ZNALECKÝ POSUDEK č.3603-426/2013 O ceně rodinného domu v obci Jezernice č.p.116, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.187, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 749 m 2, vše zapsáno na LV č.123 pro k.ú.jezernice Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 4.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 24 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 4.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Jezernice č.p.116, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.187, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 749 m 2, vše zapsáno na LV č.123 pro k.ú.jezernice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Jezernice 116 751 31 Jezernice Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Jezernice Katastrální území: Jezernice Počet obyvatel: 649 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.11.2013 za přítomnosti znalce a bratra vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.123 pro k.ú.jezernice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 730603/5682, Pan Roman Vybíral, Jezernice 116, 75131 Jezernice, vlastnictví: výhradní 730603/5682, Pan Roman Vybíral, Jezernice 116, 75131 Jezernice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost jsou dvě samostatné, vzájemně sousedící objekty rodinných domů. Novější dům bez č.p.je rozestavěný, nedokončený, ve fázi hrubé stavby s osazenými okny. Je přízemní s podkrovím. Má sedlovou střechu, je zděný, krytina je z betonové tašky, bleskosvod není instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. fasáda není, okna jsou dřevěná EURO. Vnitřní vybavení je chybějící. Objekt je rozestavěný již 8 roků. Rodinný dům č.p.116 je nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Je zděný ze smíšeného zdiva. Má sedlovou, krytina je z osinkocementové vlnovky, bleskosvod chybí, klempířské prvky nejsou instalovány. Fasáda je vápenná špatná, z části chybějící. Vybavení kuchyně je podstandardní s linkou a sporákem na pevná paliva. Topení je jen lokální kamínky na pevná paliva. Teplá voda je z boileru na pevná paliva. WC je splachovací, koupelna je podstandardní, neobezděná vana. Dveře jsou náplňové a prosklené, podlahy z prken, dlažeb, koberců a laminátu. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dispozičně jde o byt 2+1. K domu náleží stavba hospodářského charakteru do 25 m 2 zastavěné plochy. Dům je starý nejméně 80 roků bez zásadních oprav či rekonstrukcí. Stav objektu je špatný, údržba nedostatečná, vybavení podstandardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektřinu. Napojení na plyn je možné (HUP je na fasádě). - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům bez č.p. 1.1.2. Rodinný dům s č.p. 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům bez č.p. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Ve funkčním celku s dalším RD, dlouhodobě rozestavěný objekt. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,8630 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % - 5 -
Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,6041 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí 9,51*9,4 = 89,39 podkroví 89,39 = 89,39 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha přízemí 89,39 m 2 2,60 m podkroví 89,39 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 89,39*4,17 = 372,76 m 3 zastřešení 89,39*4,28/2 = 191,29 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 372,76 m 3 zastřešení Z 191,29 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 564,05 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy izolované S 100 2. Zdivo smíšené zdivo P 100 3. Stropy rovné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100-6 -
5. Krytina betonová taška S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky S 100 8. Fasádní omítky S 100 9. Vnější obklady S 100 10. Vnitřní obklady S 100 11. Schody S 100 12. Dveře S 100 13. Okna dřevěná EURO S 100 14. Podlahy obytných místností S 100 15. Podlahy ostatních místností S 100 16. Vytápění S 100 17. Elektroinstalace S 100 18. Bleskosvod S 100 19. Rozvod vody S 100 20. Zdroj teplé vody S 100 21. Instalace plynu S 100 22. Kanalizace S 100 23. Vybavení kuchyně S 100 24. Vnitřní vybavení S 100 25. Záchod S 100 26. Ostatní S 100 Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 9,27 100,00 9,27 2. Zdivo P 21,20 100 0,46 9,75 11,02 85,00 9,37 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 8,92 85,00 7,58 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 8,24 100,00 8,24 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 3,84 100,00 3,84 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 1,02 95,00 0,97 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 6,55 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 3,16 0,00 0,00 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 0,56 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,60 0,00 0,00 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 1,13 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 3,61 0,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 5,87 100,00 5,87 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,48 0,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,13 0,00 0,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 5,87 0,00 0,00 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 4,86 0,00 0,00 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 0,68 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 3,61 0,00 0,00-7 -
20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 2,15 0,00 0,00 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 0,56 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 3,50 40,00 1,40 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 0,56 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 4,63 0,00 0,00 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 0,34 0,00 0,00 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 3,84 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 88,55 Rozestavěnost: 46,54 Koeficient vybavení K 4 : 0,8855 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8855 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6041 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 502,65 Plná cena: 564,05 m 3 * 2 502,65 Kč/m 3 = 1 411 619,73 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,4654 Nedokončená stavba = 656 939,59 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 67 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 75 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 75 = 10,667 % - 70 075,75 Kč Rodinný dům bez č.p. - zjištěná cena = 586 863,84 Kč - 8 -
1.1.2. Rodinný dům s č.p. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 876,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 14,59*9,24 = 134,81 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 134,81 m 2 2,74 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 134,81*3,37 = 454,31 m 3 zastřešení: 134,81*3,57/2 = 240,64 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 694,95 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 134,81 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 134,81 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-9 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,235 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00-10 -
11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,910 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,01 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,890 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,235 * 0,910 * 0,890 = 0,190 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 876,- Kč/m 3 * 0,190 = 546,44 Kč/m 3 CP = CU * OP = 546,44 Kč/m 3 * 694,95 m 3 = 379 748,48 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 379 748,48 Kč - 11 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6041 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 0,6041 10,00 49,91 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.187 749,00 49,91 37 382,59 nádvoří Stavební pozemek - celkem 37 382,59 Pozemek - zjištěná cena = 37 382,59 Kč - 12 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům bez č.p. 656 939,60 Kč 1.1.2. Rodinný dům s č.p. 379 748,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 036 688,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 37 382,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 37 382,60 Kč Celkem 1 074 070,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 074 070,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům bez č.p. 586 863,80 Kč - 13 -
1.1.2. Rodinný dům s č.p. 379 748,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 966 612,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 37 382,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 37 382,60 Kč Celkem 1 003 994,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 003 994,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 004 000,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřitisíce Kč - 14 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 129.000,- Kč s příslušenstvím a veškeré budoucí pohledávky do celkové výše 329.000,- Kč - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha, Zahájení exekuce - 085EX-12761/2013-8 ze dne 25.9.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům 5+1 v klidné části města Hranice VII-Slavíč (okres Přerov). Ve městě Hranice, které je vzdálené cca 5 km, se nachází veškerá občanská vybavenost. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva, s šikmou střechou krytou taškami. Zastavěná plocha domu činí 223 m2, obytná plocha je cca 130 m2. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, z této vedou vstupy do jednotlivých místností přízemní části domu o velikosti 5+1. Dispoziční řešení: kuchyně, komora, pět obytných místností, koupelna a toaleta. V domě byla provedena přístavba. Dům je napojen na obecní vodovod a vlastní studnu (voda užitková). Odpady jsou svedeny do septiku. Dům je vhodný k celkové rekonstrukci popřípadě k demolici s možností využít pozemek jako stavební parcelu. K domu náleží udržovaná zahrada o výměře 1110 m2 s ovocnými stromy. Na zahradě se nachází skleník. Další: hospodářská budova. Požadovaná cena 429.000.,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. - 15 -
samostatný rodinný dům Svobody, Týn nad Bečvou, 6+1, pozemek o výměře 298 m2, z toho zastavěná plocha 151 m2. V přízemí je kuchyň a čtyři pokoje, koupelna s WC, veranda, dřevěné schodiště a komora. V podkroví jsou dva pokoje a terasa. Budova je izolovaná. Možnost dalšího rozšíření v půdním prostoru. Vytápění kamny na tuhá paliva, prostorný, klenutý sklep. Požadovaná cena 860.000,- Kč včetně provize. prodej rodinného domu v obci Jezernice. Jedná se o 5-ti pokojový dům společně se zemědělskými budovami a zahradou. Celý dům je z poctivých cihel, částečně podsklepen a je chráněn střechou z pálených tašek. Velkou výhodou je vjezd autem na zahradu nebo do širokého a vysokého průjezdu, další výhodou je možnost půdní vestavby. Dům je určen spíše k rekonstrukci dle svých vlastních představ. Po zrekonstruování budete vlastnit krásné vesnické stavení. Obec Jezernice leží mezi městy Lipníkem nad Bečvou a Hranicemi. Požadovaná cena 990.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. - 16 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.050.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.050.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionpadesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 4.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 17 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3603-426/2013 znaleckého deníku. - 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 123 ze dne 8.10.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-19 -
Fotodokumentace nemovitosti - 20 -
- 21 -
Mapa oblasti - 22 -
- 23 -
- 24 -