ZNALECKÝ POSUDEK č.3414-237/2013 O ceně rodinného domu v obci Kateřinice č.p.69, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.156, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 179 m 2 a p.č.1214/28, ostatní plocha, o velikosti 610 m 2, vše zapsáno na LV č.640 pro k.ú.kateřinice u Vsetína Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 12.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 12.6.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Kateřinice č.p.69, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.156, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 179 m 2 a p.č.1214/28, ostatní plocha, o velikosti 610 m 2, vše zapsáno na LV č.640 pro k.ú.kateřinice u Vsetína 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Kateřinice 69 756 21 Kateřinice Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Kateřinice Katastrální území: Kateřinice u Vsetína Počet obyvatel: 964 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.6.2013 za přítomnosti znalce a p.miroslava Vrby. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.640 pro k.ú.kateřinice u Vsetína - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 610801/1470, Pan Miroslav Vrba, Kateřinice 69, 756 21 Kateřinice, vlastnictví: SJM 675120/1776, Paní Helena Vrbová, Kateřinice 69, 756 21 Kateřinice, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 610801/1470, Pan Miroslav Vrba, Kateřinice 69, 756 21 Kateřinice, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti 675120/1776, Paní Helena Vrbová, Kateřinice 69, 756 21 Kateřinice, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou a polovalbovou střechu, je převážně dřevěný, cca z 1/3 je zděný. Krytina je z živičného šindele, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná, z obkladů a dřeva. Vybavení kuchyně je minimální bez spotřebičů. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Teplá voda je z boileru. WC a koupelna jsou standardní, vana. Dveře plné a prosklené, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou plastová. Schody do sklepa jsou betonové, standardní. Dispozičně jde o byt 4+1. K domu náleží stavba skladu nářadí a kůlny, do zastavěné plochy 25 m 2, a dřevěná přízemní garáž. Původní stavba je cca 100 roků stará, v roce1992 byla provedena přístavba a částečná rekonstrukce, v roce 2005 byla provedena další modernizace. Stav objektu je mírně zhoršený, údržba dostatečná, v domě se již delší dobu nebydlí, místy jsou vlhké stěny, vybavení celkově podstandardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektřinu. Napojení na plyn je možné. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 100 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 797,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: 3,61*4,06 = 14,66 m 2 přízemí: 5,6*6,89+5,01*10,36+5,9*3,47 = 110,96 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 14,66 m 2 2,14 m přízemí: 110,96 m 2 2,24 m - 5 -
Obestavěný prostor spodní stavba: 14,66*2,14 = 31,37 m 3 vrchní stavba: (5,6*6,89+5,01*10,36)*3,17+5,9*3,47*2,9 = 346,22 m 3 zastřešení: (5,6*6,89+5,01*10,36)*1,98/2 = 89,58 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 467,17 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 110,96 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 125,62 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,13 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ L zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05-6 -
Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stavby 21 let po celkové rekonstrukci: 0,81 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,81 = 0,782 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, III 0,03 pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení III 0,03 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji III 0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,120 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,782 * 1,120 * 0,850 = 0,744 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 797,- Kč/m 3 * 0,744 = 2 080,97 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 080,97 Kč/m 3 * 467,17 m 3 = 972 166,75 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 972 166,75 Kč - 7 -
1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: Zlínský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 8 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 1 962,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 5,45*3,8 = 20,71 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 20,71 m 2 2,00 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 20,71*(2,37+2,0)/2 = 45,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 45,25 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce kovové plechové, s plochou III typ C střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - kovová konstrukce opláštěná nebo obvod. stěny tl do I -0,10-8 -
