ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 220/8190/2018 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemku čís. parcely 1495/7, jehož součástí je stavba: Klíše, č.e. 3519, garáž, s příslušenstvím, k.ú. Klíše, v ulici Kekulova v Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 220/8190/2018 LV no.: 373 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 1495/7, jehož součástí je stavba: Klíše, č.e. 3519, garáž, s příslušenstvím, k.ú. Klíše, v ulici Kekulova v Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Kekulova č.e. 3519, 400 01 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 102.000 Kč Market value Tržní hodnota 130.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 130.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 132.000 Kč Quick sale (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: garáž Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost: obytná zóna Type: Druh: 1495/7 20 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura: úplná Unit price: Jednotková cena: 1.400,- Kč/ m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: 20 m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 48 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 3 100 Kč/m 3 Income: Příjem: m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: 1972 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 50 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
A. NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 373 (prokazující stav ke dni 29.11.2018) jsou ve vlastnictví Rudolfa Wöhleho, Bezručova 407/23, Klíše, 400 01 Ústí nad Labem. Podle dostupných údajů jsou oceňované nemovité věci předmětem dědického řízení po zemřelém Rudolfu Wöhleovi. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 373 (prokazující stav ke dni 29.11.2018) nejsou evidovány žádné omezující podmínky. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 373 není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 373 (prokazující stav ke dni 29.11.2018) nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Garáž č.e. 3519 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití garáž. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je garáž užívána v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - v okolí oceňované garáže se pohybují konfliktní skupiny obyvatel Strong points / silné stránky: - nebyly zjištěny Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 373, prokazující stav ke dni 29.11.2018 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Klíše, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 3.12. 2018, za účasti pana Rudolfa Wöhleho (syna vlastníka) přítomného na místě v době prohlídky. - 3 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 775053 Název katastrálního území : Klíše Kód obce : 554804 Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : 92.984 Datum stanovení počtu obyvatel : 1.1.2018 Kód okresu : CZ0427 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky (92 984 obyvatel), leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes který vedou významné mezinárodní spoje Berlín-Vídeň a Berlín-Budapešť-Bělehrad-Sofia (Balt-Orient). Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice - Chvaletice - Ústí nad Labem - Hřensko - Hamburg. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí na území města Ústí nad Labem, městské části Ústí nad Labem Klíše, v ulici Kekulova, ve skupině řadových garáží. Lokalita je dobře dostupná hromadnou městskou dopravou. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Garáž č.e. 3519: Garáž č.e. 3519 je řadová vnitřní stavba, tvořící součást pozemku čís. parcely 1495/7, k.ú. Klíše. Dispoziční řešení: Garáž je přízemní stavba, vnitřní dispozice je tvořena jedním garážovým stáním pro osobní automobil. Konstrukční řešení a vybavení: Garáž je tradiční zděné konstrukce se založením na betonových základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, střecha je pultová s malým spádem střešní roviny, s krytinou ze svařovaných izolačních asfaltových pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, vnější povrchy jsou hladké přestříkané břízolitem, podlaha je betonová, vnitřní omítky hladké, vrata jsou dřevěná svlaková dvoukřídlová, na západní stěně je umístěn okenní otvor vyzděný skleněnými tvárnicemi a větrací otvory opatřené plastovou mřížkou. Garáž má vnitřní instalaci elektrického proudu, jiné vnitřní instalace provedeny nejsou. Stáří a stavební stav: Oceňovaná garáž podle informace z archivu Stavebního úřadu Statutárního města Ústí nad Labem pochází z roku 1972, její stáří ke dni ocenění je tedy 46 let. Na stavbě garáže nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Stavba však vykazuje známky zanedbané údržby (opadání vnitřní omítky, vrata narušená trouchnivěním apod.). Pozemky: Pozemek čís. parcely 1495/7, k.ú. Klíše, o výměře 20 m 2, je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba garáže č.e. 3519. Jde o stavební pozemek zastavěný garáží č.e. 3519. Pozemek je svažité konfigurace s jižní orientací. Pozemek je přístupný z okolních veřejně přístupných pozemků ulice Kekulova, ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 4 -
ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Platný oceňovací předpis, zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou (pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování). Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je nákladový způsob, výnosový způsob, porovnávací způsob, oceňování podle jmenovité hodnoty, oceňování podle účetní hodnoty, oceňování podle kurzové hodnoty a oceňování sjednanou cenou ( 2 odst. 5 cit. zákona). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( 2 odst. 1) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z porovnávací hodnoty, případně z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty, zjištěné jiným způsobem stanoveným zákonem. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: 102.000 Kč Výnosová hodnota: nebyla stanovena Porovnávací hodnota: 132.000 Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem na základě reprodukční ceny stavby po odpočtu přiměřeného opotřebení a ceny pozemku. Výnosová hodnota stanovena nebyla, garáž není určena k dosahování výnosů, např. pronajímáním. Porovnávací hodnota majetku byla stanovena na základě porovnání s nabídkami srovnatelných garáží ve srovnatelných lokalitách. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o aktuálních nabídkách srovnatelných nemovitostí. Věcná hodnota při stanovení obvyklé ceny není relevantní, poskytuje však nezbytné údaje pro rozhodování při koupi resp. prodeji, např. popis dispozičního řešení, zjištění užitných ploch, popis konstrukcí, vybavení a stavebně technického stavu apod. - 5 -
C. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 1495/7, jehož součástí je stavba: Klíše, č.e. 3519, garáž, s příslušenstvím, k.ú. Klíše, v ulici Kekulova v Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 373 pro k.ú. Klíše a obec Ústí nad Labem, u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 3.12. 2018 celkem Slovy: Jednostotřicettisíc Kč 130.000,- Kč Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 220/8190/2018. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 8. prosince 2018-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 220/8190/2018 LV no.: 373 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 garáž č.e. 26 48 3 100 20,00 147 436 50,0 73 718 Comments Komentář Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 73 718 Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Celkem m 2 Kč/m 2 Kč 1 1495/7 zastavěná plocha a nádvoří 20,00 1 400 28 000 Comments Komentář Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 28 000 101 718 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 0 0 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Není stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Residential / utility area Type of unit Unadjusted price Rate of price adjustment Realizovaná / Obytná / užitná Neupravená Koeficient Datum prodeje / nabídky Typ jednotky nabídková cena plocha cena cenové úpravy Total price of residential / utility area Celková cena obytné / užitné plochy Price per object Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 Comments Komentář 1 Garáž Ústí nad Labem, ulice Koněvova 180 000,00 XII-18 18,00 10 000 0,70 126 000,00 7 000 1) osobní vlastnictví, řadová, zděná, elektroinstalace, nutno opravit plechová vrata 2 Garáž Ústí nad Labem, ulice Červený Vrch 190 000,00 XII-18 21,00 9 048 0,70 133 000,00 6 333 2) družstevní vlastnictví, řadová, zděná, elektroinstalace, dobrý stav 3 Garáž Ústí nad Labem, ulice Žukovova 165 000,00 XII-18 18,00 9 167 0,70 115 500,00 6 417 3) osob. vlastnictví, řadová, zděná, elektroinstalace. Dobrý stav 1) aktuální nabídka realitní kanceláře Reality PROSTOR, s.r.o., Praha 2) aktuální nabídka realitní kanceláře Aktivreality, Neratovice 3) aktuální nabídka realitní kanceláře M&M reality, Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,102 mil.kč Není stanovena 0,132 mil.kč 0,130 mil.kč
Přístupová komunikace Garáž č.e. 3519 Garáž č.e. 3519 Garáž č.e. 3519