 3
5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 357, ze dne 20.10. 2011 Vlastník: CCD Development s.r.o., Klíčovská 358/12, Praha 9, Prosek 190 00 Praha 9 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 117 s příslušenstvím a pozemky č.148 a 165/30, v katastrálním území Býkev, obec Býkev, okres Mělník. Obec Býkev patří mezi na Mělnicku menší obce, čítá přibližně 404 obyvatel, v obci se nachází prodejna potravin, obecní úřad, spojení do obce je autobusovou dopravou. Poblíž obce probíhá silnice I. třídy, kterou je možné se dopravit do okresního města Mělník, a nebo na dálnici D8 na Teplice a Prahu. Oceňovaný rodinný dům se nachází na pokraji obce Býkev, kde Developerská firma zasíťovala větší počet pozemků na výstavbu rodinných domů. Na celé území je vydáno územní rozhodnutí, k výstavbě rodinných domů. Jedná se o řadový krajní rodinný dům, který je postavený na rovinaté parcele, jako přízemní, nepodsklepený objekt, s využitým podkrovím. Dům je krytý sedlovou střechou, s krytinou TONDACH, klempířské konstrukce kompletní PZ, okna plastová, fasáda zateplená, výtápění elektro kotel, podlahy dlažby, v obývacím prostoru v přízemí nejsou povrchy hotové. Dispoziční řešení: Přízemí - Podkroví - zádveří, obývací pokoj, kuchyň, koupelna, garáž koupelna, pokoj, pokoj, ložnice, chodba Vedle domu k levé části je postavena zděná garáž, která je krytá také sedlovou střechou s krytinou TONDACH. Konstrukčně je řešena ze stejných materiálů jako rodinný dům včetně zateplení. Dům má provedenou přípojka el. energie, kanalizace je do společné velkoobjemové žumpy a obecní vodovod. Plyn není zaveden. Jedná se vcelku o menší rodinný dům s menším stavebním pozemkem, který odpovídá svou velikostí okolní zástavbě. 4
7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 117 a 2 ) Zděná garáž b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm b 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm b 3 ) Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi b 4 ) Pilíř zděný z obyč. cihel b 5 ) Betonový práh nadzemní část do 200 mm b 6 ) Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm b 7 ) Obrubník monolitický do průřezu 0,010 m2 b 8 ) Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm c) Ocenění porovnávacím způsobem c 1 ) Rodinný dům č.p. 117 d) Pozemky d 1 ) Stavební pozemky B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) 5
Nákladovým způsobem a 1 ) Rodinný dům č.p. 117-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 9,0*8,0 = 72,00 m 2 Podkroví: 9,0*8,0 = 72,00 m 2 Zastřešení: 9,0*8,0 = 72,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 72,00 m 2 2,65 m Podkroví: 72,00 m 2 2,40 m Zastřešení: 72,00 m 2 1,70 m Obestavěný prostor: I. Nadzemní (9,0*8,0)*(2,65) = 190,80 m 3 podlaží: Podkroví: (9,0*8,0)*(2,40) = 172,80 m 3 Zastřešení: (9,0*8,0)*(1,70) = 122,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 486,00 m 3 6
Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: S 1,00 100,00 1,00 1,00 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 50,00 1,00 1,10 C 2,20 50,00 0,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 16. Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4,10 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 94,50 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9450 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: S 8,20 100,0 1,00 8,20 8,68 1 150 0,67 0,0582 2. Zdivo: S 21,20 100,0 1,00 21,20 22,44 1 80 1,25 0,2805 3. Stropy: S 7,90 100,0 1,00 7,90 8,36 1 80 1,25 0,1045 4. Střecha: S 7,30 100,0 1,00 7,30 7,72 1 70 1,43 0,1104 5. Krytina: S 3,40 100,0 1,00 3,40 3,60 1 40 2,50 0,0900 7
6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,0 1,00 0,90 0,95 1 30 3,33 0,0316 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,0 1,00 5,80 6,14 1 50 2,00 0,1228 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,0 1,00 2,80 2,96 1 30 3,33 0,0986 9. Vnější obklady: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,0 1,00 2,30 2,43 1 30 3,33 0,0809 11. Schody: S 1,00 100,0 1,00 1,00 1,06 1 80 1,25 0,0133 12. Dveře: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,39 1 50 2,00 0,0678 13. Okna: S 5,20 100,0 1,00 5,20 5,50 1 50 2,00 0,1100 14. Podlahy obytných S 2,20 50,0 1,00 1,10 1,16 1 15 6,67 0,0774 místností: C 2,20 50,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 15. Podlahy ostatních S 1,00 100,0 1,00 1,00 1,06 1 15 6,67 0,0707 místností: 16. Vytápění: S 5,20 100,0 1,00 5,20 5,50 1 20 5,00 0,2750 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,0 1,00 4,30 4,55 1 25 4,00 0,1820 18. Bleskosvod: S 0,60 100,0 1,00 0,60 0,63 1 30 3,33 0,0210 19. Rozvod vody: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,39 1 20 5,00 0,1695 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,0 1,00 1,90 2,01 1 20 5,00 0,1005 21. Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 22. Kanalizace: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,28 1 30 3,33 0,1092 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0,53 1 15 6,67 0,0354 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,0 1,00 4,10 4,34 1 30 3,33 0,1445 25. Záchod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0,32 1 30 3,33 0,0107 26. Ostatní: C 3,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 94,50Opotřebení: 2,3645 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9450 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,8270 Základní cena upravená = 8 163,99 Kč/m 3 Plná cena: 486,00 m 3 * 8 163,99 Kč/m 3 = 3 967 699,14 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 2,3645 % Úprava ceny za opotřebení - 93 816,25 Kč 3 873 882,89 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Rodinný dům č.p. 117 - zjištěná cena = 3 873 882,89 Kč 8
a 2 ) Zděná garáž - 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 6,20*3,01 = 18,66 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 18,66 m 2 3,85 m Obestavěný prostor: I. Nadzemní (6,20*3,01)*(3,85) = 71,85 m 3 podlaží: Obestavěný prostor celkem: = 71,85 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100,00 1,00 2,90 7. Úprava povrchů S 4,80 100,00 1,00 4,80 8. Dveře S 2,70 100,00 1,00 2,70 9
9. Okna C 1,40 100,00 0,00 0,00 10. Vrata S 6,80 100,00 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů: 98,60 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9860 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9860 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,8270 Základní cena upravená: = 4 448,74 Kč/m 3 Plná cena: 71,85 m 3 * 4 448,74 Kč/m 3 = 319 641,97 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 80 = 1,250 % - 3 995,52 Kč 315 646,45 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Zděná garáž - zjištěná cena = 315 646,45 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 10
Délka: 6,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 6,00 m * 340,- Kč/m = 2 040,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,8270 Plná cena: = 7 356,14 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 45 = 2,222 % - 163,45 Kč 7 192,69 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Přípojka vody DN 25 mm - zjištěná cena = 7 192,69 Kč b 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 6,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 6,00 m * 1 180,- Kč/m = 7 080,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3240 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,8270 Plná cena: = 25 552,12 Kč 11
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 80 = 1,250 % - 319,40 Kč 25 232,72 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena = 25 232,72 Kč b 3 ) Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.1. Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi Kód CZ - CC: 2224 Délka: 6,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 6,00 m * 140,- Kč/m = 840,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2370 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,8270 Plná cena: = 2 918,12 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 49 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 50 = 2,000 % - 58,36 Kč 2 859,76 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Přípojky elektro 3 fázové - zjištěná cena = 2 859,76 Kč 12
b 4 ) Pilíř zděný z obyč. cihel - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.3.1. Pilíř zděný z obyč. cihel Kód CZ - CC: 2224 Výměra: 0,25*0,5*1,80 = 0,23 m 3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 0,23 m 3 * 2 810,- Kč/m 3 = 646,30 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2370 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,8270 Plná cena: = 2 245,21 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 59 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 60 = 1,667 % - 37,43 Kč Pilíř zděný z obyč. cihel - zjištěná cena = 2 207,78 Kč b 5 ) Betonový práh nadzemní část do 200 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.13. Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Délka: 2,40*4+2,50*9 = 32,10 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 32,10 m * 150,- Kč/m = 4 815,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,8270 Plná cena: = 16 218,60 Kč 13
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 30 = 3,333 % - 540,57 Kč 15 678,03 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Betonový práh nadzemní část do 200 mm - zjištěná cena = 15 678,03 Kč b 6 ) Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.30. Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 2,40*6+1,0*4,0 = 18,40 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 18,40 m 2 * 525,- Kč/m 2 = 9 660,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,8270 Plná cena: = 34 263,42 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 40 = 2,500 % - 856,59 Kč 33 406,83 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Betonová dlažba zámková - do 60 mm - zjištěná cena = 33 406,83 Kč 14
b 7 ) Obrubník monolitický do průřezu 0,010 m2-10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 9.5. Obrubník monolitický do průřezu 0,010 m2 Kód CZ - CC: 211 Délka: 10,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 10,00 m * 160,- Kč/m = 1 600,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,8270 Plná cena: = 5 675,10 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 40 = 2,500 % - 141,88 Kč Obrubník monolitický do průřezu 0,010 m2 - zjištěná cena = 5 533,22 Kč b 8 ) Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.29. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 1*11,5+2*3,5 = 18,50 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 18,50 m 2 * 480,- Kč/m 2 = 8 880,- Kč 15
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,8270 Plná cena: = 31 496,81 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 40 = 2,500 % - 787,42 Kč 30 709,39 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm - zjištěná cena = 30 709,39 Kč c) Pozemky c 1 ) Stavební pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 148 88,00 35,00 3 080,- Součet 3 080,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,8270 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 12 205,31 16
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada 165/30 230,00 35,00 8 050,- Součet 8 050,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,8270 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 12 760,10 24 965,41 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Stavební pozemky - zjištěná cena = 24 965,41 Kč Rekapitulace cen nemovitosti nákladový způsob a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 117 = 3 873 882,89 Kč a 2 ) Zděná garáž = 315 646,45 Kč Hlavní stavby - celkem = 4 189 529,34 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm = 7 192,69 Kč b 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm = 25 232,72 Kč b 3 ) Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi = 2 859,76 Kč b 4 ) Pilíř zděný z obyč. cihel = 2 207,78 Kč b 5 ) Betonový práh nadzemní část do 200 mm = 15 678,03 Kč b 6 ) Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm = 33 406,83 Kč b 7 ) Obrubník monolitický do průřezu 0,010 m2 = 5 533,22 Kč b 8 ) Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm = 30 709,39 Kč Venkovní úpravy - celkem = 122 820,42 Kč c) Stavební pozemky = 24 965,41 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 4 337 315,17 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 4 337 320,- Kč 17
Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům č.p. 117-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 1 rok Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 717,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 9,0*8,0 = 72,00 m 2 Podkroví: 9,0*8,0 = 72,00 m 2 Zastřešení: 9,0*8,0 = 72,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 72,00 m 2 2,65 m Podkroví: 72,00 m 2 2,40 m Zastřešení: 72,00 m 2 1,70 m Obestavěný prostor: I. Nadzemní (9,0*8,0)*(2,65) = 190,80 m 3 podlaží: Podkroví: (9,0*8,0)*(2,40) = 172,80 m 3 Zastřešení: (9,0*8,0)*(1,70) = 122,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 486,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 72,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 216,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 3,00 18
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. IV 0,04 nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,25 Koeficient pro stáří 1 rok: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + ĺ V i ) * V13 * 1,00 = 1,288 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + ĺ P i ) = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka II -0,05 19
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 Index trhu I T = (1 + ĺ T i ) = 0,950 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,288 * 0,970 * 0,950 = 1,187 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 717,- Kč/m 3 * 1,187 = 5 599,08 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 5 599,08 Kč/m 3 * 486,00 m 3 = 2 721 152,88 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 721 152,88 Kč 2 721 152,88 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Rodinný dům č.p. 117 - zjištěná cena = 2 721 152,88 Kč b 1 ) Zděná garáž - 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 6,20*3,01 = 18,66 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 18,66 m 2 3,85 m 20
Obestavěný prostor: I. Nadzemní (6,20*3,01)*(3,85) = 71,85 m 3 podlaží: Obestavěný prostor celkem: = 71,85 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100,00 1,00 2,90 7. Úprava povrchů S 4,80 100,00 1,00 4,80 8. Dveře S 2,70 100,00 1,00 2,70 9. Okna C 1,40 100,00 0,00 0,00 10. Vrata S 6,80 100,00 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů: 98,60 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9860 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9860 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,8270 Základní cena upravená: = 4 448,74 Kč/m 3 Plná cena: 71,85 m 3 * 4 448,74 Kč/m 3 = 319 641,97 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků 21
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 80 = 1,250 % - 3 995,52 Kč 315 646,45 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Zděná garáž - zjištěná cena = 315 646,45 Kč c) Pozemky c 1 ) Stavební pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 148 88,00 35,00 3 080,- Součet 3 080,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,8270 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 12 205,31 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada 165/30 230,00 35,00 8 050,- Součet 8 050,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,8270 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 12 760,10 24 965,41 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Stavební pozemky - zjištěná cena = 24 965,41 Kč 22
Rekapitulace cen nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 117 = 2 721 152,88 Kč b) Zděná garáž = 315 646,45 Kč c) Stavební pozemky = 24 965,41 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 3 061 764,74 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 3 061 760,- Kč Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 117 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 9,0*8,0 = 72,00 m 2 Podkroví: 9,0*8,0 = 72,00 m 2 Zastřešení: 9,0*8,0 = 72,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 72,00 m 2 2,65 m 23
Podkroví: 72,00 m 2 2,40 m Zastřešení: 72,00 m 2 1,70 m Jednotkové množství: Jednotka: m3 I. Nadzemní (9,0*8,0)*(2,65) = 190,80 m3 podlaží: Podkroví: (9,0*8,0)*(2,40) = 172,80 m3 Zastřešení: (9,0*8,0)*(1,70) = 122,40 m3 Jednotkové množství celkem: = 486,00 m3 Ocenění: Základní cena: 5 350,- Kč/m3 486,00 m3 * 5 350,- Kč/m3 = 2 600 100,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 2,364 % - 61 479,36 Kč Rodinný dům č.p. 117 - výsledná cena = 2 538 620,64 Kč a 2 ) Zděná garáž Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 6,20*3,01 = 18,66 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 18,66 m 2 3,85 m Jednotkové množství: Jednotka: m3 I. Nadzemní (6,20*3,01)*(3,85) = 71,85 m3 podlaží: 24
Jednotkové množství celkem: = 71,85 m3 Ocenění: Základní cena: 2 500,- Kč/m3 71,85 m3 * 2 500,- Kč/m3 = 179 625,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 80 = 1,250 % - 2 245,31 Kč Zděná garáž - výsledná cena = 177 379,69 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 117 = 2 538 620,- Kč a 2 ) Zděná garáž = 177 380,- Kč Cena objektů činí celkem 2 716 000,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 117-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 25
Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 9,0*8,0 = 72,00 m 2 Podkroví: 9,0*8,0 = 72,00 m 2 Zastřešení: 9,0*8,0 = 72,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 72,00 m 2 2,65 m Podkroví: 72,00 m 2 2,40 m Zastřešení: 72,00 m 2 1,70 m Obestavěný prostor: I. Nadzemní (9,0*8,0)*(2,65) = 190,80 m 3 podlaží: Podkroví: (9,0*8,0)*(2,40) = 172,80 m 3 Zastřešení: (9,0*8,0)*(1,70) = 122,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 486,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 26
