ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1366/2014 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 362 o výměře 30 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Holoubkov, č.e. 56, rod.rekr., Parcela č. 320/6 o výměře 617 m2 zahrada, zapsané na LV č. 40, pro k.ú. Holoubkov, obec Holoubkov, část obce Holoubkov, okres Rokycany, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 15.05.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 17 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 19.05.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 362 o výměře 30 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Holoubkov, č.e. 56, rod.rekr., Parcela č. 320/6 o výměře 617 m2 zahrada, zapsané na LV č. 40, pro k.ú. Holoubkov, obec Holoubkov, část obce Holoubkov, okres Rokycany, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany. 1.2. Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 40 pro k.ú. Holoubkov ze dne 15.03.2014 1.3. Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 40 pro k.ú. Holoubkov ze dne 19.05.2014 Kopie katastrální mapy ze dne 19.05.2014 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka nebyla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky pouze z venku, měření z nahlížení KN a odhadem, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. 2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 40 ze dne 19.05.2014 pro k.ú. Holoubkov Kapoun Antonín, č.ev. 56, 33801 Holoubkov Adresa nemovité věci: Holoubkov č.e. 56 Název katastrálního území: Holoubkov Název obce: Holoubkov Název okresu: Rokycany List vlastnictví: LV č. 40 4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 40 pro k.ú. Holoubkov v příloze) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kapoun Antonín Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní - zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o rekreační chatu při místní zpevněné frekventované komunikaci II/605 mezi městem Rokycany a obcí Mýtu, přímo u Holoubkovského rybníka, od samotné obce Holoubkov. Jedná se o lokalitu několika rekreačních chat, mezi Holoubkovským rybníkem a komunikací II/605. Bezprostřední okolí je méně prostorné. Oceňovaná rekreační chata je součástí pozemku st.parc.č.362, je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu s přistavěnou částí do L, která není zakreslena v evidenci mapy Katastru nemovitostí, zastřešená sedlovou střechou. Vstup na pozemek vraty a vrátky ze severozápadní chaty. Odkanalizování splaškových vod předpokládám do jímky na vyvážení, vodu předpokládám ze studny, elektroinstalace zavedena, bez plynu. Na pozemku zahrady je plechová kolna pro parkování. Holoubkov patří územně do okresu Rokycany a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Rokycany. Obec Holoubkov se rozkládá asi devět kilometrů severovýchodně od Rokycan. Území této středně velké vesnice trvale obývá asi 1490 obyvatel. Pro děti, jež jsou ve školním věku, mají v obci k dispozici jednu základní školu nižšího stupně a předškoláci mohou navštěvovat i školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu a V obci Holoubkov je jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Popis a stav objektů Rekreační chata Jedná se o členitou rekreační chatu částečně podsklepenou, přízemní s částečným podkrovím. Původní část chaty je pravděpodobně ze 70 tých let, přízemní, nepodsklepená pravděpodobně s pokojem v podkroví. Později pak k ní byla provedena přístavba do L jižním a severním směrem, která je ve svahu k rybníku, částečně na pilířích, částečně podsklepená, přízemní bez podkroví, propojená s původní částí dřevěným krčkem. Později pak pravděpodobně bylo prováděno zateplení chaty, které není dokončeno. Celkově je chata členitá půdorysně, výškově a je z různých materiálů, z venku působí spíše nevzhledně. Dispozičně předpokládám: 1 PP: sklep, dílna 1 NP: kuchyň, sociální zařízení a dva pokoje podkroví: pokoj 5
Celkově předpokládám velikost 2-3+1, užitná plocha 50m2, zastavěná plocha 55m2, obestavěný prostor 300m3. Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce smíšené (zděné a dřevěné), stropní konstrukce dřevěná, konstrukce krovu dřevěná, schody pravděpodobně dřevěné, krytina plechová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, fasáda nedokončená, částečně zateplená, částečně s omítkou, částečně s nátěrem, vnitřní povrchy pravděpodobně dřevěné s nátěrem příp. omítnuty, keramické obklady pravděpodobně nejsou, okna dřevěná, dveře náplňové, na sociálním zařízení pravděpodobně vana, umyvadlo, WC, v kuchyni pravděpodobně kuchyňská linka, ohřev teplé vody pravděpodobně bojlerem, vytápění pravděpodobně lokální kamny na tuhá paliva, el. instalace pravděpodobně provedena. Chata z venkovní prohlídky působí opuštěně, bez oprav a bez údržby, z venkovní prohlídky je patrný zanedbaný a neudržovaný stav. Plechová kolna Jedná se o plechovou kolnu severně od chaty na podezdívce a na kovových sloupcích, je přízemní, nepodsklepená, bez podkroví a pravděpodobně bez instalací, je užívána pravděpodobně k parkování. Její zastavěná plocha je odhadem 15m2. Studna Předpokládám, že na pozemku je původní kopaná studna. Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy okolo chaty, oplocení, vrata, vrátka, převážně v dožilém, opotřebovaném svahu. Pozemky Parcela st.parc.č. 362 o výměře 30m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná celá původní částí chaty a parc.č. 320/6 o výměře 617m2 (zahrada), která je částečně zastavěná přistavovanou částí chaty (není zakresleno v evidenci KN) a plechovou garáží, nezastavěná část je pozemkem zahrady ve své severozápadní části mírně svažitá směrem k Holoubkovskému rybníku, ve své východní části u rybníka je pozemek velmi svažitý až strmý. Pozemek zahrady je spíše neudržovaný a zarostlý, s volně rostoucími trvalými porosty v běžných druzích. Podlahová plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem chata 50m2 chata 55 m2 647 m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rekreační chaty, která z venkovní prohlídky působí opuštěně, bez oprav a bez údržby a nevzhledně, v horším stavebně technickém stavu. 6
3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Holoubkov, okr. Rokycany 280 000,- Kč Nabídková cena Celková cena: 280 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Holoubkov (okres Rokycany) Datum aktualizace: 13.05.2014 ID zakázky: NS02330 Budova: Montovaná Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 30 m 2 Plocha užitná: 30 m 2 Plocha podlahová: 30 m 2 Plocha pozemku: 418 m 2 Parkovací stání: Ano Výška stropu: 2,5 m Elektřina: 230V Zařízeno: Ano Výtah: Ne Popis: Prodej montované chaty na vlastním pozemku 418 m2, na dohled od nově upraveného rybníka v obci Holoubkov, okres Rokycany. Chata je nepodsklepená, na podezdívce, zachovalá, stáří cca 60 let. Zavedena elektřina. V obci je základní vybavenost a železniční stanice, okolí je ideální k rekreaci - blízké Brdské lesy jsou vyhlášené a považované za houbařský ráj. Na okraj Prahy cca 55 km, na okraj Plzně cca 25 km, k výjezdu z dálnice cca 4 km. K financování koupě je možné využít úvěr - zdarma a výhodně zařídíme. Připraven kompletní právní servis, kupující neplatí žádnou provizi. 2) Střepole, okr. Rokycany 200 000,- Kč Nabídková cena Celková cena: 200 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Bušovice - Střapole (okres Rokycany) Datum aktualizace: 05.05.2014 ID zakázky: 001467 Budova: Dřevěná Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha zastavěná: 39 m 2 Plocha užitná: 45 m 2 Plocha podlahová: 45 m 2 Plocha pozemku: 39 m 2 Balkón: Ano Terasa: Ano Sklep: Ano Elektřina: 230V Zařízeno: Částečně Popis: Nabízíme k prodeji prostornou roubenou chatu poblíž obce Sedlecko cca 450 m od Berounky. Chata je dřevěná a částečně podsklepená. V přízemí se nachází dvě místnosti a veranda, v patře je místnost s balkonem. Chata je umístěna na samotě v lese poblíž Korečnického potoka. 3) Cheznovice, okr. Rokycany 495 000,- Kč Nabídková cena Celková cena: 495 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Cheznovice (okres Rokycany) Datum aktualizace: 24.03.2014 ID: 2264203868 Budova: Dřevěná Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: přízemní Plocha zastavěná: 60 m 2 Plocha užitná: 55 m 2 Plocha pozemku: 460 m 2 Plocha zahrady: 400 m 2 Popis: Rádi bychom Vám nabídli rekreační chatu v katastru obce Cheznovice o užitné ploše 55 m2 na vlastním pozemku o celkové ploše 460 m2. Chata se skládá z verandy, obývacího poje, malé kuchyňky s oknem a ložnice se čtyřmi postelemi. Je zde zavedena elektřina, užitková voda z vlastní studny není zavedena do objektu, topení kamny na tuhá paliva, v kuchyni sporák na dřevo + el. vařič. Dřevěná budova na kamenné podezdívce je nabízena vč. vybavení, je umístěna v zadní části pozemku, za ní se pak nachází suché wc., kolny a sprcha. Zadní částí pozemek sousedí s lesem. Vlakové spojení cca. 15-20 min. chůzí, stejně tak vyhlášený hostinec, či koupání. Klidná lokalita kterou si užijí zejména houbaři a cyklisté dobře poslouží i k pasivnímu odpočinku. Prohlídky možné i o víkendu. 7
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. chata Holoubkov, okr. Rokycany 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 0,80 0,90 9333 6384 2. chata Střepole, okr. Rokycany 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 0,80 0,90 4444 3040 3. chata Cheznocice, okr. Rokycany 1,00 0,95 1,00 1,00 0,90 0,80 0,90 9000 5540 maximum 6384 minimum 3040 průměr 4988 užitná plocha m2 50 porovnávací hodnota celkem 249 398 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 250 000,00 Kč Slovy: dvěstěpadeáttisíc Kč 3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 250 000,00 Kč slovy: dvěstěpadesáttisíct Kč Jedná se o rekreační chatu, která je pravděpodobně užívána k bydlení. Poloha je v lokalitě, která je využívaná převážně pro rekreaci. Oceňované nemovité věci, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k rekreaci. Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky poloha s výhledem na Holoubkovský rybník, příjezd automobilem možný i v zimě. Slabé stránky poloha u frekventované komunikace, chata z venku působí opuštěným dojmem, pravděpodobně bez oprav a bez údržby, horší stav, částečně na velmi strmém pozemku, poptávka po obdobných nemovitých věcech je menší než jejich nabídka. 8
Obvyklá cena byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 15.05.2014 Slovy: dvěstěpadesát tisíc korun českých ve výši: 250 000,00 Kč V Plzni, 19.05.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1366/2014 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 9
5.2. Fotodokumentace Mapy 10
příjezd k chatě od Mýta od Holoubkova vstup k chatě pohled severní 11
pohled severní pohled severozápadní pohled západní pohled jihozápadní pohled severozápadní pohled východní spojovací krček 12
vchod do přistavěné části vchod do chaty plechová kolna pohled na Holoubkovský rybník 13
5.3. Doklady 14
15
16
17