Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1833/108/2015/8 NEMOVITOST: Objekt individuální rekreace, č.e. 39 Adresa nemovitosti: Bulovka 39, 464 01 Bulovka Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Bulovka, k.ú. Bulovka, kód ČSÚ: 616 184, LV: 11 Ostatní stavby: Studna, Kolna, Kolna Pozemky: st. 61, 2409, 2381/5, 2381/6, 2407, 2410/1, 2410/2, 2412 Vlastník stavby: Jaroslav Honzík, Bulovka 39, 464 01 Bulovka, vlastnictví: SJM Andrea Honzíková, Bulovka 39, 464 01 Bulovka, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Jaroslav Honzík, Bulovka 39, 464 01 Bulovka, vlastnictví: SJM Andrea Honzíková, Bulovka 39, 464 01 Bulovka, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 Č.j. 804/2015-A IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 600 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 30.9.2015 Datum zpracování : 30.9.2015 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 5 České Lípě, dne 30.9.2015 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1845 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř REKREAČNÍ NEBO ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 5+1 0 / 0 0 47 413 825 133 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 600 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 720 000 Kč Obvyklá cena 600 000 Kč - z toho hodnota pozemku 264 470 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 3 160 000 Kč - z toho hlavní budova 2 700 000 Kč - ostatní objekty 460 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 11 Kopie katastrální mapy Povinná paní Honzíková byly zastižena, ale odmítla znalce pustit do domu, proto znalec vycházel z údajů zjištěných při místním šetření 6.1.2015. Charakteristika obce Bulovka je obec s 901 obyvateli ve frýdlantském výběžku na hranicích s Polskem cca 5 km severovýchodně od města Frýdlant v Čechách s minimální infrastrukturou a s velmi omezenou pracovní nabídkou. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace mimo obec na samotě v rozptýlené zástavbě v zástavbě rodinných domů a rekreačních chalup. Jedná se o lokalitu s velmi omezenou prodejností nemovitostí. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Zástava. Zástavní práva smluvní k zajištění pohledávek ve výši 4.500.000,- Kč a budoucích pohledávek do výše 14.500.000,- Kč ve prospěch České spořitelny a.s. Praha. Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rekreační chalupu s 1.NP, podkrovím a částečným podsklepením. Dům byl postaven cca v roce 1845. Dům je napojen na vodovod z vlastní studně. Kanalizace je vlastní do septiku, veřejná neexistuje. dále je dům napojen na veřejnou elektrickou distribuční síť. RD má sedlovou střechu s bleskosvodem. Svislé nosné konstrukce jsou zděné smíšené a dřevěné roubené. Příslušenství tvoří studna a dvě kolny, venkovní úpravy a trvalé porosty. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení 5+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou původní kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Podsklepení je částečné - kamenná valená klenba z pískovcových bloků. Svislé nadzemní konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva a dřevěné roubené. Vodorovné nosné konstrukce jsou s viditelnými trámy a klenby. Střecha je sedlová s krytinou z betonových šablon s bleskosvodem, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná a nátěr, okna jsou dřevěná zdvojená, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, podlahy obytných místností PVC a dlažba, kanalizace je standardní do septiku, vodoinstalace studená i teplá, TUV el. boiler, topení ústřední s kotlem na tuhá paliva. Příslušenství stavby Studna a dvě kolny Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací Kamenné základy bez izolace 2. Svislé konstrukce zděné a dřevěné roubené 3. Stropy viditelné trámy a klenby 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné a nátěr 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře dřevěné 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená 14. Povrchy podlah PVC a dlažba 15. Vytápění ústřední - 3 -
16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní sporák na tuhá paliva 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 85 o velikosti 518m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 2409 o velikosti 58m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 2381/5 o velikosti 26116m 2 evidovaný v druhu pozemku orná půda. Pozemek p.č. 2381/6 o velikosti 15333m 2 evidovaný v druhu pozemku orná půda. Pozemek p.č. 2407 o velikosti 1436m 2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. Pozemek p.č. 2410/1 o velikosti 2629m 2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. Pozemek p.č. 2410/2 o velikosti 1170m 2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. Pozemek p.č. 2412 o velikosti 450m 2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 50,-Kč do 150,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 50,-Kč/m 2. U zemědělské půdy 5,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 85 518 50 25 900 zahrada 2409 58 50 2 900 orná půda 2381/5 26 116 5 130 580 orná půda 2381/6 15 333 5 76 665 trvalý travní porost 2407 1 436 5 7 180 trvalý travní porost 2410/1 2 629 5 13 145 trvalý travní porost 2410/2 1 170 5 5 850 trvalý travní porost 2412 450 5 2 250 Hodnota pozemků celkem 264 470 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor Spodní stavba 36,15*2,20 = 79,53 m 3 Vrchní stavba 16,22*7,45*3,15+5,02*2,52*5,00 = 443,89 m 3 Zastřešení 16,22*7,45*4,70/2+5,02*2,52*2,85/2 = 302,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 825,42 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 133 Obestavěný prostor [m 3 ] 825,42 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 268 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 697 483 0 Stáří roků 170 Další životnost roků 30 Opotřebení % 85,00 Věcná hodnota (VH) Kč 404 620-4 -
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Studna kopaná studna st. 85 15,00 m 2 000 Kč/m 30 000 Kč 80 % 6 000 Kč Kolna zděná se sedlovou st. 85 208,00 m3 1 500 Kč/m3 312 000 Kč 85 % 46 800 Kč střechou Kolna zděná s pultovou střechou st. 85 76,00 m3 1 500 Kč/m3 114 000 Kč 85 % 17 100 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 69 900 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Bulovka 490,00 1 332 499 000 1 018 0,714 727 Zděný dům se sedlovou střechou stáří cca 100 let, 4+1, Bulovka 315,00 1 251 1 200 000 3 810 0,200 762 samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP + podkroví, 4+1, po kompletní rekonstrukci Dolní Řasnice 618,00 1 050 490 000 793 0,869 689 Samostatný rodinný dům se sedlovou střechou, 2.NP, stáří cca 100 let. 2+1, k rekonstrukci, Průměrná cena 726 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 825,42 m 3 Porovnávací hodnota 599 354 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 700 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 400 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0-5 -
Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 81 000 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 81 000 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -