ZNALECKÝ POSUDEK č. 4514-2/2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4514-2/2015 o ceně obvyklé nemovitosti jednotky č. 80/5 bytu v obytném domě čp. 80 na pozemku p.č.st. 438 kú Břežany u Znojma včetně spoluvlastnického podílu 320/10000 na společných částech domu č.p. 80 a na pozemku p.č.st. 438 a jednotky č. 80/17 garáže v obytném domě čp. 80 na pozemku p.č.st. 438 kú Břežany u Znojma včetně spoluvlastnického podílu 154/10000 na společných částech domu č.p. 80 a na pozemku p.č.st. 438, kú Břežany u Znojma, obec Břežany, okr. Znojmo Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno-město Bratislavská 73 602 00 Brno Čj.: 056 EX 7377/07 ocenění nemovitosti ve věci exekuce Podle stavu ke dni 8.1.2015 posudek vypracoval: Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha 13 669 02 Znojmo Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Znojmě 12.1.2015

2 Nález 1. Znalecký úkol 1) stanovit obvyklou ( tržní ) cenu nemovitostí a jejich příslušenství 2) stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt, garáž Adresa nemovitosti: 669 02 Znojmo Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Břežany Katastrální území: Břežany u Znojma Počet obyvatel: 891 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření nemovitosti bylo provedeno dne 16.12.2014 bez přítomnosti povinné, dne 8.1.2015 za přítomnosti povinné Ivany Makovičkové a manžela povinné Zdeňka Makovičky. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1 Výpis z KN LV č. 576 kú Břežany u Znojma z 24.10.2014, vyhotovený dálkovým přístupem 4.2 Kopie katastrální mapy 4.3 Usnesení vydané JUDr. Vítem Novozámským, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město ze dne 24.10.2014 č.j. : 056 EX 7377/07-104 4.4 Exekuční příkaz Sp.zn. 56 EX 7377/07-9 ze dne 6.11.2007 4.5 Zákon 151/1997 Sb. a vyhl.č. 199/2014 Sb. 4.6 Kupní smlouva ze dne 25.4.2007 V-2706/2007-713, prohlášení vlastníka budovy. 4.7 Údaje a informace zjištěné při místním šetření dne 16.12.2014, 8.1.2015 na OÚ Břežany, údaje z real. kanceláří, vlastní databáze 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č. 576 SJM Makovička Zdeněk a Makovičková Ivana, č.p. 80, 67165 Břežany 6. Celkový popis nemovitosti Obec Břežany je středně velkou obcí s počtem obyvatel okolo 890 náležející do Jihomoravského kraje. Nachází se ve východní části okresu Znojma, vzdálená od Znojma je

3 cca 25 km, vybavena je veškerými sítěmi, občanská vybavenost a dopravní obslužnost je na průměrné úrovni, v obci je pošta, obchod, mateřská a základní škola a pod. Předmětné nemovitosti bytu č. 80/5 a garáže č. 80/17 se nacházejí v obytném domu čp. 80 situovaném v zastavěné části západně od centra obce po pravé straně příjezdové silnice do obce od Znojma přímo naproti autobusové zastávce a postaveném na vlastním pozemku p.č.st. 438 jako samostatně stojící bytový dům. Jedná se o stavbu panelového domu typu T-06 B postaveném na vlastním pozemku p.č. st. 438. Dům obdélníkového půdorysu má dva vchody, je nepodsklepený, se 4 nadzemními podlažími, zastřešený je půltovou střechou. 1.np slouží jako sklepy, společné prostory jako chodby, schodiště, sušárna a dvě nebytové jednotky garáží, v ostatních nadzemních podlažích domu jsou bytové jednotky v celkovém počtu 15, 9 v pravé části a 6 v levé. Dům je založen na základech s izolací, stěny jsou montované ze stěnových sendvičových želbetonových panelů min. tl. 24 cm, obvodové stěny nezatepleny, stropy jsou rovné, krytina střechy je plechová, klemp. konstrukce z pozink. plechu úplné, schodiště je betonové teracové. Vytápění je etážové, z instalací je rozvod světelné elektroinstalace, rozvod studené a teplé vody - ohřev vody lokální, kanalizace a rozvod zemního plynu. Dům je vybaven instalačními prefabrikovanými jádry, nemá výtah. Užíván je asi 25 let, jeho údržba je průměrná. Byt č. 80/5 Vlastní byt se nachází v pravé části domu ve 2.np naproti schodišti. Orientovaný je na jih. Obsahuje předsíň, koupelnu s WC, kuchyň a jednu obytnou místnost. K bytu náleží sklep v 1.np o ploše 2,25 m2. Celková plocha bytu bez sklepu činí 31,56 m2. K bytu náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku p.č.st. 438 o výměře 443 m2 ve výši 320/10000. Byt má zdvojená dřevěná okna, hladké dveře, vnitřní stěny upraveny štukovými omítkami jsou bez vnitřních obkladů, koupelna je vybavena ocel. vanou umyvadlem a WC, obojí součást umakartového jádra, podlahy tvoří PVC. Z instalací je rozvod světelné elinstalace, rozvod studené a teplé vody, kanalizace, satelit. Vybavení kuchyně el. sporákem s digestoří a el. bojlerem ohřívajícím vodu, vytápění etážové el. přímotopy. Údržba je průměrná. Garáž č. 80/17 Nachází se v levé části domu v 1.np jako první z levé štítové strany. Obsahuje jeden prostor o ploše 16,21 m2. K jednotce náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku p.č.st. 438 o výměře 443 m2 ve výši 154/10000. Vnitřní stěny jsou upraveny vápennými omítkami, podlahy jsou betonové, vrata plechová, z instalací rozvod světelné elinstalace. Údržba je podprůměrná. 6. Obsah posudku a) Obvyklá cena a 1 ) Porovnávací metoda 1) Byt 2) Garáž a 2 ) Stanovení ceny obvyklé

4 Přílohy : výpis z KN LV č. 576-1 list kopie katastrální mapy - 1 list fotodokumentace 1 list POSUDEK a) Obvyklá cena Na základě požadavku je zpracován odhad obvyklé ceny nemovitosti a to pomocí porovnávací metody. a 1 ) Porovnávací metoda 1) Byt Oceňovaná nemovitost Byt č. 80/5 Břežany 80 Byt 1+1 o velikosti podlahové plochy 33,81 m2 včetně sklepa se nachází ve 3.np panelového domu č.p. 80. Je standardně vybaven, má prefabrik. jádro, lokální vytápění a ohřev vody, z instalací je rozvod světelné elinstalace, rozvod studené a teplé vody, kanalizace. Jeho údržbu lze hodnotit jako průměrnou. Součástí bytu je sklep o ploše 2,25 m2. Porovnatelné nemovitosti 1. Byt č. 80/13 Břežany 80 Na konci roku 2014 v téže budově v levé části byl prodán byt velikost 3+1 situovaný ve 3.np. Byt má plastová okna, hladké dveře, podlahy PVC a keram. dlažba, vytápění bytu je etážové plynové, kuchyň je vybavena el. sporákem, koupelna má umyvadlo, vanu, WC je samostatné, vše součást umakartového jádra. K bytu náleží sklep. Technický stav i údržba jsou dobré.

5 Podlahová plocha : 75,93 m2 Prodejní cena : 750 000,- Kč JC - cena za podlahovou plochu : 9 878- Kč/m2 KC koef. upravující cenu : 0,75 JCU cena za podlahovou plochu upravená koef. KC : 7 409,- Kč/m2 Srovnávací byt je situovaný ve stejném domu, poloha je srovnatelná. Byt je větší, lépe vybaven, v lepším technickém stavu, má sklep. Koef. KC uvažuji pro lepší vybavení, stav a velikost 0,75. 2. Byt č. 79/11+garáž č 79/16 Břežany 79 V prosinci roku 2014 v sousedním panelovém domu v téže obci byl prodán byt č. 79/11 velikost 3+1 o ploše 77,33 m2 situovaný ve 2.np společně s nebyt. jednotkou garáže č. 79/16 v 1.np za celkovou cenu 795 000 Kč. Byt má plastová okna, hladké dveře, podlahy PVC a keram. dlažba, vytápění bytu je etážové na plyn, kuchyň je vybavena plyn. sporákem, koupelna má umyvadlo, vanu, WC je samostatné, vše součást umakartového jádra. K bytu náleží sklep. Technický stav i údržba jsou dobré. Podlahová plocha : 77,33 m2 Prodejní cena : 795 000,- Kč JC - cena za podlahovou plochu : 10 281- Kč/m2 KC koef. upravující cenu : 0,70 JCU cena za podlahovou plochu upravená koef. KC : 7 197,- Kč/m2 Poloha je srovnatelná. Byt je větší, lépe vybaven, v lepším technickém stavu, má sklep, garáž. S ohledem na velikost, lepší vybavení a prodej společně s garáží uvažuji koef. KC= 0,70.

6 3. Byt č. 265/1 Hodonice 265 V roce 2014 byl v obci Hodonice vzdáleném 10 km od Znojma prodán byt velikost 1+1 situovaný v 1.pp panelového domu. Byt má plastová okna, standardní dveře, podlahy PVC a keram. dlažba, vytápění bytu a ohřev vody je dálkový, kuchyň je vybavena el sporákem, koupelna má umyvadlo, vanu, WC je samostatné, vše součást umakartového jádra, fasáda zateplená. Technický stav i údržba jsou dobré. Podlahová plocha : 33,70 m2 Prodejní cena : 520 000,- Kč JC - cena za podlahovou plochu : 15 430- Kč/m2 KC koef. upravující cenu : 0,50 JCU cena za podlahovou plochu upravená koef. KC : 7 715,- Kč/m2 Srovnávací byt je situovaný v obci s lepší vybaveností i dopravní dostupností, poloha je výrazně lepší. Byt je stejné velikosti, lépe vybaven, v lepším technickém. S ohledem na polohu, lepší vybavení a celkově lepší stav uvažuji koef. KC= 0,50. Průměrná jednotková cena za podlahovou plochu : (7 409+7 197+7 715):3 = 7 440,- Kč/m2 Podlahová plocha oceňovaného bytu : 33,81 m2 Porovnávací cena Za podlahovou plochu : 33,81 * 7 440 = 251 546,00 Kč

6 2) Garáž Oceňovaná nemovitost Garáž č. 80/17 Břežany Garáž v panelovém domu má plechová vrata, hrubé betonové podlahy, vápenné omítky, vybavená je světelnou a motorovou elinstalací. Stáří je cca 25 let. Je přístupná pouze z venku. Plocha : 16,21 m2 Porovnatelné nemovitosti 1. Garáž na p.č. st. 989 kú a obec Hrušovany nad Jev.,

8 Na konci roku 2013 byla v obci Hrušovany nad Jevišovkou prodána garáž s pozemkem za 70 tisíc Kč. Jedná se o vnitřní řadovou přízemní garáž obdélníkového půdorysu zastřešenou plochou střechou. Je zděná s plechovými vraty, stáří je asi 40 let bez instalací. Zastavěná plocha : 23 m2 Cena : 70 000,- Kč KC koef. upravující cenu : 0,75 Cena upravená koef. KC : 52 500,- Kč Poloha je lepší. Velikostně je garáž větší, je hůře vybavená, nemá elinstalaci, technický stav je lepší, má vlastní pozemek. Na základě porovnání a s ohledem na inzerci uvažuji hodnotu koef. KC=0,90. 2. Garáž na p.č. 984 kú a obec Hrušovany nad Jev. V roce 2014 byla v obci Hrušovany nad Jevišovkou prodána garáž s pozemkem za 80 tisíc Kč. Jedná se o koncovou řadovou přízemní garáž obdélníkového půdorysu zastřešenou plochou střechou. Je zděná s plechovými vraty, stáří je asi 40 let, vybavena je elinstalací instalací. Zastavěná plocha : 25 m2 Cena : 80 000,- Kč KC koef. upravující cenu : 0,70 Cena upravená koef. KC : 56 000,- Kč

Lepší lokalita, vybavení je obdobné, garáž je větší, technický stav je o málo lepší, má vlastní pozemek. Na základě porovnání s ohledem na lepší polohu, velikost uvažuji hodnotu koef. KC=0,70. 3. Garáž č.e. 613 na p.č. 360/23 kú a obec Hodonice 9 Realitní kancelář Dumrealit.cz Development Sokolská 1321/39, 66902 Znojmo nabízí na internetu k prodeji garáž s pozemkem za 85 tisíc Kč. Jedná se o novostavbu řadové přízemní garáže obdélníkového půdorysu zastřešenou plochou střechou. Je zděná, vybavená výklopnými vraty, elinstalací, stáří je 2 leta. Zastavěná plocha : 21 m2 Cena : 85 000,- Kč KC koef. upravující cenu : 0,50 Cena upravená koef. KC : 42 500,- Kč Poloha je výrazně lepší. Jedná se o zděnou novostavbu lépe vybavenou, s lepším techn. stavem a vlastním pozemkem. Na základě porovnání s ohledem na inzerci a stav uvažuji hodnotu koef. KC=0,50. Porovnávací cena Průměrná cena : (52 500 + 56 000 + 42 500) : 3 = 50 330,00 Kč a 2 ) Stanovení obvyklé ceny Oceňované jednotky, byt velikosti 1+1 a garáž, obě nacházející se v panelovém domu, jsou nemovitosti, které se příliš neobchodují a to nejen v dané obci, ale i v širokém okolí. Byt velikosti 1+1 je méně rozšířený v obcích a garáže jako nebytové jednotky v obytných domech se po většinu prodávají současně s bytovou jednotkou. Pro stanovení ceny obvyklé byly proto použity pro porovnání nemovitosti i z okolních obcí. Na základě výše uvedeného porovnání odhaduji cenu obvyklou daných nemovitostí s ohledem na lokalitu a jejich stav takto : 1) Byt č. 80/5 250 000,- Kč 2) Garáž č. 80/17 50 000,- Kč

10 b) Cena práv, závad a nájemních práv Na základě poskytnutých podkladů, místního šetření, ale i jiných informací není znalci známo, že by na daných nemovitostech vázly závady typu věcného břemene či nájemní práva. Cena závad...... 0,00 Kč Rekapitulace cen nemovitosti a) Obvyklá cena - nemovitosti bytu č. 80/5 včetně spoluvlastnického podílu 320/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st. 438..... 250 000,00 Kč - nemovitosti garáže č. 80/17 včetně spoluvlastnického podílu 154/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st. 438........ 50 000,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv celkem....... - 0,00 Kč Cena nemovitosti celkem slovy: třistatisíc Kč Ve Znojmě, 12.1.2015 Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha 13 669 02 Znojmo 300 000,00 Kč D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 10. 1. 1990, č. j. Spr. 17/90 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4514-2/2015 znaleckého deníku.

Fotodokumentace kuchyně pokoj koupelna + WC garáž pohled zadní