15 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 8 let: 1,00 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 6 * 1,00 = 0,559 i = 1 Index polohy Převzatý index polohy I P = 1,120 Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu I T = 0,850 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,559 * 1,120 * 0,850 = 0,532 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 1 962,- Kč/m 3 * 0,532 = 1 043,78 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 043,78 Kč/m 3 * 45,25 m 3 = 47 231,05 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 47 231,05 Kč - 9 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3250 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,3250 10,00 109,47 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1,3250 10,00 43,79 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.156 179,00 109,47 19 595,13 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 1214/28 610,00 43,79 26 711,90 Stavební pozemky - celkem 46 307,03 Pozemky - zjištěná cena = 46 307,03 Kč - 10 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 972 166,80 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 47 231,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 019 397,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 46 307,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 46 307,- Kč Celkem 1 065 704,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 065 704,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 972 166,80 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 47 231,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 019 397,90 Kč - 11 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 46 307,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 46 307,- Kč Celkem 1 065 704,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 065 704,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 065 710,- Kč slovy: Jedenmilionšedesátpěttisícsedmsetdeset Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.16. - 12 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 300.000,- Kč s příslušenstvím, budoucí pohledávky do výše 99.600,- Kč a budoucí pohledávky do výše 60.450,- Kč - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, 114 07, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.257.113,- Kč s příslušenstvím, budoucí pohledávky do výše 290.311,30 Kč a budoucí pohledávky do výše 253.308,28 Kč - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, 114 07, Zástavní právo z rozhodnutí správního úřadu k zajištění pohledávky - Finanční úřad ve Vsetíně, Smetanova 1110, 755 01 Vsetín, Rozhodnutí o úpadku KSOS 34 INS-5547/2012-A15 ze dne 22.11.2012. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Rodinný dům o velikosti 6+1 se nachází v klidné části obce blízko centra Ratiboře. Kolem domu je hezká zahrada, oplocená ze dvou stran vzrostlými tujemi a ze dvou stran dřevěným plotem. V přízemí domu je vstupní prosklená veranda, ze které je vstup do obytné části. Na jedné straně je kuchyň a dva pokoje, koupelna a WC. Na druhé straně jsou další 2 místnosti. Po širokém schodišti je vstup do druhého patra, kde jsou v současné době 2 pokoje a prostorná půda. Dům má vlastní studnu a septik, je napojen na elektřinu a plyn. Přípojka obecní vody u domu. Dům je vytápěn plynovými přímotopy, v kuchyni kotel na tuhá paliva. Součástí domu je hospodářská budova, kde je možno vybudovat garáž pro 2 auta. V přední části zahrady jsou ovocné stromy. Celková plocha - 13 -
zahrady je 932 m2. V obci je kompletní síť obchodů, pošta, škola,školka, lékař. V blízkosti autobusová zastávka. Dům je určený k rekonstrukci. Požadovaná cena 1.050.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. Hospodářská usedlost 4+2 s velkou půdou k rekonstrukci, velkou zahradou, hospodářským stavením s klenutým kamenným sklepem a stodolou je umístěna v krásném prostředí valašských hor. Na domě je nová tašková střecha, voda i kanalizace obecní, zavedený plyn, topení je na pevná paliva v krbových kamnech a elektrické přímotopy. Dům je celoročně dobře dostupný, vhodný k rekreaci i trvalému bydlení. Možnost přikoupení vedlejší stavební parcely. Pozemek: 1350m2. Požadovaná cena 1.390.000,- Kč. Prodej rodinného domu 5+1 v obci Kateřinice o ploše 160 m². Dům je částečně podsklepený, v přízemí se nachází dva pokoje, kuchyň, koupelna, wc, komora, chodba, schodiště. V patře jsou tři pokoje, místnost pro další koupelnu, chodba se schodištěm a vstup na půdu. Střecha je v dobrém - 14 -
stavu z betonových tašek, trámy zachovalé. Vytápění domu na plyn nebo tuhá paliva. K domu náleží zahrada s ovocnými stromy, studna. Pozemek celkem 1292 m². Požadovaná cena 1.370.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.050.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.050.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionpadesáttisíc Kč V Tršicích 12.6.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 15 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3414-237/2013 znaleckého deníku. - 16 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 640 ze dne 12.4.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
- 20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -