Znalecký posudek č. 1256-17-2010 Předmětem ocenění je: rodinný dům č.p. 50, s příslušenstvím a pozemky dle L.V. č. 400, v katastrálním území Chožov, obec Chožov, okres Louny. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční řízení sp. zn. 095 Ex 98/09/ P 01-7 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 15.3.2010 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 19.3.2010
2
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Chožov. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedené definice obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Oceňování věci odvozením z ceny věci, např. ceny pozemku z ceny stavby, představuje progresivní způsob oceňování uplatňovaný ve vyspělých ekonomikách (vychází z úzké vazby mezi cenou pozemku a účelem užití stavby, která na něm stojí nebo bude postavena). Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Chožov, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu, tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 3
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 50 439 22 Chožov 50 Region: Ústecký Okres: Louny Katastrální území: Chožov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.3.2010 za přítomnosti majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Chožov, L.V. č. 400, ze dne 10.2.2010 Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 98/09/ P 01-7 ze dne 24.2.2009 Usnesení sp. zn. 095 Ex 98/09/ U 01-22, ze dne 3.8.2009, o ustanovení znalce Kopie katastrální mapy, katastrální území Chožov, mapový list č. ZS II/11-6, ze dne 10.2.2010 Informace zjištěné na obecním úřadu v Chožově Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti. 4
5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Chožov, L.V. č. 400, ze dne 10.2.2010 Vlastník: Bati Roman, Chožov 50, 439 22 Chožov 1/2 Sedlecký Martin, Chožov 96, 439 22 Chožov 1/2 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 50, s příslušenstvím a pozemky dle L.V. č. 400, v katastrálním území Chožov, obec Chožov, okres Louny. Dům je situovaný v zastavěné části obce, při hlavní průjezdní komunikaci, která probíhá celou obcí. Průčelí domu tvoří hranici nemovitosti s ulicí. Dům byl postaven přibližně před 90 roky, jako přízemní, nepodsklepený objekt, bez využitého podkroví. Dům je krytý sedlovou střechou, pálená krytina, okna dřevěná, fasáda neúplná hladká. Celý objekt je značně opotřebený, původní majitelé celý objekt vůbec neudržovali, některé konstrukce jsou na hranici své životnosti, nebo chybějí úplně. Dům je nutno kompletně zrekonstruovat nebo provést demolici. Střecha je děravá, krov poškozený zatékající vodou, vnější omítky opadané nebo poškozené, vnitřní chybějí úplně, podlahy prohnilé, stropy opadané, rákosové, okna zničená, rozvod vody neexistuje, taktéž kanalizace, el. přípojka odpojená, neboť chybí většina rozvodů, dveře neexistují. K zadní části domu byl dříve postavený malý chlév, na tomto objektu není co ocenit, chybí jen demoliční výměr. Pozemek je celý zarostlý náletovými porosty, místy zcela nepřístupný. Součástí ocenění jsou i dva pozemky, které jsou vedeny na stejném listu vlastnictví pod parcelními čísly 1/1, trvalý travní porost ve výměře 1 700m 2, a 1/3, také trvalý travní porost ve výměře 183 m 2. Tyto dvě plochy se nacházejí na konci obce, na jejím okraji, přímo u hlavní komunikace Tento 5
pozemek je protáhlý podél uvedené komunikace, jedná se vcelku o strmý svah, přes který uprostřed vede trasa sloupů vysokého napětí, kolem kterých je ochranné pásmo. Tento pozemek je nevhodný pro jakoukoliv obytnou stavbu. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 50 b) Venkovní úpravy b 1 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků b 2 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků c) Ocenění porovnávacím způsobem c 1 ) Rodinný dům č.p. 50 d) Pozemky d 1 ) Pozemky B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: 6
Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 50-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 11,10*5,40 = 59,94 m 2 Zastřešení: 11,10*5,40 = 59,94 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 59,94 m 2 2,60 m Zastřešení: 59,94 m 2 1,70 m Obestavěný prostor: I. Nadzemní (11,10*5,40)*(2,60) = 155,84 m 3 podlaží: Zastřešení: (11,10*5,40)*(1,70) = 101,90 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 257,74 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, 7
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: P 21,20 100,00 0,46 9,75 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: P 3,40 100,00 0,46 1,56 6. Klempířské konstrukce: C 0,90 100,00 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky: C 5,80 100,00 0,00 0,00 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: C 2,30 100,00 0,00 0,00 11. Schody: C 1,00 100,00 0,00 0,00 12. Dveře: C 3,20 100,00 0,00 0,00 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 16. Vytápění: C 5,20 100,00 0,00 0,00 17. Elektroinstalace: C 4,30 100,00 0,00 0,00 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: C 3,20 100,00 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody: C 1,90 100,00 0,00 0,00 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: C 3,10 100,00 0,00 0,00 23. Vybavení kuchyně: C 0,50 100,00 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení: C 4,10 100,00 0,00 0,00 25. Záchod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 26. Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 41,48 Hodnota koeficientu vybavení K4: 0,4148 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 8,20 100,0 0,46 3,77 9,08 90 120 75,00 6,8100 2. Zdivo: P 21,20 100,0 0,46 9,75 23,51 90 110 81,82 19,2359 3. Stropy: S 7,90 100,0 1,00 7,90 19,05 90 110 81,82 15,5867 4. Střecha: S 7,30 100,0 1,00 7,30 17,60 90 95 94,74 16,6742 5. Krytina: P 3,40 100,0 0,46 1,56 3,76 90 95 94,74 3,5622 6. Klempířské konstrukce: C 0,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 7. Vnitřní omítky: C 5,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,0 1,00 2,80 6,75 20 40 50,00 3,3750 9. Vnější obklady: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Vnitřní obklady: C 2,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 8