10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: S 1,00 100,00 1,00 1,00 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 50,00 1,00 1,10 C 2,20 50,00 0,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 16. Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4,10 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 94,50 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9450 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: S 8,20 100,0 1,00 8,20 8,68 1 150 0,67 0,0582 2. Zdivo: S 21,20 100,0 1,00 21,20 22,44 1 80 1,25 0,2805 3. Stropy: S 7,90 100,0 1,00 7,90 8,36 1 80 1,25 0,1045 4. Střecha: S 7,30 100,0 1,00 7,30 7,72 1 70 1,43 0,1104 5. Krytina: S 3,40 100,0 1,00 3,40 3,60 1 40 2,50 0,0900 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,0 1,00 0,90 0,95 1 30 3,33 0,0316 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,0 1,00 5,80 6,14 1 50 2,00 0,1228 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,0 1,00 2,80 2,96 1 30 3,33 0,0986 9. Vnější obklady: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,0 1,00 2,30 2,43 1 30 3,33 0,0809 11. Schody: S 1,00 100,0 1,00 1,00 1,06 1 80 1,25 0,0133 12. Dveře: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,39 1 50 2,00 0,0678 13. Okna: S 5,20 100,0 1,00 5,20 5,50 1 50 2,00 0,1100 14. Podlahy obytných S 2,20 50,0 1,00 1,10 1,16 1 15 6,67 0,0774 místností: C 2,20 50,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 15. Podlahy ostatních S 1,00 100,0 1,00 1,00 1,06 1 15 6,67 0,0707 místností: 16. Vytápění: S 5,20 100,0 1,00 5,20 5,50 1 20 5,00 0,2750 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,0 1,00 4,30 4,55 1 25 4,00 0,1820 18. Bleskosvod: S 0,60 100,0 1,00 0,60 0,63 1 30 3,33 0,0210 19. Rozvod vody: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,39 1 20 5,00 0,1695 27
20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,0 1,00 1,90 2,01 1 20 5,00 0,1005 21. Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 22. Kanalizace: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,28 1 30 3,33 0,1092 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0,53 1 15 6,67 0,0354 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,0 1,00 4,10 4,34 1 30 3,33 0,1445 25. Záchod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0,32 1 30 3,33 0,0107 26. Ostatní: C 3,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 94,50Opotřebení: 2,3645 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9450 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Základní cena upravená = 4 468,52 Kč/m 3 Plná cena: 486,00 m 3 * 4 468,52 Kč/m 3 = 2 171 700,72 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 2,3645 % Úprava ceny za opotřebení - 51 349,86 Kč 2 120 350,86 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Rodinný dům č.p. 117 - zjištěná cena = 2 120 350,86 Kč a 2 ) Zděná garáž - 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 28
Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 6,20*3,01 = 18,66 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 18,66 m 2 3,85 m Obestavěný prostor: I. Nadzemní (6,20*3,01)*(3,85) = 71,85 m 3 podlaží: Obestavěný prostor celkem: = 71,85 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100,00 1,00 2,90 7. Úprava povrchů S 4,80 100,00 1,00 4,80 8. Dveře S 2,70 100,00 1,00 2,70 9. Okna C 1,40 100,00 0,00 0,00 10. Vrata S 6,80 100,00 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů: 98,60 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9860 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9860 29
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Základní cena upravená: = 2 434,99 Kč/m 3 Plná cena: 71,85 m 3 * 2 434,99 Kč/m 3 = 174 954,03 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 80 = 1,250 % - 2 186,93 Kč 172 767,10 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Zděná garáž - zjištěná cena = 172 767,10 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 6,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 6,00 m * 340,- Kč/m = 2 040,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Plná cena: = 4 026,35 Kč 30
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 45 = 2,222 % - 89,47 Kč 3 936,88 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Přípojka vody DN 25 mm - zjištěná cena = 3 936,88 Kč b 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 6,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 6,00 m * 1 180,- Kč/m = 7 080,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3240 Plná cena: = 13 985,83 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 80 = 1,250 % - 174,82 Kč 13 811,01 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena = 13 811,01 Kč b 3 ) Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi - 10 31
Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.1. Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi Kód CZ - CC: 2224 Délka: 6,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 6,00 m * 140,- Kč/m = 840,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2370 Plná cena: = 1 597,22 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 49 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 50 = 2,000 % - 31,94 Kč 1 565,28 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Přípojky elektro 3 fázové v zemi - zjištěná cena = 1 565,28 Kč b 4 ) Pilíř zděný z obyč. cihel - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.3.1. Pilíř zděný z obyč. cihel Kód CZ - CC: 2224 Výměra: 0,25*0,5*1,80 = 0,23 m 3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 0,23 m 3 * 2 810,- Kč/m 3 = 646,30 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2370 32
Plná cena: = 1 228,91 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 59 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 60 = 1,667 % - 20,49 Kč Pilíř zděný z obyč. cihel - zjištěná cena = 1 208,42 Kč b 5 ) Betonový práh nadzemní část do 200 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.13. Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Délka: 2,40*4+2,50*9 = 32,10 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 32,10 m * 150,- Kč/m = 4 815,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Plná cena: = 8 877,17 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 30 = 3,333 % - 295,88 Kč 8 581,29 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Betonový práh nadzemní část do 200 mm - zjištěná cena = 8 581,29 Kč 33
b 6 ) Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.30. Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 2,40*6+1,0*4,0 = 18,40 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 18,40 m 2 * 525,- Kč/m 2 = 9 660,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Plná cena: = 18 753,92 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 40 = 2,500 % - 468,85 Kč 18 285,07 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Betonová dlažba zámková - do 60 mm - zjištěná cena = 18 285,07 Kč b 7 ) Obrubník monolitický do průřezu 0,010 m2-10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 9.5. Obrubník monolitický do průřezu 0,010 m2 Kód CZ - CC: 211 Délka: 10,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 10,00 m * 160,- Kč/m = 1 600,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Plná cena: = 3 106,24 Kč 34
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 40 = 2,500 % - 77,66 Kč Obrubník monolitický do průřezu 0,010 m2 - zjištěná cena = 3 028,58 Kč b 8 ) Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.29. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 1*11,5+2*3,5 = 18,50 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 18,50 m 2 * 480,- Kč/m 2 = 8 880,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Plná cena: = 17 239,63 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 40 = 2,500 % - 430,99 Kč 16 808,64 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm - zjištěná cena = 16 808,64 Kč 35
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 117 = 2 120 350,- Kč a 2 ) Zděná garáž = 172 770,- Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm = 3 940,- Kč b 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm = 13 810,- Kč b 3 ) Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi = 1 570,- Kč b 4 ) Pilíř zděný z obyč. cihel = 1 210,- Kč b 5 ) Betonový práh nadzemní část do 200 mm = 8 580,- Kč b 6 ) Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm = 18 290,- Kč b 7 ) Obrubník monolitický do průřezu 0,010 m2 = 3 030,- Kč b 8 ) Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm = 16 810,- Kč Cena objektů činí celkem 2 360 360,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 117 včetně příslušenství Prodej, dům rodinný, 138 m² Cena: 3 250 000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: Býkev Datum vložení: 28.10.2011 ID zakázky: 10 Budova: Cihlová 36
Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 90 m 2 Plocha užitná: 138 m 2 Plocha podlahová: 110 m 2 Plocha pozemku: 200 m 2 Balkón: Ano Terasa: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Nabízíme k prodeji řadový rodinný dům 4+kk v obci Býkev okres Mělník. Nemovitost se nachází v zástavbě řadových domů na rovinatém pozemku. Kolaudace proběhla v roce 2011. V domě je potřeba dodělat zárubně, obklady, podlahy a dveře. Všechny dodělávky jsou již zahrnuty v ceně a budou dokončeny cca do jednoho měsíce. Dům je dvoupatrový, v přízemí se nachází obývací pokoj s kuchyňským koutem. Ve druhém patře se jsou 3 místnosti s koupelnou a WC. V místě je částečná občanská vybavenost, obchod a restaurace. Kompletní vybavenost v Mělníce, cca 4 kilometry. Výborné spojení s Prahou. Prodej, dům rodinný, 120 m² 37
Cena: 2 950 000,- Kč Adresa: Býkev Datum vložení: 14.09.2011 Datum aktualizace: 19.10.2011 ID zakázky: 352011 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 90 m 2 Plocha užitná: 120 m 2 Plocha podlahová: 120 m 2 Plocha pozemku: 200 m 2 Balkón: Ano Terasa: Ano Garáž: 1x Popis: Dvoupodlažní RD, 4+1 s garáží, 20 min do Prahy. Poloha: ve skupině řadových RD, rezidenční čtvrť Býkev u Mělníka, poblíž dálničního přivaděče Mělník-D8, dojezdová vzdálenost Praha- Letňany 20 minut (cca 30 km), Mělník centrum 5 km. Popis domu: dispozice 4+1 s garáží,zastavěná plocha 90 m2, užitná plocha 120 m2, přízemí obývací pokoj, kuchyň, koupelna+ WC, zádveří, garáž; podkroví- 3x pokoj, koupelna+ WC, hala, balkon. Inženýrské sítě: kanalizace a voda z veřejné sítě, elektro 220/380 V. Dokončovací práce- nutno dokončit čisté podlahy, obklady, zařizovací předměty, vnitřní dveře a topení. Pozemek- od 200 m2. 38
Prodej, dům rodinný, 110 m² Cena: 2 990 000,- Kč Adresa: Býkev Datum vložení: 20.10.2011 Datum aktualizace: 24.10.2011 ID zakázky: 4385 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 98 m 2 Plocha užitná: 110 m 2 Plocha podlahová: 110 m 2 Plocha pozemku: 214 m 2 Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Dovolujeme si Vám nabídnout nový řadový dům v obci Býkev u Mělníka. Užitná plocha řadového domku je 110 m2, k domu náleží garáž (18 m2). Řadový dům stojí na samostatné parcele o výměře cca 214 m2. Obec Býkev patří územně do okresu Mělník a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Mělník, které je vzdálené 5 kilometrů a kde občané naleznou veškerou občanskou vybavenost a vše co potřebují.obec Býkev, kterou tvoří 39
místní části Býkev a Jenišovice, leží v blízkosti soutoku Labe s Vltavou v místě vyznačující se malebnou krajinou, bohatou historií a stabilním klimatem.dopravní dostupnost do Prahy - Letňany cca 20 minut. Doporučujeme. Možnost hypoteční půjčky. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 3 250 000,- Kč 1,00 1,00 0,87 1,00 0,98 1,00 1,00 2 770 950,00 2 2 950 000,- Kč 1,00 1,00 0,95 1,00 0,98 1,00 1,00 2 746 450,00 3 2 990 000,- Kč 1,00 1,00 0,95 1,00 0,98 1,00 1,00 2 783 690,00 Součet: 8 301 090,- Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 2 767 030,- Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 2 746 450,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 2 783 690,- Kč/jedn. Základní cena: 2 767 030,- Kč 1,00 á 2 767 030,- Kč/ = 2 767 030,- Kč Rodinný dům č.p. 117 - výsledná cena = 2 767 030,- Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 117 vč. přísl = 2 767 030,- Kč Cena objektů činí celkem 2 767 030,- Kč Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 117 Jednotka: m3 Jednotkové množství: I. Nadzemní podlaží: (9,0*8,0)*(2,65) = 190,80 jedn. 40
Podkroví: (9,0*8,0)*(2,40) = 172,80 jedn. Zastřešení: (9,0*8,0)*(1,70) = 122,40 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 486,00 jedn. Podlaží: I. Nadzemní podlaží zp = 72,00 m 2 výška= 2,65 m Podkroví zp = 72,00 m 2 výška= 2,40 m Zastřešení zp = 72,00 m 2 výška= 1,70 m Ocenění: Základní cena: 5 350,- Kč/jedn. 486,00 m 3 á 5 350,- Kč/m 3 = 2 600 100,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 2 600 100,- Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 2 750 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 3 040 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 1,058 C B = 1,086 C C = 1,113 C D = 1,141 C E = 1,169 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 5,290 Orientace ke světovým stranám: C 5 5,565 Konfigurace terénu: E 3 3,507 Poloha vzhledem k centru obce: C 5 5,565 Převládající zástavba: E 5 5,845 Inženýrské sítě: C 5 5,565 Doprava: C 5 5,565 Obchod a služby: C 5 5,565 41
Školství: C 5 5,565 Zdravotnictví: A 5 5,290 Kultura, sport, ubytování: C 5 5,565 Úřady: C 2 2,226 Pracovní možnosti: C 5 5,565 Životní prostředí: D 5 5,705 Přírodní lokalita: C 5 5,565 Změna v zástavbě: C 5 5,565 Příslušenství nemovitosti: C 1 1,113 Typ stavby: C 5 5,565 Možnost dalšího rozšíření: A 1 1,058 Obyvatelstvo: D 5 5,705 Názor znalce: B 5 5,430 92 102,384 Koeficient k = 102,384 / 92 = 1,1129 Korekce ceny * 1,1129 Rodinný dům č.p. 117 - výsledná cena = 2 893 651,29 Kč a 2 ) Zděná garáž Jednotka: m3 Jednotkové množství: I. Nadzemní podlaží: (6,20*3,01)*(3,85) = 71,85 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 71,85 jedn. Podlaží: I. Nadzemní podlaží zp = 18,66 m 2 výška= 3,85 m Ocenění: Základní cena: 2 500,- Kč/jedn. 71,85 m 3 á 2 500,- Kč/m 3 = 179 625,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 179 625,- Kč Výpočet cenových koeficientů: 42