- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2491-448/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - pozemku parc.č. 135 jehož součástí je rodinný dům č.p. 223, pozemků parc.č. 136 a parc.č. 137, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Šaratice, obec Šaratice, okres Vyškov (LV č. 1025) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00270/14 Podle stavu ke dni 26. 8. 2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 7. 9. 2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Rodinný dům č.p. 223 Adresa nemovité věci: Malá Amerika 223, 683 52 Šaratice Okres: Vyškov Obec: Šaratice Katastrální území: Šaratice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 26. 8. 2015 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný, ani manžel povinného, ani přes výzvu neumožnili znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1025 pro k.ú. Šaratice ze dne 23. 7. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00270/14-120 o ustanovení znalce ze dne 28.7.2015. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 1025 zapsán: Borovcová Renata, Malá Amerika 223, 68352 Šaratice Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Šaratice, okrese Vyškov, při ul. Malá Amerika, na konci zastavěného území obce, cca 520 m západně od centra obce. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. V okolí nemovité věci je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci, ul. Malá Amerika. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 135 jehož součástí je rodinný dům č.p. 223, pozemky parc.č. 136 a parc.č. 137, součástmi a příslušenstvím. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří a) vedlejší stavby - dle dálkového náhledu do KN se na pozemku parc.č. 135 nachází vedlejší stavba. Výměra cca 29 m 2. - dle dálkového náhledu do KN se na pozemku parc.č. 137 nachází přístřešek pro auto. Výměra cca 25 m 2. b) venkovní úpravy oplocení, vrata, vrátka, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - malá výměra pozemku 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 136 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 187 m 2 Parc.č. 136 trvalý travní porost o výměře 89 m 2 Parc.č. 137 zahrada o výměře 173 m 2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde vedlejší stavby a venkovní úpravy. Celková výměra pozemků činí 449 m 2. Příslušenství nemovité věci je nadstandardního rozsahu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
- 5 - B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 223, součást pozemku parc.č. 135 Oceňovaný rodinný dům je řadový vnitřní, nepodsklepený, jednopodlažní s obytným podkrovím pod sedlovou střechou. Základy jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce znalec předpokládá zděné. Střecha je sedlová. Krytina střechy tašky. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky novodobé na zateplení. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné hladké. Okna plastová, dveře hladké plné a prosklené. Podlaží jsou propojena schodištěm. Zastavěná plocha objektu činí cca 85 m 2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 95 m 2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá ústřední vytápění kotlem na tuhá paliva či zemní plyn, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadla, vany (případně sprchového koutu), a vybavení kuchyně kuchyňskou linkou a sporákem případně dalšími vestavnými spotřebiči. Technický stav objektu předpokládám dobrý, předpokládám minimálně částečnou rekonstrukci interiéru. Rodinný dům je napojen na přípojky inženýrských sítí a to minimálně na elektřinu, vodu a plyn.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a jejím okolí běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 300 tis. až 2 700 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Malá Amerika č.p. 223 Malá Amerika Otnice,okr. Vyškov Vážany nad Litavou, okr. Vyškov ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 449 303 511 109 zastavěná plocha 85 užitná podlahová plocha 95 108 125 90 prodejní/nabídková cena celkem 1 370 000 2 640 000 1 300 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje VIII.15 VIII.15 VII.15 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu horší srovnatelný horší korekce pro tech. Stav 1,15 1,00 1,15 lokalita/přístupnost srovnatelná srovnatelná srovnatelná korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 příslušenství lepší lepší horší korekce pro příslušenství 0,95 0,90 1,10 korekce pro velikost pozemku 1,00 1,00 1,10 korekce pro velikost domu 1,00 0,95 1,00 Indikovaná hodnota nemovité věci 1 576 148 1 272 216 1 918 620 1 537 608 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 1 576 148,- Kč
- 7 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 576 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a součástí a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 1 576 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. 135 jehož součástí je rodinný dům č.p. 223, pozemků parc.č. 136 a parc.č. 137, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Šaratice, obec Šaratice, okres Vyškov (LV č. 1025), je stanovena ke dni 26. 8. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 1 576 000,- Kč.
- 8 - C. Rekapitulace Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. 135 jehož součástí je rodinný dům č.p. 223, pozemků parc.č. 136 a parc.č. 137, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Šaratice, obec Šaratice, okres Vyškov (LV č. 1025) činí Slovy: jeden-milion-pět-set-sedmdesát-šest-tisíc Kč 1 576 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 7. 9. 2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2491-448/2015 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Přední pohled na RD č.p. 223 Přední pohled na RD č.p. 223 Pohled do zahrady
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
- 12 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD ul. Malá Amerika, Šaratice Cena: 1 370 000,- Kč Užitná plocha: 108 m 2 Velikost pozemku: 303 m 2 RD 5 + kk v Šaraticích. Jedná se řadový domek se sedlovou střechou. Obytný prostor tvoří 5 pokojů, kuchyňský kout, chodba v zádveří, samostatné WC, koupelna s vanou, technická místnost, spíž a dvorem ještě vybavená dílna pro domácí kutily. CP zastavěná plocha je 108 m2, dvorek 42 m2. Za domem se nachází udržovaná zahrada 176 m2 v rovině s rozvodem vody z vlastní kopané studny. Příjezd zezadu po silnici. Dům je v dobrém technickém stavu. Nemovitá věc č. 2 RD Otnice, okr. Vyškov Cena: 2 640 000,- Kč Užitná plocha: 125 m 2 Velikost pozemku: 511 m 2 Polořadový rodinný dům, přízemní, nepodsklepený, se sedlovou střechou. Součástí domu je garáž pro dvě auta ( 30,5m2) s vraty na dálkové ovládání a je v případě potřeby průjezdná až do dvora. Zastavěná plocha včetně nádvoří je 369m2, zahrada 142m2. IS: el.220/380 V, voda obecní, kanalizace obecní, plyn. Vytápění objektu zajišťuje plynový turbokotel, ohřev teplé vody el. boiler ( 120L) Dům je zateplený, má plastová okna. Jsou zde nové rozvody vody, el, kanalizace napojena do obecního řádu, v obci je čistička. Dispozice domu: centrální chodba, z níž vedou samostatné vstupy do jednotlivých místností, dále vstup na vydlážděný dvůr a zahradu. Součástí je také posezení pod pergolou. Koupelna je s vanou, WC samostatné..nemovitá věc č. 3 RD Vážany nad Litavou, okr. Vyškov Cena: 1 300 000,- Kč Užitná plocha: 90 m 2 Velikost pozemku: 109 m 2 RD o dispozici 3+1 s možností dalšího rozšíření o podkrovní bydlení. Jedná se o přízemní, řadový dům. Dům se nachází nedaleko centra obce.is (veřejný vodovod,plyn) se nachází před domem kde je možnost napojení.vodovod je v domě rozveden ze studny.veřejná kanalizace je napojena do domu.topení je v domě řešeno elektrokotlem (ústřední vytápění).dům má plastová okna a je v udržovaném stavu.součástí domu je menší dvorek.zp 109 m2,up cca 90 m2,dvorek cca 20 m2,cp 109 m2.