11. Schody: C 1,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 12. Dveře: C 3,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 13. Okna: S 5,20 100,0 1,00 5,20 12,54 60 75 80,00 10,0320 14. Podlahy obytných S 2,20 100,0 1,00 2,20 5,30 50 60 83,33 4,4165 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,00 100,0 1,00 1,00 2,41 50 60 83,33 2,0083 místností: 16. Vytápění: C 5,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 17. Elektroinstalace: C 4,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 18. Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 19. Rozvod vody: C 3,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 20. Zdroj teplé vody: C 1,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 21. Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 22. Kanalizace: C 3,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 23. Vybavení kuchyně: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 24. Vnitřní vybavení: C 4,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 25. Záchod: C 0,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 26. Ostatní: C 3,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 41,48Opotřebení: 81,7008 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4148 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9250 Základní cena upravená = 1 622,91 Kč/m 3 Plná cena: 257,74 m 3 * 1 622,91 Kč/m 3 = 418 288,82 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 81,7008 % Úprava ceny za opotřebení - 341 745,31 Kč Rodinný dům č.p. 50 - zjištěná cena = 76 543,51 Kč 9
b) Venkovní úpravy b 1 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks = 3 700,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9250 Plná cena: = 6 321,53 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,333 % - 5 267,92 Kč Vrata ocelová plechová včetně sloupků - zjištěná cena = 1 053,61 Kč 10
b 2 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks = 3 700,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9250 Plná cena: = 6 321,53 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 5 373,30 Kč Vrata ocelová plechová včetně sloupků - zjištěná cena = 948,23 Kč 11
c) Porovnávací hodnota c 1 ) Rodinný dům č.p. 50-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 90 roků Základní cena ZC (příloha č. 20a): 2 994,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 11,10*5,40 = 59,94 m 2 Zastřešení: 11,10*5,40 = 59,94 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 59,94 m 2 2,60 m Zastřešení: 59,94 m 2 1,70 m Obestavěný prostor: I. Nadzemní (11,10*5,40)*(2,60) = 155,84 m 3 podlaží: Zastřešení: (11,10*5,40)*(1,70) = 101,90 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 257,74 m 3 Podlažnost: 12
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 59,94 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 119,88 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 1 - Na bázi dřevní hmoty nezateplené I -0,08 nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10 energie 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Bez základního příslušenství nebo pouze suchý I -0,10 záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Snižující hodnotu RD I -0,01 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,230 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 13
8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,230 * 0,950 * 1,000 = 0,219 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 994,- Kč/m 3 * 0,219 = 655,69 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 655,69 Kč/m 3 * 257,74 m 3 = 168 997,54 Kč Rodinný dům č.p. 50 - zjištěná cena = 168 997,54 Kč 14
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 50 = 76 540,- Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků = 1 050,- Kč b 2 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků = 950,- Kč c) Rodinný dům č.p. 50 = 169 000,- Kč Cena objektů činí celkem 247 540,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 50-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 11,10*5,40 = 59,94 m 2 Zastřešení: 11,10*5,40 = 59,94 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 59,94 m 2 2,60 m 15
Zastřešení: 59,94 m 2 1,70 m Obestavěný prostor: I. Nadzemní (11,10*5,40)*(2,60) = 155,84 m 3 podlaží: Zastřešení: (11,10*5,40)*(1,70) = 101,90 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 257,74 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: P 21,20 100,00 0,46 9,75 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: P 3,40 100,00 0,46 1,56 6. Klempířské konstrukce: C 0,90 100,00 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky: C 5,80 100,00 0,00 0,00 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: C 2,30 100,00 0,00 0,00 11. Schody: C 1,00 100,00 0,00 0,00 12. Dveře: C 3,20 100,00 0,00 0,00 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 16. Vytápění: C 5,20 100,00 0,00 0,00 17. Elektroinstalace: C 4,30 100,00 0,00 0,00 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: C 3,20 100,00 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody: C 1,90 100,00 0,00 0,00 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: C 3,10 100,00 0,00 0,00 23. Vybavení kuchyně: C 0,50 100,00 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení: C 4,10 100,00 0,00 0,00 25. Záchod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 26. Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 41,48 Hodnota koeficientu vybavení K4: 0,4148 16
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 8,20 100,0 0,46 3,77 9,08 90 120 75,00 6,8100 2. Zdivo: P 21,20 100,0 0,46 9,75 23,51 90 110 81,82 19,2359 3. Stropy: S 7,90 100,0 1,00 7,90 19,05 90 110 81,82 15,5867 4. Střecha: S 7,30 100,0 1,00 7,30 17,60 90 95 94,74 16,6742 5. Krytina: P 3,40 100,0 0,46 1,56 3,76 90 95 94,74 3,5622 6. Klempířské konstrukce: C 0,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 7. Vnitřní omítky: C 5,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,0 1,00 2,80 6,75 20 40 50,00 3,3750 9. Vnější obklady: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Vnitřní obklady: C 2,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 11. Schody: C 1,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 12. Dveře: C 3,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 13. Okna: S 5,20 100,0 1,00 5,20 12,54 60 75 80,00 10,0320 14. Podlahy obytných S 2,20 100,0 1,00 2,20 5,30 50 60 83,33 4,4165 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,00 100,0 1,00 1,00 2,41 50 60 83,33 2,0083 místností: 16. Vytápění: C 5,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 17. Elektroinstalace: C 4,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 18. Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 19. Rozvod vody: C 3,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 20. Zdroj teplé vody: C 1,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 21. Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 22. Kanalizace: C 3,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 23. Vybavení kuchyně: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 24. Vnitřní vybavení: C 4,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 25. Záchod: C 0,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 26. Ostatní: C 3,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 41,48Opotřebení: 81,7008 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4148 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Základní cena upravená = 1 754,50 Kč/m 3 Plná cena: 257,74 m 3 * 1 754,50 Kč/m 3 = 452 204,83 Kč 17
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 81,7008 % Úprava ceny za opotřebení - 369 454,96 Kč Rodinný dům č.p. 50 - zjištěná cena = 82 749,87 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks = 3 700,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Plná cena: = 6 834,09 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků 18
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,333 % - 5 695,05 Kč Vrata ocelová plechová včetně sloupků - zjištěná cena = 1 139,04 Kč b 2 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks = 3 700,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Plná cena: = 6 834,09 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,714 % - 5 857,77 Kč Vrata ocelová plechová včetně sloupků - zjištěná cena = 976,32 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 50 = 82 750,- Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků = 1 140,- Kč b 2 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků = 980,- Kč 19
Cena objektů činí celkem 84 870,- Kč Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha St. 53/1 247,00 70,00 17 290,- Součet 17 290,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9250 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 34 753,33 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 70,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Ostatní plocha 16 48,00 70,00 3 360,- Součet 3 360,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9250 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 2 701,47 20
Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí 60,00 % Celková úprava ceny: 60,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava UC [Kč/m2] Cena [Kč] Trvalý travní 1/1 12844 1 144 2,39 60,00 3,82 4 370,08 porost Trvalý travní 1/1 14199 556 1,02 60,00 1,63 906,28 porost Trvalý travní 1/3 12844 183 2,39 60,00 3,82 699,06 porost Výměra celkem 1 883 Mezisoučet 5 975,42 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 5 975,42 Pozemky - zjištěná cena = 43 430,22 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 43 430,- Kč Cena pozemků činí celkem 43 430,- Kč 21
Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemky Výchozí cena: = 70,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 1,50 C - třída velikosti obce: * 0,40 D - typ polohy: * 0,70 E - územní připravenost, infrastruktura: * 1,00 F - speciální charakteristiky: * 1,50 Výchozí cena upravená = 44,10 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 44,10 Kč/m 2 Jednotková cena ostatních pozemků: 6,62 Kč/m 2 Oceňované stavební pozemky: Zastavěná plocha parc.č. St. 53/1 247 m 2 Ostatní plocha parc.č. 16 48 m 2 Výměra stavebních pozemků: 295 m 2 295,00 m 2 á 44,10 Kč/m 2 = 13 009,50 Kč Oceňované ostatní pozemky: Trvalý travní porost parc.č. 1/1 1 700 m 2 Trvalý travní porost parc.č. 1/3 183 m 2 Výměra ostatních pozemků: 1 883 m 2 1 883,00 m 2 á 6,62 Kč/m 2 = 12 465,46 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 25 474,96 Kč = 25 474,96 Kč Úprava ceny: * 1,400 22
Pozemky - výsledná cena = 35 664,94 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 35 660,- Kč Cena pozemků činí celkem 35 660,- Kč 23
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 247 540,- Kč 43 430,- Kč 290 970,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 84 870,- Kč 35 660,- Kč 120 530,- Kč Obvyklá cena: 124 000,- Kč slovy: jednostodvacetčtyřitisíce Kč 24
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem v Praze, Praha 2 - Spálená č. 2, ze dne 3.1.1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1256-17-2010 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 19.3.2010 Jiří K o p e c k ý Mobil: +420 737 256 762 Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: odhadynemo@volny.cz 25